Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Красновой Ольге Михайловне о расторжении договора и взыскании неустойки, встречному иску Красновой Ольги Михайловны к ПАО «Сбербанк России» об изменении договора купли-продажи нежилого помещения, иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, Григорьева Юрия Владимировича к ПАО «Сбербанк России», Красновой Ольге Михайловне о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения

У С Т А Н О В И Л :

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к Красновой О.М. о расторжении договора № купли-продажи недвижимости нежилого назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и Красновой О.М., взыскании с Красновой О.М. неустойки в пользу истца в размере 304432 руб., а также госпошлины в размере 6244,32 руб.

Свои требования мотивирует тем, что между банком и ответчиком был заключен указанный договор купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом.1, площадью 74,5 кв.м. (п.1.1. Договора) В соответствии с п.2.1 Договора цена объекта составляет 1436000 руб. Согласно п.2.2 расчет производится в следующем порядке: оплата первоначального взноса стоимости объекта в размере 287200 руб. осуществляется в срок до ДД.ММ.ГГГГ; оплата стоимости объекта в размере 1148800 руб. осуществляется покупателем в рассрочку ежемесячными платежами в размере и сроки, указанные в приложении № к настоящему договору; рассрочка предоставляется на срок 35 месяцев под 7% годовых на остаток задолженности по договору. Ответчиком в указанный срок сумма первоначального взноса не оплачена. Пунктом 4.3 Договора предусмотрено, что в случае нарушения срока оплаты цены объекта, указанной в п.2.2 Договора и/или внесения очередного платежа, предусмотренного Договором, покупатель уплачивает продавцу пеню в размере 1%, включая НДС, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Размер неустойки составляет: (287200 руб. (сумма просроченного платежа) х 1% (согласно п.4.3 договора) = 2872 руб.) х 106 дней (количество дней просрочки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – дата соглашения о расторжении договора) = 304432 руб. ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику направлена претензия с требованиями погашения неустойки в размере 28700 руб., а также соглашение о расторжении договора. До настоящего времени оплата неустойки не произведена. Поскольку неоплата по договору в установленные сроки является существенным нарушением договора, истец просит расторгнуть договор купли-продажи.

Определением от 07.05.2018 к производству суда принято встречное исковое заявление Красновой О.М. к ПАО «Сбербанк России» о признании незаключенным между ПАО «Сбербанк России» и Красновой О.М. договора № купли-продажи недвижимости нежилого назначения от ДД.ММ.ГГГГ.

Исковые требования Красновой О.М. мотивированы тем, что между сторонами не было достигнуто соглашение по существенным условиям заключаемого договора. Это следует из того, что до подписания договора истец совершил оферту – разместил на сайте банка объявление о продаже нежилого помещения за цену, но без условий о порядке его оплаты. Ею был заявлен акцепт на иных условиях, а именно – приобретение помещения в собственность с оплатой помещения в рассрочку и регистрацией ипотеки, возникшей в силу закона. Данные условия договора являлись существенными для покупателя, поскольку после его заключения она намеревалась оформить кредит для осуществления полного либо частичного расчета с продавцом. По существу, договор является смешанным, включает в себя предмет купли-продажи недвижимости и залога указанной недвижимости в силу закона. Ипотека недвижимости в силу закона подлежала государственной регистрации соответственно после регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю. Действий по государственной регистрации перехода права на помещение и ипотеки в силу закона банка не осуществил. При этом невыполнение данных условий Договора нарушением не считает. Как следует из п.3.1.3 Договора, продавец обязуется не позднее 10 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи помещения предоставить документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и осуществить все действия необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объект. В письменных возражениях банк указывает, что договором предусмотрена полная оплата цены сделки, после чего помещение передается по акту, и следуют действия продавца по регистрации перехода права собственности на покупателя. Однако, действиями со стороны истца, выразившимся в подписании акта приеме-передачи нежилого помещения без указания даты, продавец ввел ее в заблуждение относительно порядка исполнения обязательств. Имеющие значение факты расценивались ею как исполнение договора на предложенных покупателем условиях, поскольку, подписывая акт, продавец создал основания для исполнения дальнейших обязательств - регистрации перехода права собственности. По существу сделка купли-продажи исполнялась продавцом на условиях, отличных от упомянутых им в иске и возражениях на отзыв. О том, что продавец имеет иное отличное от покупателя толкование договора, покупателю стало известно из предъявленного искового заявления.

Определением от 02.07.2018 к производству суда приняты уточнения встречных исковых требований Красновой О.М., которая просит изменить договор № купли-продажи недвижимости нежилого назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и Красновой О.М., в части обязанности ПАО «Сбербанк России» передать объект Красновой О.М. и обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности на Краснову О.М. до оплаты ею стоимости объекта.

Измененные исковые требования Красновой О.М. мотивированы тем, что между сторонами не было достигнуто соглашение по существенным условиям заключаемого договора, который она в настоящий момент намерена сохранить и исполнить. Однако, с учетом наличия в договоре условий о рассрочке оплаты объекта и регистрации ипотеки в силу закона необходимо изменить договор в части.

Определением от 19.07.2018 к производству суда приняты уточнения встречных исковых требований Красновой О.М., которая просит изменить договор № купли-продажи недвижимости нежилого назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и Красновой О.М., а именно:

пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции:

«Расчет производится в следующем порядке:

Оплата первоначального взноса стоимости Объекта в размере 287 200,00 (Двести восемьдесят семь тысяч двести рублей, 00 копеек), в том числе сумма НДС 18% 43 810,17 (Сорок три тысячи восемьдесят десять рублей 17 копеек), осуществляется в срок 2 (два) месяца с момента вступления в законную силу решения Гурьевского городского суда Кемеровской области суда об изменении Договора.

Оплата стоимости Объекта в размере 1 148 800 рублей 00 копеек (Один миллион сто сорок восемь тысяч восемьсот рублей, 00 копеек), в том числе сумма НДС 18% 175 240,68 (Сто семьдесят пять тысяч двести сорок рублей 68 копеек), осуществляется покупателем в рассрочку ежемесячными платежами в размере и сроки, указанные в Приложении № к настоящему договору. Рассрочка предоставляется сроком на 35 месяцев под 7 (Семь) процентов годовых на остаток задолженности по Договору».

пункт 3.1.1. договора изложить в следующей редакции:

«Не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения Гурьевского городского суда Кемеровской области суда об изменении Договора, передать Покупателю Объект по акту о приеме-передаче (Приложение№3)».

пункт 3.1.3. договора изложить в следующей редакции:

«Не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания Акта приема-передачи помещения предоставить документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и осуществить все действия необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект».

пункт 3.2.3. договора изложить в следующей редакции:

«Не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения Гурьевского городского суда Кемеровской области суда об изменении Договора, принять у Продавца Объект по акту о приеме-передаче».

5) пункт 3.2.3. договора изложить в следующей редакции: «Все споры, разногласия или требования, возникающие из Договора или в связи с ним, в том числе касающиеся его исполнения, нарушения, прекращения или недействительности, подлежат разрешению в суде в соответствии с законодательством».

6) приложение №4 к договору купли-продажи недвижимости нежилого назначения № от ДД.ММ.ГГГГ. изложить в следующей редакции:

«сумма рассрочки 1 148 000 рублей, срок рассрочки 35 месяцев, процентная ставка по рассрочке 7,00% годовых»;

«Покупатель, начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем истечения срока для уплаты первоначального взноса в соответствии с п.2.2 Договора, осуществляет в течение 35 (тридцати пяти) месяцев ежемесячно первого числа платежи Продавцу по 32 800, 00 (Тридцать две тысячи восемьсот рублей 00 копеек) в погашение основной суммы ссуды и уплату суммы процентов начисленных на дату платежа в соответствии с п.2.2 Договора».

Определением от 27.07.2018 к производству суда приняты исковые требования Григорьева Ю.В. – третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования на предмет спора, к ПАО «Сбербанк России», Красновой О.М. о признании незаключенным между ПАО «Сбербанк России» и Красновой О.М. договора купли-продажи нежилого помещения по адресу <адрес>

Исковые требования Григорьева Ю.В. мотивированы тем, что между ним и ПАО «Сбербанк России» заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым он купил нежилое помещение по адресу: <адрес> площадью 74,5 кв.м., помещение принято по акту приема-передачи. По заключенному договору покупная цена оплачена полностью в сумме 861000 руб., при этом никто не сообщил о невозможности регистрации права собственности. Сбербанк России предложил заключить дополнительное соглашение об отсрочке действий по регистрации перехода права собственности до разрешения судебного спора, однако, судебное разбирательство продолжилось. Полагает, что договор между ПАО «Сбербанк России» и Красновой О.М. не заключен, поскольку между ними не достигнуто соглашение о существенных условиях договора.

Определением от 06.08.2018 оставлены без рассмотрения исковые требования Красновой О.М. к ПАО «Сбербанк России» об изменении условий договора.

Представитель ПАО «Сбербанк России» в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить. Пояснила, что договор между Сбербанком и Красновой О.М. был заключен, Красновой О.М. не исполнен, в связи с чем начислена согласованная договорная неустойка, которая должна быть взыскана. Договор расторгнут в одностороннем порядке путем направления соглашения о расторжении договора. Встречные исковые требования, исковые требования третьего лица Григорьева Ю.В. в связи с изложенным не признала.

Ответчик-истец Краснова О.М., её представитель И. поддержали заявленные Красновой О.М. требования об изменении условий договора. Пояснили, что из положений указанного договора не ясен момент обращения в Росреестр за регистрацией права собственности и момент обязанности оплаты по договору. Договор Краснова О.М. намерена сохранить, в связи с чем просит внести в него изменения для устранения противоречий.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, Григорьев Ю.В., в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, поддержал заявленные им исковые требования.

Суд, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив письменные материалы дела, находит исковые требования ПАО «Сбербанк России» обоснованными, подлежащими удовлетворению, требования третьего лица подлежащими отклонению.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и Красновой О.М. был заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения.

Согласно п.1.1. Договора продавец передает в собственность Покупателя, а Покупатель принимает и оплачивает следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> площадью 74,5 кв.м. в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение № 1).

В соответствии с п. 2.1. Договора цена объекта составляет 1436000 (один миллион четыреста тридцать шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Согласно п. 2.2. расчет производится в следующем порядке:

Оплата первоначального взноса стоимости объекта в размере 287200 (двести восемьдесят семь тысяч двести) рублей осуществляется в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Оплата стоимости объекта в размере 1148800 рублей 00 копеек (один миллион сто сорок восемь тысяч восемьсот рублей 00 копеек), осуществляется покупателем в рассрочку ежемесячными платежами в размере и сроки, указанные в приложении № 4 к настоящему договору. Рассрочка предоставляется на срок 35 месяцев под 7 (семь) процентов годовых на остаток задолженности по договору (л.д.4-6).

Покупателем в указанный срок сумма первоначального взноса не оплачена, что не оспаривалось участниками процесса.

В адрес Красновой О.М. ДД.ММ.ГГГГ было направлено соглашение о расторжении договора в связи с нарушением его условий (л.д.11,12).

Направление корреспонденции подтверждается представленным реестром почтовых отправлений (л.д.13-14), отчетом об отслеживании почтовой корреспонденции, возвратом письма в адрес банка с пометкой «истек срок хранения».

При этом доводы представителя Красновой О.М. о том, что на письме неверно указан адрес, что не позволило ей получить письмо, суд находит несостоятельными.

В соответствии с разделом 10 Договора «адреса и реквизиты сторон» указан адрес регистрации покупателя <адрес> (л.д.6).

В соответствии с п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Указание отличного от договора номера квартиры (из иска Красновой О.М. следует, что квартира в <адрес> отсутствует) не повлияло на оставление уведомления Красновой О.М. работниками почты, что видно из оборотной стороны письма; кроме того, из того же письма следует, что письмо не получено в связи с истечением срока хранения, а не отсутствия такого адреса, либо адресата.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.ст.454, 455 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена этого имущества. При отсутствии в договоре этих данных о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, а также условия о цене, договор не считается заключенным.

Вместе с тем, из указанного договора следует, что существенные условия договора: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена продаваемого объекта недвижимости, сторонами согласованы.

Доводы представителя ответчицы-истицы о противоречивости положений договора не ставят под сомнение его заключенность, и возможность его исполнения обеими сторонами.

Так, согласно п.3.1.1. Договора продавец обязуется не позднее 5 рабочих дней с даты поступления денежных средств в оплату цены объекта в соответствии с п.2.2 Договора на расчетный счет продавца передать покупателю объект по акту приема-передачи; в силу п.3.1.3 продавец обязуется не позднее 10 рабочих дней с дату подписания Акта приема-передачи помещения предоставить документы в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект (л.д.4 оборот).

Как следует из представленных документов, не оспаривается сторонами, Краснова О.М. не исполнила условия договора по оплате приобретаемого нежилого помещения, не внесла первоначальный платеж в срок, предусмотренный договором.

С учетом п.3.1.1. Договора несостоятельны доводы Красновой О.М. о том, что акт приема-передачи фактически сторонами был подписан: первоначальный взнос не внесен, акт не имеет даты составления (л.д.7), регистрация права собственности на Объект не произведена.

Согласно п.1,2 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По мнению суда, из установленных обстоятельств следует, что Банк в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

С учетом сказанного выше суд находит исковые требования банка о расторжении договора обоснованными, требования Григорьева Ю.В. о признании договора незаключенным подлежащими отклонению.

В соответствии с п.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.3. Договора предусмотрено, что в случае нарушения срока оплаты цены объекта, указанной в п.2.2 Договора и/или внесения очередного платежа, предусмотренного договором, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 1% в день от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Истцом ПАО «Сбербанк Росси» рассчитан размер пени, который за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 304432 руб.

Расчет проверен судом, арифметически верный, участниками процесса не оспорен.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчицей-истицей Красновой О.М. заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки вследствие явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Принимая во внимание правовую природу неустойки, которая является формой гражданско-правовой ответственности за допущенные нарушения срока исполнения обязательства, ее компенсационный характер, учитывая фактические обстоятельства дела, период неисполнения обязательства, исходя из принципа разумности и справедливости, баланса прав и законных интересов сторон, суд полагает, что имеются основания для её снижения до 30000 руб.

Доказательств, подтверждающих гашение неустойки после возбуждения дела в суде, в материалах дела не представлено.

Несостоятельны доводы представителя о том, что должник Краснова О.М. не несет ответственности за неисполнение обязательства вследствие отсутствия её вины в неисполнении с учетом противоречивости положений договора.

Так, как указано выше, в договоре в понятной и доступной форме согласованы условия о сроках и размере оплаты по договору, которые Красновой О.М. не исполнены.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом ПАО «Сбербанк России» при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в сумме 6244,32 руб., что подтверждается платежным поручением (л.д.3), которая должна быть взыскана с ответчика по первоначальному иску.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Красновой Ольге Михайловне о расторжении договора и взыскании неустойки удовлетворить частично.

Расторгнуть договор № купли-продажи недвижимости нежилого назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и Красновой О.М.

Взыскать с Красновой Ольги Михайловны, <данные изъяты>, в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» <данные изъяты>) неустойку в размере 30000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 6244,32 руб., всего 36244,32 руб. (тридцать шесть тысяч двести сорок четыре рубля 32 копейки).

Отказать в удовлетворении иска третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, Григорьева Юрия Владимировича к ПАО «Сбербанк России», Красновой Ольге Михайловне о признании незаключенным договора № купли-продажи недвижимости нежилого назначения от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Кемеровский областной суд в месячный срок со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья: Старченкова О.А.

Полный текст решения изготовлен 10.08.2018.