Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2631/2017 по иску Банк ВТБ 24 (публичного акционерного общества) к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды зданий с правом выкупа, договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа, освобождении объектов недвижимости,

установил:

Банк ВТБ 24 (ПАО) обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды зданий с правом выкупа, договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа, освобождении объектов недвижимости.

В обоснование своих исковых требований истец указал, что ФИО2 на основании заключенного с ЗАО Банк ВТБ 24 договора коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ было предоставлено во временное владение и пользование: земельный участок общей площадью 4 000 кв.м. с кадастровым №, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, и жилой дом с баней, общей площадью 221,4 кв.м., с подвалом площадью 90,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>.

Кроме того, ФИО2 на основании заключенного с ЗАО Банк ВТБ 24 договора аренды зданий с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ было предоставлено во временное владение и пользование хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 78 кв.м. и хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 288,09 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Указанные объекты недвижимого имущества принадлежат на праве собственности Банк ВТБ 24 (ПАО) на основании соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями указанных договоров ФИО2 ежемесячно должен вносить плату за владение и пользование вышеуказанными объектами недвижимости.

В нарушение условий договоров ФИО2 неоднократно допускались просрочки платежей, в связи с чем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, образовалась задолженность перед ПАО Банк ВТБ 24 по плате арендных платежей в сумме 922 284 руб. 00 коп.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО2 было направлено уведомление об истребовании задолженности, расторжении договоров и выселении, также ответчик был уведомлен о расторжении вышеуказанных договоров с ДД.ММ.ГГГГ. Однако, от ФИО2 на данное требование никаких действий не последовало.

Обосновывая так свои исковые требования, истец просит суд взыскать с ФИО2 задолженность по уплате арендной платы по договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа в размере 529 884 руб. 00 коп., задолженность по уплате арендной платы по договору аренды зданий с правом выкупа в размере 392 400 руб. 00 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 422 руб. 84 коп. Обязать ФИО2 освободить вышеуказанные объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Банку ВТБ 24 (ПАО).

Представитель истца Банка ВТБ 24 (ПАО) по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, к таким выводам суд приходит, исходя из следующего.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст. 165.1 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст. 117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

Извещение о времени и месте судебного разбирательства, направленное на имя ответчика, по месту его регистрации (<адрес>), возвращено в суд с отметкой отделения почтовой связи об истечении срока хранения.

Ответчик ФИО2 не сообщил суду о причинах неявки и не просил суд о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд, в соответствии с вышеизложенными положениями закона ГПК РФ, считает данное лицо как отказавшееся от получения судебной повестки, извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

Суд, в соответствии с положениями ст.233 ГПК РФ, с учетом мнения истца, приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика, в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

По смыслу положений ст. 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 3 ГПК РФ судом осуществляется судебная защита нарушенных, оспариваемых гражданских прав и законных интересов, за которой в суд вправе обратиться любое заинтересованное лицо в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

В соответствии с ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ч. 1 ст. 12 ГПК РФ судопроизводство, в том числе по гражданским делам, осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон.

Рассматривая иски, направленные на защиту права собственности, суд имеет в виду, что лицо свободно в выборе способа защиты, то есть никто не может быть понужден к выбору того или иного способа защиты. Это в полной мере соответствует основным началам гражданского законодательства, согласно которым гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 ГК РФ).

Выбор способа защиты может осуществляться только среди предусмотренных законом способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). При этом следует принимать во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребить правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки.

В силу положений пунктов 1, 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения и пользования своим имуществом.

В соответствии с п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии со ст.652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Банк ВТБ 24 и ФИО2 заключен договор коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа, по условиям которого ФИО2 за плату во временное владение и пользование предоставлено: земельный участок общей площадью 4 000 кв.м. с кадастровым №, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, с расположенным на нем жилым домом с баней, общей площадью 221,4 кв.м., с подвалом площадью 90,8 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>.

Согласно п.1.2 раздела 1 данного договора, вышеуказанный земельный участок и жилой дом принадлежат на праве собственности ЗАО Банк ВТБ 24 на основании Соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ.

Из п.3.1 раздела 3 указанного договора следует, что наниматель ежемесячно оплачивает наймодателю за владение и пользование объектом недвижимости плату в размере 88 314 рублей, в том числе жилым домом в размере 88 196 рублей, земельным участком в размере 118 рублей с учетом НДС.

Согласно п.3.2 раздела 3 указанного договора плата за пользование объектом недвижимости производится нанимателем ежемесячно до 26 числа каждого календарного месяца действия договора путем выплаты суммы в безналичной форме на счет наймодателя.

В соответствии с п.6.1 раздела 6 договора – договор заключен на срок 11 месяцев.

Таким образом, поскольку договор найма жилого помещения является краткосрочным (заключенным на 11 месяцев), то к нему в силу ст.683 ГК РФ не могут быть применены требования как к договору найма жилого помещения, а применяются требования, предусмотренные параграфом 1 главы 34 ГК РФ.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Банк ВТБ 24 и ФИО2 заключен договор аренды зданий с правом выкупа, по условиям которого ФИО2 за плату во временное владение и пользование предоставлено: хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 78,0 кв.м. и хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 288,09 кв.м., расположенные по адресу: <адрес><адрес>.

В соответствии с п.1.2 раздела 1 указанного договора, вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке, общей площадью 4 000 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

Согласно п.3.1 раздела 3 указанного договора, арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю общую арендную плату за пользование нежилыми строениями в размере 65 400 рублей, в том числе НДС в размере 9 976 рублей.

Из п.3.2 раздела 3 указанного договора следует, что арендная плата производится арендатором ежемесячно до 26 числа каждого календарного месяца действия договора путем выплаты суммы в безналичной форме на счет арендодателя.

В соответствии с п.6.1 раздела 6 договора – договор заключен на срок 11 месяцев.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, по истечении срока действия указанных выше договоров ответчик ФИО2 продолжал пользоваться переданным ему в наем и аренду имуществом и пользуется им до настоящего времени.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Кодекса).

Таким образом, договоры, заключенные между истцом Банк ВТБ 24 (ПАО) и ответчиком ФИО2 в силу требований приведенных выше норм Гражданского кодекса РФ являются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Решением Щекинского районного суда Тульской области от 19.04.2017 года по делу № 2-643/17 по иску ПАО Банк ВТБ 24 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды зданий с правом выкупа, договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа, освобождении объектов недвижимости и по встречному иску ФИО2 к ПАО Банк ВТБ 24 о признании недействительными договоров коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа, аренды зданий с правом выкупа в связи с кабальностью сделки, вступивши в законную силу, с ответчика ФИО2 взыскано в пользу Банк ВТБ 24 (ПАО) с ФИО2 задолженность по арендной плате по договору аренды зданий, договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка в размере 5 533 704 руб.; расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 35 869 руб. В удовлетворении остальных исковых требований Банк ВТБ 24 (ПАО) отказано.

Указанным решением суда, встречные исковые требования ФИО2 к ПАО Банк ВТБ 24 о признании недействительными договоров коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка, аренды зданий с правом выкупа в связи с кабальностью сделки оставлены без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что ФИО2 по указанным выше договорам аренды и найма на счет Банк ВТБ 24 (ПАО) плата за пользование имуществом (арендная плата) не перечислялась, данные обстоятельства не оспорены ответчиком.

По состоянию ДД.ММ.ГГГГ задолженность ФИО2 перед Банком ВТБ 24 (ПАО) по арендным платежам по договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ составила 529 884 руб. 00 коп., по договору аренды зданий с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ составила 392 400 руб. 00 коп., в общей сумме задолженность составила 922 284 руб. 00 коп.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности с ФИО2 по договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 529 884 руб. 00 коп., по договору аренды зданий с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 392 400 руб. 00 коп., в общей сумме - 922 284 руб. 00 коп. законны и обоснованы, а потому подлежат удовлетворению.

Поскольку исковые требования Банка ВТБ 24 (ПАО) подлежат удовлетворению, в силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд также считает правильным взыскать с ответчика ФИО2 оплаченную истцом при подаче искового заявления государственную пошлину в размере 18 422 руб. 84 коп. (данные расходы истца подтверждаются платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ).

Разрешая исковые требования Банка ВТБ 24 (ПАО) к ФИО2 об обязании освободить объекты недвижимости, принадлежащие Банку ВТБ 24 (ПАО), и предоставленные ответчику по договору аренды зданий с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, а также по договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1).

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Таким образом, из смысла приведенных норм права следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Судом установлено, что договор коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды зданий с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ являются возобновленными на неопределенный срок, поскольку после окончания срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендуемым имуществом.

Согласно сведениям от ДД.ММ.ГГГГ, представленным отделом адресно-справочной работы Управления по вопросам миграции УМВД России по Тульской области, ФИО2ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомление об истребовании задолженности, расторжении договора и выселении № № от ДД.ММ.ГГГГ, направленное истцом Банком ВТБ 24 (ПАО) по месту жительства ответчика ФИО2 (<адрес>), содержит сведения о том, что договор коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды зданий с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, считаются расторгнутыми с ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, уведомление содержит требование об освобождении объектов недвижимости, представленных по указанным договорам ответчику ФИО2, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

То обстоятельство, что Уведомление об истребовании задолженности, расторжении договора и выселении № № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направлено ДД.ММ.ГГГГ, подтверждено отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, содержащимся на официальной сайте Почты России.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что Банк ВТБ 24 (ПАО) надлежащим образом реализовало право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, и направило в адрес ФИО2 уведомление об отказе от договора, а также сообщило арендатору о необходимости освобождения занимаемых им помещений по истечении трех месяцев с момента получения уведомления и передачи его арендодателю, в связи с чем порядок одностороннего отказа от договора аренды, продленного на неопределенный срок, Банком ВТБ 24 (ПАО) был соблюден.

Поэтому исковые требования в части обязать ФИО2 освободить объекты недвижимости: хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), назначение: объект нежилого назначения, одноэтажное, общей площадью 78 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), назначение: объект нежилого назначения, двухэтажное, общей площадью 288,09 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; жилой дом с баней, назначение: объект жилого комплекса, одноэтажный, общей площадью 221,4 кв.м., подвал, площадью 90,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым №, общей площадью 4 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности Банку ВТБ 24 (ПАО) подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Банка ВТБ 24 (публичного акционерного общества) удовлетворить.

Взыскать в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, задолженность по арендной плате по договору аренды зданий от ДД.ММ.ГГГГ, договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка от 27.112.2011 года в размере 922 284 руб. 00 коп.

Взыскать в пользу Банк ВТБ 24 (ПАО) с ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 422 руб. 84 коп.

Обязать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, освободить объекты недвижимости: хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), назначение: объект нежилого назначения, одноэтажное, общей площадью 78 кв.м., расположенного по адресу: <адрес><адрес>; хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), назначение: объект нежилого назначения, двухэтажное, общей площадью 288,09 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; жилой дом с баней, назначение: объект жилого комплекса, одноэтажный, общей площадью 221,4 кв.м., подвал, площадью 90,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес><адрес>; земельный участок с кадастровым №, общей площадью 4 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности Банку ВТБ 24 (ПАО)

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также путем подачи апелляционной жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда через Щёкинский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: подпись