Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское № 2-2461/2018 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о регистрации сделки купли-продажи и по встречному исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о регистрации сделки купли-продажи и по встречному исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что между ФИО4, являющейся законным представителем, представляющей интересы несовершеннолетнего ФИО2 /дата/ года рождения, владеющего 1/2 доли в общей долевой собственности, и ФИО3 /дата/ года рождения, владеющим 1/2 доли в общей долевой собственности, и ФИО1 /дата/ заключен договор о нижеследующем: Продавец, продал, а Покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общая площадь 51,6 кв.м. По соглашению Продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанную квартиру за 2 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписании настоящего договора.

Денежные средства были переданы продавцу (ответчику) в день подписания договора, о чем продавец (ответчик) написал рукописную расписку.

Между истцом и ответчиками имелись доверительные отношения, так как истец и ответчики являются родственниками. ФИО2 и ФИО3 являются двоюродными братьями истца, их мать ФИО4 является супругой дяди истца - фл1. У истца и ответчиков имелась договоренность, что регистрация сделки купли-продажи квартиры будет происходит в Управлении Росреестра по Новосибирской области, после совершеннолетия ФИО2, после /дата/. Но продавец (ответчик) высказал намерение об отказе соблюдения условий договора и желании реализовать данную квартиру третьим лицам по большей цене, и в настоящее время предпринимает меры к реализации данной квартиры. Из-за возникших разногласий между продавцом и покупателем имеются основания полагать, что продавец (ответчик) не собирается возвращать полученные ранее денежные средства, так как достоверно известно, что продавец (ответчик) денежными средствами уже распорядился по своему усмотрению.

Не смотря на то, что со стороны истца обязательства были исполнены в полном объеме, ответчик уклоняется от государственной регистрации данной сделки, чем нарушает права истца как стороны по договору. В настоящее время ответчик бездействует, уклоняется от подписания акта-приема передачи и последующей регистрации договора купли-продажи квартиры.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

С учетом уточнения просит суд (л.д. 107):

признать действительной сделку по купле-продаже квартиры, по адресу: <адрес>, общая площадь 51,6 кв.м., этаж 1, кадастровый (условный) номер объекта: №;

зарегистрировать сделку - договор купли-продажи квартиры от /дата/, заключенный между истцом и ответчиком, расположенной по адресу: <адрес>, общая площадь 51,6 кв.м., этаж 1, кадастровый (условный) номер объекта: №;

произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, общая площадь 51,6 кв.м., этаж 1, кадастровый (условный) номер объекта: №, от ответчика на имя истца ФИО1;

взыскать с ответчика расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 18 200 рублей, расходов по оплате за предоставление сведений содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости в размере 800 рублей.

Ответчиками ФИО2, ФИО3 предъявлен встречный иск к ФИО1 о признании сделки недействительной (л.д. 83-86).

В обоснование указано, что ФИО2 и ФИО3 являются собственниками двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Общая площадь квартиры 51,6 кв.м. Указанная квартира принадлежит ФИО2 и ФИО3 по праву общей долевой собственности в равных долях на основании Договора № передачи в собственность граждан квартиры. Право общей долевой собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав. В указанной квартире проживает двоюродный брат ФИО5, ФИО1 со своей супругой. На регистрационном учете данные лица в этой квартире не состоят, пустила пожить Старицких в эту квартиру, по их просьбе, мама братьев ФИО5 - ФИО4, так как ФИО1 является родственником и ему было негде жить. В мае 2017 года фл1, который является родным братом ФИО1, обратился к матери ФИО5 Никиты и Владислава, ФИО4 с просьбой составить фиктивный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, для того, что бы он смог предъявить такой договор третьим лицам для получения денег на свои нужды. Стоит принять во внимание тот факт, что сам ФИО1 не присутствовал в момент подписания фиктивного договора купли-продажи, вместо него присутствовал его родной брат - фл1. Он также пояснил, что если на имя его родного брата ФИО1 будет составлен договор, то он без проблем сможет, показав такой договор определенным лицам, получить денежную сумму, как бы под залог квартиры. фл1 говорил, что подписание такого договора, ФИО5 ни к чему не обязывает, а после предоставления данного договора фл1 третьим лицам, он однозначно получит деньги, в которых очень нуждается, так как хочет решить свои проблемы. Понимая, что такой договор нуждается в нотариальном удостоверении и государственной регистрации, учитывая родственную связь, а также то обстоятельство, что ФИО4 накануне предупреждала ФИО1 о том, что ему в ближайшее время придется освободить квартиру, так как она намерена переехать в нее своей семьей, ФИО4 и ФИО3 под оказанным на них давлением согласились подписать договор купли-продажи квартиры. фл1 принес готовый текст договора, заставил ФИО4 и ФИО3 его подписать, а так же написать ему расписки в получении денежных средств. На вопрос ФИО4 по поводу расписок фл1 пояснил, что так будет правдоподобнее и деньги непременно ему дадут. фл1 также заверил, что, как только он получит деньги, то сразу же вернет расписки и договоры ФИО4 и ФИО3. Однако с того момента, по настоящее время, составленные договоры и расписки не были возвращены фл1 ФИО4, ФИО2 и ФИО3.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что ФИО1 и фл1 спланировали, находясь в сговоре, попытку незаконного лишения единственного жилья ФИО2 и ФИО3, путем обмана и введения в заблуждение.

В соответствии с п.2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечёт её ничтожность.

В соответствии с ФЗ от 02.06.2016 года №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», которым внесены изменения в ст.24, 30 ФЗ «О государственной регистрации», сделки по отчуждению долей в праве собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В соответствии с п.3 ст. 163 ГК РФ если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Кроме того, на момент составления договора купли-продажи ФИО2 был несовершеннолетним и мог действовать только с согласия законного представителя - матери. На отчуждение имущества несовершеннолетнего обязательно разрешения органов опеки и попечительства, которое в данной ситуации получено не было, так же как и не было нотариального удостоверения и последующей государственной регистрации сделки. Это объясняется тем, что со стороны продавцов не было намерения продать принадлежащую им квартиру, составление договора купли- продажи произошло лишь в результате уговоров, обмана и давления со стороны их родственника фл1, действующего в собственных интересах и интересах его брата - ФИО1 и реально не воспринималось. Однако, фл1 пользуясь доверием своих родственников, использовал его в своих корыстных интересах. Расписки от имени ФИО5 были написаны под влиянием обмана, деньги по ним в действительности получены не были. Действующим законодательством допускается в таком случае оспаривать безденежность расписок путем свидетельских показаний.

В уточнении встречного иска л.д. (л.д. 197) также указали, что в качестве правовых оснований ничтожности сделки ссылаются на ст. 170 ГК РФ – притворность сделки, ст. 163 ГК РФ – порок формы, обязательное нотариальное удостоверение сделки в силу ФЗ от 02.06.2016 г. № 172-ФЗ, а также ст. 168 ГК РФ - ничтожность сделки, противоречащей требованиям закона (ст. 37 СК РФ) – согласие органов опеки на совершение сделки несовершеннолетним.

Просят суд:

признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, общая площадь 51,6 кв.м., кадастровый № от /дата/ ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ;

признать расписки от имени ФИО4 и ФИО3 от /дата/ недействительными.

В судебное заседание истец не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, направил в судебное заседание своего представителя фл1, который заявленные требования поддержал в полном объеме по указанным в иске основаниям, встречные требования не признал, указав в обоснование возражений (л.д. 101-107), что в настоящее время мама истца фл3 отбывает наказание в виде лишения свободы сроком 4 года в соответствии с приговором Октябрьского районного суда по ч. 4 cт. 159 УК РФ. Примерно 2015 году в отношении нее и ее родного брата фл1 было возбуждено уголовное дело по факту совершения мошеннических действий в особо крупном размере. фл1 являлся учредителем ООО «Регион Сибирь». Номинально директором указанной организации числилась мать истца, фактически никаких организационно-распорядительных функций она не выполняла. У фл1 имеется два сына от первого брака: Владислав и Никита. На протяжении последних 13 лет фл1 не проживал с ними, так как разошелся со своей женой ФИО4. Все эти годы он проживал с фл7, с которой у него имеется два совместных ребенка: н/л. На протяжении этого времени фл1 не поддерживал связи с Ларисой, а общался только с сыновьями.

В 2006 году фл1 являлся военнослужащим и на основании договора № передачи в собственность граждан квартиры от /дата/ он оформил в собственность квартиру по адресу: <адрес>. Собственниками указанной квартиры стали его сыновья Владислав и ФИО6 по ? доли каждому.

Примерно с 1998 года в указанной квартире стали проживать истец, его брат и родители на основании договора аренды между Р-вым и родителями. Сами Р-вы никогда в указанной квартире не проживали.

Между матерью истца и фл1 существовала договоренность, что указанная мортира в <адрес> фактически передана Р-вым семье истца в собственность. Взамен, мама истца отдала фл1 земельный участок в Барышево, Оформил ли фл1 право собственности на данный земельный участок, истцу не известно. Документально право собственности на квартиру в <адрес> не регистрировали, так как не видели в этом необходимости, так как между семьей истца и семьей фл1 всегда были доверительные родственные отношения. После того, как фл1 осудили к лишению свободы, ФИО4 начала опасаться, что ее выселят из квартиры по адресу: <адрес>, так как указанную квартиру фл1 заложил третьим лицам, как и квартиру по <адрес>, в которой проживает его вторая семья: фл7 с их совместными детьми н/л. Кому были проданы указанные квартиры, истцу не известно. Также истцу стало известно, что Владислав заложил третьему лицу свою долю в квартире в <адрес>, так как его об этом попросил его отец фл1 с учетом того, что ранее за указанную квартиру он получил от матери истца земельный участок и что, хоть и это не оформлено документально, квартира по факту принадлежит матери истца, предложил оформить сделку в виде договора с его сыновьями Владиславом и Никитой.

После этого, /дата/ был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной в <адрес>, где между истцом и ФИО3 и ФИО4, которая являлась на тот момент законным представителем несовершеннолетнего ФИО2. Также ФИО3 и ФИО4 написали расписки о том, что получили по 1 000000 рублей в счет оплаты по договору, а всего в размере 2 000 000 рублей. Указанные расписки они написала добровольно. Лариса и ее сыновья также знают, что указанная квартира по договоренности отдана матери истца фл1 в обмен за земельный участок. Договор был заключен как предварительный, как обеспечительная мера того, что указанная квартира не будет продана Рожковыми до того момента, пока из мест лишения свободы не освободится мать истца фл3 и дядя фл1 поскольку, как стало известно истцу, так часть квартиры, которая принадлежит Владиславу, уже обременена долговыми обязательствами. На протяжении более года Р-вы не оспаривали данный договор, и не обращались с исковыми требованиями о признании сделки недействительной.

Договор заключался на добровольной основе. Никаких иных причин и договоренностей при заключении договора не было. /дата/ ФИО4 и ее сыновья сломали дверь в квартире в <адрес>, после чего истец был вынужден оттуда переехать, они сказали, что будут проживать там, так как у них имеется свидетельство о праве собственности на указанную квартиру и они прописаны в данной квартире.

В виду того, что у истца имеется малолетний ребенок, во избежание конфликтов, истец и его супруга с ребенком съехали с указанной квартиры. В квартире осталась мебель и техника, которую Р-вы не дают забрать га квартиры, самовольно.

Договор купли-продажи содержит все существенные условия, предъявляемые к договорам данного типа, предусмотренные гл. 30 ГК РФ, в том числе договор позволяет определить предмет щелки (ст. 454 ГК РФ), позволяет определить наименование и количество товара (ст. 455 ГК РФ), позволяет определить цену товара (ст. 485 ГК РФ) и т.д., в связи с чем Договор считается заключенным на основании ст. 465 ГК РФ. Согласно ч 2. ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Согласно пункту 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Данных о том, что истец знал об отсутствии согласия на отчуждение спорного имущества ответчиками без согласия законных представителей, в материалах дела не имеется. Более того, при заключении сделки, сторона сделки исходит из того, что ответчики и их законные представители действуют с взаимного согласия, и распоряжаются имуществом по доброй воле. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 ГК РФ требование о признании сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах. Следовательно, оснований для удовлетворения встречных требований ответчиков к истцу также не имеется. Кроме того, ответчиками пропущены сроки для обращения в суд. Законодателем для обращения в суд с требованиями о защите нарушенного права установлен общий срок исковой давности в три года (ст. 196 ГК РФ). Для требований о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст. 35 Семейного кодекса РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. С момента заключения сделки между истцом и ответчиками прошло более года. Таким образом, ответчиками пропущены сроки для обращения в суд с указанными требованиями. Оснований для восстановления сроков для обращения в суд, предусмотренных ст. 205 ГК РФ, ответчиками также не представлено.

В дополнительных возражениях против встречного иска представитель истца также указал (л.д. 156-161), что ответчики не представили каких-либо достоверных доказательств мнимости, притворности сделки либо заключения ее под влиянием обмана.

Просил суд первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебном заседании заявленные требования не признали, встречный иск поддержали, в обоснование возражений против первоначального иска указали, что в соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Исходя из фактических обстоятельств дела, деньги за квартиру, являющуюся предметом договора, переданы покупателем продавцу не были. Данный факт не отрицает истец (покупатель по договору), подтверждается свидетельскими показаниями фл8. В своих возражениях на исковое заявление, ФИО1 говорит о предшествующим договору купли-продажи передаче некоего земельного участка между другими лицами (отцом ответчиков и матерью истца). Передача земельного участка является, по мнению истца Старицкого, расчетом по договору купли-продажи квартиры.

Считают, что сделка купли-продажи квартиры недействительна, а именно ничтожна в силу ст. 170 ГК РФ как притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. ФИО1, убеждая ФИО5 подписать договор купли-продажи принадлежащей им квартиры, и выдать ему расписки, прикрывал совершенно иную сделку-мены, а также вводил их в заблуждение относительно самой сделки, говоря о том, что подписанные Рожковыми документы помогут получить ему денежные средства, необходимые для освобождения из мест лишения свободы отца ФИО5. Выданные Рожковыми расписки о получении ими денежных средств в размере 2 000 000 рублей от Старицкого недействительны в силу их безденежности. То, что Старицкий не передавал Р-вым деньги в размере 2000000 рублей, а Р-вы указанные деньги не получали, истцом ФИО1 не оспаривается.

В соответствии со ст. ст. 549, 550, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен быть совершен в письменной форме, переход права собственности подлежит государственной регистрации, право собственности покупателя возникает только в момент государственной регистрации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту. Передачи недвижимости от продавца к покупателю не было, что также не отрицается стороной, так как Старицкий проживал в спорной квартире несколько лет.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры недействителен по целому ряду оснований, предусмотренных гражданским законодательством РФ: ст.168 ГК РФ - недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта.

Не соблюдены требования закона о форме сделки (ст.163 ГК РФ - нотариальное удостоверение сделки), не соблюдены требования ст. 173.1 ГК РФ - не получено разрешение органа опеки, необходимое на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего, имеет место недействительность притворной сделки по ст.170 ГК РФ, так как в действительности сделка купли-продажи прикрывала сделку мены между третьими лицами, в данном случае, можно также говорить о недействительности сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения, обмана (ст. 178, 179 ГК РФ). ФИО1 ввел ФИО5 в существенное заблуждение.

Просили суд встречный иск удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать.

В судебное заседание третье лицо ФИО4 не явилась, извещена, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, требования по встречному иску поддержала.

В судебное заседание представитель третьего лица администрации Октябрьского района г. Новосибирска (органа опеки и попечительства) не явился, извещен, ранее в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, требования по встречному иску поддержал, указав, что имеются две расписки от /дата/ о получении ФИО4, действующей от имени несовершеннолетнего ФИО2, и ФИО3 от ФИО1 денежных средств в размере 2 000 000 рублей. В ходе судебного разбирательства установлено, что фактически денежные средства не передавались, взамен квартиры отец несовершеннолетнего ФИО2 и ФИО3 ранее получил от матери ФИО1 земельный участок в <адрес>, эквивалентный по стоимости 2000000 рублей. В соответствии с пунктом 3 статьи 60 СК РФ право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.Выдача предварительного разрешения родителю (родителям) несовершеннолетнего старше четырнадцати лет на дачу согласия на совершение сделок по отчуждению имущества ребенка предоставляется органом опеки и попечительства по месту жительства (пребывания) ребенка в соответствии с Административным регламентом предоставления органами местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области, осуществляющими переданные государственные полномочия Новосибирской области по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству, социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, государственной услуги по выдаче предварительного разрешения опекуну (опекунам), а также родителю (родителям) несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного или ребенка, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному или ребенку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного или ребенка, а попечителю (попечителям), а также родителю (родителям) несовершеннолетнего старше четырнадцати лет на дачу согласия на совершение таких сделок, а также по выдаче предварительного разрешения на распоряжение доходом подопечного или ребенка, за исключением доходов, которыми он вправе распоряжаться самостоятельно в соответствии с гражданским законодательством (далее Административный регламент), утвержденного приказом министерства социального развития Новосибирской области от 12.11.2015 № 1025.

Для получения государственной услуги заявитель (заявители) обращаются в орган опеки и попечительства по месту жительства (пребывания) ребенка с заявлением и документами в соответствии с Административным регламентом. Конечным результатом предоставления государственной услуги является подписание руководителем органа опеки и попечительства одного из следующих муниципальных правовых актов: о выдаче (об отказе в выдаче) предварительного разрешения на дачу согласия попечителю (попечителям), родителю (родителям) несовершеннолетнего старше четырнадцати лет на дачу согласия на совершение сделки с недвижимым имуществом.

Родители несовершеннолетнего ФИО2 в орган опеки и попечительства Октябрьского района за получением предварительного разрешения на отчуждение жилого помещения, долевым собственником которого является ФИО2 не обращались.

Договор купли-продажи от /дата/ между ФИО4, действующей от имени несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3 и ФИО1, заключенный без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, квартиры по адресу: <адрес>, нарушал имущественные права несовершеннолетнего ФИО2 /дата/ года рождения.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по НСО не явился, извещен.

Суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав представленные доказательства, приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению полностью, встречный иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Судом установлено, что квартира по адресу <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности по ? доле ответчикам ФИО2 /дата/ г.р. и ФИО3 /дата/ г.р. на основании договора передачи в собственность граждан квартиры от /дата/, что подтверждено копией указанного договора из материалов регистрационного дела (л.д. 61), выпиской из ЕГРП от /дата/ (л.д. 29-30).

Из позиции истца следует, что /дата/ между истцом и ответчиками (несовершеннолетний ФИО2 действовал в лице своего законного представителя – матери ФИО4) был подписан договор купли-продажи в отношении данной квартиры (л.д. 8). Согласно тексту данного договора:

Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общая площадь 51.6 кв.м., этаж 1.

Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществе и сделок с ним /дата/. сделана запись регистрации № и № №, что подтверждается свидетельством огосударственной регистрации права выданным /дата/ г., Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области №, кадастровый (условный) номер объекта: №, на основании договора №-в передачи в собственность граждан квартиры ст /дата/, №

По соглашению сторон Продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанную квартиру за 2 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Продавец гарантирует, что указанная квартира до настоящего времени никому другому не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, свободна от прав третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит

Данный договор считается заключенным с момента его подписания.

По утверждению истца, при подписании данного договора покупателем был произведен расчет с продавцами по распискам от /дата/, которые были подписаны ФИО3, ФИО2 и ФИО4, продавцами получена сумма в размере 2 000 000 руб. (л.д. 9-10).

Полагая, что ответчики после подписания данной сделки неправомерно уклоняются от нотариального удостоверения сделки и государственной регистрации перехода права собственности, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований и предъявляя встречный иск, ответчики указали, что фактически при подписании данной сделки продавцы и покупатель не имели намерения совершить куплю-продажу, не имели намерения достичь соответствующего данному договорному типу правового результата, кроме того, расчет фактически не производился, поскольку истец не имел такого намерения, сделка не проходила согласование в органе опеки и попечительства.

Оценивая доводы лиц, участвующих в деле, суд исходит из следующих норм права.

Согласно п.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу п. 1 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно положениям п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно ч.1 ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Согласно ч. 2 ст. 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В силу ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Исходя из содержания приведенных норм законодательства надлежит констатировать, что сделка купли-продажи от /дата/, предметом которой являлись доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие двум продавцам, один из которых на момент подписания сделки являлся несовершеннолетним, подлежала нотариальному удостоверению, на совершение сделки законный представитель ФИО2 – ФИО4 - должна была получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Данные нормы законодательства соблюдены не были.

По утверждению истца, порок формы сделки имел место по причине уклонения стороны продавцов от надлежащего оформления сделки, в связи с чем покупатель вынужден использовать такой способ зашиты права, как требование о признании сделки действительной и требование о государственной регистрации перехода права собственности.

Оценивая наличие оснований для удовлетворения данных требований, суд также проверяет, соответствует ли сама сделка требованиям законодательства в части согласования всех ее существенных условий.

Так, в ходе рассмотрения дела стороной истца было подтверждено, что при заключении договора купли-продажи от /дата/ расчет деньгами не производился, так как расчет был произведен ранее, а именно посредством передачи в счет передаваемой квартиры земельного участка в собственность от фл3 - матери истца - к фл1 - отцу ответчиков. Денежные средства по расписке от /дата/ не передавались, так как продавец и покупатель согласовали, что оплата стоимости квартиры производится посредством передачи продавцам земельного участка стоимостью 2 000 000 рублей (протокол судебного заседания, л.д.152).

Аналогичные обстоятельства отражены в отзыве истца на встречный иск (л.д. 104-105), показаниях свидетеля фл9 (бабушки истца и ответчиков), л.д. 128.

Ответчиками во встречном иске заявлено о несоответствии данной сделки требованиям закона и ее притворности по ст. 170 ГК РФ.

Согласно ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснено в п. 87-88 ГК РФ Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Вышеизложенные обстоятельства, позиция истца и ответчиков позволяют суду сделать вывод о том, что при подписании сделки купли-продажи от /дата/ как одна, так и другая сторона фактически не намеревались совершить передачу в собственность объекта недвижимости с уплатой за него денежной суммы.

Покупатель имел намерение совершить сделку мены (ст. 567 ГК РФ) данной квартиры на два земельных участка.

В подтверждение своей позиции истцом в дело представлены выписки из ЕГРН от /дата/, согласно которым правообладателю фл3 принадлежит на праве собственности земельный участок по адрес <адрес> площадью 1200 кв.м., кадастровый №, а также доля в размере 0,44 га в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу <адрес>, кадастровый № (л.д. 163-172).

фл3 выданы доверенности на распоряжение данными земельными участками фл4, фл5, фл6 (л.д. 181-184).

Следовательно, сделку купли-продажи с учетом установления вышеуказанных обстоятельств надлежит квалифицировать как притворную, целью которой было прикрытие сделки мены, саму же сделку мены квалифицировать как надлежаще согласованную и заключенную нельзя, поскольку предмет встречного предоставления для мены не был согласован (не указаны в письменной форме индивидуальные признаки передаваемого встречного предоставления в виде земельных участков). Кроме того, земельные участки, которые предполагались к передаче в счет приобретаемой квартиры, не принадлежат и не принадлежали покупателю ФИО1 на праве собственности, а принадлежат иному лицу – фл3.

Иные доводы истца и ответчиков и доказательства, на которые они ссылаются (в том числе уплата истцом коммунальных платежей за карту) исходя из предмета требований и возражений не имеют юридического значения для разрешения спора.

По указанным основаниям требование встречного иска о признании сделки от /дата/ недействительной подлежит удовлетворению, а требование первоначального иска о признании данной сделки действительной и о государственной регистрации перехода права собственности подлежит отклонению.

С учетом недействительности данной сделки как притворной не имеет решающего юридического значения довод ответчиков о том, что на данную сделку не было получено согласование органа опеки и попечительства, а также о том, что она не прошла нотариальное удостоверение.

Не принимает суд довод ответчика о пропуске истцом срока на обращение в суд, так как в силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Требование о государственной регистрации сделки купли-продажи подлежит отклонению также по тому основанию, что с учетом положений п. 2 ст. 558 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор купли-продажи жилого помещения не требует госрегистрации, если он заключен после 01.03.2013 г.

Оценивая требование по встречному иску о признании расписок от /дата/ недействительными, суд отмечет, что с учетом положений ст. 3 ГПК РФ и ст. 11 ГК РФ каждое исковое требование должно быть направлено на действительное восстановление прав истца, то есть вести к правовому результату.

Требование о признании расписок недействительными к правовому результату привести не может, так как указанные расписки не носят характер самостоятельных сделок (займа либо иной), а являются представленными истцом доказательствами в подтверждение совершенного платежа по сделке купли-продажи.

Рассмотрением настоящего дела установлено и истцом подтверждено, что по указанным распискам фактически денежные средства истцом ответчикам не передавались, что явилось основанием для отказа в первоначальном иске.

Следовательно, правовые основания для признания данных расписок недействительными в качестве удовлетворения отдельного требования по встречному иску у суда отсутствуют.

С учетом того, что истцу в удовлетворении первоначального иска отказано, а требование о признании сделки недействительной по встречному иску удовлетворено, в силу ст. 98 ГПК РФ не имеется у суда оснований для взыскания с ответчиков пользу истца расходов по уплате госпошлины в размере 18 200 руб., расходов на получение выписок из ЕГРН в размере 800 руб., имеются правовые основания для взыскания с истца в пользу ответчика ФИО3 расходов по уплате госпошлины в размере 1 000 руб.

С учетом того, что ответчиками при подаче встречного иска госпошлина в полном размере уплачена не была (вопрос о взыскании в силу ст. 333.20 НК РФ подлежит разрешению при вынесении итогового судебного акта), с учетом положений ст. 333.20 НК РФ с истца в местный бюджет надлежит взыскать госпошлину в размере 17 200 руб. (от цены иска – цены сделки).

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Встречные исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор от /дата/ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес> подписанный между ФИО1, ФИО2 в лице ФИО4 и ФИО3.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ФИО2, ФИО3 отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу с ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в местный бюджет государственную пошлину в размере 17 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Новосибирска в течение месяца.

Судья Котин Е.И.

Подлинник хранится в гражданском деле № 2-2461/2018 Октябрьского районного суда г. Новосибирска