Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, возбужденное по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к ФИО2 и ФИО3, в котором просит

- признать договор купли-продажи от 12.07.2017 на квартиру, расположенную по адресу: ..., ничтожным, применив последствия недействительности ничтожной сделки;

- признать договор найма с правом выкупа от 14.09.2017 на квартиру, расположенную по адресу: ..., ничтожным, применив последствия недействительности ничтожной сделки;

- признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...;

- взыскать с ответчиков солидарно государственную пошлину в размере 48 585 рублей 13 копеек.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что в начале августа 2017 года ответчику ФИО3 (мать истца) потребовались денежные средства в размере 2 000 000 рублей, и она нашла кредиторов, которые согласились дать ей указанную сумму под залог квартиры, расположенной по адресу: ..., в которой она и истец проживают; полностью доверяя матери, 12.07.2017 ФИО1 подписала договор купли-продажи квартиры, не осознавая, что расстается со своей недвижимостью, а думая, что отдает ее в залог, так как цена в договоре была указана 5 569 917 рублей, а ФИО3 получила всего 2 000 000 рублей под свою расписку, а ФИО1 никаких других сумм не получала. Истец указывает, что также 12.07.2017 между ответчиками заключен договор найма с правом выкупа в отношении спорной квартиры, который был расторгнут 26.01.2018, однако до сих пор действует другой договор найма с правом выкупа от 14.09.2017, который был заключен, когда ФИО3 потребовался в долг еще 1 000 000 рублей. Указывая на то, что договор купли-продажи и договор найма жилого помещения с правом выкупа были заключены лишь для вида, не порождали никаких последствий в части отчуждения принадлежащего истцу жилого помещения, а также, что она фактически проживает в спорном жилом помещении, ссылаясь на положения статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском (листы дела <данные изъяты>).

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы Горталову Александру Константиновичу.

Представитель истца Горталов Александр Константинович, действующий на основании доверенности от 12.04.2018, выданной сроком на два года, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО4, действующий на основании доверенности от 14.05.2018, выданной сроком на три года, в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, представили в материалы дела возражения, в которых просили суд отказать истцу в удовлетворении иска, указав на то, что изложенные истцом доводы не соответствуют действительности; договор купли-продажи квартиры не является притворной сделкой и не имеет цели прикрыть другую сделку; договор был подписан истцом после его прочтения, истец понимала, что подписывала, и лично совершила действия, направленные на его заключение и исполнение, а именно получила справки из СПб ГБУЗ «Психоневрологический диспансер № 1», составила нотариальное заявление об отсутствии брака, получила денежные средства, лично обратилась в МФЦ и подала заявление на регистрацию перехода права собственности, исполняя договор, лично снялась с регистрационного учета (листы дела <данные изъяты>).

Ответчик ФИО3 в судебном заседании полностью признала заявленные ФИО1 исковые требования, просила их удовлетворить.

Третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, о наличии уважительных причин неявки в суд не уведомило, ходатайства об отложении слушания дела не направило, возражений не исковое заявление не представило.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, мнение ответчиков и представителя ответчика ФИО2, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, пришел к следующему.

Из материалов дела следует, что с 19 ноября 2007 года ФИО5 являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ....

Между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) 12 июля 2017 года заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец обязуется передать квартиру, находящуюся по адресу: ..., в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять указанную квартиру и уплатить Продавцу определенную в настоящем договоре цену (листы дела <данные изъяты>).

Пунктом 3 договора предусмотрено, что цена отчуждаемой квартиры, подлежащая уплате Покупателем Продавцу, определяется сторонами в размере 5 569 917 рублей.

В пункте пункт 5 договора указано, что денежная сумма в размере 5 569 917 рублей выплачена Покупателем Продавцу в полном объеме до подписания настоящего договора.

Право собственности ФИО2 на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (листы дела <данные изъяты>).

В тот же день между ООО «XX.XX.XXXX» и ФИО3 заключен договор № 0684/17 аренды индивидуального сейфа «Аренда», по условиям которого ответчику в период с 12.07.2017 по 21.07.2017 был предоставлен во временное пользование для хранения ценностей, в том числе документов, индивидуальный сейф № 8 (лист дела <данные изъяты>).

Также, из материалов дела следует, что между ФИО2 (Наймодатель) и ФИО3 (Наниматель) 12 июля 2017 года заключен договор найма с правом выкупа, в соответствии с которым Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю в наем квартиру, находящуюся по адресу: ... (листы дела <данные изъяты>).

Срок найма установили в 11 месяцев, начиная с 12.07.2017.

Пунктом 1.4. договора найма предусмотрено, что в течение срока действия договора Наниматель имеет право выкупить у Наймодателя объект по цене 2 000 000 рублей.

Ежемесячные платежи не учитываются в выкупной цене (пункт 1.5. договора найма).

Дополнительным соглашением от 26.01.2018 договор найма с правом выкупа от 12.07.2017 расторгнут (лист дела <данные изъяты>).

При этом, 14 сентября 2017 года между ФИО2 (Наймодатель) и ФИО3 (Наниматель) заключен договор найма с правом выкупа, согласно которому Наниматель имеет право выкупить у Наймодателя объект по цене 3 100 000 рублей (листы дела <данные изъяты>).

Кроме того, согласно материалам дела между ФИО2 (Продавец) и ФИО6 (Покупатель) 07.04.2018 заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец обязуется передать квартиру, находящуюся по адресу: ..., в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять указанную квартиру и уплатить Продавцу определенную в настоящем договоре цену (листы дела <данные изъяты>).

Цена отчуждаемой квартиры, подлежащая уплате Покупателем Продавцу, определяется сторонами в размере 5 500 000 рублей (пункт 4 договора от 07.04.2018).

Между ФИО6 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) 11.04.2018 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец обязуется передать квартиру, находящуюся по адресу: ..., в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять указанную квартиру и уплатить Продавцу определенную в настоящем договоре цену (листы дела <данные изъяты>).

Цена отчуждаемой квартиры, подлежащая уплате Покупателем Продавцу, определяется сторонами в размере 5 500 000 рублей (пункт 4 договора от 11.04.2018).

Из материалов дела также следует, что ФИО2 подала ФИО3 претензионное письмо от 09.04.2018, в котором требовала выплатить сумму неустойки в размере 4 526 000 рублей за нарушение сроков выплаты ежемесячных платежей (лист дела <данные изъяты>).

Согласно акту, составленному представителем ФИО3, адвокатом Горталовым А.К., в присутствии свидетелей <данные изъяты>. и ФИО7, в тот же день 09 апреля 2018 года ФИО3 предложила ФИО2 выкупить у нее спорную квартиру с погашением задолженности по ежемесячным платежам, однако ФИО2 категорически отказалась исполнить условия договора (лист дела <данные изъяты>).

ФИО3 09 апреля 2018 года передала представителю ФИО2 Ч. уведомление о готовности приобретения спорной квартиры (лист дела <данные изъяты>).

ФИО3 отправила ответчику ФИО2 телеграмму, в которой уведомила о желании выполнить надлежащим образом условия договора, а именно выкупить квартиру за 3 100 000 рублей и полностью погасить образовавшуюся задолженность в размере 350 000 рублей (лист дела <данные изъяты>).

По мнению истца ФИО1 данные сделки являются ничтожными, поскольку были заключены лишь для вида и не порождали никаких последствий в части отчуждения принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и считая договоры купли-продажи и найма жилого помещения с правом выкупа недействительными на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ, как мнимые, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском (листы дела <данные изъяты>).

В силу статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

На основании положений статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из пункта 1 статьи 160 ГК РФ следует, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В пункте 1 статьи 673 ГК РФ установлено, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В соответствии со статьей 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ является ничтожной мнимая сделка - сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

В соответствии с пунктом 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Из анализа положений пункта 1 статьи 170 ГК РФ следует, что стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Исходя из смысла указанной правовой нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Таким образом, по смыслу пункта 1 статьи 170 ГК РФ обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В рассматриваемом случае, возражая против удовлетворения исковых требований, ФИО2 указала на то, что она вместе с сестрой К. проживала в четырехкомнатной квартире на ...-й линии В.О.; они решили разъехаться, и ответчик начала искать себе жилое помещение на Васильевском острове, поближе к внуку, в связи с чем обратилась к Ч.; через некоторое время Ч. предложил ответчику посмотреть квартиру истца, которую она продавала за 5 000 000 рублей; в квартире истца была полная антисанитария, но поскольку ответчику подходило место расположения квартиры, она согласилась ее купить; сделка состоялась в июле месяце, денежные средства передавались наличными в кафе напротив офиса нотариуса <данные изъяты>; деньги на покупку спорной квартиры ответчику в долг дала сестра, продав свою квартиру в д. ..., с учетом того, что ФИО2 рассчитается с ней после продажи квартиры на ...-й линии; договор найма был подписан с ФИО3 по ее просьбе, поскольку ей негде было жить; условия договоров найма полностью были предложены ФИО3; ответчик не понимала, что по условиям договора найма она должна будет продать ФИО3 квартиру за сумму, указанную в договоре, и не собиралась продавать ей квартиру, а договор подписала, чтобы ФИО3 одобрили ипотеку, и поскольку она обещала выплачивать ежемесячные платежи, поскольку ФИО2 нужны были деньги на съем жилого помещения (листы дела <данные изъяты>).

Действительно, из материалов дела следует, что К. 27 июня 2017 года продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру ..., расположенную по адресу: ..., за 4 500 000 рублей, в подтверждение чего в материалы дела представлен договор купли-продажи квартиры от 27.06.2017.

Между ФИО2 и К с одной стороны (Продавцы) и <данные изъяты>. и <данные изъяты>. с другой стороны (Покупатели) 15 января 2018 года заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавцы продали, а Покупатели купили в общую долевую собственность, по ... долей каждый, принадлежащий Продавцам на праве общей долевой собственности объект недвижимости: квартиру ... в доме ... литер ... по ...-й .... в Санкт-Петербурге.

Отчуждаемый объект недвижимости Продавцы продали за 7 400 000 рублей (пункт 5 договора).

Изложенные ответчиком обстоятельства также подтвердили и допрошенные в ходе судебного разбирательства свидетели Ч и К.

Так, свидетель Ч пояснил, что знаком с ФИО8, ФИО2 и ФИО9; ФИО2 знает несколько лет, он занимался риелторской деятельностью, она тоже, так и познакомились, сестра у неё тоже риелтор - К; полтора года назад, летом или весной к нему обратился один из агентов, и сказал, что продается квартира; зная от К, что ФИО2 ищет себе квартиру на ..., свидетель предложил ей посмотреть квартиру истца; ФИО2 согласилась на приобретение спорной квартиры и стороны начали собирать документы для сделки; сначала по квартире взяли выписку ЕГРП, увидели аресты, согласовали с посредниками со стороны ФИО9, как будет сниматься арест; далее отнесли документы на подготовку нотариусу, соответственно договор в простой письменной форме готовил нотариус, и заявление о брачных отношениях и доверенность; далее встретились в столовой напротив офиса нотариуса, подписали договор, потом рассчитались, дооформили документы для регистрации сделки, поехали в МФЦ на ... для подачи документов на регистрацию; после МФЦ ездили на ... переулок, где ФИО9 проверяла деньги и рассчиталась со своим агентом; через некоторое время истец и ее мать сняли с регистрационного учета; передача денег без расписки для свидетеля нормальная сделка; ФИО2 ему сказала, что ФИО9 растила лук, и у неё что-то не получилось, она свою долю от продажи квартиры вложила в лук, в бизнес; ФИО2 обращалась к свидетелю за помощью, чтобы завершить сделку, ФИО9 начала плакать, сказала, что у неё два раза погиб урожай, просила о помощи; результатом этой истории с отсрочкой выезда стал договор найма, чтобы компенсировали расходы ФИО2, адвокат Горталов ему сказал, что хочет купить сам квартиру, потом он звонил еще несколько раз по сумме (листы дела <данные изъяты>).

Свидетель К показала суду, что ФИО2 - ее сестра, знакома с ФИО1, ФИО3 видела один раз; они с сестрой купили на ...-й линии квартиру, потом решили продавать, но они её долго продавали, так как она большая; в 2017 году в июне свидетель продала квартиру в ..., а деньги 5 000 000 рублей отдала сестре на покупку новой квартиры, поскольку им необходимо было разъехаться; сын свидетеля отвез ответчика на встречу с истцом для заключения договора; потом свидетель подъехала на улицу ... дом ..., где они делали заявление о том, что ФИО1 не состоит в браке; далее они ездили в МФЦ, на ..., туда зашли Оля и сестра свидетеля; потом сестра попросила подвезти их и деньги проверить, на ... переулке дом ... в расчетный центр, Ольга и свидетель остались в машине; про договор пользования жилым помещением свидетель не слышала; 5 000 000 рублей свидетель давала сестре без расписки; сейчас сестра снимает квартиру на ....

Вместе с тем, согласно пояснениям ответчика ФИО3, как письменным, так и устным, она не собиралась продавать единственное жилье своей дочери, а всего лишь хотела получить в займ денежные средства для бизнеса. Более того, данный ответчик, признав исковые требования, указала, что денежные средства по заключенному между ФИО1 и ФИО2 договору получила не ФИО1, а ФИО3, и не в сумме, указанной в договоре, а в размере 2 000 000 рублей.

При рассмотрении дела ответчик ФИО2 утверждала, что она полностью уплатила продавцу цену спорной квартиры, указанную в договоре.

Из материалов дела следует, что согласно пункту 3 заключенного между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) 12 июля 2017 года договора купли-продажи спорной квартиры цена отчуждаемой квартиры, подлежащая уплате Покупателем Продавцу, определяется сторонами в размере 5 569 917 рублей.

В пункте пункт 5 договора указано, что вышеназванная денежная сумма в размере 5 569 917 рублей выплачена Покупателем Продавцу в полном объеме до подписания настоящего договора.

Вместе с тем, письменных доказательств (расписки, денежных переводов и т.п.), свидетельствующих о том, что сумма 5 569 917 рублей была передана покупателем ФИО2 и получена продавцом ФИО1, в материалы дела не представлено, и на наличие таких доказательств ответчик ФИО2 в ходе судебного разбирательства не ссылалась, указывая, что передача наличных денежных средств, которая фактически осуществлялась в момент подписания договора купли-продажи в кафе, подтверждается пунктом 5 договора.

Между тем, содержание пункта 5 договора купли-продажи, в котором указано, что цена договора уплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора, по мнению суда, не может быть расценено как свидетельство передачи денежных средств от покупателя продавцу. Данный текст выполнен печатным шрифтом, не подписан покупателем, и не подтверждает фактическую передачу денежных средств, так как не содержит сведений о том, когда и каким образом (наличным или безналичным расчетом) денежная сумма была передана покупателем и получена продавцом.

Свидетельские показания Ч., сообщившего суду, что наличные денежные средства за спорную квартиру были переданы в кафе ФИО1, после прочтения ею договора купли-продажи, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку являются недопустимым доказательством.

Таким образом, по мнению суда, утверждения ответчика ФИО2, что она полностью уплатила продавцу цену спорной квартиры, указанную в договоре, до его подписания не нашли своего объективного подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Суд также исходит из того, что в материалы дела представлен договор от 12.07.2017 № 1207 возмездного оказания услуг, заключенный между ФИО3 и <данные изъяты>, в соответствии с которым <данные изъяты>. обязался найти инвестора на совершение сделки займа под залог недвижимого имущества.

Ссылка ответчика ФИО2 на то, что ФИО1 своими действиями подтвердила намерение продать квартиру, а именно получение необходимых документов, снятие с регистрационного учета из спорной квартиры, не может быть принята судом во внимание, поскольку истец фактически как проживала, так и продолжает проживать в квартире.

Аналогичная позиция указана в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия», из которого следует, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях.

При этом, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 09.07.2018 иного жилого помещения в собственности у истца не имеется (лист дела <данные изъяты>).

Довод ответчика о том, что договор купли-продажи квартиры был исполнен, поскольку была произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 отклоняется судом, как несостоятельный, поскольку как разъяснено в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» стороны мнимой сделки могут придать ей требуемую законом форму и произвести для вида соответствующие регистрационные действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства сторона ответчика ФИО2 неоднократно указывала на то, что спорное жилое помещение непригодно для проживания. Указанные обстоятельства также подтвердили и допрошенные свидетели Ч. и К.

При этом, ответчик ФИО2, несмотря на данное обстоятельство, решает приобрести спорное жилое помещение за 5 569 917 рублей.

А впоследствии, указывая на то, что ей самой негде проживать, поскольку жилое помещение на ...., в котором она проживала, было продано, заключает договоры найма с правом выкупа спорного жилого помещения за 2 000 000 рублей, а затем за 3 100 000 рублей, приобретая его за 5 569 917 рублей.

Кроме того, суд также полагает необходимым отметить, что ответчик ФИО3 была готова выкупить у ФИО2 жилое помещение за установленную в договоре найма от 14.09.2017 сумму в размере 3 100 000 рублей, а также выплатить всю имеющуюся задолженность по ежемесячным платежам, однако ФИО2 отказать продавать квартиру, в подтверждение чего в материалы дела представлены соответствующие уведомления.

Таким образом, суд полагает, что последовательные, целенаправленные и недвусмысленные действия ответчика ФИО2 позволяют сделать вывод о том, что при заключении договора купли-продажи квартиры, истец заблуждалась относительно природы заключаемой сделки, полагая, что передает квартиру в залог.

На основании изложенного, оценив все представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, данный договор купли-продажи в силу положений статьи 170 ГК РФ является ничтожной сделкой.

С учетом изложенного суд полагает исковое требование о признании договора купли-продажи от 12.07.2017 недействительной (ничтожной) сделкой подлежащим удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что с момента продажи спорного объекта недвижимости квартира не выбывала из владения и пользования истца.

Ответчица не оспаривала обстоятельства того, что фактически не использовала спорную квартиру для своего проживания или в иных целях.

Таким образом, принимая во внимание, что спорный объект недвижимости фактически не был передан ФИО2 во владение и пользование, и на момент разрешения спора по существу находится во владении и пользовании ФИО1, то суд не усматривает оснований для возложения на ответчика ФИО2 обязанности передать истцу ФИО1 спорную квартиру.

При этом суд также не усматривает оснований для обязания истца ФИО1 возвратить ответчику ФИО2 денежные средства, указанные в договоре купли-продажи, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что указанные данные денежные средства ответчик ФИО2 истицу не отдавала, документов (расписок) и иных доказательств, отвечающих требованиям статьи 67 ГПК РФ, подтверждающих обратное, в материалы дела не представлено. При рассмотрении дела ответчик ФИО3 пояснила, что в день подписания спорного договора купли-продажи денежные средства в размере 1 600 000 рублей она получила в банке от Ч., однако написала расписку на 2 000 000 рублей, так как 200 000 рублей – это были накладные расходы Ч., 100 000 рублей она передала <данные изъяты>, и 100 000 рублей были переданы ею еще другому человеку.

В соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Поскольку договор купли-продажи квартиры от 12.07.2017, заключенный между ФИО1 и ФИО2, является недействительным, то в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ он не порождает никаких правовых последствий, в том числе перехода титула собственника к приобретателю – ФИО2

Таким образом, как следствие суд считает ничтожным и договор найма с правом выкупа от 14.09.2017, заключенный между ФИО2 и ФИО3 в отношении спорной квартиры.

Принимая во внимание, что признание недействительным договора купли-продажи квартиры от 12.07.2017, заключенного между ФИО1 и ФИО2, влечет неприобретение ФИО2 с даты его совершения титула собственника в отношении спорной квартиры, то, по мнению суда, сделки купли-продажи совершенные между ФИО2 и <данные изъяты>.: 07.04.2018 по отчуждению спорной квартиры ФИО2 <данные изъяты> и 11.04.2018 по отчуждению спорной квартиры <данные изъяты> обратно ФИО2 также являются ничтожными.

Кроме того, суд считает, что действия ответчика ФИО2 по совершению данных сделок были направлены не с целью создать правовые последствия, предусмотренные договором купли-продажи, то есть на фактическое и реальное отчуждение спорного недвижимого имущества, а на легализацию ее титула собственника спорной квартиры, о чем в частности свидетельствует временной промежуток между заключением этих сделок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктом 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу части 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В связи с признанием договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенного 12.07.2017 между ФИО1 и ФИО2, недействительным, и как следствие договора найма с правом выкупа от 14.09.2017, заключенного между ФИО2 и ФИО3, регистрация права собственности ответчика ФИО2 на данный объект недвижимости не может быть признана действительной и подлежит прекращению.

Принимая во внимание, что судом прекращено право собственности ответчика ФИО2 на спорный объект недвижимого имущества, суд полагает возможным признать за истцом право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....

В соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Принимая во внимание результаты рассмотрения настоящего спора, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере по 24 292 рубля 56 копеек с каждого, несение которых последним подтверждается представленным в материалы дела чеком-ордером от 13.04.2018 (лист дела <данные изъяты>).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Удовлетворить исковое заявление ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный 12.07.2017 между ФИО1 и ФИО2.

Признать недействительным договор найма с правом выкупа квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный 14.09.2017 между ФИО2 и ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО2 XX.XX.XXXX года рождения, место рождения: гор. ...., гражданство: Российская Федерация, на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер XXX.

Признать за ФИО1, XX.XX.XXXX года рождения, место рождения гор. ..., гражданство: Российская Федерация, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер XXX.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 24 292 (двадцать четыре тысячи двести девяносто два) рубля 56 копеек.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 24 292 (двадцать четыре тысячи двести девяносто два) рубля 56 копеек.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья