Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Муратовой Н.В., представителя ответчика Бурухиной К.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2621/2013 по иску Быковой С.ны В.ны к юл1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Быкова С.В. обратилась в Октябрьский районный суд г. Новосибирска суд с иском к юл1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование иска указала, что /дата/ между Быковой С.В. и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно нежилого помещения - парковочного места № (строительный) в подземной 3-этажной автостоянке, расположенной по адресу: <адрес>, № (строительный), общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного на 1-м уровне указанной подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 предварительного договора продавец (ответчик) гарантировал, что объект купли-продажи к моменту заключения основного договора будет принадлежать ему на праве собственности. Во исполнение предварительного договора (п. 2.1) истец передала ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> рублей 00 коп., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от /дата/. Считает, что заключенный с ответчиком предварительный договор купли-продажи не соответствует требованиям закона и является ничтожной сделкой по следующим основаниям. В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Предметом предварительного договора является намерение сторон договора заключить договор купли-продажи части нежилого здания (парковочного места).

Согласно п. 1 ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 ГК РФ. В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Как следует из смысла ст. 209 ГК РФ, только собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. На момент подписания предварительного договора ответчик не являлся собственником спорного здания и не имел права его отчуждать, что подтверждается текстом заключенного договора

В связи с этим заключенный предварительный договор является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГКРФ как не соответствующей требованиям закона, а именно ст. 129, 209, 218, 219, 455 ГК РФ. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. В силу пункта 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие прав потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В соответствии со ст. 166 ГК РФ для признания ничтожного условия договора недействительным не требуется решения суда. Истец подписала предварительный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, являясь юридически неграмотным человеком, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для совершения сделки купли-продажи.

В связи с тем, что право собственности продавца (ответчика) на имущество не зарегистрировано в едином государственном реестре прав, считает, что вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 487 ГК РФ). В силу статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. С учетом названных положений закона имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими средствами. Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, согласно прилагаемому расчету на 30.06.2013г. составляет 31 625 рублей 00 коп. Кроме того, нарушение ответчиком прав истца как потребителя в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» является основанием для взыскания компенсации морального вреда, который оценивает в размере 20 000 рублей 00 коп.

/дата/ истцом была направлена ответчику претензия с требованием о расторжении предварительного договора и возврате уплаченных денежных средств, на которую /дата/ ответчик ответил отказом. За несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в соответствии со ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Кроме того, для защиты своих прав истец была вынуждена нести расходы на представителя в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается договором на оказание юридических услуг от /дата/ и распиской.

В дополнении к иску указала, предварительный договор был заключён в отношении нежилого помещения - парковочного места № 217 (строительный) в подземной 3-этажной автостоянке, расположенной по адресу: <адрес>, № (строительный), общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного на 1-м уровне указанной подземной автостоянки.

Согласно п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Место расположения объекта недвижимости, указанное в договоре, не соответствует действительности. Так, в договоре указан адрес: <адрес>, № (строительный), при этом, в настоящее время по указанному адресу располагается частный дом. Кроме того, из договора не представляется возможным конкретно определить расположение объекта недвижимости относительно всего здания в целом, отсутствуют общий размер недвижимого объекта, какие-либо ориентиры объекта будущей купли-продажи относительно общей площади здания, планы и схемы. Таким образом, в спорном предварительном договоре объект купли-продажи (парковочное место) в достаточной степени индивидуально не определено, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, является не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Согласно ст. 432 ГК РФ условие о предмете является существенным, а, следовательно предварительный договор является незаключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей. Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Считает, что предварительный договор № от /дата/ не соответствует требованиям ст. 429, 549 и 554 ГК РФ и в силу положений ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

Просит суд применить последствия недействительности ничтожной сделки - предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от /дата/ г.; взыскать с юл1 в пользу Быковой С.В<данные изъяты> руб. - денежные средства, переданные ответчику в счет оплаты договора купли-продажи недвижимого имущества; <данные изъяты> руб. - неустойку за пользование денежными средствами; <данные изъяты> руб. - компенсацию морального вреда; <данные изъяты> руб. - возмещение расходов на оплату услуг представителя, а всего сумму в размере <данные изъяты> руб.; взыскать с юл1 в пользу Быковой С. В. штраф за неисполнение требования в досудебном порядке в размере <данные изъяты> от присужденной суммы.

В судебное заседание истец не явилась, о заседании извещена, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заедании представитель ответчика Муратова Н.В. заявленные требования не признала, суду представила отзыв на исковое заявление и дополнение к нему, в которых указала следующее.

/дата/ между юл1 и Быковой С.ой В.ой был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения - парковочного места № (строительный) в подземной 3-этажной автостоянке, расположенной по адресу: <адрес>, № (строительный) общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на первом уровне указанной автостоянки. Стоимость объекта определена по договоренности сторон в <данные изъяты> рублей. В соответствии с п.2.6. Договора стороны договорились заключить Основной договор в течение тридцати дней с момента направления Продавцом письменного предложения о заключении Основного договора, направленного Покупателю в период с момента получения Продавцом свидетельства о праве собственности на Объект по /дата/. Таким образом, срок действия предварительного договора не истек. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

На основании п. п. 1 и 5 ст. 429 стороны, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны его заключения в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ. Вместе с тем прекращение обязательств по предварительному договору на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ не лишает стороны права в любое время заключить основной договор, который они намеревались заключить по предварительному договору. Таким образом, предварительный договор, заключенный между истцом и ответчиком, полностью соответствует требованиям ст. 429 Гражданского кодекса РФ. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Согласно п 2. ст.455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

юл1 являясь застройщиком указанного в предварительном договоре объекта недвижимости, на законных основаниях заключило предварительный договор с истцом. Кроме того, на момент заключения предварительного договора объект уже был введен в эксплуатацию, согласно акту ввода в эксплуатацию от /дата/ В настоящее время производится постановка на кадастровый учет построенных автопарковок. На основании изложенного считает, что данная сделка заключена в соответствии с требованиями действующего законодательства, права истца оспариваемым предварительным договором не нарушены, поскольку не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

В дополнении к отзыву также указала, что распоряжением юл2 от /дата/ утвержден проект границ земельного участка из земель-поселений площадью <данные изъяты> га для предоставления на торгах в форме аукциона под строительство жилых домов с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по <адрес>. К распоряжению мэрии прилагается проект границ земельного участка, который позволяет увидеть местоположение земельного участка - <адрес>. юл1 заключило /дата/ договор аренды земельного участка на территории <адрес> № для строительства подземной автостоянки по <адрес>-проектный центр юл1 разработал проект <данные изъяты> В соответствии с Генеральным планом № «Жилой дом с помещениями общественного назначения, и подземной автостоянкой, РП со встроенной ТП по <адрес>» подземная автостоянка имеет номер № - это номер, который был присвоен подземной автостоянке по <адрес> на этапе проектирования и строительства, и т.к. в разрешении на строительство указано лишь местоположение: <адрес>, то адрес <адрес> указан в соответствии с Генеральным планом. На основании предоставленного в мэрию проекта на жилые дома и подземную автостоянку мэрия присвоила зданию подземной автостоянки, расположенной по <адрес> № (по генплану (или строительный)) номер №.

/дата/ мэрией <адрес> была выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № где указано, что мэрия <адрес> разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства подземной автостоянки № (по генплану) - <данные изъяты> очередь строительства жилых домов с помещениями общественного назначения, подземной автостоянки и распределительного пункта со встроенной трансформаторной подстанцией, расположенного по адресу: <адрес>, № стр.

Генеральным планом определено местоположение подземной автостоянки на местности по <адрес>, а планом этажа № определено местоположение парковочного места № (стр.), расположенного в подземной автостоянке № по <адрес>. Приказом № от /дата/. администрацией <адрес> присвоен адрес зданию подземной автостоянки по <адрес>, (10/1), где указано следующее: «присвоить зданию подземной автостоянки № (по генплану), расположенному по <адрес>, <данные изъяты> стр., расположенному на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером № (договор аренды земельного участка на территории <адрес> от /дата/ № следующий постоянный адрес: <адрес>, <данные изъяты> Таким образом, в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества, заключенном 20.03.2012г. между юл1 и Быковой С.ой В.ой, указан аутентичный адрес подземной 3-х этажной автостоянки, поэтому данные, указанные в предварительном договоре, позволяют определенно установить недвижимое имущество, которое будет передано в собственность покупателю при заключении основного договора купли-продажи, поэтому предварительный договор нельзя признать незаключенным.

К тому же в соответствии с <данные изъяты> предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества от /дата/ право пользования Объектом может быть передано Покупателю до заключения Сторонами основного договора, о чем стороны заключают отдельный договор аренды, условия которого определяются Сторонами при подписании договора аренды Объекта. Размер арендной платы будет определяться в размере равном затратам Продавца на содержание Объекта. /дата/ Быкова С.на В.на стала пользоваться Объектом недвижимости, который в соответствии с абз. 2 п. 1.1. предварительного договора обозначен следующим образом: нежилое помещение - парковочное место № (строительный) в подземной 3-этажной автостоянке, расположенной по адресу: <адрес> (строительный), общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное на 1-м уровне указанной подземной автостоянки и пользуется данным автопарковочным местом по настоящее время, подтверждением чего является справка юл3

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Так как Быкова С.В. пользуется подземной автостоянкой с /дата/ по настоящее время, то практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон такова: Быкова С.на В.на пользуется подземной автопарковкой в соответствии с условиями Предварительного договора и ждет от Продавца письменного предложения о заключении Основного договора. Своим поведением она подтверждает, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от /дата/ является заключенным и порождает для Сторон права и обязанности. На основании п.п. 1 и 5 ст. 429 ГК РФ стороны, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны его заключения в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Кроме того, предшествующая договору переписка явно свидетельствует о том, что Истец точно знала о предмете договора. В заявлении от /дата/ Быкова С.на В.на просила рассмотреть возможность заключения договора купли-продажи парковочного места № на первом уровне. Таким образом, предварительный договор, заключенный между истцом и ответчиком полностью соответствует требованиям ст. ст. 429, 554 и в соответствии со ст. 431 ГК РФ нет оснований признать его не заключенным. юл1 являясь застройщиком указанного в предварительном договоре объекта недвижимости, на законных основаниях заключило предварительный договор с истцом. В настоящее время уже получен технический паспорт на Здание подземная автостоянка № и производится постановка на кадастровый учет построенных автопарковок, затем будут поданы документы на государственную регистрацию права юл1 на автопарковки.

На основании изложенного просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Исследовав представленные доказательства, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что /дата/ между истцом и юл1 <данные изъяты> был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № согласно которому стороны обязуются в будущем не позднее /дата/ после регистрации права собственности на объект, являющийся предметом настоящего предварительного договора, на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя следующий объект недвижимости: нежилое помещение - парковочное место № (строительный) в подземной 3-этажной автостоянке, расположенной по адресу: <адрес> (строительный), общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное на 1-м уровне указанной подземной автостоянки. Стоимость объекта определена по договорённости сторон в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно п. 1.2 данного договора продавец гарантирует, что объект к моменту заключения основного договора будет принадлежать продавцу на праве собственности

Согласно п. 2.1 договора стороны пришли к соглашению, что покупатель передает продавцу денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, которые будут засчитаны в счет оплаты по основному договору с момента заключения сторонами основного договора.

Согласно п. 2.6 договора покупатель обязуется заключить с продавцом основной договор в течение 30 дней с момента направления продавцом письменного предложения о заключении основного договора, отправленного покупателю в период с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на объект по /дата/ г., по адресу покупателя, указанному в настоящем предварительном договоре. Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора.

Представленной в дело квитанцией о /дата/ подтверждена уплата истцом денежных средств в размере <данные изъяты> рублей по указанному договору.

С учётом представленной суду информации о том, что юл1 <данные изъяты> являвшееся стороной по указанному договору, было реорганизовано в форме присоединения к иному юридическому лицу юл1 <данные изъяты> судом определено считать надлежащим ответчиком по делу юл1 <данные изъяты>

Исходя из предмета договора от /дата/ суд приходит к выводу о том, что между сторонами был заключён предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, поскольку его конструкция соответствует положениям ст. 429, 454, 554 ГК РФ.

Так, согласно п. 1-4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В качестве оснований заявленных требований (нарушения норм закона и прав потребителя) истец в иске и дополнении к нему ссылается, во-первых, на то, что ответчик, заключая договор, не обладал зарегистрированным правом собственности на объект недвижимости, и во-вторых, в предварительном договоре в достаточной степени не индивидуализировано недвижимое имущество, подлежащее передаче, в связи с чем договор является незаключённым.

Относительно первого основания иска суд отмечает следующее.

Действительно, как установлено статьей 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Вместе с тем пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Таким образом, закон допускает заключение договоров купли-продажи не только в отношении тех вещей, которые на момент заключения находятся в собственности и фактическом владении продавца, но и в отношении вещей, которые будут им созданы либо приобретены.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем, отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Поскольку пунктом 2 статьи 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, из этого следует, что закон допускает заключение предварительных договоров с согласованием предмета договора по правилам, установленным для основного договора. Таким образом, заключение предварительного договора купли-продажи недвижимой вещи, которая на момент его заключения не зарегистрирована в ЕГРП как объект права собственности истца, не противоречит действующему гражданскому законодательству.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Поскольку законом для договоров купли-продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений – ст. 558 ГК РФ) не установлена обязательная государственная регистрация (регистрации подлежит переход права, а не договор), следовательно вышеуказанный предварительный договор купли-продажи надлежит считать заключенным при отсутствии его государственной регистрации, а также при отсутствии зарегистрированного права продавца на объект недвижимости.

Относительно второго основания иска (отсутствие должной индивидуализации объекта недвижимости) суд отмечает следующее.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу указанных норм права для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Суд также исходит из того, что в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (или предварительного договора) спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из предмета указанного предварительного договора следует, что он заключен в отношении нежилого помещения – парковочного места со следующими характеристиками:

парковочное место № (строительный) в подземной 3-этажной автостоянке, расположенной по адресу: <адрес>строительный), общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное на 1-м уровне указанной подземной автостоянки.

Из материалов дела следует, что между юл2 и юл1 (правопредшественником ответчика) был заключен договор аренды земельного участка от /дата/ № в отношении земельного участка с кадастровым № расположенного в пределах юл2 площадью <данные изъяты> кв.м., назначение: для строительства подземной автостоянки по <адрес>. К данному договору приложен кадастровый план, индивидуализирующий данный земельный участок. Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждено штампом регистрирующего органа на договоре.

Также судом установлено, что юл2 юл1правопредшественнику ответчика) был выдано разрешение ан строительство № объекта капитального строительства - подземной автостоянки № (по генплану) и распределительного пункта со встроенной трансформаторной подстанцией – 2-я очередь строительства жилых домов с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой и распределительным пунктом со встроенной трансформаторной подстанцией (подземная автостоянка: площадь земельного участка – <данные изъяты> га; площадь застройки – <данные изъяты> м2; строительный объем – <данные изъяты> м3; общая площадь – <данные изъяты> м2; количество мест – <данные изъяты> шт; распределительной пункт со встроенной трансформаторной подстанцией: площадь земельного участка – <данные изъяты> га; строительный объем – <данные изъяты> м3; общая площадь - 96,13 м3), расположенного по адресу <адрес>.

Также судом установлено, что по результатам проведения строительных работ юл2 юл1 (правопредшесвтеннику ответчика) было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от /дата/ № построенного объекта капитального строительства - подземной автостоянки № (по генплану) – 2-я очередь строительства жилых домов с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой и распределительным пунктом со встроенной трансформаторной подстанцией, расположенного по адресу <адрес>

Также установлено, что приказом юл4 от /дата/ № на основании обращения юл1 зданию подземной автостоянки №по генплану), расположенному по <адрес> на земельном участке площадью <данные изъяты> га с кадастровым № был присвоен следующий постоянный адрес: <адрес>

Ответчиком в материалы дела представлена выкопировка из проекта № жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой и распределительным пунктом со встроенной трансформаторной подстанцией, по <адрес>, на котором под номером 2 по генплану отражена подземная автостоянка.

Также представлена выкопировка из данного проекта 1 уровня данной автостоянки с указанием парковочного места №

Ответчиком в материалы дела также представлен технический паспорт юл5 здания подземной автостоянки № расположенной по адресу <адрес> содержащий указание на поэтажном плане в том числе на парковочное место №

Ответчиком также заявлено о том, что истец фактически пользуется спорным парковочным местом, уплачивает за него платежи эксплуатирующей организации юл3 (в обоснование чего представил справку юл3 от /дата/ об использовании Быковой С.В. данного парковочного места с /дата/ г.). Представителем истца фактическое использование истцом данного места отрицается, указано на то, что предмет договора не индивидуализирован.

Из сопоставления указанных документов (землеотводной, разрешительной, проектной и технической документации) суд приходит к выводу о том, что объект, в отношении которого стороны заключили предварительный договор (поименованный как нежилое помещение - парковочное место № (строительный) на 1-м уровне подземной 3-этажной автостоянке, расположенной по адресу: <адрес>строительный)), и парковочное место № в подземной автостоянке № (по генплану), которой присвоен постоянный адрес <адрес> являются одним и тем же объектом недвижимости.

При этом суд отмечает, что индивидуализация данного объекта в предварительном договоре с использование с строительного адреса (несмотря на то, что к тому моменту уже имелся приказ о присвоении постоянного адреса) не может повлечь признание предмета договора несогласованным.

Как было указано выше, при толковании условий договора, в том числе в связи с необходимостью идентификации его предмета, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Так, ответчиком в материалы дела представлено заявление Быковой С.В. от /дата/ (то есть до даты заключения предварительного договора), в котором истец указывает, что /дата/ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – парковочного места № расположенного на третьем уровне подземной автостоянки по адресу <адрес>. В данном обращении истец просит ответчика рассмотреть возможность заключения с ней договора купли-продажи парковочного места № на первом уровне, с зачетом переданной суммы в счет оплаты по договору; фактически это будет означать обмен парковочного места № на парковочное место №

Таким образом, данное заявление, написанное истцом собственноручно, расцениваемое судом в порядке ст. 431 ГК РФ как практика, сложившуюся во взаимных отношениях сторон (переписка сторон), свидетельствует о том, что истец был осведомлен о том, где расположено парковочное место № (в той же автостоянке, что и парковочное место № – то есть по почтовому адресу <адрес>), поскольку ранее заключал договор в отношении иного места в данной автостоянке. Также данное заявление свидетельствует о том, что истец проявил инициативу в заключении договора на место № направив ответчику оферту.

Помимо этого, истцом в материалы дела представлено заявление о /дата/ г., направленное ответчику, с просьбой расторгнуть предварительный договор от /дата/ В качестве причины расторжения истцом указано «в связи с несоответствием всех норм эксплуатации данного объекта». Данное заявление, расцениваемое судом в порядке ст. 431 ГК РФ как последующее поведение сторон (для целей толкования условий договора), свидетельствует о том, что истец имеет представление о том, где расположен объект и желает расторгнуть договор по причине того, что истца не устраивает качество объекта (нарушены нормы эксплуатации).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у суда не имеется оснований считать предмет договора несогласованным сторонами, считать, что у истца отсутствовала возможность идентифицировать предмет договора.

Таким образом, не имеется сований считать заключенную сделку недействительной в силу ст. 168 ГК РФ и для применения последствий недействительности сделки по ст. 167 ГК РФ.

Также суд отмечает, что в соответствии со ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из представленных суду документов не следует, что в настоящее время какое-либо право истца нарушено ответчиком.

Так, согласно заключенному между сторонами предварительному договору стороны обязуются в будущем не позднее /дата/ после регистрации права собственности на объект, являющийся предметом настоящего предварительного договора, на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя следующий объект недвижимости: нежилое помещение - парковочное место № (строительный) в подземной 3-этажной автостоянке, расположенной по адресу: <адрес> (строительный), общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное на 1-м уровне указанной подземной автостоянки (п. 1.1).

Материалами дела (а именно техническим паспортом, разрешением на ввод в эксплуатацию, перепиской ответчика с ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» и Управлением Росреестра по НСО) подтверждается, что ответчиком строительные работы по возведению автостоянки были осуществлены, в настоящее время проводится работа по ее техническому и кадастровому учету, по подготовке документов к государственной регистрации права. Согласованный сторонами в предварительном договоре предельный срок передачи объекта по состоянию на дату рассмотрения дела ответчиком не нарушен.

В случае непередачи объекта в согласованный сторонами срок истец вправе использовать установленные законодательством механизмы защиты (такие, как отказ от договора, возмещение убытков, уплата неустойки, передача объекта в натуре и другие).

В настоящее время основания считать права истца нарушенными отсутствуют.

Следовательно, в удовлетворении заявленного требования о применении последствий недействительности сделки надлежит отказать.

Поскольку требования об уплате неустойки (процентов по ст. 395 ГК РФ), компенсации морального вреда (по ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»), взыскании штрафа (по ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей») и судебных расходов на услуги представителя (по ст. 100 ГПК РФ) истцом связываются с основным требованием (о применении последствий недействительности) и судом не установлено оснований для применения последствий недействительности сделки, в удовлетворении указанных требований о взыскании с ответчика процентов, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов также следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Быковой Снежаны Викторовны отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Новосибирска в течение месяца.

Судья Е.И. Котин