Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в Воскресенский городской суд Московской области с исковым заявлением к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

В обоснование заявленных требований истец указал, что 08.11.2013 г. он приобрел в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, к.н. № Стоимость земельного участка составила 513 700 руб. Расчет за указанное имущество производился частями: аванс 50 000 руб., 13700 к моменту подписания акта приемки-передачи земельного участка, и 450 000 руб. в течение 24 месяцев согласно графику. 03.12.2013 г. регистрирующим органом была произведена регистрация права собственности истца на указанный земельный участок, о чем была сделана запись №. До момента полной оплаты на земельный участок было наложено обременение имущества - ипотека. В связи с указанным, в ЕГРН была внесена запись № об ограничении обременении права в виде ипотеки (залога) в силу закона. Полностью оплата должна была быть произведена до 08.11.2015 г. До определённого времени истец исправно исполнял обязательства по внесению платежей, однако в силу жизненных обстоятельств, некоторое время не вносил платежи по договору купли-продажи, в связи с чем ответчик обратился в конце 2017 года в суд о взыскании задолженности по указанному договору в сумме неоплаченной части - 165 000 руб., а также пени вв размере 165 000 руб. В пользу ФИО2 было вынесено Решение Воскресенского городского суда Московской области по делу 2-551/208 от 13.04.2018 г. о взыскании с ФИО1 165 000 руб. долга и пени в размере 50 000 руб.

На основании выданного исполнительного листа было возбуждено исполнительное производство №№ от 15.01.2019 г. Воскресенским РОСП УФССП России по Московской области. В рамках указанного исполнительного производства погашена указанная задолженность в сумме 215 000 руб. Таким образом, в настоящее время договор купли-продажи в полном объеме исполнен, денежные средства ответчику оплачены, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Однако, ФИО2 уклоняется от исполнения обязанности обратиться в регистрирующий орган и снять обременений с земельного участка. Истец не имея возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, вынужден обратиться с исковым заявлением в суд.

В исковом заявлении истец просит суд: прекратить обременение в виде ипотеки, возникшей в силу закона на основании договора купли-продажи № от 08.11.2013 г в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер 50:29:0030214:524; возложить расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей на ответчика.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, третьи лица Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, в лице Муниципального отдела по Воскресенскому, Коломенскому и Луховицкому районам Управления Росреестра по Московской области, Воскресенский РОСП УФССП России по Московской области, извещенные своевременно и надлежащим образом о начавшемся судебном разбирательстве, о времени, дате и месте судебного заседания в явку в суд не обеспечили, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении дела, не заявляли, о причинах неявки не сообщили.

Кроме того, на основании определения суда извещение о времени и месте рассмотрения данного дела и назначении даты судебного заседания также была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

При таких обстоятельствах, руководствуясь п. 2.1 ст. 113, ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся, поскольку их неявка в судебное заседание не препятствует разрешения спора по существу.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела и дав им соответствующую оценку, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

На основании п.п.2,5 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в т.ч. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ одним из оснований прекращения обязательств является надлежащее исполнение обязательства.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

При этом, согласно п. 1 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона.

В силу же п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Материалами дела установлено, что истец по договору купли-продажи земельного участка № от 08.11.2013 г. приобрел в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> м2, к.н. №.

Согласно п. 4.1 вышеназванного договора стоимость земельного участка составила 513 700 руб. Согласно п. 4.3 договора и Приложения №1 к договору, оплата объекта недвижимости производилась частями: аванс 50 000 руб., 13700 к моменту подписания акта приемки-передачи земельного участка, и 450 000 руб. в течение 24 месяцев согласно Графику из Приложения №1. Полностью оплата должна была быть произведена до 08.11.2015 г.

03.12.2013 г. регистрирующим органом была произведена регистрация права собственности Истца на указанный земельный участок, о чем была сделана запись №.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Указанное положение было также включено в Договор купли-продажи (п. 4.5).

Согласно ст. 11 ФЗ от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Кроме того, ст. 64.1 указанного закона об ипотеке установлено, что земельный участок, приобретаенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

В связи с указанным в ЕГРН была внесена запись № об ограничении (обременении) права в виде ипотеки (залога) в силу закона.

Поскольку истец не вносил регулярно платежи по договору купли-продажи, ответчик обратился в конце 2017 года в суд о взыскании задолженности по указанному договору в сумме неоплаченной части - 165 000 руб., а также пени в размере 165 000 руб.

В пользу ФИО2 было вынесено Решение Воскресенского городского суда Московской области по делу 2-№ от 13.04.2018 г. о взыскании с ФИО1 165 000 руб. долга и пени в в размере 50 000 руб.

На основании выданного исполнительного листа было возбуждено исполнительное производство №Ю10/19/50003-ИП от <дата> Воскресенским РОСП УФССП России по Московской области. В рамках указанного исполнительного производства погашена указанная задолженность в сумме 215 000 руб., что подтверждается чеком-ордером от (21.03.2019 г.)

В настоящее время договор купли-продажи в полном объеме исполнен. денежные средства ответчику оплачены, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в. полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Но, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав на «движимое имущество и сделок с ним зарегистрировано обременение (ипотека) на земельный участок.

Ответчику трижды были направлены письма, в которых истец просит совершить ответчика действия, необходимые для снятия обременения. Однако, реакции не последовало, письма возвратились истцу (не были получены ответчиком).

Как установлено в ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» приведены следующие разъяснения. По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу. Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (на основании ст. 10 ГК РФ). Как разъяснено в п. 67, 68 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ, бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Таким образом, с учетом изложенного, оснований не согласиться с доводами истца об уклонении ответчика от исполнения действий связанных с прекращением залога у суда не имеется.

Прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), а совместное заявление истца и ответчика подать не представляется возможным ввиду бездействия ответчика.

Согласно ч. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав в том числе решения суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании вступившего в законную силу решения суда.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из системного толкования, ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 52 Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения. При этом право выбора способа защиты права, а именно о признании обременения отсутствующим, либо о прекращении обременения, принадлежит истцу.

Суд может принять решение о прекращении обременения не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации прекращения обременения, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию прекращения обременения, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона относится уклонение ответчика ФИО2 от регистрации прекращения обременения, что подтверждено стороной истца заявлениями от 12.04.2019 г., направленными ФИО1 в адреса регистрации по месту жительства, месту пребывания и месту работы ответчика с почтовыми конвертами и кассовыми чеками оплаты почтовых услуг, и невозможности истцом в одностороннем порядке обратиться в Муниципальный отдел по Воскресенскому, Коломенскому и Луховицкому районам Управления Росреестра по Московской области с соответствующим заявлением о снятии обременения в иде ипотеки с принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

Учитывая, что факт исполнения истцом договора купли продажи от 08.11.2013 г., заключенного с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавцов покупателю, заявление о регистрации прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона не было подано правообладателем в компетентный орган в связи с виновным уклонением, и, принимая во внимание то, что сделка купли-продажи соответствует закону, в установленном законом порядке не оспорена и не признана недействительной, а также, исходя из наличия воли сторон на заключение и исполнение этой сделки, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

При изложенных установленных по делу обстоятельствах, на основании приведенных норм материального права с учетом, того что государственная регистрация прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона не возможна по причине уклонение продавца ФИО2 от регистрации прекращения обременения, суд пришел к выводу, что требования ФИО1 о прекращении ипотеки подлежат удовлетворению.

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 300 руб., понесенные истцом при уплате государственной пошлины при подаче иска в суд, что подтверждается платежным поручением.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона удовлетворить.

Прекратить в ЕГРН обременение в виде ипотеки с записью № в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, №, кадастровый №.

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения обременения в виде ипотеки в виде ипотеки с записью № в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 300 руб., понесенные истцом при уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Воскресенский городской суд в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Судья С.М. Ильин

Мотивированное решение изготовлено <дата>.