Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванеко ПВ к Резников АГ о признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л :

Иванеко ПВ обратился в суд с иском к Резников АГ, в котором просил признать за ним право общей долевой собственности на недвижимое имущество:

- 2010/7560 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (3 этаж), расположенное по адресу: <адрес>, этаж 3, кадастровый №;

- 1893/7560 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (3 этаж), расположенное по адресу: <адрес>, этаж 3, кадастровый №.

В обоснование заявленных требований истец указал, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2016г. должник – Резников АГ признан несостоятельным (банкротом), в отношении указанного должника-гражданина введена процедура реализации имущества до 16.05.2017г. Финансовым управляющим утверждена Белоцерковская АС

15.05.2018г. между Белоцерковская АС – финансовым управляющим Резников АГ, с одной стороны, и Иванеко ПВ, с другой стороны, заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передает в собственность покупателю, победившему на торгах 11.05.2018г., а покупатель принимает и оплачивает недвижимое имущество, которое является предметом рассмотрения настоящего искового заявления.

Согласно условиям Договора, указанное имущество принадлежит Резников АГ, стоимость имущества определена договором 127 000 руб. Задаток в сумме 12 075,50 руб., перечисленный покупателем, чек по операции от 09.05.2018г. засчитывается в счет оплаты имущества. За вычетом суммы задатка покупатель обязан уплатить 114 294,50 руб., оплата производится в безналичном порядке.

15.05.2018г. сторонами вышеуказанного договора подписан акт приема-передачи недвижимого имущества. Истец в соответствии с условиями договора купли-продажи произвел оплаты. Таким образом, истец свои обязательства по договору купли-продажи исполнил в полном объеме.

12.07.2018г. истцу направлено Уведомление о приостановлении государственной регистрации права, поскольку представленный договор по форме не соответствует требованиям действующего законодательства. Поскольку предметом договора являлась продажа доли в праве собственности на недвижимое имущество, то договор требовал нотариального удостоверения.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.08.2018г. завершена процедура реализации имущества должника – Резников АГ Прекращены полномочия финансового управляющего – Белоцерковская АС

Уведомлением от 30.01.2020г. истцу отказано в осуществлении государственной регистрации перехода права общей долевой собственности в отношении спорных нежилых помещений. Основанием для отказа в совершении регистрации перехода права собственности указано несоблюдение сторонами сделки ее формы.

Вышеизложенные обстоятельства привели к нарушению прав истца, поскольку фактически сделка состоялась, истец произвел в полном объеме оплату и получил по акту приема-передачи имущество, однако, не может зарегистрировать право общей долевой собственности на нежилые помещения. После завершения процедуры банкротства Белоцерковская АС уже не могла действовать как финансовый управляющий Резников АГ, и обратиться к нотариусу для удостоверения сделки. С иском о признании сделки действительной согласно ст. 165 ГК РФ истец не обращался.

В судебное заседание истец не прибыл, уведомлен надлежащим образом, а именно заказным письмом и телеграммой. Ранее представитель истца Атморская О.Л., действующая на основании доверенности от 25.09.2020 (сроком действия на три года), в судебном заседании исковые требования поддержала, указала на то, что фактически истец пользуется спорными нежилыми помещениями. Суду на обозрение предоставила оригиналы следующих документов: акты приема-передачи от 01.06.2018 года, от 15.05.2018 года, дополнительное соглашение к договору от 01.06.2018 года, договор купли-продажи от 15.05.2018 года, чеки по операции на суммы 114 924,50 руб. и 12 075, 50 руб.

Ответчик Резников АГ в судебном заседании исковые требования не признал. Давал пояснения согласно отзыву на исковое заявление, приводил следующие доводы.

Истец не имеет материальных и процессуальных оснований на предъявление иска, поскольку не приобрел право собственности на спорные нежилые помещения по причине ничтожности договора купли-продажи от 15.05.2018г. Указанный договор купли-продажи был заключен по результатам торгов, проведенных в результате осуществления процедуры банкротства ответчика. Однако, указанное обстоятельство не отменяет законные требования к форме сделки по продаже долей в праве общей долевой собственности, а именно необходимости нотариального удостоверения.

Договор купли-продажи, заключенный от 15.05.2018 года, послуживший основанием иска в настоящем споре, является ничтожной сделкой в силу ст. 165 ГК РФ и не порождает юридических последствий в соответствии со ст. 167-168 ГК РФ. При таких обстоятельствах у истца не возникло никаких нрав в отношении помещения с кадастровым номером №.

Кроме того, истец своевременно не воспользовался своим правом, предоставленным ст.165 ГК РФ и не совершил необходимых действий - обращение в суд с иском о признании сделки действительной до того, как полномочия управляющего были прекращены (30.08.2018г.). Ответчик предполагал, что ввиду пропуска срока исковой давности по требованию о признании сделки действительной, истец злоупотребил правом, обратился в суд с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество.

О нарушении своего права истец узнал 12.07.2018 на основании отказа Управления Росреестра по Новосибирской области в регистрации права. Однако, не обратился к арбитражному управляющему, с требованием о нотариальном удостоверении договора купли-продажи.

В удовлетворении ходатайства ответчика о привлечении в качестве третьего лица – Управление Росреестра по Новосибирской области, исходя из существа заявленных требований.

В судебное заседание третьи лица Никулин ПА, Земский СА, Белоцерковская АС не прибыли, уведомлены надлежащим образом, явку представителей не обеспечил. Земский СА направил заявление, в котором просил дело рассмотреть в свое отсутствие. Никулин ПА, Белоцерковская АС о причинах неявки суду не сообщили.

Заслушав пояснения ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2016г., должник – индивидуальный предприниматель Резников АГ признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина до 16.05.2017г. Финансовым управляющим утверждена Белоцерковская АС, (л.д. 16-18).

Из Протокола № о результатах открытых торгов посредством предложения в форме открытых торгов по продаже имущества Резников АГ от 11.05.2018г. следует, что победителем торгов по продаже имущества должника: недвижимого имущества – нежилое помещение (3 этаж), общей площадью 3903/7560 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, этаж 3; кадастровый №, признан Иванеко ПВ, которым предложена цена имущества должника в размере 127 000 руб. (л.д. 34-35).

15.05.2018г. между Финансовым управляющим Резников АГ – Белоцерковская АС (продавец) и Иванеко ПВ (покупатель) заключен Договор купли-продажи, согласно которому продавец передает в собственность покупателю, победившему на торгах 11.05.2018г., а покупатель принимает и оплачивает на условиях, предусмотренных настоящим договором недвижимое имущество:

- нежилое помещение (3 этаж), общей площадью 2010/7560 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, этаж 3, кадастровый №;

- нежилое помещение (3 этаж), общей площадью 1893/7560 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, этаж 3, кадастровый №.

Несмотря на примененную в договоре формулировку, анализируя условия договора, сопоставляя с данными ЕГРН, суд исходит из того, что предметом договора являлась продажа доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения в Ленинском районе г.Новосибирска.

Согласно п.1.3 договора, права на имущество по настоящему договору переходят к покупателю после окончания расчетов, согласно разделу 2 настоящего договора и подписания акт приема-передачи.

Общая стоимость имущества, являющегося предметом настоящего договора, определялась равной 127 000 руб. Задаток в сумме 12 075,50 руб., перечисленный покупателем, чек по операции от 09.05.2018г., засчитывается в счет оплаты имущества. За вычетом суммы задатка покупатель обязан уплатить 114 294,50 руб. Оплата производится в безналичном порядке, (пункты 2.1-2.4 договора).

Согласно п.3.1 договора, имущество передается по месту нахождения должника, путем подписания акта приема-передачи документов, удостоверяющих право владения имуществом.

Покупатель обязуется оплатить стоимость имущества в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего договора и принять документы от продавца, (л.д. 32-33).

Дополнительным соглашением от 01.06.2018г. к Договору купли-продажи от 15.05.2018г. (л.д. 31), заключенным между Финансовым управляющим Резников АГ – Белоцерковская АС (продавец) и Иванеко ПВ (покупатель), стороны установили изложить пункт 1.1 Договора купли продажи от 15.05.2018г. в следующей редакции:

«Продавец передает в собственность покупателю, победившему на торгах 11.05.2018г., а покупатель принимает и оплачивает на условиях, предусмотренных настоящим договором недвижимое имущество:

- нежилое помещение (3 этаж), общей площадью 2010/7560 доли, расположенное по адресу: <адрес>, этаж 3, кадастровый №;

- нежилое помещение (3 этаж), общей площадью 1893/7560 доли, расположенное по адресу: <адрес>, этаж 3, кадастровый №.

Во исполнение обязательств по оплате, истцом перечислены на расчетный счет ответчика денежные средства на общую сумму 127 000 руб., что подтверждается копиями чеков от 09.05.2018г. на сумму 12 075,50 руб. и от 08.06.2018г. на сумму 114 924,50 руб. (л.д. 29, 30).

Факт передачи недвижимого имущества покупателю подтверждается Актами приема-передачи от 15.05.2018г. и от 01.06.2018г., (л.д. 27, 28).

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Управлением Росреестра по Новосибирской области 12.07.2018г. истцу направлено Уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права, права общей долевой собственности в отношении нежилого помещения с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку представленный договор составлен в простой письменной форме, что не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно ч.2 ст.162 ГК РФ, п.1 ст.42 ФЗ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Аналогичное Уведомление поступило истцу Управлением Росреестра по Новосибирской области 30.01.2020г.

В соответствии с п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Пункт 2 ст. 163 ГК РФ, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.

Пункт 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)).

Согласно выписке из ЕГРН, Резников АГ на праве общей долевой собственности (2020/7560 и 1893/7560) принадлежит спорное недвижимое имущество.

Сам истец не оспаривал, что договор купли-продажи, заключенный 15.05.2018г. нотариально не был удостоверен.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, и недействительна с момента ее совершения.

На основании сделки, которая в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 163 ГК РФ) является ничтожной не может возникнуть право собственности.

Согласно разъяснениям п. 59 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, у суда не имеются основания для удовлетворения исковых требований Иванеко ПВ Истцом в надлежащей форме, т.е. нотариально удостоверенной, договор купли-продажи доли представлен не был.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через суд, принявший решение.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: (подпись) И.С. Новикова

Подлинник решения находится в гражданском деле № Ленинского районного суда <адрес>.

54RS0№-21