Решение № 2-262/2021 от 26.01.2021 Сормовского районного суда г. Нижнего Новгорода (Нижегородская область)

Дело № 2-262/2021

УИД 52RS0006-02-2020-003521-57

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 января 2021 года г. Нижний Новгород

Сормовский районный суд г. Нижнего Новгорода в составе

председательствующего судьи Базуриной Е.В.

при секретаре Баулиной Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству» к ФИО1 о разрешении разногласий при изменении условий договора

у с т а н о в и л :

Истец обратился в суд с иском к ответчику в котором с учетом уточненных требований, просит внести изменения в договор участия в долевом строительстве № 2 от 14 июня 2016 года следующие изменения: 1. преамбулу Договора изложить в следующей редакции: «Акционерное общество «Специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству», именуемое в дальнейшем Застройщик, в лице директора ФИО2, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ФИО1, действующий от собственного имени, именуемая в дальнейшем Дольщик, с другой стороны, совместно именуемые стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:»; 2. Абз. 1 п. 1.1. Договора слова «5-7-9-этажный жилой дом (№ 10 по генплану) с конторскими помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке площадью 7 843 м2, кадастровый номер № по адресу: <адрес> заменить словами: «5-7-9 этажный жилой дом (№ по генплану) с конторскими помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес> (Завершение строительства).» 3. П. 2.1. Договора изложить в следующей редакции: «По настоящему Договору Застройщик обязуется привлеченными силами (при необходимости – собственными силами) построить Многоквартирный жилой дом и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома (не позднее IV квартала 2021 года), передать Дольщику по акту приема-передачи Объект долевого строительства в состоянии, отвечающем характеристикам, указанным в Приложении № к настоящему Договору, в течение 90 (Девяносто) календарных дней, исчисляемых с момента получения Застройщиком разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию, выданного в установленном законом порядке.» 4. Дополнить Договор п. 6.7. следующего содержания: «В течение срока действия настоящего договора осуществить работы по преобразованию земельного участка, право аренды которого будет находится в залоге у Дольщика, путем его разделения на земельные участки с выделением отдельных участков (в том числе работы по утверждению границ участка, по постановке его на кадастровый учет, изменению разрешенного использования, внесению изменений в договор аренды, перезаключению договора аренды и т.п.), замену предмета залога после преобразования земельного участка с целью нахождения в залоге у Дольщика права аренды того земельного участка, на котором осуществляется строительство Объекта долевого строительства, передачу в залог права аренды земельного участка/земельных участков третьим лицам, в субаренду, уступку права аренды, а Дольщик подписанием настоящего договора подтверждает свое согласие:

- на преобразование земельного участка, в том числе его разделения на земельные участки с выделением отдельных земельных участков (в том числе работы по утверждению границ участка, по постановке его на кадастровый учет, изменению разрешенного использования, внесению изменений в договор аренды, перезаключению договора аренды и т.п.); - на замену предмета залога после преобразования земельного участка с целью нахождения в залоге у Дольщика права аренды того земельного участка, на котором осуществляется строительство Объекта долевого строительства;

- на передачу в залог права аренды земельного участка/ земельных участков третьим лицам, в субаренду, уступку права аренды;

- на внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.»

5. Статью 12 Договора изложить в следующей редакции:

Взыскать с ФИО1 расходы на оплату госпошлины в сумме 6 000 руб.

В обоснование своих требований ссылается, что 14 июня 2016 года между ООО «УК «Квартстрой» и ООО «ЖК «Университетский» заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому последний принял на себя обязательство построить 5-7-9 этажный жилой дом (№ по генплану) с конторскими помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке, площадью 7843 кв.м., кадастровый номер №, по адресу: г<адрес> (адрес строительный) и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику жилые помещения, а дольщик обязуется принять долевое участие в строительстве дома, уплатить обусловленную договором цену и в установленные договором сроки принять жилые помещения. 01 июля 2016 года право требования квартиры № уступлено ответчику ФИО1 по договору № об уступке право требования по договору участия в долевом строительстве, который зарегистрирован в установленном законом порядке. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЖК «Университетский» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введена процедура конкурсное производство сроком на 6 месяцев по признаку отсутствующего должника, конкурсным управляющим утвержден ФИО3 Определением от 14 декабря 2018 года ФИО3 освобожден от исполнения обязанностей, конкурсным управляющим утвержден ФИО4 Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 07 июня 2019 года АО «СЗ НО «Дирекция по строительству» переданы права на земельный участок по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (права на земельные участки), предназначенный для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, а так же обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства застройщика ООО ЖК «Университетский». Таким образом к АО «СЗ НО «Дирекция по строительству» перешли обязанности по достройке объекта долевого строительства и передаче квартир участникам долевого строительства. Для надлежащего оформления перехода прав и обязанностей к новому застройщику для дальнейшей передачи объекта долевого строительства ответчику ФИО1 09 октября 2020 года был направлен проект дополнительного соглашения к договору 2 участия в долевом строительстве от 14 июня 2016 года. Данным соглашением меняется сторона договора (застройщик), приводится в соответствие с вновь полученным разрешением на строительство и вновь созданной технической документацией новое наименование объекта «5-7-9 этажный жилой дом (№ по генплану) с конторскими помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес>». (завершение строительства).», определяются сроки завершения строительства в соответствии с разрешением на строительство. Данный проект дополнительного соглашения ответчиком оставлен без удовлетворения, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд.. Во внесудебном порядке спор разрешить не представляется возможным.

В судебное заседание представитель истца не явился, ранее в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя истца, проверив материалы дела, дав оценку представленным доказательствам, установив юридически значимые обстоятельства, дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 4 Закона о долевом строительстве, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Из приведенных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а сведения о смене застройщика объекта долевого строительства подлежат внесению в реестр недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Судом установлено: 14 июня 2016 года между ООО «УК «Квартстрой» и ООО «ЖК «Университетский» заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому последний принял на себя обязательство построить 5-7-9 этажный жилой дом (№ по генплану) с конторскими помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке, площадью 7843 кв.м., кадастровый номер №, по адресу: <адрес> (адрес строительный) и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику жилые помещения, а дольщик обязуется принять долевое участие в строительстве дома, уплатить обусловленную договором цену и в установленные договором сроки принять жилые помещения.

01 июня 2016 года между ООО «Квартстрой» и ответчиком ФИО1 заключен договор № об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве, в соответствии с которым право требования квартиры № уступлено ответчику.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 19 сентября 2018 года ООО «ЖК «Университетский» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введена процедура конкурсное производство сроком на 6 месяцев по признаку отсутствующего должника, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Определением от 14 декабря 2018 года ФИО3 освобожден от исполнения обязанностей, конкурсным управляющим утвержден ФИО4

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 07 июня 2019 года АО «СЗ НО «Дирекция по строительству» переданы права на земельный участок по адресу: г.Н.Новгород, <адрес>, 12 с кадастровым номером № (права на земельные участки), предназначенный для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, а так же обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства застройщика ООО ЖК «Университетский».

Таким образом к АО «СЗ НО «Дирекция по строительству» перешли обязанности по достройке объекта долевого строительства и передаче квартир участникам долевого строительства.

Дополнительным соглашением от 08 октября 2020 года к договору № 2 участия в долевом строительстве от 14 июня 2016 года изменена сторона договора (застройщик), приведено в соответствие с вновь полученным разрешением на строительство и вновь созданной технической документацией новое наименование объекта «5-7-9 этажный жилой дом (№ по генплану) с конторскими помещениями и подземной автостоянкой по адресу: г.Н.<адрес>». (завершение строительства).», определены сроки завершения строительства в соответствии с разрешением на строительство.

Проект дополнительное соглашение направлен ответчику ФИО1 09 октября 2020 года, однако, как установлено в судебном заседании последним дополнительное соглашение не подписано, поскольку ФИО1 был не согласен с п.3 дополнительного соглашения в части указания на то, что застройщик обязуется построить многоквартирный дом «с привлечением денежных средств дольщика».

В судебном заседании представитель истца исключил данное указание из дополнительного соглашения.

Указанные по делу обстоятельства подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами: договором участия в долевом строительстве, дополнительным соглашением к договору, договором уступки прав другими материалами дела.

На правоотношения сторон в рассматриваемом споре распространяются положения Закона о долевом строительстве.

Сведений о введении спорного жилого дома в эксплуатацию на момент рассмотрения спора судом в материалах дела не имеется.

Нормами Закона о долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Как следует из статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем прекращения или изменения правоотношения (абзац 11).

Материалами дела также подтверждается, что истец неоднократно направлял ответчику предложение о заключении и регистрации дополнительного соглашения к вышеназванному договору, однако от совершения указанных действий ответчик уклоняется, до настоящего времени дополнительное соглашение не заключено, запись об изменении условий договора в части указания застройщика в подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав, не внесена.

По смыслу вышеприведенных норм, как в целом Закон N 214-ФЗ, так и требование о регистрации изменений в ЕГРП, направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому при отсутствии государственной регистрации вышеуказанных изменений к договору гражданин не вправе рассчитывать на предусмотренные названным Законом меры в случае нарушения его прав.

Отсутствие со стороны ответчика действий, направленных на внесение соответствующих изменений в договор о долевом участии в строительстве о новом застройщике объекта долевого строительства, существенно нарушает права истца, как участника долевого строительства, на достижение цели заключенного договора - получение объекта долевого строительства в свою собственность.

В этой связи, в данном случае истец, как участник долевого строительства имеет право требовать изменения такого договора на основании пп. 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С ответчика ФИО1 подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования «Акционерное общество «Специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству» удовлетворить.

Внести изменения в договор участия в долевом строительстве № 2 от 14 июня 2016 года следующие изменения: 1. преамбулу Договора изложить в следующей редакции: «Акционерное общество «Специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству», именуемое в дальнейшем Застройщик, в лице директора ФИО2, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ФИО1, действующий от собственного имени, именуемая в дальнейшем Дольщик, с другой стороны, совместно именуемые стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:»; 2. Абз. 1 п. 1.1. Договора слова «5-7-9-этажный жилой дом (№ по генплану) с конторскими помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке площадью 7 843 м2, кадастровый номер № по адресу: <адрес>» заменить словами: «5-7-9 этажный жилой дом (№ по генплану) с конторскими помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес>». (Завершение строительства).» 3. П. 2.1. Договора изложить в следующей редакции: «По настоящему Договору Застройщик обязуется привлеченными силами (при необходимости – собственными силами) построить Многоквартирный жилой дом и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома (не позднее IV квартала 2021 года), передать Дольщику по акту приема-передачи Объект долевого строительства в состоянии, отвечающем характеристикам, указанным в Приложении №1 к настоящему Договору, в течение 90 (Девяносто) календарных дней, исчисляемых с момента получения Застройщиком разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию, выданного в установленном законом порядке.» 4. Дополнить Договор п. 6.7. следующего содержания: «В течение срока действия настоящего договора осуществить работы по преобразованию земельного участка, право аренды которого будет находится в залоге у Дольщика, путем его разделения на земельные участки с выделением отдельных участков (в том числе работы по утверждению границ участка, по постановке его на кадастровый учет, изменению разрешенного использования, внесению изменений в договор аренды, перезаключению договора аренды и т.п.), замену предмета залога после преобразования земельного участка с целью нахождения в залоге у Дольщика права аренды того земельного участка, на котором осуществляется строительство Объекта долевого строительства, передачу в залог права аренды земельного участка/земельных участков третьим лицам, в субаренду, уступку права аренды, а Дольщик подписанием настоящего договора подтверждает свое согласие:

- на преобразование земельного участка, в том числе его разделения на земельные участки с выделением отдельных земельных участков (в том числе работы по утверждению границ участка, по постановке его на кадастровый учет, изменению разрешенного использования, внесению изменений в договор аренды, перезаключению договора аренды и т.п.); - на замену предмета залога после преобразования земельного участка с целью нахождения в залоге у Дольщика права аренды того земельного участка, на котором осуществляется строительство Объекта долевого строительства;

- на передачу в залог права аренды земельного участка/ земельных участков третьим лицам, в субаренду, уступку права аренды;

- на внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.»

5. Статью 12 Договора изложить в следующей редакции:

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «Специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству» расходы на оплату госпошлины в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через районный суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий: Е.В. Базурина