Гражданский кодекс часть 1

представителей третьего лица – СПК «Октябрьский» ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МО <адрес> сельсовет <адрес> к ФИО5, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о признании незаключёнными договоров купли-продажи нежилых помещений, признании незаконной государственной регистрации права собственности на нежилые помещения,

У С Т А Н О В И Л:

МО <адрес> сельсовет <адрес> обратилось в суд с настоящим исковым заявлением. В обоснование исковых требований указывает о том, что Администрация <адрес> сельсовета обратилась в Белогорский городской суд с заявлением о признании права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества: нежилые здания с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. В ходе сбора документов о принадлежности указанных объектов недвижимости физическим или юридическим лицам на каком-либо праве никаких документов найдено не было.

ДД.ММ.ГГГГ в Администрацию <адрес> сельсовета поступило исковое заявление о признании факта владения столовой на праве собственности (нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>). ДД.ММ.ГГГГ в Администрацию <адрес> сельсовета поступили уведомления о проведении государственной регистрации прав за ФИО6 на вышеуказанные объекты недвижимости. Государственная регистрация произведена ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ нежилые здания, расположенные по адресу: <адрес> приняты управлением Росреестра на учёт как бесхозяйное имущество. Полагает, что приобретение в собственность вещи, которая на учёт в качестве бесхозяйной, возможно только по решению суда.

На договорах купли-продажи нежилых зданий, расположенных по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ подписанных ФИО5 и ЗАО «Васильевское», нет отметок БТИ об их государственной регистрации. В связи с чем, при отсутствии государственной регистрации договоров, право собственности к ФИО5 не перешло и не является ранее возникшим правом, а потому является незаконной регистрация её прав Управлением Росреестра. Просит с учётом уточнённых требований признать недействительным договоры купли-продажи нежилых зданий, расположенных по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключённые между ЗАО «Васильевское» и ФИО5, признать незаконной государственную регистрацию права собственности ФИО5 на нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> а также на нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал доводы искового заявления с учётом их уточнения, просил удовлетворить заявленные требования.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала доводы уточнённых исковых требований, просила иск удовлетворить, дополнительно пояснила, что оспариваемые договоры не были зарегистрированы в органах БТИ поэтому права ФИО5 на спорные объекты недвижимости нельзя признать ранее возникшими, в связи с чем у неё не возникло право собственности на спорные объекты. В этой связи считает незаконной и государственную регистрацию её права собственности на указанные объекты недвижимости. Отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие то, что спорные объекты находились в собственности ЗАО «Васильевское». Спорные объекты долгое время никем не эксплуатируются, брошены, не ремонтируются, представляют опасность для окружающих. Считает оспариваемые договоры от ДД.ММ.ГГГГ подложными, ответчик не приобретала данные здания, в них заинтересовано СПК «Октябрьский». В настоящее время МО Васильевский сельсовет хочет оформить право муниципальной собственности на указанные объекты недвижимости.

Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований указав о том, что ФИО5 является собственником спорных объектов недвижимости, государственная регистрация её права собственности на объекты недвижимости произведена в соответствии с законом.

Представитель третьего лица СПК «Октябрьский» ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, в обоснование указал, что спорные объекты недвижимости используются СПК «Октябрьский» на основании договора аренды, заключённого с ФИО5 В настоящее время ведётся работа по перепланировке спорных объектов недвижимости, имеется финансирование для этого. От МКУ «Комитет имущественных отношений администрации <адрес>» имеется уведомление о проведении внеплановой проверки объектов недвижимости. Эти объекты недвижимости ранее принадлежали ЗАО «Васильевское», которое было реорганизовано в СПК «Васильевский», который в дальнейшем обанкротился и был исключен из реестров. В ходе банкротства спорные объекты не были включены в конкурсную массу и не были инвентаризованы конкурсным управляющим, так как на момент банкротства эти объекты не принадлежали СПК «Васильевское», поскольку были реализованы ФИО5

Представитель третьего лица СПК «Октябрьский» ФИО8 возражала против доводов искового заявления, просила в их удовлетворении отказать. Дополнительно пояснила, что в соответствии с договором аренды спорных зданий, заключённым с ФИО5, СПК «Октябрьский» как их пользователь осуществляет охрану этих объектов, предпринимаются меры на их сохранение.

В судебное заседание не явились: ответчик ФИО5, представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, третье лицо ФИО9, извещался по имеющимся в материалах дела адресам, конверт вернулся в адрес суда за истечением срока хранения.

В соответствии с ч.1, 2 ст.35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные ГПК РФ, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

В силу ст.118 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

В силу ст.165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин (часть 1 ст. 167 ГПК РФ). Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещённых о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными (часть 3 ст. 167 ГПК РФ).

В силу пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении норм Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при неявке в суд лица, извещённого в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учётом требований статей 167 и 233 ГПК РФ.

Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин даёт суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Как следует из материалов дела третье лицо ФИО9 получение направляемых ему судебных извещений по известному адресу проигнорировал, судебные извещения возвращены в суд по истечению срока хранения в почтовом отделении связи. До начала открытия судебного заседания в установленном порядке третье лицо ФИО9 не просил об отложении рассмотрения дела, не сообщил суду об уважительных причинах неявки, не представил суду доказательств, свидетельствующих о невозможности явки в судебное задание по уважительным причинам и объективно исключающих его участие в рассмотрении дела.

По смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объём своих прав и обязанностей в гражданском процессе и реализует объём своих прав и обязанностей в гражданском процессе и реализует их по своему усмотрению.

Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Отношение к судебным извещениям является волеизъявлением лица, участвующего в деле, а его неявка в судебное заседание свидетельствует об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, что не противоречит положениям ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также статьям 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека.

Совокупность приведённых обстоятельств и правовых норм даёт суду законные основания для рассмотрения дела в отсутствие неявившегося третьего лица.

С учётом совокупности приведённых обстоятельств, в силу положений ст. 167 ГПК РФ, суд расценивает извещение третьего лица ФИО9 как надлежащее и не находит оснований для отложения дела слушанием, а потому считает возможным рассмотреть дело и принять по нему решение при имеющейся явке.

Из письменного отзыва ответчика ФИО5 на исковое заявление, следует, что она просит отказать в удовлетворении исковых требований, указав о том, что в ДД.ММ.ГГГГ она приобрела у ЗАО «Васильевское» два объекта недвижимого имущества - детский сад, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и столовую, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. С ДД.ММ.ГГГГ данное имущество находится в аренде у СПК «Октябрьский», который владеет, пользуется и несёт расходы по содержанию и охране указанных объектов. ДД.ММ.ГГГГ она зарегистрировала своё право на указанные объекты недвижимости.

В письменном отзыве на исковое заявление представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> просит в удовлетворении исковых требований к Управлению отказать, ввиду того, что Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> не может являться ответчиком, поскольку настоящее гражданское дело рассматривается в гражданско-правовом порядке, а не по правилам главы 22 КАС РФ. Кроме того указывает о том, что оценка представляемых на регистрацию документов проводится государственным регистратором прав при проведении правовой экспертизы. Государственная регистрация права на спорные объекты недвижимого имущества была проведена в строгом соответствии с Законом о регистрации. При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию перехода права собственности, регистратором не было выявлено оснований, предусмотренных ст.20 Закона о регистрации, для отказа в государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав мнение лиц участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов гражданского дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9, действующим на основании устава от имени ЗАО «Васильевское» и ФИО5 заключены два договора купли-продажи нежилых помещений, по условиям которых ФИО5 приобрела недвижимое имущество – здание столовой, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, а также недвижимое имущество – детский сад, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Судом установлено, что государственная регистрации права собственности ответчика ФИО5 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> произведена ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, из которых также усматривается то, что ДД.ММ.ГГГГ данные объекты недвижимости приняты на учёт как бесхозяйные.

Согласно ч.2 ст.8 ГК РФ (в редакции на дату подписания договоров) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Ч.1 ст.131 ГК РФ в указанной редакции предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ введен в действие с 31.01.1998г., на дату заключения договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не действовал.

Согласно ст.8 Закона РФ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994г. № 52-ФЗ впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статья 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ предусматривает, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона (до ДД.ММ.ГГГГ) признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В силу ст.6 Закона РФ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 26.01.1996г. № 15-ФЗ впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.

В период заключения договоров купли-продажи нежилых помещений ДД.ММ.ГГГГ, и до введения в действие Федерального Закона № 122-ФЗ, действовала Инструкция "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР", утвержденная Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968г. №, согласно которой в целях учета принадлежности строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР бюро технической инвентаризации исполнительных комитетов местных Советов депутатов трудящихся ведут по установленным формам реестры (Приложения 1, 2, 3 и 4) и производят регистрацию строений: г) жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности (параграф 1). Регистрации подлежат все строения, расположенные в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, независимо от того, в чьем ведении они находятся: местных Советов, государственных учреждений и предприятий, кооперативных и других общественных организаций и граждан (параграф 2).

Исходя из положений данной инструкции, регистрация договора купли-продажи недвижимости в органах БТИ относилась к учётной функции, а не к правоустанавливающей и не к правоподтверждающей как предусмотрено в действующем законодательстве – как юридический акт признания и подтверждения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст.2 ФЗ № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, учитывая то, что на момент заключения договоров купли-продажи нежилых помещений ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО5, специальный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (который прямо указал на обязательную государственную регистрацию перехода права собственности) не был принят и не вступил в законную силу, и все нормативные акты, действующие в тот период закрепляли только понятие и определение регистрации, но не указывали на её обязательность для перехода права собственности, следовательно, на момент заключения оспариваемых договоров регистрация в органах БТИ носила рекомендательный и технический характер по учёту прав собственности, а не правоустанавливающий, в связи с чем, отсутствие соответствующей регистрации оспариваемых договоров не влияет на возникновение и переход права собственности ответчика.

Как установлено в судебном заседании регистрации договоров купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ органами БТИ произведена не была.

Однако, поскольку право собственности ФИО5 по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, возникло до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следовательно правообладателем данное право не утрачено, в связи с чем, это право является действительным.

С учётом изложенного, доводы стороны истца о том, что у ФИО5 не возникло прав на указанные объекты недвижимости ввиду того, что оспариваемые договоры купли-продажи недвижимого имущества не были зарегистрированы в органах БТИ, суд находит несостоятельными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом), договор купли-продажи недвижимости считается заключённым с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения обязательства.

Из содержания договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что его стороны ФИО9 действующий на основании устава за ЗАО «Васильевское» (продавец) и ФИО5 (покупатель) выразили своё согласие на установление правоотношений, вытекающих по договорам купли-продажи, приняли на себя взаимные права и обязанности по ним, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договоров, договоры купли-продажи не противоречат закону, стороны исполнили обязанности по данному договору, в том числе, продавец передал объекты недвижимости покупателю, а покупатель приняла объекты и уплатила оговоренную денежную сумму, договоры подписаны сторонами. Данные договоры в установленном законом порядке недействительными не признавались и сторонами договора оспорены не были.

При таких обстоятельствах, оснований для признания незаключёнными договоров купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется.

При этом суд учитывает и установленные обстоятельства того, что в настоящее время ответчик ФИО5 распорядилась спорными объектами недвижимости, принадлежащими ей на праве собственности, передав их в аренду СПК «Октябрьский», которое является пользователем данного имущества в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с ФИО5 Также материалами дела подтверждается то обстоятельство, что СПК «Окрябрьский» предпринимает меры для придания данным объектам недвижимости надлежащего функционирования и вида.

Доводы представителя истца о том, что на момент заключения оспариваемых договоров действовало положение ст.551 ГК РФ, предусматривающей обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, не могут служить основанием для признания незаключёнными оспариваемых договоров купли-продажи, поскольку в силу положений ст.6 Закона РФ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 15-ФЗ о том, что впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом, а также Инструкции "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР", утвержденная Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968г. №, действующей на момент заключения оспариваемых договоров государственную регистрацию объектов недвижимости осуществляли органы БТИ, и регистрация договора купли-продажи недвижимости в органах БТИ не являлась обязательной, а носила рекомендательный характер по учёту прав собственности, а не правоустанавливающий.

Указание представителя истца об отсутствии доказательств подтверждающих право собственности ЗАО «Васильевское» на объекты недвижимости, расположенные по адресам: <адрес> не может являться основанием для признания оспариваемых договоров незаключёнными. При этом судом учитываются то, что право собственности ответчика ФИО5 на данные объекты зарегистрировано компетентным органом. Суд также принимает во внимание сведения, содержащиеся в письменном отзыве ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о том, что оценка представляемых на регистрацию документов проводится государственным регистратором прав при проведении правовой экспертизы. Государственная регистрация права на объекты недвижимости расположенные по адресам: <адрес> была проведена в соответствии с Законом о регистрации. При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию перехода права собственности, регистратором не было выявлено оснований, предусмотренных ст.20 Закона о регистрации, для отказа в государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах исковые требования МО <адрес> сельсовет о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества незаключёнными, следует оставить без удовлетворения.

Поскольку в удовлетворении исковых требований о признании незаключёнными договоров купли-продажи недвижимого имущества отказано, отсутствуют и основания для удовлетворения исковых требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО5 на объекты недвижимости, расположенные по адресам: <адрес>

Ввиду того, что процессуальное положение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в качестве ответчика было определено самим истцом, у суда в силу принципа диспозитивности, вопреки доводам представителя ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, не имеется правовых оснований для изменения определенного по воле истица процессуального положения Управления.

Между тем, как следует из дела, заявленные МО <адрес> сельсовет исковые требования о признании незаключёнными договоров купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительной государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества касаются исследования обстоятельств возникновения у ответчика ФИО5 указанного права, эти требования не связаны с нарушениями, допущенными государственным регистратором, который не имеет материально - правового интереса к предмету спора, не допускал неправомерных действий, нарушающих права истца.

При таких обстоятельствах, когда регистрирующим органом не было допущено каких-либо нарушений прав истица, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований, адресованных Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, указанное Управление не может являться надлежащим ответчиком по искам о правах на недвижимое имущество, в связи с чем в удовлетворении исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований МО <адрес> сельсовет <адрес> к ФИО5, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о признании незаключёнными договоров купли-продажи нежилых помещений, признании незаконной государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Белогорский городской суд в течение одного месяца с момента его составления в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Е.А.Оноприенко