Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании арендной платы, убытков, коммунальных платежей, упущенной выгоды, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд к ФИО2 с требованиями о взыскании арендной платы.

В обоснование своих требований истец указал, что 22.07.2017 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 52 кв.м. Поскольку ответчиком несвоевременно вносил арендную плату, а также произведена несогласованная перепланировка арендованного имущества.

Истец, с учетом уточненных требований, просила взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 182 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения за период с апреля по август 2020 года, денежные средства в размере 225 797,53 руб. в счет компенсации убытков по оплате коммунальных платежей, денежные средства в размере 850 005 руб. в счет компенсации убытков по приведению помещения в первоначальный вид, денежные средства в размере 436 800 руб. в счет компенсации убытков в виде неполученного дохода от аренды нежилого помещения, денежные средства в размере 31 000 руб. в счет компенсации убытков в виде проведения работ по составлению описания помещения и проведения обмерных работ, расходы по оплату судебной экспертизы в размере 90 000 руб., денежные средства в размере 8 285,72 руб. за пользование чужими денежными средствами, а также госпошлины в размере 16 647 руб.

ФИО2 обратился со встречным иском, ссылаясь на то, что 22.07.2017 г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 52 кв.м., для последующего выкупа по обоюдной согласованной договоренности. В период действия договора аренды истцом был произведен ремонт помещения, куплена мебель и техника. Поскольку в июне 2020 г. ответчиком был ограничен доступ в помещение, истец просит взыскать неосновательное обогащение, которое складывается из стоимости неотделимых улучшений, произведённых в помещении и стоимость имущества в сумме 2 414 950,59 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, требования поддержала.

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание явился, просил удовлетворить уточненное заявление.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, иск не признал. Просил удовлетворить встречное исковое заявление и взыскать с ФИО1 неосновательное обогащение.

Представители ответчика ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание явились, поддержали встречное исковое заявление, просили удовлетворить.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

По смыслу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

В силу требований статей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. При осуществлении сторонами предпринимательской деятельности односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предусмотрен договором.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу статей 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное законом или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 22.10.2017 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 52 кв.м.

Возражения стороны ответчика о том, что представленный договор аренды не был подписан сторонами в связи с чем является незаключенным, суд отвергает, поскольку ни одна из сторон не оспаривает, что данный договор аренды был исполнен, имущество передано во временное пользование, оплата по нему производилась, условия были определены и исполнялись сторонами.

Таким образом, суд исходит из существования договора, именно в том виде, в котором он был представлен с обоих сторон.

В соответствии с п. 1.1. Договора, Арендодатель обязуется предоставить во временное возмездное пользование нежилые помещения принадлежащее ФИО1 на праве собственности, общей площадью 52 кв.м., расположенное по адресу: 143001, АДРЕС, пом. 5, за плату во временное пользование.

Пунктом 2.1.2 предусмотрено, что помещение передает в состоянии пригодном для осуществления арендатором деятельности указанной в п. 1.2, 1.3 договора

Арендатор обязуется: поддерживать помещение в поной исправности, проводить текущий ремонт и содержать прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном состоянии, отвечающим требованиям, установленным СЭС Московской области, соблюдать правила пожарной безопасности, иметь в арендуемом помещении противопожарное оборудование согласно требованиям пожарной охраны, соблюдать правила использования электросетей и оборудования, установленные управляющей организацией, касающиеся режима работы и других вопросов деятельности нежилого помещения. (п.2.3.1)

Пунктом 2.4.1 арендатору разрешено за свой счет устанавливать стенды, полки, складское оборудование, а после прекращения данного договора, в течении 3-х дней демонтировать ранее установленное с сохранением ранее установленных систем в рабочем состоянии.

П. 3.1.1 ежемесячная плата, начиная с 01.01.2018 г. устанавливается в размере 36 400 руб., арендная плата за ноябрь и декабрь 2017 г. составляет 40 000 руб.

П 3.2 оплата коммунальных услуг (холодная/горячая вода, водоотведение и электроэнергия оплачивается арендатором в конце месяца по показаниям индивидуальных приборов учета установленных в помещении.

П. 6. 4 договор заключен с 01.11.2017 г. по 30.11.2021 г. в случае если ни одна из сторон не заявит об отказе от продления договора за месяц до истечении срока его действия, то договор автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок, количество пролонгаций не ограничено.

Передаточный акт сторонами не подписан, но не оспаривался факт передачи данного нежилого помещения.

25.08.2020 г. Арендатору было направлено Уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения №1 в связи с нарушениями пп. 3.1.1. и 3.2 Договора.

Истец указывает, что на момент расторжения договора у ФИО2 имеется задолженность по арендной плате за 5 месяцев 2020г. (апрель-август) в сумме 182 000 рублей.

В период действия и на момент расторжения Договора за Арендатором была образована задолженность за коммунальные услуги в сумме 225 797,53 рублей.

Задолженность по коммунальным услугам, образовавшаяся в период действия договора аренды, была оплачена ФИО1

Также, при расторжении договора, истцом было установлено, что в период действия договора ФИО2 была произведена несогласованная с ФИО1 перепланировка арендованного имущества, а именно:

В помещения на плане №1 произведена перепланировка:

1а Антресоль

В помещения на плане №2 произведена перепланировка, выделены следующие помещения:

2а Антресоль

3. Туалет

4. Тамбур

5. Душевая

плане №5 (номер до перепланировки) произведена перепланировка:

1. Образовано помещение №6 бассейн и чаша бассейна.

2. Образовано помещение №7 сауна.

Истец ФИО1 для фиксации перепланировки обратилась в ООО «Одинцово-Гео» для составления описания и плана помещения. Стоимость работ составила 31 000 руб.

В судебном заседании 15.06.2021 г. было назначено проведение комплексной судебной экспертизы по вопросам об определении ремонтных работ и их стоимости, произведенных в нежилом помещении АДРЕС, за период с 22.10.2017г. по июнь 2020 г.

Экспертом ООО «НИИ Судебных экспертиз» ФИО6 в ходе производства экспертизы установлено, что за период с 22.10.2017 г. по июнь 2020 г. в нежилом помещении были произведены работы, которые были перечислены в таблицах, и ряд работ является переустройством и переоборудованием нежилого помещения, поскольку в соответствии со ст. 25-26 ЖК РФ затрагивают: установку, замену и перенос оборудования инженерных сетей, коммуникаций, расположенных в переделах исследуемого нежилого помещения, санитарно – технического оборудования, электрических сетей и электрооборудования, то есть изменены технические характеристики и расположение коммуникаций;

- увеличение количество мокрых точек (душевая 2шт, с/у, бассейн, сауна)

- изменение конфигурации помещений: закладка проемов несущих стен, образование новых помещений и пр.,

- изменение конструктива пола и потолка, которые являются неотъемлемой частью помещения.

Рыночная стоимость ремонтных работ, выполненных с 22.10.2017 г по июнь 2020 г. в нежилом помещении АДРЕС составляет 1 533 584 (один миллион пятьсот тридцать три тысячи пятьсот восемьдесят четыре) рубля, в том числе:

- 558 832 (пятьсот пятьдесят восемь тысяч восемьсот тридцать два) руб. - стоимость работ;

- 974 752 (девятьсот семьдесят четыре тысячи семьсот пятьдесят два) руб. - стоимость материалов.

Также, экспертом ООО «НИИ Судебных экспертиз» ФИО7 установлено, что рыночная стоимость ремонтных работ и материалов, необходимых для приведения помещения № в техническое состояние на момент заключения договора аренды ФИО1 с ФИО2, по адресу АДРЕС, составляет 850 005 (восемьсот пятьдесят тысяч пять) руб., в том числе:

- 448 169 (четыреста сорок восемь тысяч сто шестьдесят девять) руб.- стоимость работ;

- 401 836 (четыреста одна тысяча восемьсот тридцать шесть) руб. - стоимость материалов.

Со стороны ответчика, доказательств, согласования с арендодателем перепланировки, в соответствии ст. 56 ГПК РФ, не представлено, как и не представлено доказательств наличия между сторонами соглашения о возможном переоборудовании нежилого помещения, в связи с последующем его выкупом арендатором, поскольку договором данное условие не предусмотрено.

Таким образом, суд полагает, что на арендаторе лежит обязанность по возмещению расходов необходимых для приведения данного нежилого помещения в первоначальное состояние.

Кроме того, суд также не может согласиться с доводами ответчика о том, что данное нежилое помещение не имеет назначения, в связи с чем является свободной планировки и потому не понятно в какое состояние необходимо привести, в данном случае суд исходит из того, что не подтверждено материалами дела, что арендодателем было передано помещение в котором имелась сауна и бассейн, кроме того экспертом применен сравнительный анализ по отношению к планам БТИ от 08.09.2014 г. и фотографическим материалам с одной стороны и к фактическим данным технического состояния ремонта помещения 5, снятым с натуры при осмотре 03.07.2021 г., таким образом, работы для приведения в соответствие с техническими документами были определены экспертом, и не оспорены ответчиком.

Рассматривая требования о взыскании задолженности по арендной плате, суд исходит из того, что размер арендной платы был предусмотрен договором, и оплата производилась согласно данному договору.

Как указывает истец, задолженность по арендной плате за период с апреля 2020 года по август 2020 года составляет 182 000 руб.

Поскольку 25 августа 2020 года истец уведомил истца об отказе от исполнения договора, с указанного момента договор считается расторгнут по инициативе арендодателя. Право на отказ в одностороннем порядке от исполнения договора любой стороной предусмотрено в договоре.

Так, поскольку сторонами не оспаривается, что договор был расторгнут 25.08.2020 г., таким образом задолженность за период с апреля 2020 года 25 августа 2020 г. составляет 175 925 руб., которая подлежит взысканию с ответчика, поскольку также не нашел своего подтверждения довод ответчика, что стороны договорились на период карантина об освобождении от арендных платежей.

Касаемо задолженности по ЖКУ, суд исходит из того, что договором стороны не указали показания приборов учета, арендатор обязан был оплачивать по показаниям ИПУ, у суда не имеется возможности проверить расчет задолженности, поскольку ответчик указывает, что задолженности на момент выезда у него не имелось, кроме того договором предусмотрена обязанность арендатора по оплате холодной/горячей воды, водоотведения, электроснабжения, при этом из представленной истории начислений с 11.2017 г по 07.2020 г. по данному лицевому счету числится общая задолженность 237 053, 57 руб., тогда как истец просить взыскать с ответчика задолженность 225 7897, 52 руб. без указания периода и за какие услуги он просит взыскать, при данных обстоятельствах суд полагает требования в данной части не подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования о возмещении убытков в виде недополученного дохода в размере 436 800 руб., суд исходит из следующего.

Под убытками в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно материалам дела, истец требует взыскать с ответчика упущенную выгоду в виде неполученного дохода от аренды нежилого помещения.

В пункте 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце четвертом пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Заявленный истцом размер упущенной выгоды не обоснован: требование заявлено без учета обстоятельств существенно влияющих на размер убытков в силу п. 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Для возмещения стоимости упущенной выгоды лицо, требующее ее взыскания в судебном порядке, помимо доказывания общих оснований возмещения убытков (факт их причинения, наличие причинно-следственной связи между этим фактом и спорными убытками, размер убытков) в силу п. 4 ст. 393 ГК РФ должно подтвердить предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, а также доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления.

Заявленные истцом в качестве убытков денежные средства в виде неполученного дохода от аренды помещения не являются упущенной выгодой в соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ, а кроме того, убытки в виде неполученного дохода носят вероятностный характер, неизбежность получения заявленных к взысканию денежных средств бесспорными доказательствами не подтверждена.

В связи с чем в данной части требования истца удовлетворению не подлежат.

Также, истец просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, в порядке ст. 395 ГПК РФ рассчитанные на сумму задолженности по договору аренды 182 000 руб., согласно расчетам истца составляют 8 285, 72 руб., вместе с тем исходя из суммы задолженности по договору аренды 175 925 руб. за период с 01.05.2020 г. по 01.01.2021 г. размер процентов будет составлять 5 379, 94 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.

Поскольку суд пришел к выводу, что договор был расторгнут арендодателем 25.08.2020 г., а также, что именно на арендаторе лежит обязанность по приведению нежилого помещения в состояние, существовавшее на момент передачи ему нежилого помещения, таким образом суд не может согласиться с требованиями ФИО2 о возмещении стоимости ремонта, поскольку договором также предусмотрено, что обязанность по демонтажу лежит на арендаторе. (п. 2.4.1)

В силу ст. 98, 104 ГПК РФ суд обязан разрешить вопросы связанные с судебными издержками, так истцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов по составлению технического описания помещения, в связи с чем бы заключен договор с ООО «Одинцово-Гео», стоимость работ по данному договору составила 31 000 руб., вместе с тем, суд не усматривает оснований для отнесения данных расходов к судебным издержкам по настоящему делу, поскольку суд при рассмотрении дела руководствовался судебной экспертизой, доказательством по делу данное техническое описание не является.

Также, стороной истца была оплачена стоимость судебной экспертизы ООО «НИИ Судебных экспертиз», согласно квитанции стоимость, которой составила 90 000 руб., с учетом результата рассмотрения дела, суд полагает необходимым перераспределить данные расходы и взыскать с ответчика в пользу истца.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании арендной платы, убытков, коммунальных платежей, упущенной выгоды, – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 850 005 рублей в качестве расходов необходимых для приведения в соответствие нежилого помещения, задолженность по арендной плате за период с апреля 2020 года по 25 августа 2020 года в размере 175 925 руб., расходы по оплате экспертизы в размере 90 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2020 г. по 01.01.2021 г. в размере 5 379, 94 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 11754 руб.

Исковое заявление в части иных заявленных требований – оставить без удовлетворения.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

С.В. Зинченко

В окончательной форме решение суда принято 30 сентября 2021 года