Гражданский кодекс часть 1

признать предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 677 кв.м., кадастровый номер № и жилого дома, общей площадью 140,2 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский рай, <адрес> от 27.02.2018г. ничтожным;

взыскать с ответчицы в её пользу, внесенный по предварительному договору купли-продажи земельного участка, общей площадью 677 кв.м., кадастровый № и жилого дома, общей площадью 140,2 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> от 27.02.2018г., денежные средства в размере 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) рублей;

расходы по оплате госпошлины в размере 16 700 (шестнадцать тысяч семьсот) рублей.

Доводы заявления обосновывает следующим.

27.02.2018 г. между Абеленцевой Г.В. и Меликян О.Г., был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 677 кв.м., кадастровый № и жилого дома, общей площадью 140,2 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> (далее «предварительный договор»).

Полная стоимость приобретаемого земельного участка и жилого дома составляет 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Согласно условиям предварительного договора основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома должен быть заключен не позднее 28.08.2019г..

В рамках данного предварительного договора истица передала ответчице, 200 000 (двести тысяч) рублей в момент подписания договора и, денежные средства в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, после, согласно расписке от 12.10.2018 года.

До момента подписания предварительного договора между сторонами были оговорены все условия, которые необходимо учитывать при заключении предварительного договора купли-продажи, а именно: с момента подписания предварительного договора в доме не должны проживать посторонние лица; ответчица должна исправить все недостатки (в т.ч. протекание воды в доме) приобретаемого имущества за свой счет или соразмерно снизить покупную стоимость недвижимого имущества.

Однако, с момента внесения истицей части денежных средств в октябре 2018г., ответчица в одностороннем порядке отказалась исполнять все оговоренные сторонам обязательства. Ответчица, воспользовавшись тем, что истица не имеет специальных юридических познаний, составила предварительный договор, который не в полной мере отражал обусловленные требования покупателя.

При подписании предварительного договора ответчицей умышленно были скрыты все существенные условия сделки и предварительный договор не соответствует нормам действующего законодательства. Ответчица в ультимативной форме заявила, что денежные средства, переданные истицей за земельный участок и жилой дом израсходованы, и вернуть их истице отказалась.

17.12.2018г. истицей было направлено в адрес ответчицы Досудебное требованием с предложением вернуть уплаченные денежные средства, однако ответа на него так и не поступило.

Полагает, что сделка, заключенная между истицей и ответчицей, по своей правовой природе является ничтожной по следующим причинам:

Ответчица не имела права единолично принимать решение о продаже недвижимости, принадлежащей ей на праве общей долевой собственности;

В предварительном договоре не указанны все существенные условия договора, включая отсутствие характеристики жилого дома (кадастрового номера), а так же перечня лиц, являющимися сособственниками и имеющих право пользования этим жилым помещением;

Форма предварительного договора не соответствует требованиям закона, по сделкам, связанным с отчуждением долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Исходя из указанного и того, что предварительный договор купли-продажи был заключен в простой письменной форме, в то время как в соответствии с нормами закона требовалось его нотариальное удостоверение, то соответственно он является ничтожным, не влечет юридических последствий, в том числе и в отношении переданных истицей ответчице денежных средств в сумме 1 700 000 рублей.

В этой связи, в качестве последствий признания предварительного договора недействительным (ничтожным) является возврат ответчицей истице полученного по данной сделке, а именно денежных средств в сумме 1 700 000 рублей.

В свою очередь ответчик Меликян О.Г. обратилась в суд с иском к Абеленцевой Г.В. о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании денежной суммы в котором просит суд:

расторгнуть договор найма жилого помещения от 27.02.2018г.расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Меликян О.Г. и Абеленцевой Г.В.;

взыскать с Абеленцевой Г.В. в пользу Меликян О.Г. денежную сумму в общем размере 165000 (сто шестьдесят пять тысяч) рублей, расходы по оплатегоспошлины в размере 4500 рублей.

Доводы заявления обосновывает следующим.

Одновременно с подписанием Предварительного договора - 27 февраля 2018г. она и Абеленцева Г.В. заключили договор найма жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, далее Договор найма.

27 февраля 2018г. Абеленцева Г.В. вместе со своей семьей, вселились в указанный жилой дом и проживали в нем до 27 января2019г.

В п. 1.3. Договора найма указано, что на момент заключения настоящего договора помещение, сдаваемое в наем, принадлежит «Наймодателю» на праве долевой собственности.

Согласно п. 1.6. Договора найма передача жилого помещения в пользование осуществляется в момент подписания настоящего договора путем передачи ключей от дома. Передаточный акт не составлялся.

Согласно п. 2.1. Договора найма размер за передаваемое жилое помещение составляет 15000 (пятнадцать тысяч) рублей в месяц уплачиваемых (авансом) до первого числа каждого месяца.

Абеленцева Г.В. вообще не производила оплату по Договору найма, только коммунальные услуги. Задолженность по оплате по Договору найма составляет 165000 рублей, из расчета: с 27.02.2018г. по 27.01.2019г. (11 месяцев) х 15000 руб.

Поскольку Абеленцева Г.В. просит суд признать Предварительный договор ничтожным и взыскании с неё денежных средств в размере 1700000 рублей, у нее так же имеется перед ней задолженность по Договору найма именно по Предварительному договору.

В силу п.1.8. Договора найма «Наниматель» обязуется, в том числе и возвратить нанимаемое помещение в день окончания срока действия настоящего договора или прекращения действий по иным основаниям в состоянии, которое определяется по соглашению сторон настоящего договора найма жилого помещения.

В силу п.5.6. Договора найма договор считается расторгнутым (утратившим силу) после передачи «Нанимателем» дома и имущества «Наймодателю» и окончательных взаиморасчетов и взаимоудовлетворения сторон по всем взаимным обязательствам и претензиям.

Она направила Абеленцевой Г.В. встречные требования на ее досудебное требование от 17.12.2018г. по предварительному договору купли продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, в котором предупредила Абеленцеву Г.В., что если она с семьей собирается выехать из жилого дома по адресу: <адрес>, то просила ее передать принадлежащее ей имущество по акту приёма-передачи, в том числе с предоставлением Подтверждения об оплате за коммунальные услуги.

Её требование осталось без ответа и 27.01.2019г. Абеленцева Г.В. вместе с семьей выехала с указанного жилого дома, забрав часть своих вещей и передала ей ключи от входной калитки и жилого дома без составления акта приёма-передечи жилого дома.

Так как Абеленцева Г.В. отказалась передать (подписать) акт приема-передачи жилого дома, то она самостоятельно составила акт в присутствии свидетелей.

Фактически 27.01.2019г. Абеленцева Г.В. съехала с жилого дома, но в силу п.5.6. Договора найма он действует, так как Абеленцева Г.В. не выполнила свои обязательства в полном объеме.

Истец Абеленцева Г.В. в суд не явилась. О месте и времени судебного разбирательства уведомлена.

Истец Абеленцева Г.В. доверила защиту своих прав представителю Адуеву М.Р..

В судебном заседании представитель Абеленцевой Г.В., по доверенности, Адуев М.Р. поддержал заявленные требования и доводы, изложенные в заявлении Абеленцевой Г.В.. Встречные исковые требования Меликаян О.Г., признал.

Ответчик Меликян О.Г. в суд не явилась. О месте и времени судебного разбирательства уведомлена.

Ответчик Меликян О.Г. доверила защиту своих прав представителю Капралову В.Ф..

Представитель ответчика Меликян О.Г., по доверенности, Капралов Е.Ф., в судебном заседании исковые требования Абеленцевой Г.В. признал в части: признания предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома ничтожным; взыскании денежных средств в размере 1 500 000 рублей. В остальной части исковые требований Абеленцевой Г.В. не признал. Исковые требования Меликян О.Г. поддержал, а так же поддержал доводы письменных возражений на исковые требования Абеленцевой Г.В., из которых следует, что Меликян О.Г. с исковым заявлением согласна только в части, того что предварительный договор от 27.02.2018г. купли продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес> не был нотариально удостоверен. По предварительному договору от 27.02.2018г. купли продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>: цена сделки 3500000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей, из них: 200000 (двести тысяч) рублей задаток и дополнительно - 125350 (сто двадцать пять тысяч триста пятьдесят) рублей за мебель и бытовую технику (пункт 1.4.1 Предварительного договора). Общая сумма по предварительному договору составляла 3625350 (три миллиона шестьсот двадцать пять тысяч триста пятьдесят) рублей, в том числе: земельный участок и жилой дом - 3500000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей и 125350 (сто двадцать пять тысяч триста пятьдесят) рублей за мебель и бытовую технику. В момент подписания Предварительного договора Абеленцева Г.В. передала ей задаток в сумме 200000 (двести тысяч) рублей. Одновременно с подписанием Предварительного договора - 27 февраля 2018г. в соответствии с пунктом 1.4 Предварительного договора она и Абеленцева Г.В. заключили договор найма жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, далее Договор найма.

27 февраля 2018г. Абеленцева Г.В. вместе со своей семьей, которые указаны в Договоре найма вселились в указанный жилой дом и проживали в нем до 27 января 2019г.

С задатком в сумме 200000 (двести тысяч) рублей Абеленцева Г.В. оплатила ей 100000 (сто тысяч) рублей за мебель и бытовую технику (пункт 1.4.1 Предварительного договора). При этом она никакой расписки на сумму сто тысяч не писала, а Абеленцева Г.В., не требовала.

Впоследствии, Абеленцева Г.В., перечислила при помощи быстрых переводов «Юнистрим» с коммерческого банка ООО «Кубань Кредит» Дополнительный офис «Абинский» на имя её дочери Ш.А.В. проживающей в Республики Армении, <адрес>, в банк ЗАО «Конверс Банк», адрес: <адрес> общую сумму в размере 500000 (пятьсот тысяч) рублей и уже на её имя в Акба-кредит Агриколь банк, адрес: <адрес>, общую сумму в размере 140000 (сто сорок тысяч) рублей. Всего банковским переводом была получена денежная сумма в общем размере 640000 (шестьсот сорок тысяч) рублей. Все квитанции о перечислении у Абеленцевой Г.В. имеются, но она их не предоставляет суду.

Денежная сумма в общем размере 560000 (пятьсот шестьдесят тысяч) рублей была получена ею от Абеленцевой Г.В. в период с 27 сентября по 12 октября 2018г. наличными денежными средствами в г. Абинске.

12 октября 2018г. ею была получена очередная сумма и была написана общая расписка по Предварительному договору на общую сумму 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

В эту сумму входит: задаток 200000 рублей; предоплата за мебель и бытовую технику 100000 рублей; банковские переводы в обшей сумме 500000 рублей на имя моей дочери Ш.А.В., банковских переводов на её имя в сумме 140000 рублей и получения ею в г. Абинске наличными - 560000 рублей, а всего общая сумма 1500000 рублей.

Одновременно с этой распиской в связи с невыполнением Абеленцевой Г. В.своих обязательств по предварительному договору она собственноручно написала и вручила ей претензию, она в ней расписалась: один экземпляр у Абеленцевой, другой у неё. В этой претензии говориться именно в получении ею общей суммы в размере 1500000 рублей.

Она подтверждает, что получила от Абеленцевой Г.В. по Предварительному договору общую сумму 1500000 рублей.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

Обсуждая требования Меликян О.Г. к Абеленцевой Г.В. о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании денежной суммы, суд находит их подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

Суд принимает признание иска Меликян О.Г. представителем Абеленцевой Г.В., по доверенности, Адуевым М.Р. полагает, что иск Меликян О.Г. подлежит удовлетворению, поскольку это не нарушает закона и охраняемых законом интересов других лиц.

Как следует из ст.198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Обсуждая исковые требования Абеленцевой Г.В. к Меликян О.Г. о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, взыскании денежных средств, суд принимает признание иска представителем Абеленцевой Г.В., по доверенности, Капраловым Е.Ф. в части признания предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 27.02.2018 г. между Абеленцевой В.А. и Меликян О.Г. ничтожным, поскольку это не нарушает закона и охраняемых законом интересов других лиц.

Обсуждая требования истца Абеленцевой Г.В. к Меликян О.Г. о взыскании денежных средств в размере 1 700 000 рублей, внесенных в качестве предоплаты по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 27.02.2018г., суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Из раздела 1 предварительного договора купли-продажи от 27.02.2018 г. усматривается, что Меликян О.Г. и Абеленцева Г.В. обязуются в будущем заключить договор о продаже недвижимого имущества, так Меликян О.Г. обязуется передать в собственность Абеленцевой Г.В. земельный участок общей площадью 677 кв.м. и жилой дом расположенные по адресу: <адрес>, указанные земельный участок и жилой дом принадлежат продавцу на праве общей долевой собственности. Покупатель и члены его семьи вправе вселиться в жилой дом и пользоваться земельным участком, с момента заключения договора. Земельный участок продаётся за 500 000 рублей, жилой дом продаётся за 3 000 000 рублей. Срок до которого стороны обязаны подписать основной договор не позднее 28.08.2019 г..

Из раздела 2 предварительного договора усматривается, что в счет причитающихся платежей по основному договору купли-продажи покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 200 000 рублей, в момент подписания предварительного договора. По соглашению сторон покупатель приобретает земельный участок и жилой дом за 3500000 рублей с рассрочкой платежа согласно графику предусмотренному п.2.2 Предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 27.02.2018г..

Передача Абеленцевой Г.В. денежных средств ответчику Меликян О.Ф. подтверждается расписками.

Из расписки от 27.02.2018 года усматривается, что Меликян О.Г. получила от Абеленцевой Г.В., задаток по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 27.02.2018 г. в размере 200 000 рублей.

Согласно выписок КБ «Кубань кредит» ООО Абеленцевой Г.В. было перечислено Ш.А.В. денежные средства в сумме: 31.05.2018 г. 50000 рублей; 08.06.2018 г. – 50000 рублей; 30.06.2018 г. – 50000 рублей; 09.07.2018 г. 40000 рублей; 27.07.2018 г. – 60000 рублей; 08.08.2018 г. – 50000 рублей; 27.08.2018 г. 30000 рублей; 07.09.2018 г. - 60000 рублей, всего 390000 рублей.

Из расписки от 12.10.2018 г. усматривается, что Меликян О.Г. получила от Абеленцевой Г.В. 1 500 000 рублей, в счёт оплаты за покупаемые в рассрочку (сроком на 18 месяцев) дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие ей на праве собственности.

Из досудебного требования адресованного Абеленцевой Г.В. ответчику Меликян О.Г. от 17.12.2018 г. усматривается, что Абеленцева Г.В. просит Мелякян О.Г. расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 27.02.2018г., возвратить внесенные ею по предварительному договору денежные суммы: 200000 рублей, 1 500 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Представитель ответчика Меликян О.Г. по доверенности, Капралов Е.Ф. признал исковые требования Абеленцевой Г.В. в части признания предварительного договора от 27.02.2018г. ничтожным и частично требование о возврате 1 500 000 рублей из 1 700 000 рублей, заявленных в иске, ссылаясь на то, что ответчиком Меликян О.Г. в уплату за дом и земельный участок были переданы Абеленцевой Г.В., лишь 1 500 000 рублей.

Согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В то же время факт получения Меликян О.Г. денежных средств в размере 1 700 000 рублей от Абеленцевой Г.В. удостоверяют расписки от 27.02.2018 г. на сумму 200 000 рублей и от 12.10.2018 г. на сумму. 1 500 000 рублей, представленные истцом в материалы дела.

Составление указанных расписок от 27.02.2018г. и от 12.10.2018г., подписи в расписках ответчиком Меликян О.Г. не оспорены.

Суд приходит к убеждению в том, что нахождение документов – расписок от 27.02.2018г. и от 12.10.2018г. у истца Абеленцевой Г.В. удостоверяет передачу ею денег в сумму 1 700 000 рублей ответчику Меликян О.Г..

При таких обстоятельствах исковые требования Абеленцевой Г.В. к Меликян О.Ф., подлежат удовлетворению.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу требований ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В судебном заседании нашли подтверждение затраты Абеленцевой Г.В. по оплате государственной пошлины в размере 16700 рублей, которые подтверждены квитанцией от 24.01.2019 г. и подлежат взысканию с Меликян О.Г., поскольку исковые требования Абеленцевой Г.В. судом удовлетворены.

В судебном заседании нашли подтверждение затраты Меликян О.Г. по оплате государственной пошлины в размере 4500 рублей, которые подтверждены квитанцией от 11.02.2019 г. и подлежат взысканию с Абеленцевой Г.В., поскольку исковые требования Меликян О.Г. судом удовлетворены.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Абеленцевой Г.В. к Меликян О.Г. о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, взыскании денежных средств, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 677 кв.м., кадастровый № и жилого дома, общей площадью 140,2 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский рай, <адрес> от 27.02.2018 г., ничтожным.

Взыскать с Меликян О.Г. в пользу Абеленцевой Г.В.:

внесенные по предварительному договору купли-продажи земельного участка, общей площадью 677 кв.м., кадастровый № и жилого дома, общей площадью 140,2 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> от 27.02.2018г., денежные средства в размере 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) рублей;

расходы по оплате госпошлины в размере 16 700 (шестнадцать тысяч семьсот) рублей.

Исковые требования Мелякян О.Г. к Абеленцевой Г.В. о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании денежной суммы, удовлетворить.

Расторгнуть договор найма жилого помещения от 27.02.2018г.расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Меликян О.Г. и Абеленцевой Г.В..

Взыскать с Абеленцевой Г.В. в пользу Меликян О.Г.:

денежную сумму в общем размере 165000 (сто шестьдесят пять тысяч) рублей;

расходы по оплате госпошлины в размере 4500 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Абинский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде.

Председательствующий