Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Давыдовой О. А. к ООО «Мавег-Строй», ЖСК «На Речной» о признании права собственности на квартиру,

установил:

Давыдова О.А. обратилась в суд с иском по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Мавег-Строй» заключен договор купли-продажи квартиры площадью <данные изъяты> кв.м., строительный номер №, в строящемся многоквартирном жилом доме на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес> (далее также – МКД) стоимостью <данные изъяты> рублей. Строительство дома осуществлялось на основании договора подряда № на строительство многоквартирного дома с условием о твёрдом укрупнённом сметном расчете от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Мавег-Строй» (подрядчиком) и ЖСК «На Речной» (заказчиком), по условиям которого после ввода дома в эксплуатацию ООО «Мавег-Строй» подлежали передаче в счет оплаты за выполненные работы ряд помещений в доме, в том числе вышеназванная квартира. В настоящий момент дом построен, введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: <адрес>, квартире присвоен порядковый номер №, истцом оплачена стоимость квартиры, квартира ей фактически передана и она в ней проживает, вместе с тем лишена возможности оформить квартиру в свою собственность, поскольку со стороны ЖСК «На Речной» квартира по условиям договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Мавег-Строй» не передана в связи с существующими разногласиями относительно качества и сроков выполнения работ по договору. Истец, полагая, что заключенный между ней и ООО «Мавег-Строй» договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически является договором участия в долевом строительстве жилья, к нему подлежат применению нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ссылаясь, что в связи с полной оплатой стоимости квартиры приобрела право на получение ее в собственность, на которое не могут влиять существующие разногласия между ответчиками, просит признать за ней право собственности на квартиру № в составе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца Овчинников Д.И. исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении доводам.

Представители ответчика ЖСК «На Речной» Королев М.В., Петровская Ю.И. иск не признали, указали, что спорная квартира по договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ЖСК «На Речной» ООО «Мавег-Строй» не передавалась, предполагалась к передаче как вознаграждение в связи с выполнением работ по данному договору после ввода МКД в эксплуатацию, вместе договор был расторгнут в мае 2017 года по инициативе ЖСК «Речной» в связи с нарушением ООО «Мавег-Строй» условий договора, право собственности на квартиру ООО «Мавег-Строй» не приобрело, распоряжаться ей не могло. Также указали, что к правоотношениям сторон положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не применимы, т.к. дом строительства жилищно-строительным кооперативом за счет паевых взносов его членов.

Ответчик ООО «Мавег-Строй» представителя в судебное заседание не направил, извещался о рассмотрении дела по юридическому адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, в силу взаимосвязи положений ч.3 ст.54, ст.165.1 Гражданского кодекса РФ, разъяснений по их применению, данных в п.63, 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", считается извещенным о рассмотрении дела.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «На Речной» (заказчиком) и ООО «Мавег-Строй» (подрядчиком) заключен договор подряда № с условием о твёрдом Укрупнённом сметном расчете, по условиям которого (п.1.1, 1.2, 2.1) подрядчик обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с предоставленной заказчиком проектной и рабочей документацией выполнить своими и привлеченными силами и средствами комплекс работ по строительству 15-ти квартирного жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №.

П.3.1, 3.4, 3.5 определены цена работ – <данные изъяты> рублей и порядок расчетов между сторонами.

Кроме того, п.3.2, 3.3 договора предусмотрены получение подрядчиком после ввода жилого дома в эксплуатацию в собственность в качестве вознаграждения технического этажа дома и квартир в осях <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. (третий и мансардный этаж) и в осях <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. (второй этаж).

В свою очередь, между ООО «Мавег-Строй» (застройщиком) и Давыдовой О.А. (участником строительства) заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого (п.1.1., 1.2, 3.1, 3.2, 4.1) застройщик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ осуществить строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в срок до ДД.ММ.ГГГГ участнику строительства квартиру со строительным номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в доме стоимостью <данные изъяты> рублей.

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ЖСК «На Речной» ДД.ММ.ГГГГ, постановлением Администрации Петрозаводского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ дому присвоен адрес: <адрес>, жилым помещениям в пределах здания присвоены адреса: квартиры с № по №.

Вместе с тем суд полагает, что заключение истцом указанного договора с ООО «Мавег-Строй», исполнение ею своих обязательств по оплате квартиры (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ) и фактическое вселение и проживание в квартире сами по себе не могут служить основанием к возникновению у истца права собственности на квартиру, поскольку договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ нельзя считать надлежащей правоустанавливающей сделкой, указанной в ст.218 Гражданского кодекса РФ в силу следующего.

Согласно материалам дела, земельный участок с кадастровым номером №, на котором осуществлено строительство, принадлежит на праве собственности ФИО1, которому Администрацией Петрозаводского городского округа ДД.ММ.ГГГГ первоначально было разрешение на строительство МКД на данном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЖСК «На Речной» заключен договор аренды указанного земельного участка, перезаключенный впоследствии ДД.ММ.ГГГГ.

В ДД.ММ.ГГГГ года разрешение на строительство МКД выдано ЖСК «На Речной», впоследствии оно неоднократно продлевалось.

По договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ заказчиком строительства МКД выступал ЖСК «На Речной», ООО «Мавег-Строй» являлось подрядчиком по договору.

Привлечение денежных средств для строительства МКД осуществлялось ЖСК «На Речной» путем заключения договоров паевого взноса с членами кооператива.

Таким образом, строительство МКД осуществлялось жилищно-строительным кооперативом «На Речной» путём привлечения денежных средств (паевых взносов) его членов, т.е. иным способом, нежели долевое строительство жилья (ч.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ), кроме того, ООО «Мавег-Строй» не являлся лицом, имевшим на праве собственности, аренды, субаренды земельный участок для строительства, получившим разрешение на строительство, т.е. не соответствовал обязательным требованиям к застройщику, предписанным ч.1 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции действовавшей на дату заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Соответственно, заключенный между ООО «Мавег-Строй» и Давыдовой О.В. договор купли-продажи спорной квартиры не соответствует по своей правовой природе договору участия в долевом строительстве жилья (ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ), не может быть признан таковым при рассмотрении данного спора и приведенная стороной истца в исковом заявлении правовая позиция относительно возникновения права собственности истца на спорную квартиру, как у участника долевого строительства, является ошибочной.

Относительно доводов стороны истца о квалификации договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в качестве договора купли-продажи будущей вещи как основания для признания на нее права собственности истца суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Ч.2 ст.455 Гражданского кодекса РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

По приведенным в п.1.1, 1.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ характеристикам указанная в нем квартира соответствует указанной в п.3.2 договора подряда № квартире в осях <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., т.е. ее приобретение ООО «Мавег-Строй» предполагалось в будущем в рамках исполнения обязательств ЖСК «На Речной» по передаче квартиры по договору подряда.

Однако исходя из взаимосвязи положений п.3.1, 3.3 договора подряда № передача спорной квартиры от заказчика ЖСК «На Речной» подрядчику ООО «Мавег-Строй» предусматривалась сторонами в качестве дополнительного вознаграждения подрядчика наряду с оплатой установленной цены договора, необходимым условием такой передачи являлся ввод построенного силами подрядчика МКД в эксплуатацию.

Согласно п.13.1 договора подряда, он действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.

П.10.5 договора подряда № предусмотрено право любой из сторон договора потребовать его расторжения в случае неоднократного нарушения данного договора другой стороной.

П.13.2.2 договора подряда предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных п.5 ст.709, п.п.2-3 ст.715, п.3 ст.716, ст.717, п.2 ст.719, п.3 ст.723 Гражданского кодекса РФ при условии письменного уведомления другой стороны о расторжении не менее чем за три дня до даты предполагаемого расторжения.

При этом п.10.6 договора оговорено, что в случае досрочного расторжения договора вознаграждение подрядчику не выплачивается.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Мавег-Строй» ЖСК «На Речной» в порядке п.13.2.2 договора подряда досрочно расторг его в связи с нарушением сроков ввода дома в эксплуатацию, неустранением выявленных специалистами Администрации Петрозаводского городского округа при рассмотрении заявления ЖСК «На Речной» о вводе дома в эксплуатацию нарушений при строительстве.

Дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после досрочного расторжения договора со стороны ЖСК «На Речной».

В судебном порядке ООО «Мавег-Строй» досрочное расторжение договора со стороны ЖСК «На Речной» не оспорено, квартиры, указанные в п.3.3 договора подряда, ООО «Мавег-Строй» к передаче по условиям договора не истребованы, предметом настоящего спора вопросы, связанные с исполнением обязательств ООО «Мавег-Строй» и ЖСК «На Речной» по договору подряда, как его сторон, не относятся, суд в их обсуждение не входит.

При указанных обстоятельствах, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, взаимосвязи положений п.3.3, 10.5, 10.6, 13.2.2 договора подряда №, право на приобретение в собственность спорной квартиры, как вознаграждения по договору подряда, у ООО «Мавег-Строй» не возникло в силу его досрочного расторжения, ее передача ООО «Мавег-Строй» со стороны ЖСК «На Речной» не состоялась, в связи с чем ООО «Мавег-Строй» правомочиями собственника, в том числе по распоряжению спорной квартой путем ее отчуждения истцу не обладало, ни на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ни в настоящее время.

Кроме того, ст.219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности ООО «Мавег-Строй» на спорную квартиру в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано.

Согласно разъяснениям, данным в п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, заключенный между Давыдовой О.В. и ООО «Мавег-строй» договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ правовых последствий в виде возникновения у истца права собственности на квартиру не порождает.

Давыдова О.В. членом ЖСК « На Речной» не является, договор о паевом взносе не заключала, в связи с чем по основаниям, указанным в ч.4 ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности в отношении спорной квартиры у нее также не возникло.

С учетом изложенного правовых оснований для удовлетворения исковых требований Давыдовой О.В. суд не усматривает, считает необходимым в иске отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Давыдовой О. А. отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Петрозаводский городской суд Республики Карелия.

Судья К.А. Кипятков

Мотивированное решение суда изготовлено 22.05.2018,

последний день обжалования 22.06.2018.