Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Форысь ФИО10 к Кашинской ФИО9 о расторжении договора, взыскании авансового платежа, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, указав, что 29 сентября 2020 года (в договоре ошибочно указано 29 апреля 2020 года) между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 16,7 кв.м. (этаж Подвал №1), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (десять). Согласно условиям договора, основной договор должен быть заключен в срок до 10 октября 2020 года, но не ранее оплаты покупателем ФИО1 полной стоимости объекта. Стоимость объекта составляет 550 000 рублей, задаток по договору составляет 50 000 рублей и вносится в момент подписания предварительного договора, 50 000 рублей были внесены ФИО2 Соглашение о задатке в письменной форме между сторонами заключено не было. При заключении договора продавец заверил покупателя, что приобретаемое парковочное место будет для нее удобное, и она сможет беспрепятственно парковать свой автомобиль. При осмотре машино-места 27 сентября 2020 года истец была заверена представителем ответчика, что автомобиль без труда въедет. После заключения договора и внесения аванса, истец не смогла припарковать автомобиль на приобретенное ею парковочное место в связи с тем, что проезду мешают две колонны, которые не отображены были в каких-либо документах в момент приобретения парковочного места. 07 октября 2020 года истец обратилась к представителю ответчика с просьбой предоставить ей документы на приобретенное машино-место, согласно представленным документам, размер приобретенного места составил 3,25 кв.м.х6,6 кв.м. (21 кв.м.), однако на следующий день истцу прислали на электронную почту выписку ЕГРН, согласно которой площадь парковочного места составила 16,7 кв.м. На неоднократные просьбы истца предоставить ключи от машино-места для того, чтобы супруг истца смог осмотреть въезд, ФИО3, у которой хранились ключи, отказывала в их выдаче до 10 октября 2020 года. После получения ключей, 10 октября 2020 года, супруг истца попытался припарковать автомобиль на машино-место, однако у него это получилось с трудом и задняя часть автомобиля находилась за пределами парковочного места, в связи с чем у истца отпало желание в заключении основного договора купли-продажи. 22 октября 2020 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате внесенного аванса в размере 50 000 рублей, однако, ответ на уведомление там и не был получен истцом, поскольку ответчик уклонился от его получения, однако истец 22 октября 2020 года вручила уведомление представителю ответчика по доверенности ФИО3 С требованием о заключении основного договора купли-продажи ответчик не обращался.

С учетом заявленных требований, истец просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 16,7 кв.м. (этаж Подвал №1), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (десть), заключенный 29 сентября 2020 года ( в договоре ошибочно указано 29 апреля 2020 года), взыскать с ответчицы в ее пользу сумму аванса на основании ч.3 ст.380 ГК РФ в размере 50 000 рублей, убытки в размере 8 240 рублей, расходов по оплате госпошлины в размере 2 247 рублей 20 копеек.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования по изложенным в иске основаниям, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявила, обеспечила в судебное заседание явку представителя по доверенности ФИО4, которая возражала в отношении заявленных требований, просила отказать в удовлетворении требований в полном объеме. Пояснила, что истец просто передумала покупать указанное нежилое помещение, взамен этого помещения ей предлагали и другие. Предлагала вернуть половину задатка, поскольку ответчиком тоже понесены расходы. Кроме того пояснила, что сумма, выплаченная истцом по предварительному договору, входит в общую стоимость объекта недвижимости.

Свидетель ФИО5 в судебном заседании показал, что нежилое помещение приобреталось имя как парковочное место под автомобиль, для этих целей помещение использовать невозможно ввиду небольшой площади (16 кв.м.), хотя обещали 21 кв.м., и больших габаритов транспортного средства.

Выслушав истца, представителя ответчика, свидетеля, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение предварительного договора в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 2 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно выписке ЕГРН об объекте недвижимости (л.д.28-32), ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение №Х, расположенное по адресу: <адрес>, подвал №, общей площадью 16,7 кв.м.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что 29 сентября 2020 года (в договоре ошибочно указано 29 апреля 2020 года) между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно нежилого помещения, общей площадью 16,7 кв.м. (этаж Подвал №), расположенное по адресу: <адрес>, №Х (десять), кадастровый №.

В соответствии с п.2.1 договора, стоимость объекта составила 550 000 рублей, согласно п.2.2 договора, в обеспечение намерений, продавец принял от покупателя задаток в размере 50 000 рублей в момент подписания договора (п.2.6.1 договора).

Сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что на дату рассмотрения настоящего дела, основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был. По версии истицы, основной договор не был заключен, поскольку она была введена в заблуждение относительно характеристик объекта.

Отказываясь возвращать полученные денежные средства, ответчица ФИО2 ссылалась на положения п. 2.6.1 договора, которыми предусмотрено, что задаток вносится в момент подписания договора и внесенная сумма является задатком, а не авансом. Указала, что истец 14 октября 2020 года самостоятельно отказалась от нежилого помещения.

22 октября 2021 года истец направила ответчику уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с тем, что после заключения предварительного договора купли-продажи, покупателем были обнаружены существенные недостатки нежилого помещения – его невозможно использовать как парковочное место, указав на возврат внесенных ею при подписании предварительного договора купли-продажи 50 000 рублей, которые являются авансом, а не задатком, как указано в договоре, поскольку письменное соглашение о задатке между сторонами заключено не было (л.д.5-6).

Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу прямого указания закона (статьи 380 ГК РФ) задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, однако, предварительный договор не содержит подобных обязательств. В рассматриваемом случае денежное обязательство возникает не за заключение основного договора (то есть, за исполнение предварительного договора сторонами какая-либо плата не предусмотрена), а денежные средства уплачены в счет исполнения основного договора, как плата за уступаемое по нему право аренды. Таким образом, задатком может быть обеспечено исполнение основного договора, исполнение которого предусматривает денежное обязательство, но не предварительный договор, который сам по себе денежного обязательства не содержит.

Следовательно, применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применение к возникшим из него отношениям норм о последствиях, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, не основано на нормах действующего гражданского законодательства.

Принимая во внимание, что между истцом и ответчиком не был заключен основной договор до окончания срока, определенного в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направила предложения о его заключении, а напротив, истец направил ответчику уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи, то обязательства, предусмотренные в предварительном договоре, признаются прекращенными. При этом не имеет правового значения по чьей вине не был заключен основной договор.

Довод стороны ответчика о том, что внесенная по договору сумма в размере 50 000 рублей является задатком, а не авансом, суд находит несостоятельным, поскольку задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, однако предварительный договор не может содержать подобного рода обязательств, поскольку задатком может быть обеспечено только исполнение основного договора.

Соответственно, с даты прекращения обязательств по предварительному договору, у ответчика отсутствуют основания для удержания полученных ею 50 000 рублей, которые, по сути, являются авансом в счет исполнения незаключенного договора, при том, что обязанность сторон по заключению такого договора отсутствует.

Следовательно, суд в силу пункта 1 статьи 1102 и пункта 2 статьи 1107 ГК РФ приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и считает необходимым расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, №Х, кадастровый №, взыскать с ответчика безосновательно удерживаемые ею денежные средства в размере 50 000 рублей.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. В силу части 1 статьи 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

С учетом положений ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность присуждения стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству, взыскания с другой стороны расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах, а также наличие такого заявления в самом иске и подтвержденных истцом расходов в размере 8 240 рублей, из которых: 8 000 рублей расходы понесенные на оплату юридических услуг; 240 рублей почтовые расходы, сумму заявленных судебных расходов суд полагает возможным взыскать с ответчика.

Кроме того, на основании ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 247 рублей 20 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Форысь ФИО11 удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, №Х, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Кашинской ФИО13 и Форысь ФИО12.

Взыскать с Кашинской ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированной по адресу: <адрес>, в пользу Форысь ФИО15 сумму авансового платежа в размере 50 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 8 000 руб., почтовые расходы в размере 240 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 247,20 руб., а всего -60 487,20 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда.

Мотивированное решение изготовлено 05 июля 2021 года.

Судья М.Л. Сосновская