Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> о расторжении договоров купли-продажи квартир, взыскании уплаченных по договору денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО1 обратился в суд с указанным выше исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества в виде квартиры, общей площадью 62,1 кв. м., на 6-м этаже, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, пер. Санитарный, <адрес> (далее-Квартира №) по цене <данные изъяты>,00рублей. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества в виде квартиры, общей площадью 61,8 кв. м., на 4-м этаже, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, <данные изъяты><адрес> (далее-Квартира №) по цене 5 592 080,00 рублей. Истец после заключения вышеуказанных договоров начал осуществлять работу по снятию имеющихся обременений. В этих целях в адрес Росреестра был направлен запрос о том может ли быть проведена государственная регистрация перехода права собственности в период между окончанием срока ареста, установленного Постановлением Тверского районного суда <адрес> и поступлением в Ростреестр Постановления того же суда о продлении ранее установленного ареста еще на 3 месяца. В ответ на данный запрос из устной информации, полученной от Росреестра следовало, что несмотря на истечение срока действия полученного в регистрационное дело от Тверского районного суда <адрес> постановления о наложении ареста, Росреестр ограничение самостоятельно не снимает до момента поступления к нему отдельного процессуального документа о снятии ареста из суда применившего такое ограничение. В этой связи, Истец, в порядке статьи 125 УПК РФ, обжаловал Постановление Тверского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) об очередном продлении меры процессуального принуждения в виде ареста в отношении приобретенных им объектов недвижимости сроком на 3 месяца путем подачи жалобы в Мосгорсуд. Указанная жалоба Мосгорсудом ДД.ММ.ГГГГ оставлена без удовлетворения. В ходе проведения Истцом работы по снятию обременений выяснились следующие обстоятельства, которые, по мнению Истца ни ему ни продавцу известны быть не могли к моменту заключения сделок, а значит, дают основания покупателю заявлять о необходимости применения абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ о праве покупателя требовать расторжения сделок, а кроме того не позволяли осуществлять реализацию указанных объектов как таковую: Тверским районным судом <адрес>ДД.ММ.ГГГГ по результатам рассмотрения Постановления следователя по особо важным делам 1 отдела управления по расследованию организованной преступной деятельности Следственного департамента МВД России ФИО3 о возбуждении перед судом ходатайства о применении ареста, к имуществу АО «Строительный Холдинг «Грант» по уголовному делу № было вынесено постановление о наложении ареста на имущество, переданное позднее Истцу Ответчиком. ДД.ММ.ГГГГ по делу № Тверским районным судом <адрес> было вынесено очередное постановление в рамках того же уголовного дела №, продлевающее на 3 месяца постановление того же суда от ДД.ММ.ГГГГ о применении ареста в отношении квартир, приобретенных Истцом по спорным договорам. Поскольку записями о наложенных Тверским районным судом <адрес> обременениях в отношении объектов постановлением от ДД.ММ.ГГГГ, Росреестр указывает на наличие обременений в виде запрещения регистрации, что подтверждается представленными выписками из ЕГРН, то фактически действия Росреестра по неправильному указанию в ЕГРН примененной меры процессуального принуждения повлияли на не доведение до покупателя продавцом сведений о существующих обременениях в отношении объектов, что позволяет истцу в настоящее время требовать расторжения сделок. Кроме того, неправильное указание в ЕГРН сведений о примененной мере процессуального принуждения повлекло последующее направление Службой судебных приставов квартир № и 115 на торги, чего при правильно указанной в ЕГРН информации произойти не должно было. Таким образом, размещение Росреестром недостоверной информации о наложенном Тверским районным судом <адрес> обременении повлекло незаконную продажу квартир, поскольку арест является мерой, запрещающей всякое распоряжение имуществом, в том числе и отчуждение, тогда как ограничительная мера в виде запрещения регистрации о невозможности отчуждения не свидетельствует. В связи с этим, заключенная сделка должна быть проверена судом на предмет недействительности по основанию ее заключения в нарушение закона. Согласно статье 168 ГК РФ, За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Довод о недействительности указанных сделок не заявляется истцом в качестве искового требования, однако, Истец, считает, что при принятии судом решения по заявленным требованиям о расторжении сделок, суд должен проверить заключенные сделки на предмет действительности и заключенности, поскольку нельзя расторгнуть сделку, являющуюся недействительной или незаключенной. Банк ФИО5 заявлен в качестве третьего лица, поскольку выступал залогодержателем приобретенного истцом имущества. Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств заявлен в качестве третьего лица, поскольку направлял данное имущество на торги. На основании изложенного, уточнив заявленные требования просит суд: Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли - продажи арестованного имущества в виде квартиры, общей площадью 62,1 кв. м., на 6-м этаже, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, пер. Санитарный, <адрес>; Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли - продажи арестованного имущества в виде квартиры, общей площадью 68,1 кв. м., на 4-м этаже, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, пер. Санитарный, <адрес>; Обязать ответчика возвратить истцу полученные денежные средства. Взыскать с Ответчика в пользу Истца уплаченную государственную пошлину.

В судебное заседание истец ФИО1 не прибыл, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебном представитель истца ФИО4 поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Суду пояснил, что истец приобретая иущество на торгах полагал, что после продажи с торгов оно будет свободно от прав должника и третьих лиц, сведениями о том. что наложен арест по уголовному делу, в выписке из ЕГРН не содержится. Самостоятельно решить вопрос о расторжении договоров не получается, письменно на претензию от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договоров, ответчик не ответил.

Представитель ответчика Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> в суд не прибыл, о месте и времени рассмотрения дела неоднократно уведомлен по адресу регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Представители третьих лиц: Банк ФИО5, Управление Росреестра по <адрес>, Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФСССП России по <адрес>, в суд не прибыли, возражений по заявленным требованиям не представили, о месте и времени рассмотрения дела извещены.

Суд признает, что ответчик был извещен надлежащим образом о дне слушания дела, руководствуясь ст. 167, 233 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Заявленные требования истец мотивировал тем, что на открытых торгах приобрел имущество должника – квартиры по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, договоры купли-продажи с ТУ Росимущества в <адрес> и ЕАО заключены ДД.ММ.ГГГГ. После заключения договоров, при регистрации права собственности истцу стало известно, что на квартиры наложен арест на основании постановления Тверского районного суда <адрес>, который до настоящего времени не снят, что препятствует в распоряжении имуществом и регистрации права собственности без обременений. Досудебная претензия о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком удовлетворена не была. Полагая нарушенными своим права, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшение цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правовые последствия расторжения договора урегулированы статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества в виде квартиры, общей площадью 62,1 кв. м., на 6-м этаже, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес> (далее-Квартира №) по цене <данные изъяты><данные изъяты>. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества в виде квартиры, общей площадью 61,8 кв. м., на 4-м этаже, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, пер. Санитарный, <адрес> (далее-Квартира №) по цене <данные изъяты> рублей. Цена имущества, полностью оплачена покупателем, что следует из пунктов 2.1-2.3 договоров. Договоры заключены в результате проведения торгов. Зарегистрировать переход права собственности и снять обременения в Управлении Росреестра по <адрес> истец не смог, поскольку по данным ЕГРН в отношении заявленного объекта недвижимости наложен арест в виде запрета на отчуждение и совершение иных сделок, связанных с переходом права собственности на основании постановления Тверского районного суда о наложении ареста на имущество от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по уголовному делу. В ответ на данный запрос из информации, полученной от Росреестра следовало, что несмотря на истечение срока действия полученного в регистрационное дело от Тверского районного суда <адрес> постановления о наложении ареста, Росреестр ограничение самостоятельно не снимает до момента поступления к нему отдельного процессуального документа о снятии ареста из суда применившего такое ограничение. В этой связи, Истец, в порядке статьи 125 УПК РФ, обжаловал Постановление Тверского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) об очередном продлении меры процессуального принуждения в виде ареста в отношении приобретенных им объектов недвижимости сроком на 3 месяца путем подачи жалобы в Мосгорсуд. Указанная жалоба Мосгорсудом ДД.ММ.ГГГГ оставлена без удовлетворения.

Разрешая спор, суд руководствуясь положениями пункта 1 статьи 454, пункта 2 статьи 456, пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что на момент рассмотрения дела проданный объект недвижимости покупателю не передан и обременен обязательствами третьих лиц, доказательств, объективно свидетельствующих о том, что истец ФИО1 знал или должен был знать об обременении квартиры в виде наложения ареста на спорную квартиру в рамках уголовного дела, не представлено, приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договоров, взыскании уплаченных денежных средств.

Продажа имущества на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Обязанность возврата денежных средств покупателю при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в данном случае должна возлагаться на лицо, заключающее договор.

Учитывая отсутствие у истца возможности зарегистрировать переход права собственности на квартиру, распоряжаться квартирой в соответствии с договором купли-продажи, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса), указанное свидетельствует о существенном нарушении условий договора.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 98, 194-199, 235-237 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> о расторжении договоров купли-продажи квартир, взыскании уплаченных по договору денежных средств, судебных расходов - удовлетворить.

Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли - продажи арестованного имущества в виде квартиры, общей площадью 62,1 кв. м., на 6-м этаже, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>;

Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли - продажи арестованного имущества в виде квартиры, общей площадью 68,1 кв. м., на 4-м этаже, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>.

Обязать Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> возвратить ФИО1 полученные по договорам денежные средства.

Взыскать с Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> в пользу ФИО1 уплаченную государственную пошлину в сумме 600 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Е.В. Сурнин