Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным условия договора купли – продажи земельного участка и жилого дома, расторжении договора купли – продажи и взыскании денежных средств уплаченных по договору, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли продажи расторгнутым и взыскании судебных расходов

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным условий договора купли – продажи земельного участка и жилого дома, от 07 июля 2018 года, о расторжении договора купли – продажи и взыскании денежных средств уплаченных по договору в размере 90 тыс. рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 07 июля 2018 года между истцом и ответчиком был заключен договор договора купли – продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа.

В соответствии с условиями договора ответчик ФИО2 обязалась передать в собственность истца ФИО1 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> с находящимся на нем жилым домом площадью 40 кв. метров, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, садоводство «Машиностроитель», д. 33ш.

Договором купли – продажи определена цена жилого дома и земельного участка в размере 400000 рублей. До заключения договора купли – продажи истец уплатила ответчику 15000 рублей, остаток стоимости недвижимого имущества истец должна была уплатить ответчику равными платежами по 15000 рублей ежемесячно, в срок до 28 сентября 2020 года.

Истец производила оплату стоимости недвижимого имущества по договору купли – продажи, путем перечисления на счет ответчика по 15000 рублей, оплатила ответчику по договору купли – продажи с июля по ноябрь 2018 года в общей сложности 90 000 рублей.

В декабре 2018 года и в январе 2019 года, истец в связи с материальными затруднениями не производила оплату ответчику по договору купли – продажи.

Ответчик, как утверждает истец, потребовала освободить жилой дом, на предложение истца погасить задолженность по платежам ответила отказом.

Истец в феврале 2019 года направила ответчику требование возвратить уплаченные по договору купли – продажи 75000 рублей, и заявила о готовности считать договор расторгнутым, с даты возврата ответчиком уплаченных по договору денежных средств.

Ответчик, ссылаясь на п. 3.5 условий договора, отказала истцу в возврате уплаченных ею по договору купли – продажи денежных средств.

Истец считает, что ответчик получила неосновательное обогащение в размере выплаченных истцом по договору денежных средств. Истец считает, что уплаченные ответчику деньги по договору купли - продажи являются авансом, или частичной предоплатой.

Истец утверждает, что ответчик при подписании договора купли – продажи, ввела истца в заблуждение. Истец считает, что п. 3.5 договора купли – продажи, в части права продавца отказаться от исполнения договора, в случае нарушения покупателем срока внесения очередного платежа по договору без возврата уплаченных истцом по договору купли – продажи денежных средств, нарушает права истца, является кабальным условием договора, и не соответствует действующему законодательству.

Истец, просила признать договор купли – продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа заключенный между истцом и ответчиком, в части положений п. 3.5, определяющего отсутствие возврата покупателю оплаченных им денежных средств – недействительным, расторгнуть договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, взыскать с ответчика 90000 рублей.

Ответчик ФИО2, в лице ее представителя, действующего на основании доверенности ФИО3, представила возражения против удовлетворения заявленных истцом требований.

В обоснование возражений против иска ФИО2 указала, что денежные средства уплаченные истцом по договору в размере 75000 рублей, не являются авансом, что подтверждается условиями договора купли – продажи с рассрочкой платежа. По мнению ответчика и ее представителя, уплаченные истцом по договору купли – продажи денежные средства в размере 75000 рублей, являются задатком, который не подлежит возврату, в связи с неисполнением истцом условий договора по ежемесячному внесению платежей за приобретаемое имущество. Ответчик считает, что на основании п. 3.5 договора и в соответствии с положениями ст. ст. 329, ст. 380 ГК РФ, она имеет право на удержание уплаченных истцом денег в размере 75000 рублей в качестве задатка.

Ответчик также указал, что досудебный порядок расторжения договора купли – продажи сторонами соблюден, ответчик направляла истцу сообщение о расторжении договора, истец признает, что получила от ответчика требование о расторжении договора купли – продажи, что подтверждается содержанием ее письма ответчику от 20.02.2019 года (л.д.9), истец освободила жилой дом, являющийся предметом договора купли – продажи, передала продавцу ключи от дома, и приобрела себе другую дачу.

Ответчик ФИО2 заявила встречный иск к ФИО1, ссылаясь на те же обстоятельства, изложенные ФИО2 в возражениях против иска ФИО1, просит признать договор купли – продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 07 июля 2018 года заключенный между истцом и ответчиком, расторгнутым с 30.01.2019 года, в связи с односторонним отказом от исполнения обязательств, и взыскать с ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 рублей, и расходы по оформлению доверенности представителю в размере 1400 рублей.

Выслушав истца ФИО1 и ее представителя ФИО4 представителя ответчика ФИО2 действующего на основании доверенности ФИО3, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В ходе судебного разбирательства из объяснений сторон, письменных доказательств установлено, что 07 июля 2018 года между истцом и ответчиком был заключен договор договора купли – продажи земельного участка и жилого дома расположенных по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, садоводство «Машиностроитель», д. 33ш..

В соответствии с условиями договора ответчик ФИО2 обязалась передать в собственность истца ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 61-61-9/023/2011 -150 с находящимся на нем жилым домом площадью 40 кв. метров, (л.д.6), согласно п.6.2 договора купли – продажи, государственная регистрация переход права собственности на жилой дом и земельный участок от продавца к покупателю производится сторонами в течении 10 дней после уплаты покупателем полной стоимости приобретаемого на основании договора купли – продажи недвижимого имущества.

Стороны при заключении договора купли – продажи определили цена жилого дома и земельного участка в размере 400000 рублей.

Истец утверждает, что до заключения договора купли – продажи истец уплатила ответчику 15000 рублей, а остаток стоимости недвижимого имущества, истец в соответствии с п. 2.5 договора купли – продажи должна была уплатить ответчику равными платежами по 15000 рублей ежемесячно, в срок до 28 сентября 2020 года.

При заключении договора купли – продажи, истец воспользовалась предоставленным ей п. 1.4 договора правом, и вселилась в жилой дом, начала пользоваться земельным участком.

Таким образом, исходя из содержания обязательств и прав сторон по договорам, между ними сложились правоотношения, регулируемые статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации - по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения, условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу положений указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, субъекты гражданского права вправе заключить любой договор, если только он не противоречит прямым законодательным запретам и соответствует общим началам и смыслу гражданского законодательства.

При заключении договора купли – продажи с рассрочкой платежа, стороны фактически установили цену недвижимого имущества, которое истец имеет право получить в собственность, после выплаты его стоимости определенной сторонами договора, в срок установленный договором.

В судебном заседании из объяснений истца, письменных доказательств установлено, что ФИО1, покупатель по договору надлежащим образом не исполнены обязательства по договору, нарушены сроки внесения платежей по договору, что подтверждается ее письменными обращениями к ответчику. (л.д.8,9).

В судебном заседании из объяснений истца установлено, и не отрицалось представителем ответчика, что после того, как истец в течении двух месяцев не совершала платежи по договору купли – продажи, ответчик, (продавец) направила истцу требование о расторжении договора купли – продажи, и освобождении жилого дома.

Истец, получила уведомление ответчика о расторжении договора купли – продажи, освободила принадлежащее ответчику жилое помещение, передала доверенному лицу ответчика ключи от дома, и требовала от ответчика возвратить уплаченные по договору 75000 рублей, что подтверждается письменным обращением истца к ответчику. (л.д.9)

Истцом заявлено требование о расторжении договора купли - продажи жилого дома с земельным участком, и взыскании с ответчика уплаченных по договору 90000 рублей, при этом истец ссылается на недействительность п. 3.5 договора купли – продажи, в части права продавца, отказаться от исполнения договора, в случае нарушения покупателем срока внесения очередного платежа по договору без возврата уплаченных истцом по договору купли – продажи денежных средств, нарушает права истца, является кабальным условием договора, и не соответствует действующему законодательству.

По смыслу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, субъекты гражданского права вправе заключить любой договор, если только он не противоречит прямым законодательным запретам и соответствует общим началам и смыслу гражданского законодательства.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Согласно условий, достигнутых сторонами в п. 3.5 договора купли – продажи недвижимости, в случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж, за продаваемый в рассрочку и переданный ему в пользование земельный участок с домом, продавец вправе отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке, без возврата оплаченных покупателем денежных средств.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истец, (Покупатель), не исполнил свои обязательства по своевременной оплате по договору, что является существенным нарушением условий договора, так как неполучение Продавцом оплаты от покупателя, за проданный объект недвижимости, лишило его того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора,

Доказательств о том, что истец при заключении договора купли – продажи не понимала значение условий договора изложенных в п. 3.5 договора, о том, что вынуждено заключила договор, с условием, изложенным в оспариваемом истцом пункте 3.5 договора, в судебном заседании не представлено, в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о признании недействительным условия договора изложенного в п. 3.5 договора купли – продажи и взыскании, с ответчика уплаченной по договору денежной суммы.

Кроме того, в судебном заседании, из объяснений истца установлено, что после заявления ответчика о расторжении договора купли – продажи, она приобрела себе другую дачу, что также подтверждается ее сообщением ответчику.(л.д.39).

Ответчик считает договор расторгнутым с 30.01.2019 года, а требование истца о взыскании уплаченных по договору 90000 необоснованным, ссылается, что уплаченные истцом по договору купли – продажи денежные средства, являются задатком, не подлежащим возврату, в связи с тем, что истец нарушила обязанность по своевременному внесению платежей.

Суд не соглашается с доводами ответчика, так как ответчиком не представлено допустимых доказательств, о том, что внесенные истцом по договору купли – продажи с рассрочкой платежа, денежные средства, являются задатком, соглашение о задатке между сторонами не заключалось. Заявленное ответчиком во встречном иске требование о признании договора купли – продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 07 июля 2018 года заключенный между истцом и ответчиком, расторгнутым с 30.01.2019 года, в связи с односторонним отказом от исполнения обязательств, суд находит несостоятельным. Дата расторжения договора купли – продажи, при разрешении настоящего спора не имеет правового значения, в связи с чем, требование ответчика о признании договора расторгнутым, заявленное во встречном иске не подлежит удовлетворению.

Ответчиком во встречном иске заявлено требование о взыскании с истца расходов по оплате услуг представителя, в размере 30000 рублей, расходов по уплате госпошлины при подаче встречного иска, и расходов, понесенных для оформления доверенности представителю в размере 1400 рублей.

Требование ответчика о взыскании с истца расходов, по оплате услуг представителя, подлежит удовлетворению в разумных пределах, исходя из небольшой сложности дела, участия представителя в двух судебных заседаниях.

Учитывая также необоснованность заявленного ответчиком во встречном иске к истцу, требования, с учетом небольшой сложности дела, в связи с отказом истцу в удовлетворении основного требования, суд на основании ст. 98, ст. 100 ГПК РФ взыскивает с истца в пользу ответчика расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей.

В связи с отказом истцу в удовлетворении заявленного им требования о взыскании с ответчика уплаченных по договору купли – продажи денежных средств, условий договора купли – продажи, и в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика, в пользу истца взыскиваются расходы понесенные ответчиком на нотариальное удостоверение доверенности представителю, в размере 1400 рублей.

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли – продажи земельного участка и жилого дома, от 07 июля 2018 года заключенный между ФИО1 и ФИО2

Отказать ФИО1 в удовлетворении заявленных к ФИО2 требования о признании недействительным п. 3.5 условия договора купли – продажи земельного участка и жилого дома, и взыскании денежных средств, уплаченных по договору.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате услуг представителя – 15000 рублей и расходы по оформлению доверенности представителю – 1400 рублей, всего 16400 (шестнадцать тысяч четыреста) рублей.

Отказать ФИО2 в удовлетворении встречного требования к ФИО1 о признании договора купли – продажи земельного участка и жилого дома, от 07 июля 2018 года, расторгнутым с 30.01.2019 года.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течении месяца, с даты составления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через районный суд.

Решение в окончательной форме составлено 09 октября 2019 года.