Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Скородумова Якова Даниловича к ООО «Колхоз имени Ильича», Стародубцевой

Анне Антоновне, скакун Ивану Павловичу, Скородумовой Александре Даниловне, Скородумовой Татьяне Андреевне, Слюсареву Николаю Анатольевичу, Слюсаревой Вере Федоровне, Скородумову Анатолию Яковлевичу, Стародубцеву Ивану Антоновичу, Стародубцеву Федору Алексеевичу, Слюсаревой Наталье Анатольевне, Смурыгиной Вере Федоровне, Смольянинову Александру Алексеевичу, Смольяниновой Таисии Ивановне, Смурыгину Николаю Ивановичу, Соболевой Вере Федоровне, Соколовой Ольге Васильевне, Стародубцеву Егору Андреевичу, Стародубцеву Сергею Анатольевичу, Стародубцевой Зинаиде Петровне о признании недействительным договора аренды земельного участка, о признании недействительной государственной регистрации договора аренды земельного участка, о возложении обязанности произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи о регистрации договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Скородумов Я.Д. просит суд признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1132482 (один миллион сто тридцать две тысячи четыреста восемьдесят два) кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: , северо-западная часть кадастрового квартала №;

признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью1132482 (один миллион сто тридцать две тысячи четыреста восемьдесят два) кв. м. с кадастровым номером №, дата регистрации договора ДД.ММ.ГГГГ;

обязать Управление Росреестра по Воронежской области произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка площадью 1132482 (один миллион сто тридцать две тысячи четыреста восемьдесят два) кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: , северо-западная часть кадастрового квартала №.

В обоснование исковых требований истец указал на следующее, что ему принадлежали доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 9189 (девять тысяч сто восемьдесят девять) гектаров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: , в пределах землепользования колхоза имени Ильича. ДД.ММ.ГГГГ главой администрации Новокриушанского сельского поселения Калачеевского муниципального района Воронежской области удостоверена доверенность (зарегистрирована в реестре за №), которой он уполномочил ФИО1, ФИО2, ФИО3 представлять его интересы как собственника долей в праве общей собственности на вышеуказанный земельный участок. В частности, он доверил поверенным: выделить земельный участок в натуре в счет принадлежащей ему доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе по своему усмотрению осуществить выделение земельного участка совместно с любыми другими участниками общей долевой собственности; подать заявление о постановке выделенного земельного участка на государственный кадастровый учет, получить кадастровый паспорт земельного участка; подать заявление о государственной регистрации ее права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, получить свидетельство о государственной регистрации права; подписать договор аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок, подписать передаточный акт. В результате совершения поверенным ФИО1 действий по выделению земельного участка ему стали принадлежать 10000/222225 долей в праве общей собственности на земельный участок площадью 1132482 (один миллион сто тридцать две тысячи четыреста восемьдесят два) квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: , северо-западная часть кадастрового квартала №. Его право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано Управлением ФРС по Воронежской области, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. В ДД.ММ.ГГГГ ответчик выдал ему арендную плату - зерно, сахар, подсолнечное масло, размер которой оказался меньшим, чем он получал в предыдущие годы. Это обстоятельство представители ответчика объясняли засухой и вызванным ею неурожаем, при этом было дано обещание выдать дополнительно продукцию в ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ. Обещание не было исполнено, а представители ответчика сообщили, что по условиям договора аренды земельного участка арендатор имеет право уменьшить размер арендной платы в случае неурожая. Тогда он решил узнать условия договора аренды, экземпляр которого после его заключения поверенный ФИО1 ему не передавал. В ДД.ММ.ГГГГ он получил текст договора аренды земельного участка, изучил его и пришел к выводу, что поверенный ФИО1 заключил договор с нарушением правил, установленных действующими нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности. Тогда же он узнал, что дата заключения договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации. Из статьи 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Статья 260 ГК РФ наделяет лиц, имеющих в собственности земельный участок, правом продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Общее правило статьи 246 ГК РФ заключается в том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Изъятие из этого правила предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статьей 12 которого установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Согласно пункту 1.2. статьи 14 Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление. Вопреки вышеприведенным законоположениям поверенный ФИО1 заключил договор аренды земельного участка с арендатором и на условиях, которые фактически определил самостоятельно. В доверенности сформулировано полномочие поверенного на подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Это означает, что после выделения земельного участка с кадастровым номером № и государственной регистрации права общей долевой собственности на него должно быть созвано общее собрание участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Такое собрание должно было определить арендатора и условия договора аренды, на которых поверенный мог подписать договор аренды. До настоящего времени не созывалось собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, поэтому не определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду. В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В п.1.5 оспариваемого договора аренды земельного участка с кадастровым номером № со ссылкой на ст. 624 ГК РФ предусмотрен переход принадлежащей истцу доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в собственность ответчика при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены. При этом выкупная цена (стоимость одной доли) на момент выкупа устанавливается равной среднерыночной. Вышеуказанное условие договора аренды не было предметом обсуждения арендатора с истцом в индивидуальном порядке, оно не вырабатывалось общим собранием сособственников земельного участка с кадастровым номером №, состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени не проводилось ни одного собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, следовательно, сособственниками участка не принималось решение о продаже всего арендуемого земельного участка либо долей в праве общей собственности на него. Включение поверенным ФИО1 п.1.5 в договор аренды противоречит требованиям п.1.2 ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного», а также не соответствует указаниям, содержащимся в доверенности, выданной ему истцом. Данный факт является еще одним обстоятельством, на котором истец основывает свое требование о признании недействительным договора аренды земельного участка.

Истец Скородумов Я.Д. в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Белов О.Б. поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске и суду показал, что ответчиком не представлены доказательства, что после выделения земельного участка и государственной регистрации права общей долевой собственности на него было проведено общее собрание участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок, определившее арендатора и условия передачи ему земельного участка в аренду. Ответчик в своих возражениях указал, что условия передачи земельного участка в аренду были определены общим собранием сособственников земельного участка с кадастровым номером №, состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, по мнению ответчика, получение истцом арендной платы в ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует об одобрении им договора аренды, заключенного от его имени представителем ФИО1 Из вышеприведенных объяснений усматривается, что решение о передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером № было принято собственниками земельного участка с кадастровым номером №. Однако это противоречит требованиям п.1.2 ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также не соответствует показаниям, содержащимся в доверенности, выданной ФИО1 истцом. Ст. 14 упомянутого ФЗ именуется «Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности». Из буквального толкования названия статьи следует, что ее положения регламентируют порядок распоряжения, владения и пользования существующим земельным участком его собственниками. Аналогичной правовой позиции придерживается Конституционный суд РФ. В его Постановлении от 30.01.2009 года № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2,3,4 ст. 13 и аб. 2 п.1.1. ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в связи с жалобой гражданки ФИО4 указано ст.14 названного ФЗ, устанавливающей особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, предусматривается, в частности, что общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 % их общего числа или владеющие более чем 50 % долей в праве общей собственности на этот земельный участок; решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на общем собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Пять раз в одном абзаце повторяется словосочетание «на этот земельный участок», тем самым подчеркивается, что собственники конкретного земельного участка вправе определять только его судьбу, но ни каких иных земельных участков, в том числе таких, которые впоследствии могут быть выделены из существующего земельного участка. Полномочия общего собрания участников долевой собственности на земельный участок в п. 1.2 ст. 14 закона сформулированы исчерпывающим образом и не подлежат расширительному толкованию. В связи с этим не основаны на законе рассуждения представителя ответчика о наличии полномочий у общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером № определять кадастровым номером условия передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером №.Второй абзац п.1.2 содержит норму о праве общего собрания определять условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление. Согласно аб. 5 п. 1.2 общее собрание определяет местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду. При этом закон не предоставляет общему собранию право определять условия передачи в аренду земельных участков, выделенных в счет земельных долей, то есть земельных участков, которые будут образованы в будущем. Такой подход законодателя к формулированию полномочий общего собрания собственников земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения вполне корреспондирует общим правилам о порядке заключения любых договоров и, в частности, договоров аренды. Определение условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду означает выработку условий договора аренды, без которых он не может быть заключен. Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п.2). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3). Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На дату проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №. Это означает, что границы земельного участка небыли определены и закреплены в установленном законом порядке. Между тем согласно п.1 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Ко времени проведения общего собрания сособственников земельного участка с кадастровым номером № также не было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, не был известен персональный состав сособственников земельного участка. Из ст. 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано в ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, через шесть с лишним месяцев после проведения общего собрания был определен состав сособственников земельного участка, имеющих право распоряжаться им. При таких обстоятельствах следует сделать вывод, что общее собрание собственников земельного участка с кадастровым номером №, состоявшееся ДД.ММ.ГГГГ, приняло решение об условиях договора аренды несуществовавшего земельного участка с кадастровым номером №, то есть при отсутствии предмета договора аренды. Экономический смысл передачи имущества в аренду заключается в получении собственником максимально возможного дохода от использования этого имущества, поэтому размер арендной платы, порядок и условия ее внесения арендатором должны быть признаны существенными условиями договора аренды земельного участка. Юридическое значение договора аренды состоит в обеспечении правовой защиты собственника имущества, переданного в аренду, от недобросовестного поведения арендатора и возможности судебной защиты интересов собственника. Собственники земельных долей, лично принимавшие участие в общем собрании ДД.ММ.ГГГГ, будучи допрошенными в судебном заседании, показали, что при обсуждении и голосовании вопроса об условиях передачи в аренду земельных участков не ставилось на голосование такое условие, как возможность арендатора при неурожае уменьшить размер арендной платы. Это обстоятельство подтверждается текстом протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, подлинный экземпляр которого хранится в органе местного самоуправления – администрации Новокриушанского сельского поселения. Как пояснил в суде председательствовавший на собрании ФИО5, именно этот текст в чистовом варианте он подписал примерно неделю спустя после проведения собрания. Другой текст протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, в котором содержится условие о праве арендатора при неурожае уменьшить размер арендной платы, он подписал примерно через две-три недели после подписания первого варианта протокола. Право арендатора уменьшить размер арендной платы, будучи закрепленном в договоре аренды земельного участка, нарушает право собственности истца, которое включает в себя право на использование имущества в целях получения дохода. Договор аренды содержит критерии неурожая, однако в нем не предусмотрен механизм контроля со стороны арендодателей в целях установления наличия неурожая. Этот вопрос полностью отдан в ведение арендатора, который самостоятельно определяет урожайность сельскохозяйственных культур. Ни в одном из имеющихся текстов протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ не содержится указания на передачу ответчику в аренду земельного участка, сособственником которого является истец. Представитель истца, представитель ответчика, другие участники судебного разбирательства и свидетели показывали суду, что в ДД.ММ.ГГГГ арендную плату истцу и другим сособственникам земельного участка выдавало общество с ограниченной ответственностью «Новая Криуша». Факт получения истцом арендной платы расценивается ответчиком как одобрение договора аренды земельного участка. Однако истцу не было известно, что арендатором является ООО «Колхоз имени Ильича», которое передало земельный участок в субаренду ООО «Новая Криуша». Представителем ответчика в качестве доказательства передано суду письменное уведомление о заключении договора субаренды, однако не представлены доказательства получения истцом этого уведомления, а сам истец данный факт отрицает. Таким образом, получение истцом сельскохозяйственной продукции от ООО «Новая Криуша» нельзя признать одобрением договора аренды земельного участка с ООО «Колхоз имени Ильича», о заключении которого он узнал лишь весной ДД.ММ.ГГГГ. Последующее одобрение сделки как мыслительная функция предполагает осведомленность стороны сделки (в данном случае истца-арендодателя) о самом факте ее заключения с конкретным лицом и об условиях сделки, в том числе существенных. Состоявшееся ДД.ММ.ГГГГ общее собрание сособственников земельного участка с кадастровым номером № не обсуждало условия договора аренды, которые отнесены законодателем к диспозитивным. Без такого обсуждения нельзя считать одобренным договор аренды, положения которого зависят от воли собственников земельных долей. Когда закон гласит «если иное не предусмотрено договором», это означает, что собственники земельного участка должны быть, как минимум, ознакомлены с диспозитивными нормами. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами главы 34 ГК РФ), устанавливающим общие требования к совершению таких сделок. Особенности заключения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст. 22 ЗК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В отношении уступки прав арендатора п.5 ст. 22 ЗК РФ содержит правила, отличные от общих правил, установленных п.2 ст. 382 и п. 2 ст. 615 ГК РФ и предусматривающих необходимость согласия арендодателя на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды (перенаем). Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ в качестве общего правила не содержит требований о согласии арендодателя на передачу арендатором своих прав, если иное не предусмотрено договором аренды. Оспариваемый договор аренды не содержит никаких указаний об ограничении права арендатора на передачу земельного участка в субаренду либо заключения договора перенайма земельного участка. По умолчанию это означает, что в пределах срока действия договора аренды ответчик без согласия сособственников земельного участка вправе передать его в субаренду, заключить договор перенайма. Более того, п. 1.6 договора арендатору предоставлено право передавать земельный участок в субаренду. В п. 1.5. оспариваемого договора аренды земельного участка с кадастровым номером № со ссылкой на ст. 624 ГК РФ предусмотрен переход принадлежащей истцу доли в праве общей собственности на земельный участок в собственность ответчика при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены. Вышеуказанные условия договора аренды не обсуждались арендатором с истцом в индивидуальном порядке, они не вырабатывались общим собранием сособственников земельного участка с кадастровым номером №, состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ, а также общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Включение поверенным ФИО1 п.1.5. и 1.6. в договор аренды земельного участка противоречит требованиям п. 1.2. ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также не соответствует указаниям, содержащимся в доверенности, выданной ему истцом. Статья 431 ГК РФ предписывает суду при толковании условий договора принимать во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из п.2.1 оспариваемого договора следует, что установленная им арендная плата выплачивается в виде натуральной оплаты (продукции) и оказания услуг за пользование земельным участком с кадастровым номером № площадью 1132482 кв.м. Приведенный размер арендной платы подлежит уплате пропорционально долям в праве общей долевой собственности на земельный участок. Применительно к истцу это означает, зерна ему должно быть выдано 600:222225х 10000= 26 кг; сахара и масла подсолнечного 25: 222225х 10000=1,1 кг. Из текста договора невозможно понять, за какой период времени (один месяц, один год, иной срок) выплачивается установленный размер арендной платы. Таким образом, истец приходит к выводу, что оспариваемый им договор аренды земельного участка не соответствует закону, а условия договора аренды о размере и порядке внесения арендатором арендной платы, о переходе принадлежащей истцу доли в праве общей собственности на земельный участок в собственность арендатора и о праве арендатора на передачу земельного участка в субаренду не соответствуют решениям общего собрания сособственников земельного участка с кадастровым номером №, состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ, и не принимались общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Представитель ответчика Пупыкин А.И. исковые требования не признал и суду показал, что в рассматриваемом иске заявлены требования о признании недействительной государственной регистрации договора аренды и обязании Управления Россреестра произвести погашение записи о договоре аренды земли в ЕГРПН. Исковые требования предъявлены к ООО «Колхоз имени Ильича», который является ответчиком. Ответчик никоим образом не может выполнить соответствующие действия с ЕГРПН. Более того, указанные требования должны быть рассмотрены не в порядке искового производства, а в порядке главы 25 ГПК РФ, на что указал Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума № 2 от 10.02.2009 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действии (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих». Соответственно, данные требования могут быть предъявлены только к Управлению Россреестра по Воронежской области. Оспариваемый договор заключен на основании решения общего собрания сособственников земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. Данное решение не признано судом недействительным. Порядок обжалования данного решения определяется Законом РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан». Требование об обжаловании данного решения не является предметом настоящего дела, т.к. такое требование не было заявлено самостоятельно. Действующее законодательство не предоставляет суду право признать такое решение не имеющим юридической силы при рассмотрении иного дела, в котором подобное требование не было заявлено как самостоятельный иск. Как указал Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума №23 от 19.12.2003 «О судебном решении» (п.5) суд может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральными законами. Действующее федеральное законодательство не предоставляет суду право при рассмотрении иска о признании недействительным договора выйти за пределы иска и признавать недействительными решения собраний сособственников.Кроме того, согласно ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решение общего собрания сособственников земельных участков сельхозназначения, может быть признано недействительным только в том случае, если за него проголосовали лица, имеющие в совокупности менее 50% долей. В данном случае истец явно владеет менее 50% долей на спорный земельный участок, т.е. его голос никоим образом не мог повлиять на принимаемое решение, даже если принять во внимание, что он не голосовал на собрании или голосовал против. В связи с тем, что истцом не заявлена реституция по сделке (договору аренды) в полном объеме, а частичная реституция не возможна, считает, что следует отказать в иске. По оспариваемой сделке аренды арендатор выдал арендную плату, однако порядок возврата арендной платы истец не просит установить. ООО «Колхоз им. Ильича» провел работы по улучшению земельного участка на сумму свыше

3 000 000 (три миллиона) рублей в период действия договора аренды. Не указания истцом всех последствий недействительности сделки, равно как невозможность провести реституцию является основанием для отказа в реституции по ст. 167 ГК РФ. Кроме того, суд не вправе подменять собой другой предусмотренный законом орган и устанавливать факты, подлежащие установлению другим предусмотренным законом органом. Происходящие на общем собрании факты подтверждаются протоколом общего собрания. Протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ не отменён и никем не оспорен. В соответствии с действующим законодательством, протокол общего собрания является сделкой, так как направлен на изменение, возникновение или прекращение прав и обязанностей сторон. Требований об отмене протокола общего собрания истец не заявлял. Согласно ст. 607, ст. 432 ГК РФ существенным условием договора является условие о предмете договора, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Истцом не было заявлено о необходимости достижения соглашения о форс-мажорных обстоятельствах, возникающих при исполнении договора аренды, а соответственно и о последствиях неурожая. Из этого можно сделать вывод, что истец не посчитал прочие условия договора существенными. Что касается пункта 1.5. договора аренды, то данный пункт никаким образом не нарушает прав истца, так как содержит указание на необходимость отдельного согласования возможности и условий сделки купли-продажи доли с истцом. Правовые последствия пункта 1.5. договора аренды не наступили и не могут наступить без отдельного согласия на это истца, а, следовательно, данный пункт не нарушает прав истца. Кроме этого, ответчик, руководствуясь ст. 180 ГК РФ, считает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ мог и может существовать как сделка без фактически оспариваемых частей, а именно пункта 1.5., пунктов 2.3., 2.4., 2.5. договора аренды, что является препятствием к признанию всей сделки недействительной. Истец после заключения оспариваемого договора аренды прямо его одобрил, получив арендную плату за ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается ведомостью о приеме-передаче арендной платы. В частности, в ведомости (акте приема-передачи зерна по договору аренды) под номером 278 значится Скородумов Я.Д., указано количество полученного зерна, и имеется подпись Скородумова Я.Д. Истец и не отрицает в установленном порядке факт получения им арендной платы в количестве 25 кг сахара, 25 кг масла растительного и 300 кг зерна и не оспаривает свою подпись в ведомости. Истец и соответчики также не отрицают, что в момент выдачи им арендной платы представители арендатора сказали, что это полный размер арендной платы и давать ничего не обещали. При этом представители арендатора сослались на условия оспариваемого договора аренды. В тексте указанной ведомости (акта приема-передачи) также имеется указание на то, что это арендная плата по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и указан кадастровый номер земельного участка и его адрес (местоположение). На момент получения арендной платы истец счёл для себя приемлемым все условия договора аренды и получил арендную плату по оспариваемому договору. Сделал он это добровольно, без обмана или принуждения с чьей либо стороны.

На основании ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Таким образом, оспариваемая сделка считается заключенной от имени Скородумова Я.Д., который, в свою очередь, является уполномоченным на заключение такой сделки лицом, как сособственник земельного участка. На основании изложенного просит в иске отказать полностью.

Соответчики Скородумова Т.А., Скородумов А.Я. Смурыгин Н.И. иск признали, исковые требования считают обсонованными.

Соответчики Стародубцева А.А., Скакун И.П., Скородумова А.Д., Слюсарев Н.А., Слесарева В.Ф., Стародубцев И.А., Стародубцев Ф.А., Слюсарева Н.А., Смурыгина В.Ф., Смольянинов А.А., Смольянинова Т.И., Смурыгин Н.И., Соболева В.Ф., Соколова О.В., Стародубцев Е.А., Стародубцев С.А., Стародубцева З.П. в судебное заседание, в материалах дела имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, в которых они суду сообщили, что иск признают, считают необходимым иск удовлетворить, подтверждают, что собрание собственников земельного участка не проводилось, решение о передаче земельного участка в аренду его собственниками не принималось.

Соответчик Стародубцев С.А. в судебное заседание не явился, подал суду заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, сообщил, что иск признает.

Третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве представителя ответчика ООО «Колхоз им. Ильича» суду сообщил, что ДД.ММ.ГГГГ на собрании на повестке дня был вопрос о передаче земельных участков, выделенных в счет земельных долей собственников в аренду ООО «Новая Криуша», но на собрании решили передать земельные участки в ООО «Колхоз им. Ильича». По поводу условий аренды на собрании решили, чтобы у всех арендаоторов было все одинаково, но потом ФИО6 был поставлен вопрос по поводу форс-мажорных обстоятельств, все согласились с поставленными условиями. Текст протокола секретарем ФИО3 был написан от руки, потом он готовил окончательный текст протокола. Вторая редакция протокола изготовилась им, позже, так как на собрании обговаривалось про 50 % выдачи арендной платы в случае неурожая.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает, что заявленный иск подлежит удовлетворению.

Действительно в силу требований ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Согласно пункту 1.2. статьи 14 Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что общего собрания участников долевой собственности, а именно собственников земельного участка с кадастровым номером № для определения условий сдачи этого участка в аренду не проводилось.

ДД.ММ.ГГГГ проводилось общее собрание участников долевой собственности собственников земельного участка с кадастровым номером №

Согласно протокола указанного собрания, на нем решался вопрос об утверждении местоположения земельного участка, выделяемого в счет 1044 земельных долей для передачи в аренду ООО «Колхоз им. Ильича», в счет 118 земельных долей для передачи в аренду ФИО7, в счет 16 земельных долей для передачи в аренду ФИО8, в счет 38 земельных долей для передачи в аренду ФИО9, в счет 10 земельных долей для передачи в аренду ФИО10 При решении четвертого вопроса было решено передать в аренду ООО «Колхоз им. Ильича» земельные участки собственников 1030 земельных долей сроком на 15 лет с определением размера арендной платы.

Доводы ответчика, что данным решением общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером № были определены условия передачи земельного участка с кадастровым номером № в аренду, как того требует ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» суд не может принять во внимание по тем основаниям, что сам земельный участок с кадастровым номером № был образован соглашением участников долевой собственности только ДД.ММ.ГГГГ и право общей долевой собственности на него было зарегистрировано в Главном управлении ФРС по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ (как следует из текста оспариваемого договора аренды). Кроме этого условия оспариваемого договора аренды не соответствуют условиям аренды, которые были приняты на общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу требований ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

По данному делу согласно указанного протокола инициатора собрания не было, следовательно, экземпляр протокола должен хранится в органе местного самоуправления, т.е. в Администрации Новокриушанского сельского поселения и у председателя собрания ФИО5 ФИО5 суду сообщил, что у него экземпляр протокола собрания не хранится. В экземпляре протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, хранящемся в Администрации Новокриушанского сельского поселения предусмотрена выплата арендной платы пропорционально долям в праве общей долевой собственности на земельный участок в следующем объеме: ежегодный размер платежа в натуре 600 кг зерна фуражного, 25 кг сахара, 25 кг масла растительного, предоставление услуги вспашка огорода один земельный участок, компенсация доставки топлива 50%, оплата ритуальных услуг 1500 руб. Выплату налоговых и иных платежей за земельный участок принимает на себя арендатор. Возможности снижения указанной арендной платы при неурожае озимой пшеницы ниже 15 центнеров с гектара, подсолнечника 5 центнеров с гектара, сахарной свеклы 100 центнеров с гектара на 50%, как указано в оспариваемом договоре аренды нет. Не оговорено условие возможности сдачи земельного участка в субаренду, не оговорено условие перехода доли в праве собственности в собственность арендатора при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены. Хотя в договоре аренды указанные условия присутствуют ( п. 1.5, п. 1.6)

Ответчиком не оспаривается, что условие возможности сдачи земельного участка в субаренду, условие перехода доли в праве собственности в собственность арендатора при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены на указанном общем собрании не обсуждалось.

Доводы же ответчика, что на общем собрании решался вопрос о снижении размера арендной платы на 50% при неурожае не получили надлежащего доказательства.

Свидетели ФИО6, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО3, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 суду показали, что при обсуждении вопроса размера арендной платы на собрании ДД.ММ.ГГГГ принималось решение о возможности снижения арендной платы при неурожае на 50%. Однако как показали указанные свидетели показатели и причины неурожая при этом не оговаривались.

Свидетели ФИО20, ФИО21, ФИО9, ФИО22, ФИО23, ФИО7, ФИО24 суду показали, что решение о возможности снижения арендной платы при неурожае на 50% не принималось.

Допрошенный в качестве свидетеля председатель собрания от ДД.ММ.ГГГГ ь ФИО5 суду показал, что когда ему ФИО1 принес первый протокол общего собрания, он его прочитал внимательно и после подписал. В нем возможности снижения арендной платы не было. Потом несколько раз к нему домой приезжал юрист ООО «Новая Криуша» ФИО3 и ФИО1 с исправленными протоколами, для того, чтобы он их подписал. ДД.ММ.ГГГГ на собрании кто-то вставал из собственников и спрашивал, по поводу того, как будут выдавать аренду в случае высокого урожая. На это кто-то из президиума ответил, что в этом случае будут повышать выплату арендной платы, а если в случае неурожая, то уменьшать. Но именно про цифры 50 % на собрании не голосовалось и не обговаривалось. В новых протоколах был пункт про форс-мажорные обстоятельства, он спросил у Серженко и ФИО1, согласован этот ли пункт с остальными арендаторами, они сказали, что да. Тогда он и подписал новый протокол с указанием форс-мажорных обстоятельств. Первоначальный правильный протокол, который хранится в администрации Новокриушанского сельского поселения. На собрании разговаривали про форс-мажорные обстоятельства, но на голосование это условие не выносилось.

При таких противоречивых показаниях свидетелей суд считает необходимым руководствоваться текстом протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, который в силу требований закона, а именно ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», храниться в органе местного самоуправления, а не иными текстами протокола, которые являются фактически копиями указанного протокола, а не подлинником.

Таким образом, анализируя представленные сторонами доказательства, выслушав доводы сторон, суд считает, что оспариваемый договор аренды заключен не в соответствии с условиями, предусмотренными ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», следовательно, он не соответствует требованиям закона. В силу же ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такие условия не предусматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1132482 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: , северо-западная часть кадастрового квартала №.

Признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью1132482 кв. м. с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

Произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1132482 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: , северо-западная часть кадастрового квартала №.

Решение может быть обжаловано в облсуд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. с 29 июня 2011 года.

Судья: