Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, третье лицо – ФИО5, о возложении обязанности заключить договор купли-продажи, произвести государственную регистрацию договора купли-продажи,

установил:

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО2 и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее по тексту – Управление),

просил возложить на ФИО2 обязанность заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ответчик принял на себя обязанность передать ему, истцу, двухкомнатную квартиру, общей площадью 43,2 кв. метра, в том числе, жилой 27,8 кв. метра, расположенную на 5-м этаже 9-ти этажного панельного жилого дома, расположенного по адресу:

а также возложить на Управление обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: .

В обоснование предъявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, ФИО6 (покупатель), и ФИО5, действующим от имени ФИО2 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (продавец), заключен предварительный договор купли-продажи спорного объекта недвижимости; согласно условиям которого продавец принял на себя обязанность не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи; во исполнение условий пункта 3.2.1. предварительного договора он, истец, передал ФИО5 денежные средства в размере рублей, которые в силу пункта 2.4. предварительного договора подлежали зачету при оплате стоимости квартиры; предварительный договор купли-продажи заключался в связи с тем, что в отношении вышеуказанного жилого помещения был подписан договор приватизации, который находился в Управлении Росреестра по Пермскому краю для государственной регистрации, однако, право собственности оформлено еще не было; впоследствии, доверенность, выданная ФИО2 на имя ФИО5, отозвана без объяснения причин; в настоящее время ФИО2 отказывается как от заключения основного договора купли-продажи, так и от возврата денежных средств, переданных во исполнение предварительного договора; на основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 165, 429, 445, 551 Гражданского кодекса РФ истец просит удовлетворить заявленные им требования (л.д. 3,4).

ФИО2 обратился в суд с встречным исковым заявлением к ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры по адресу: , от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным;

в обоснование предъявленных требований ФИО2 указал, что предварительный договор от имени покупателя лишь предположительно подписан ФИО6, подпись которого нотариально не удостоверена; доверенность, выданная ФИО2 на имя ФИО5, содержит исключительный перечень полномочий, в число которых не входит право продажи квартиры по адресу: , и право приобретения квартиры по адресу: ; при этом, с ДД.ММ.ГГГГ выданная на имя ФИО5 доверенность ФИО2 отозвана и все действия, связанные с подготовкой, оформлением и получением свидетельства о праве собственности на жилье произведены ФИО7 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ; в связи с изложенным, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ является не заключенным, поскольку подписан от имени ФИО2 неуполномоченным лицом и никаких обязанностей на ФИО2 не возлагает; просит принять во внимание, что доверенность на имя ФИО5 подписана под влиянием обмана (обещания купить ему квартиру по адресу: ), насилия и угрозы; действия ФИО5 подпадают под признаки тяжкого преступления, предусмотренного ст. 126 Уголовного кодекса РФ, в связи с чем, имеются основания для признания доверенности ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, как односторонней сделки, недействительной (л.д. 94).

В судебное заседание истец не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия, о чем представил в суд письменное заявление (л.д. 108, 110).

Представитель истца в судебном заседании настаивает на удовлетворении предъявленных требований по вышеуказанным основаниям, указывая, что все существенные условия основного договора купли-продажи недвижимости содержатся в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ; также в нем содержится срок, в течение которой стороны обязались заключить основной договор (ДД.ММ.ГГГГ); условия предварительной сделки им, П-вым, исполнены, денежные средства переданы, что подтверждается соответствующей распиской на экземпляре договора; однако, в настоящее время ответчик отказывается от совершения сделки купли-продажи, объясняя данное обстоятельство тем, что ФИО5 вынудил его, ФИО8, подписать доверенность на право распоряжения квартирой; вместе с тем, факт такого принуждения, по мнению представителя истца, ответчиком не доказан, сделка по выдаче доверенности не оспорена и недействительной не признана; кроме того, представитель истца просит принять во внимание, что оплаченные ФИО6 денежные средства (в размере рублей) переданы ФИО5 по распоряжению ФИО2 в качестве задатка при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , приобретаемой для ответчика; указанные действия осуществлены ФИО5 также во исполнение распоряжений ФИО9

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом (л.д. 107),

также, на основании определения Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 опрошен Чусовским городским судом Пермского края и указал следующее: предварительный договор купли-продажи им, действительно заключался, но под давлением со стороны ФИО5; в ДД.ММ.ГГГГ он, ФИО8, освободился из мест лишения свободы; в ДД.ММ.ГГГГ его, ФИО2 похитили ФИО5 и его знакомые, где его держали пять дней; с ДД.ММ.ГГГГ он, ФИО8, находился в СИЗО № г. Перми; ему позвонил ФИО5 в тюрьму и заставил подписать доверенность, когда придет нотариус; при подписании доверенности действительно присутствовал только нотариус, однако, на следующий день ему снова позвонили и сказали, что ему будет плохо, если доверенность не будет подписана; после подписания доверенности оперативники сказали ему, что бояться нечего и его никто не тронет; после этого он, ФИО8, связался с ФИО7, которая обратилась с заявлением в милицию в отношении ФИО5; ДД.ММ.ГГГГ он отменил доверенность, выданную на имя ФИО5; намерения продать квартиру у него не было, в связи с чем, он отказывается заключать основной договор купли-продажи квартиры (л.д. 68).

Представитель ответчика в судебном заседании с иском ФИО6 не согласен, настаивает на удовлетворении встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным по указанным выше основаниям; также представил письменный отзыв по иску, указывая, что в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 именуется собственником спорной квартиры и все поручения ФИО8 уполномоченному лицу основаны именно на этом правовом статусе; вместе с тем, ФИО2 в день оформления доверенности собственником указанной квартиры не являлся и ее продавцом являться не мог; правом собственности на квартиру ФИО2 наделен лишь с ДД.ММ.ГГГГ; следовательно, сделка купли-продажи при ее заключении оказалась бы беспредметной сделкой; предварительный договор фактически таковым не является, каких-либо прав и обязанности ей у сторон не породил и не подлежит исполнению; договор остался в стадии оферты (проекта), исходящей от потенциального покупателя ФИО6; вместе с тем, ФИО5 свою подпись в договоре не поставил, а лишь расписался в получении денежных средств в сумме рублей в качестве задатка; при этом, ФИО5 не указал ни от кого он получил данные денежные средства, ни на какие цели, ни на какой срок (или безвозмездно); согласно пункту 4.2. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались заключить основной договор в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ; в связи с тем, что договор в установлены срок не заключен, то предусмотренные им обязательства являются прекращенными в силу пункта 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ; предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ имеет те же пороки, что и договор от ДД.ММ.ГГГГ; кроме того, он датирован ДД.ММ.ГГГГ, в то время, как все доверенности, выданные ФИО2 на имя ФИО5, аннулированы с ДД.ММ.ГГГГ; об этом ФИО5 не мог не знать, поскольку именно по указанной причине нему было отказа в выдаче свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 111).

Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании с иском ФИО6 не согласен, указывая, что Управление не является надлежащим ответчиком, поскольку между истцом и Управлением отсутствуют какие-либо правоотношения, права истца не нарушались; также указал, что ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним зарегистрировано право собственности ФИО2 на спорную квартиру; с заявлением о государственной регистрации договора приватизации обратился ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ в Управление поступило заявление об отмене указанной доверенности; в связи с чем, документы, прошедшие регистрацию и свидетельство о государственной регистрации права собственности выданы ФИО7, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ в раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытый на указанную квартиру внесена запись об аресте жилого помещения на основании определения суда; ДД.ММ.ГГГГ с заявлениями о государственной регистрации договора дарения и перехода права собственности, права собственности обратилась ФИО7, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена на три месяца на основании заявления ФИО7 в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов (л.д. 79).

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании оставил разрешение иска ФИО6 на усмотрение суда, указывая, что он ФИО5 занимается риэлтерской деятельностью; летом ДД.ММ.ГГГГ к нему обратился ФИО2 с просьбой продать 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: , и одновременно подыскать для него, ФИО2, другое жилое помещение меньшей площадью, передав разницу в стоимости квартир; также, ответчик просил предварительно оказать помощь в приватизации принадлежащего ему жилья; в связи с изложенным, он, Лютиков, помог собрать документы для заключения договора приватизации квартиры, передал их в Управление Росреестра по Пермскому краю, и в тот же день разместил объявление о продаже квартиры по адресу: , а также принял меры по приобретению для ФИО2 другого жилья меньшей площадью; данные действия он совершал на основании доверенности, которую ему передал знакомый ФИО2, в связи с тем, что последний ДД.ММ.ГГГГ уже находился в местах лишения свободы; какие-либо меры принуждения к ФИО2 он, Лютиков, не применял, т.к. встречался с ответчиком лишь один раз (летом ДД.ММ.ГГГГ); при этом, на день выдачи доверенности (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО2 уже находился в местах лишения свободы, в связи с чем, он, Лютиков, объективно не мог принудить ответчика к подписанию доверенности; впоследствии, ему стало известно о том, что ФИО2 отозвал как доверенность, выданную на его, ФИО5, имя, так и доверенность на имя ФИО10; просит принять во внимание, что до подписания предварительного договора купли-продажи ФИО2 о своем намерении отказаться от совершения сделки его, ФИО5, не уведомлял, своих распоряжений по приватизации квартиры, ее продаже и приобретении другого жилья не отменял, в связи с чем, он, Лютиков, действуя добросовестно, лишь выполнял распоряжения клиента.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, третье лицо ФИО5, исследовав материалы дела, суд считает требования ФИО6, предъявленные к ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению; при этом, в удовлетворении иска ФИО6 к Управлению Росреестра по Пермскому краю и встречного иска ФИО2 следует отказать.

Суд приходит к данному выводу на основании следующего.

Положениями ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании пункта 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ, Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства:

ФИО2 являлся нанимателем двухкомнатной квартиры, расположенной в девятиэтажном панельном доме по адресу: , общей площадью 43,6 кв. метра,

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдана доверенность на имя ФИО5, согласно которой последний уполномочен представлять интересы ФИО2 во всех компетентных органах по вопросу приватизации занимаемой им квартиры по адресу: с правом подписания договора социального найма жилого помещения, получения справки о составе семьи, подписания договораияки о составе семьи, подписатьении. о передаче указанной квартиры в собственность, его регистрации и регистрации права собственности в компетентных органах по государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним; в вышеуказанных целях, ФИО2 уполномочил ФИО5 подавать его имени заявления, представлять и получать необходимые документы, расписываться и совершать иные действия, связанные с исполнением данного поручения (л.д. 40, 84),

также, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдана доверенность на имя ФИО5, которой последний уполномочен продать за любую цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: , а также купить на его имя за любую цену и на условиях по своему усмотрению любую однокомнатную квартиру в г. Перми Пермского края, для чего ФИО5 предоставлено право быть представителем ФИО2 в любой организации, подавать и получать любые справки и иные необходимые документы, подавать от его имени заявления, подписать договор купли-продажи, а также соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи или соглашение о расторжении договора купли-продажи, подписать акт приема-передачи, получить следуемые ему деньги, произвести полный денежный расчет по сделке, при необходимости заключить предварительный договор купли-продажи, получить задаток или аванс, с правом регистрации сделки, права собственности и перехода права в компетентных органах (л.д. 114),

кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 оформлено заявление, удостоверенное нотариусом, об обязательстве сняться с регистрационного учета в квартире по адресу: , в течение 10 дней с момента освобождения из мест лишения свободы (л.д. 113),

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Индустриального района г. Перми и ФИО5, действующим от имени ФИО2, подписан договор безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан, согласно которому ФИО2 получил в собственность занимаемую им 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: ; данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27, 83),

также, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, действующим от имени ФИО2 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Чусовского городского нотариального округа Пермского края (продавец), и ФИО6 (покупатель), заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (с условием о задатке), согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры (основной договор), расположенной в девятиэтажном панельном доме по адресу: , общей площадью 43,6 кв. метра, находящейся в муниципальной собственности г. Перми с открытием лицевого счета на имя ФИО2 (пункт 1.1., 1.2. договора),

по предварительной договоренности между сторонами стоимость квартиры составляет рублей, в основу взаимных расчетов положен принцип, в суть которого состоит в предварительной оплате 20% от стоимости квартиры, т.е. рублей,

оплата стоимости квартиры производится путем передачи наличных денежных средств, в порядке и сроки, определенные настоящим и основным договором,

при заключении основного договора переданный задаток засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры; оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается в день подписания основного договора купли-продажи (раздел 2 договора),

ФИО2 (продавец) принял на себя обязанность в срок до ДД.ММ.ГГГГ закончить оформление в соответствии с действующим законодательством своего права собственности на квартиру (получить свидетельство о праве собственности в Управлении Росреестра по Пермскому краю), представить технический паспорт БТИ с экспликацией и планом на квартиру,

покупатель, в свою очередь, обязался передать денежную сумму в размере рублей в день подписания предварительного договора купли-продажи (раздел 3 договора),

стороны обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ; до указанной даты продавец обязался не совершать с другими партнерами сделок в отношении спорной квартиры (пункт 4.2. договора),

обеспечением исполнения покупателем обязательств по договору являлся задаток, предусмотренный ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ, в размере рублей (пункты 5.1., 5.2. договора),

на экземпляре договора имеется расписка о получении ФИО5, действующим по доверенности от имени ФИО2, рублей от ФИО6(л.д. 5),

в настоящее время, ФИО2 является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: , общей площадью 43,6 кв. метра (л.д. 11, 16 – выписка из ЕГРП, оценка стоимости жилого помещения ГУП «ЦТИ Пермского края»),

согласно заявлению от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенному начальником Федерального бюджетного учреждения ИК-10 ГУФСИН России по Пермскому краю, ФИО2 отменил все доверенности, выданные им ране на имя ФИО5 (л.д. 61),

заявлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 уведомила Управление Росреестра по Пермскому краю об отзыве доверенности, выданной ФИО2 на имя ФИО5, с просьбой не регистрировать сделки, совершенные на основании данной доверенности (л.д. 62. 88)

сведения об уведомлении ФИО11 ФИО5 об отмене доверенностей, выданных на имя последнего, в материалах дела отсутствуют,

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (продавец) и ФИО5, действующим от имени ФИО2, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (покупатель), заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (с условием о задатке), согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи однокомнатной квартиры (далее – основной договор), расположенной на 2 этаже в девятиэтажном кирпичном жилом доме по адресу: , общей площадью 20,40 кв. метра, находящейся в собственности продавца на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.1., 1.2. договора),

по предварительной договоренности между сторонами стоимость квартиры составляет рублей,

в основу взаимных расчетов сторон положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате в размере рублей,

оплата стоимости будет производиться путем передачи наличными денежными средствами в порядке и сроки, определенные настоящим и основными договорами,

при заключении сторонами основного договора переданный в соответствии с подпунктом 3.2.1. договора покупателем задаток засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры. Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается в день подписания основного договора купли-продажи квартиры (раздел 2 договора),

продавец обязался представить свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический паспорт с экспликацией и планом квартиры,

покупатель обязался передать продавцу денежную сумму в размере рублей в соответствии с пунктом 5.2. договора в день подписания настоящего предварительного договора купли-продажи квартиры (раздел 3 договора),

сторонами предусмотрено, что настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи квартиры (основного договора), который будет заключен в последующем,

стороны обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ, до указанной дату продавец принял на себя обязанность не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в договоре квартиры (пункты 4.1., 4.2. договора),

обеспечением исполнения покупателем своих обязательств по настоящему договору является задаток, предусмотренный ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ,

задатком признается денежная сумма, указанная в пункте 3.2.1. настоящего договора и переданная покупателем в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения (пункты 5.1., 5.2. договора),

на экземпляре договора имеется расписка о получении ФИО12 рублей от ФИО5, действующего по доверенности от имени ФИО2 (л.д. 6),

ФИО6 неоднократно принимал меры к заключению с ФИО2 основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , в соответствии с условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ; однако, ФИО2 от встреч с истцом и заключения основного договора купли-продажи уклоняется, что подтверждается заявлениями ФИО6 о предоставлении встреч с ФИО2, а также справками об отказе ФИО2 от встреч с истцом (л.д. 12, 13, 14, 15 – копии заявлений, разового пропуска, контрольного талона,

также, ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обратился к ФИО2 с письменным предложением о заключении основного договора купли-продажи квартиры, направив для подписания проект основного договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: , предлагая заключить данный договор, зарегистрировать его и переход права собственности в установленном законом порядке (л.д. 9, 10, 11),

в настоящее время ФИО2 отказывается от заключения основного договора купли-продажи принадлежащей ему квартиры (л.д. 89),

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подписан договор дарения квартиры, расположенной по адресу: , на имя ФИО7, государственная регистрации данной сделки и перехода права собственности приостановлена (л.д. 81),

кроме того, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ выдавалась доверенность на имя ФИО13, которой предоставлено право совершать все необходимые действия по восстановлению прав нанимателя на жилое помещение по адресу: (л.д. 38, 39),

впоследствии, заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенным нотариусом, ФИО2 отменил все доверенности, выданные на имя ФИО7, и просил не применять компетентные органы все доверенности данные на имя ФИО7 (л.д. 41, 85),

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 вновь выдана доверенность на имя ФИО7, согласно которой последней предоставлено право представлять интересы во всех компетентных органах по вопросу заключения договора социального найма квартиры, расположенной по адресу: , а также договора приватизации данного жилого помещения, зарегистрировать право собственности на данное жилье и т.д. (л.д. 59-60),

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдана еще одна доверенность на имя ФИО14, согласно которой ФИО7 предоставлено право подарить ей принадлежащую ему квартиру по адресу: (л.д. 82).

Проанализировав вышеуказанные доказательства, суд считает установленным, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между ФИО6 и ФИО5, действующим от имени ФИО2 на основании доверенности, заключен в предусмотренной законом письменной форме, содержит необходимые условия, позволяющие установить существенные условия основного договора купли-продажи (предмет, цену, порядок расчетов по сделке и порядок передачи имущества); сторонами предусмотрен и срок, в течение которого подлежит заключению основной договор купли-продажи квартиры (ДД.ММ.ГГГГ);

вместе с тем, в настоящее время ФИО2, отменивший доверенность на имя своего доверенного лица, уклоняется от заключения договора купли-продажи, что объективно подтверждается его письменными заявлениями (л.д. 89).

При таких обстоятельствах, на основании пункта 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, суд считает, что на ФИО2 следует возложить обязанность заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ по решению суда в связи с уклонением ответчика от совершения такой сделки.

Суд также принимает во внимание, что фактически сделка покупателем исполнена; так, при подписании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 переданы деньги (задаток) в сумме руб., что подтверждается распиской ФИО5 о получении денежных средств в договоре в качестве задатка (ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ); впоследствии, покупателем продавцу направлено письменное предложение о заключении основного договора в соответствии с требованиями ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку ответчик уклоняется от заключения основного договора, то истец правомерно обратился за защитой своих интересов в суд, предъявленные им исковые требования о возложении на ФИО2 обязанности заключить основной договор купли-продажи подлежат удовлетворению.

Суд не может принять во внимание, доводы представителя ответчика о том, что на основании принципа свободы договора, ФИО2 не может быть принужден к совершению сделки, связанной с отчуждением принадлежащего ему на праве собственности имущества, поскольку у него отсутствует добровольное волеизъявление на заключение основного договора на условиях, определенных в предварительном договоре.

Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Вместе с тем, принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, ФИО2 тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 Гражданского кодекса РФ.

Требования ФИО6 к управлению Росреестра по Пермскому краю о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество от ФИО2 к нему, истцу, являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению на основании следующего.

Согласно абзацу 3 пункта ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , между ФИО2 и ФИО6 не заключен; предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не может являться основанием для регистрации права собственности на объект недвижимости и перехода права собственности на него; следовательно, предусмотренные законом основания для государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество от ФИО2 к ФИО6 отсутствуют; при таких обстоятельствах, исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, также следует отказать в силу следующего.

Обосновывая свои доводы в указанной части, представитель ответчика ссылался на то, что ФИО2 в день оформления доверенности на имя ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ) и подписания предварительного договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) не являлся собственником спорной квартиры, в связи с чем, какие-либо права и обязанности у сторон по данной сделке не возникли.

Данные доводы суд считает не основанными на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения, в силу следующего.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ,договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение .

Согласно пункту 2, 3 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем , если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Суд также считает возможным принять во внимание правовые разъяснения, содержащиеся в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 за № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, из содержания вышеуказанных правовых норм следует, что действующее законодательств позволяет заключать договор купли-продажи в отношении имущества как уже имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товара, который будет приобретен им в будущем.

При этом, использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, купли-продажи) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора незаключенным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать его принудительного заключения.

Как следует из анализа представленных суду доказательств, в данном случае предмет договора купли-продажи – подлежащий передаче объект недвижимого имущества – сторонами согласован, необходимые признаки этого имущества (адрес, площадь квартиры) ими индивидуализированы;

при этом, право собственности на спорную квартиру за ФИО2 зарегистрировано в установленном законом порядке до ДД.ММ.ГГГГ (т.е. даты, до которой стороны обязались заключить основной договор), от заключения договора приватизации квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчик не отказался, получив подтверждающие право собственности на объект недвижимости документы.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 432, 445 Гражданского кодекса РФ, у суда отсутствуют достаточные основания считать анализируемый предварительный договор незаключенным.

Доводы представителя ФИО2 о том, что предварительный договор от имени покупателя лишь предположительно подписан ФИО6, подпись которого нотариально не удостоверена, суд отвергает за несостоятельностью, поскольку принадлежность подписи ФИО6 подтверждена в судебном заседании его представителем (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ);

объективные, бесспорные и неопровержимые доказательства иного суду на день рассмотрения дела не представлены;

при этом, обязательное нотариальное удостоверение подписи покупателя при заключении предварительного договора купли-продажи, законом не предусмотрено.

Ссылка представителя ответчика на то, что доверенность, выданная ФИО2 на имя ФИО5, содержит исключительный перечень полномочий, в число которых не входит право продажи квартиры по адресу: , суд отвергает как несостоятельные, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдана доверенность, предоставляющая ФИО5 право заключения какдоговора приватизации указанного жилого помещения (л.д. 40), так и договора купли-продажи данного жилья (л.д. 114).

Доводы представителя ответчика о том, что с ДД.ММ.ГГГГ доверенность на имя ФИО5 отозвана и все действия, связанные с подготовкой, оформлением и получением свидетельства о праве собственности на жилье произведены ФИО7, также не состоятельна, поскольку на день заключения сделки доверенность являлась действующей, соответственно, ФИО5 обладал правом на подписание предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО2

Также, из материалов дела видно, что, возражая против заявленных требований, ФИО2 ссылался на то, что, подписывая доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО5, не был согласен с условиями данной сделки.

Между тем, ни ФИО2, ни его представителем требования о признании недействительной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (либо о применении последствий недействительной сделки) в установленном законом порядке не заявлялись.

Также, в судебном заседании не установлены и обстоятельства, связанные с порочностью волеизъявления ФИО2, при выдаче данной доверенности.

Так, из материалов дела следует, что ФИО7, действуя в интересах ФИО2 неоднократно обращалась с заявлением в правоохранительные органы (л.д. 43-45, 46-51, 52-57, 87), однако, согласно пояснениям представителя ответчика в судебном заседании, в возбуждении уголовного дела по факту неправомерных действий, совершенных с квартирой по адресу: было отказано (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ),

какие-либо доказательства, объективно свидетельствующие о возбуждении уголовного дела по факту неправомерных действий, связанных с отчуждением квартиры, расположенной по адресу: сторонами суду на день рассмотрения дела не представлены,

указанное обстоятельство также подтверждается и постановлением заместителя начальника УВД по г. Перми, согласно которому ФИО7, обратившейся с заявлением по факту неправомерных действий в отношении ФИО2, в возбуждении уголовного дела отказано в связи с отсутствием состава преступления, поскольку в результате проведенной проверки чей-либо умысел на причинение ущерба ФИО2, не установлен, фактов причинения ущерба ФИО2 не выявлено (л.д. 98).

Суд также принимает во внимание, что из содержания вышеуказанных документов (доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ) следует, что личность ФИО2 нотариусом удостоверялась и его дееспособность проверялась;

при этом, на момент нотариального удостоверения доверенностей ФИО2 был изолирован от общества и содержался в качестве осужденного в Федеральном бюджетном учреждении «Исправительная колония № Главного управления Федеральной службы исполнения наказаний по Пермскому краю» (л.д. 40, 114),

таким образом, ДД.ММ.ГГГГ у ФИО5 отсутствовала объективная возможность каким-либо образом влиять на волеизъявление ФИО2 при выдаче им доверенности,

при этом, достаточные основания сомневаться в объективности и беспристрастности правоохранительных органов, отказавших в возбуждении уголовного дела, и нотариуса, удостоверившего доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, у суда отсутствуют.

Кроме того, суд учитывает, что ни ответчиком, ни его представителем в судебном заседании не указаны какие-либо причины, которые позволяют сделать вывод о том, что ФИО2 имеет основания объективно опасаться негативных действий со стороны ФИО5

С учетом изложенного, суд критически относится к доводам ответчика о принуждении его к подписанию доверенности и оценивает данные действия как способ защиты против предъявленных требований о понуждении к заключению договора купли-продажи.

С учетом вышеуказанного суд не может принять во внимание и ссылку ответчика на то, что в ДД.ММ.ГГГГ его, ФИО2, похитил ФИО5 и его знакомые, с целью принуждения к продаже квартиры, поскольку объективные доказательства указанного факта суду на день рассмотрения дела не представлены; более того, суд считает в данном случае отсутствует какая-либо причинная связь между возможным фактом похищения ФИО2 (в ДД.ММ.ГГГГ) и выдачей доверенности на имя ФИО5 (имевшей место ДД.ММ.ГГГГ), принимая во внимание период времени между указанными событиями, а также факт изоляции ФИО2 в анализируемый период времени.

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО5 свою подпись в договоре не поставил, а лишь расписался в получении денежных средств в сумме рублей в качестве задатка, что также свидетельствует о не заключенности договора, суд считает несостоятельными.

В данном случае, исходя из анализа текста договора, в том числе, раздела «Подписи сторон», их последующих действий, а также имеющейся на экземпляре договора от ДД.ММ.ГГГГ расписки ФИО5 о получении задатка в качестве подтверждения факта заключения предварительного договора, суд считает, что анализируемый договор сторонами согласован и подписан надлежащим образом, т.е. его письменная форма соблюдена.

Ссылка представителя ответчика на то, что, расписываясь в получении денежных средств, ФИО5 не указал ни от кого он получил данные денежные средства, ни на какие цели, ни на какой срок (или безвозмездно), суд считает не имеющими правового значения, поскольку указываемые представителем ФИО2 обстоятельства ясно поименованы в договоре (пункты 2.2., 2.3., 2.4., 3.2.1, раздел 5 договора).

Оценивая доводы представителя ответчика о том, что в связи с тем, что договор купли-продажи в установленный срок не заключен, следовательно, предусмотренные предварительным договором обязательства являются прекращенными в силу пункта 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, суд отвергает как несостоятельные, поскольку в судебном заседании установлен факт надлежащего исполнения ФИО6 обязательств, установленный пунктом 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, поскольку последний в срок до ДД.ММ.ГГГГ в предусмотренном законом порядке направил ФИО2 письменное предложение о заключении основного договора. С учетом изложенного, основания для признания обязательств, вытекающих из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, прекращенными у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд считает, что требования ФИО2 о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ предъявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

Разрешая первоначальные и встречные исковые требования, суд принимает во внимание действия ФИО5, принимавшего меры к заключению договора купли-продажи квартиры по адресу: , в интересах ФИО2, а также то обстоятельство, что представителем истца принимались меры к урегулированию настоящего спора мирным путем (а именно, при условии возврата суммы задатка в размере рублей, ФИО6 намеревался отказаться от исковых требований), вместе с тем, представитель ответчика категорически отказался от вышеуказанных условий, настаивая на удовлетворении встречного иска (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО6 к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, третье лицо – ФИО5, о возложении обязанности заключить договор купли-продажи, произвести государственную регистрацию договора купли-продажи – удовлетворить частично,

возложить на ФИО2 обязанность заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: , на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ,

в удовлетворении иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: – отказать.

Решение суда в течение 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми.

Председательствующий: подпись (Ю.Г. Выдрина)