Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2488/2017 по иску Голубевой З.Ф. к Головину Э. В. о взыскании задолженности по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Голубева З.Ф. обратилась в суд с иском к ответчику Головину Э.В., мотивируя его тем, что <дата> заключила с ответчиком, действующим в качестве индивидуального предпринимателя, договор аренды земельного участка и нежилого помещения; имущество было передано ответчику по акту приема-передачи. Арендная плата была установлена в размере <данные изъяты> в месяц, начиная с <дата>, поскольку за период с <дата> по <дата> арендатору были предоставлены арендные каникулы. Между тем, ответчик обязательств по внесению арендной платы не исполнил; задолженность за период с <дата> по <дата> составила <данные изъяты>, которую и просит взыскать с ответчика в свою пользу.

В последующем Голубева З.Ф. уточнила заявленные требования, указав, что арендные каникулы были предоставлены Головину Э.В. не с <дата> по <дата>, а с <дата> по <дата>, в связи с чем задолженность по арендной плате сложилась за период с <дата> по <дата>.

Истица и ее представитель Загороднюк И.Б. в судебном заседании доводы искового заявления поддержали в полном объеме. Истица пояснила, что заключенный между сторонами спора договор аренды от <дата> содержит подписи его участников (и арендодателя, и арендатора) на каждой странице договора. Изначально ошибочно приложенная к иску страница договора, в которой указаны размер арендной платы <данные изъяты> в месяц и арендные каникулы с <дата> по <дата> – не должна быть принята во внимание, поскольку она не подписана ни Голубевой З.Ф., ни Головиным Э.В.; это был проект изменений в договор, который в итоге не был подписан. Также указала, что просит взыскать с ответчика задолженность в размере <данные изъяты>, которая возникла за период с <дата> по <дата>. За предыдущий период (с <дата> по <дата>) задолженность ко взысканию в настоящее время не заявляет. О каком-либо ремонте Головин Э.В. ее не уведомлял, стоимость такого ремонта с ней не согласовывал, в связи с чем сумма задолженности по арендной плате не может быть уменьшена на стоимость такого ремонта. Дополнительно представили письменные пояснения по иску.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не уведомил, направил представителя.

Представитель ответчика Григорьян Е.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Указала, что по условиям заключенного с истицей договора, арендатор обязан содержать помещение в исправном состоянии, своевременно осуществлять необходимый текущий ремонт, производить капитальный ремонт помещения по мере необходимости в счет арендной платы. Головиным Э.В. в период действия договора аренды был произведен ремонт на сумму <данные изъяты>, кроме того, им было затрачено на материалы <данные изъяты>, между тем, истица не зачла эту сумму в счет арендной платы, хотя знала о том, что такой ремонт проводится, соответственно, одобряла его. Не получая длительное время арендную плату, истица не воспользовалась своим правом на расторжение договора аренды. При этом, по истечении срока договора аренды, истица перезаключает данный договор с ООО «СтройСервис», учредителем и директором которого является Головин Э.В., что является подтверждением отсутствия задолженности по арендной плате у Головина Э.В., в противном случае Голубева З.Ф. не стала бы снова заключать договор фактически с Головиным Э.В. (формально с ООО «СтройСервис»). Денежные средства по договору передавались истице либо в присутствии третьих лиц, либо через третьих лиц (родителей Головина Э.В.), которые могут подтвердить данный факт. В арендованном помещении до сих пор находятся принадлежащие Головину Э.В. вещи общей стоимостью <данные изъяты>, которые истица удерживает у себя. Просила в требованиях отказать; представила аналогичные письменные возражения на иск.

Суд, заслушав истца и представителей сторон, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, что Голубевой З.Ф. принадлежат на праве собственности: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующее «<адрес>

В силу ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст.ст. 650, 651, 652, 654 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, при этом договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Статьей 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Как усматривается из материалов дела, <дата> был заключен договор аренды земельного участка и нежилого помещения между Голубевой З.Ф. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Головиным Э.В. (арендатор), по условиям которого в аренду передается земельный участок с расположенным на нем нежилым помещением, находящееся по адресу г.<адрес>

Срок аренды установлен с <дата> по <дата> (п.6.1 договора).

Арендная плата согласована сторонами в размере 120000 рублей месяц, начиная с <дата>. Сумма арендной платы не позднее 1-го числа текущего месяца должна быть зачислена на счет арендодателя или передана ему наличными. При подписании настоящего договора аренды арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы с <дата> по <дата> (пункты 4.1, 4.2, 4.8 договора аренды).

Акт приема-передачи земельного участка с расположенным на нем нежилым помещением, находящихся по адресу <адрес>, – подписан сторонами также <дата>.

Из материалов дела также усматривается, что ранее и истица, и ответчик осуществляли деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей; в настоящее время данная деятельность сторон прекращена.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании ст.401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В данном случае факт полной или частичной оплаты по договору ответчиком не доказан, поэтому суд находит требования истицы обоснованными.

Истица просит взыскать с ответчика задолженность, образовавшуюся за период с <дата> по <дата>, что является ее безусловным правом. За данный период сумма задолженности составляет <данные изъяты>

При определении размера задолженности суд не может принять во внимание страницу договора аренды от <дата>, приложенную истицей к иску при его подаче в суд, в которой в п.4.1 стоимость аренды указана как <данные изъяты> в месяц, а в п.4.8 указано, что при подписании настоящего договора аренды арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы с <дата> по <дата> включительно, – поскольку данная страница не содержит подписей Голубевой З.Ф. и Головина Э.В., между тем все остальные страницы договора такие подписи содержат, равным образом подписан на каждой странице и экземпляр договора, оригинал которого представлен на обозрение суду в ходе судебного заседания, и в котором согласована стоимость аренды в размере 120000 рублей ежемесячно, а также установлено условие о предоставлении льготы по арендной плате в виде освобождения от ее уплаты за период с <дата> по <дата>.

При этом, сторона ответчика не оспаривала ни установление арендной платы в размере <данные изъяты> в месяц, ни предоставление льготы по ее уплате в виде освобождения от уплаты за период с <дата> по <дата>.

Суд также не может согласиться с доводом стороны ответчика о необходимости зачесть сумму денежных средств, затраченных Головиным Э.В. на проведение ремонта в арендуемом помещении.

В пунктах 3.3 и 3.17 договора аренды от <дата> действительно содержится условие о возможности проведения арендатором капитального ремонта помещения в счет арендной платы, однако в этих же пунктах содержится оговорка – такой ремонт проводится по письменному согласованию с арендодателем его объемов, суммы расходов на его проведение и предоставлением соответствующих разрешений на то компетентных органов и документов необходимых для отнесения согласованных сумм на проведение капремонта, на содержание арендованного помещения арендодателем.

Между тем, такого письменного согласования суду не представлено, истица категорически отрицает тот факт, что ответчик согласовывал с ней как необходимость ремонта и переустройства принятого в аренду помещения, так и его стоимость.

Представленный суду стороной ответчика локальный сметный расчет №, в котором указана стоимость строительных работ в размере <данные изъяты>, не может быть принята судом во внимание, поскольку данный расчет никем не подписан и не утвержден; более того, из него невозможно определить, к какому именно объекту относится данный локальный сметный расчет, ввиду отсутствия адреса и наименования объекта строительства (ремонта),

Уведомление Головина Э.В., адресованное Голубевой З.Ф. о расторжении договора аренды от <дата>, в связи с прекращением им деятельности индивидуального предпринимателя, также не может послужить основанием для освобождения Головина Э.В. от уплаты арендной платы за период с <дата> по <дата>.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ, право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно п.3.18 договора аренды от <дата>, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды объекта по своей инициативе, в соответствии с условиями настоящего договора.

При этом, в пунктах 3.10 и 3.11 договора стороны согласовали условие о том, что в случае досрочного расторжения договора или изменения его условий, арендатор обязан информировать арендодателя в письменном виде, не позднее чем за три месяца до возможных изменений или расторжения договора. В случае расторжения договора аренды по инициативе арендатора без обязательного письменного уведомления арендодателя в соответствии с п.3.10 договора, арендатор обязан возместить арендодателю стоимость арендной платы, предусмотренной договором, за три месяца.

О том, что Головин Э.В. собирается прекращать деятельность индивидуального предпринимателя, он не мог не знать, однако заблаговременно (за три месяца, как то согласовано в заключенном им договоре) он не уведомил арендодателя о расторжении договора.

Кроме того, даже уведомив о расторжении договора в одностороннем порядке, Головин Э.В. не представил доказательств передачи арендуемых им объектов обратно арендодателю (подписанный сторонами акт приема-передачи), в связи с чем суд не может сделать вывод о том, что Головин Э.В. освободил занимаемые им помещение и земельный участок, соответственно, за этот период он также обязан был уплачивать арендную плату.

Иные доводы стороны ответчика (в частности, о нерасторжении договора аренды по инициативе Голубевой З.Ф., несмотря на наличие задолженности со стороны арендатора; заключение ею в последующем договора с ООО «СтройСервис») не имеют юридического значения для рассмотрения данного спора, поскольку данные действия являются правами истицы, которыми она, соответственно, не воспользовалась или воспользовалась по своему усмотрению, что не противоречит действующему гражданскому законодательству.

Следовательно, с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию задолженность по договору аренды от <дата> в размере <данные изъяты> (за период с <дата> по <дата>).

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования город окружного значения Нижневартовск подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты>, т.к. истица была от ее уплаты освобождена в силу подп.2 п.2 ст.333.36 НК РФ как инвалид II группы.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Головина Э. В. в пользу Голубевой З.Ф задолженность по договору аренды от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере <данные изъяты>

Взыскать с Головина Э. В. в доход бюджета муниципального образования муниципального образования город окружного значения Нижневартовск государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Судья подпись О.В. Пименова

Копия верна:

Судья О.В. Пименова