Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Находкинского городского округа о признании права на предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

На основании постановления администрации Находкинского городского округа (далее администрация НГО) от 26.12.2013 № 2752, договора аренды от 03.02.2014 № 5743ф14 администрацией НГО предоставлен в аренду ФИО1 земельный участок с кадастровым номером <.........>, площадью 1474 кв.м, расположенный по адресу: <.........>, с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство. Срок аренды установлен с 26.12.2013 по 25.12.2016.

На арендованном земельном участке ФИО1 собственными силами и средствами возвел объект незавершенного строительства степенью готовности 18 %. В установленный в договоре аренды срок строительство объекта завершено не было.

Уведомлением от 04.06.2021 администрация Находкинского городского округа в предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов ФИО1 отказала, поскольку заявитель не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов ввиду отсутствия права на земельный участок и на объект незавершенного строительства.

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Находкинского городского округа, просит признать за ним право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <.........>, площадью 1474 кв.м, расположенный по адресу: <.........> под завершение строительства объекта незавершенного строительства (жилого дома) сроком на три года, без проведения торгов.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации НГО ФИО3, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве, пояснила, что в нарушение п. 2.1 постановления администрации НГО договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, считается незаключенным, межевание земельного участка не было выполнено, разрешение на строительство получено только 01.03.2018 года; право собственности на объект незавершенного строительства готовностью 18% не зарегистрировано. 14.06.2018 года в адрес ФИО1 направлено уведомление о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока его действия. В 2021 году истец обратился в администрацию НГО с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду без проведения торгов, для завершения строительства на нем жилого дома. Администрацией НГО было отказано в предоставлении земельного участка, поскольку у истца отсутствуют права на земельный участок и на объект незавершенного строительства. Просил в иске отказать полностью.

Выслушав стороны, исследовав представленные суду доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее по тексту – ФЗ № 137).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 ФЗ № 137 в редакции Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" (далее по тексту – ФЗ № 171), действующей с 01.03.2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право на предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

В судебном заседании установлено, что во исполнение постановления администрации НГО от 26.12.2013 № 2752, условий договора аренды от 03.02.2014 № 5743ф14 ответчик передал ФИО1 в аренду на срок с 26.12.2013 г. по 25.12.2016 г. находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером <.........>, площадью 1474 кв.м, расположенный по адресу: <.........>

Указанный земельный участок (п.1.2 договора) был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство.

01.03.2018 администрацией НГО выдано разрешение на строительство № <.........> индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <.........>, сроком действия до 01.03.2028 года.

Истец собственными силами и средствами на указанном земельном участке возвел объект: незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, степень готовности 18%.

Расположение объекта незавершенного строительства на участке с кадастровым номером <.........> подтверждено техническим планом, а также актом рейдового осмотра (обследования) №89 от 29.09.2021 года, проведенного отделом земельного контроля управления землепользования и застройки администрации НГО.

30.04.2021 г. ФИО1 обратился в администрацию НГО с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду без проведения торгов, для завершения строительства на нем жилого дома.

06.04.2021 г. администрацией НГО в адрес истца было направлено уведомление об отказе в предоставлении земельного участка на основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку за предоставлением земельного участка должен обратиться правообладатель объекта незавершенного строительства, зарегистрированного в установленном законодательством порядке.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ заявитель при имеющихся обстоятельствах имеет право на реализацию возможности предоставления ему земельного участка в аренду для завершения строительства объекта.

Судом отклоняется ссылка администрации НГО на то, что истец не зарегистрировал в установленном законом порядке свои права на объект незавершенного строительства, что, по мнению ответчика, влечет невозможность предоставления земельного участка на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу пункта 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.Администрацией НГО выдано разрешение на строительство сроком действия до 01.03.2028 года, однако отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок у истца является препятствием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.), т.е., соответственно, продать объект незавершенного строительства, находящийся на арендованном до 01.03.2015 г. муниципальном земельном участке, по окончании срока аренды, невозможно.

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п.21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с 01.03.2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Поэтому суд считает возможным согласиться с доводами стороны истца о том, что завершение строительства и последующая эксплуатация жилого дома невозможна без предоставления земельного участка на праве аренды, что, в свою очередь, противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному ст.1 ЗК РФ.

На основании изложенного, с учётом установленных в судебном заседании обстоятельств дела, исходя из системного толкования приведенных норм ГК РФ и ЗК РФ в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что истец имеет имущественное право на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка на новый срок по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Доводы же ответчика о том, что требования истца не могут быть удовлетворены, поскольку отсутствует вступившее в законную силу решение суда о признании незаконным бездействия ответчика, судом отклоняются, как необоснованные.

Конституция РФ каждому гарантирует судебную защиту его прав и свобод; решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (части 1 и 2 статьи 46).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в определениях по жалобам граждан на нарушение права на судебную защиту нормами, регулирующими порядок обращения в суд с исковыми заявлениями и жалобами, Конституция ОФ, гарантируя каждому судебную защиту прав и свобод, одновременно предусматривает, что порядок судопроизводства определяется федеральным законодательством (статья 71, пункт "о"; статья 76, часть 1). Тем самым предполагается, что заинтересованные лица вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права либо охраняемого законом интереса лишь в установленном порядке, что не может рассматриваться как нарушение права на судебную защиту. Закрепленные законодателем требования - при обеспечении каждому возможности обратиться в суд - обязательны для заявителя (определения от 16 апреля 2009 года N 336-О-О, от 26 января 2010 года N 96-О-О, от 21 апреля 2011 года N 448-О-О, от 23 апреля 2015 года N 778-О, от 27 июня 2017 года N 1382-О и др.).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Пленум Верховного Суда РФ в абзаце четвертом пункта 1 постановления от 27.09.2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами КАС РФ" разъяснил, что к административным делам, рассматриваемым по правилам КАС РФ, относятся дела, возникающие из правоотношений, не основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников, в рамках которых один из участников правоотношений реализует административные и иные публично-властные полномочия по исполнению и применению законов и подзаконных актов по отношению к другому участнику.

Из существа иска прямо следует, что истец не оспаривает то уведомление от 14.08.2020 г., из которого ему стало известно об отказе в предоставлении земельного участка, поскольку оно не является решением органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, а представляет собой только ответ на обращение истца разъяснительного характера и обязательных для исполнения публично-властных предписаний, направленных на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, как то прямо предусмотрено КАС РФ, не содержит.

Положения части 1 статьи 218 КАС РФ предоставляют гражданину право обратиться в суд с требованиями об оспаривании действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если он полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.

Решение об удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца может быть принято только в том случае, если таковые имели место со стороны административного ответчика и суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца (пункт 1 части 2 статьи 227 КАС РФ), чего в рассматриваемом случае судом не установлено, поскольку иск о признании права подлежит рассмотрению исключительно в порядке, предусмотренном ГПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, <.........> года рождения, уроженцем г<.........>, право на заключение договора аренды без торгов на земельный участок площадью 1474 кв.м, расположенный по адресу примерно <.........>, кадастровый номер участка <.........>, под завершение строительства объекта незавершенного строительства (жилой дом), сроком на 3 года.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Находкинский городской суд.

Судья Дубовик М.С.