Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО6 к Товариществу собственников жилья по адресу об установлении ограниченного права пользования земельным участком (сервитута)

У С Т А Н О В И Л :

ФИО5, ФИО6 обратились в суд с исковыми требованиями к Товариществу собственников жилья по адресу об установлении ограниченного права пользования земельным участком (сервитута), указав в исковом заявлении на то, что истцы являются собственниками земельного участка площадью 23,4 кв.метра под доли укрытия капитального типа для хранения автомобиля (капитального гаража), кадастровый номер № на основании Договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № и Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

Земельный участок, принадлежащий истцам, находится во дворе жилого дома по адресу .

Ответчик является собственником земельного участка по адресу

Таким образом, земельный участок, принадлежащий истцам, является смежным по отношению к участку, принадлежащему ответчику.

В связи с организацией ответчиком на принадлежащем ему земельном участке автопарковки, доступ истцов к гаражу, расположенном на принадлежащем истцам земельном участке, является невозможным.

В соответствии с пунктом 2.3 Устава ответчика, к объектам общей долевой собственности членов Товарищества относится...: придомовая территория в границах отведенного земельного участка, газоны и зеленые насаждения, места отдыха и спорта, элементы внешнего благоустройства (подъездные пути, автостоянки и др.).

Согласно пункту 5.1 Устава ответчика, Товарищество имеет право предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества третьим лицам в порядке, предусмотренном законом.

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества
(земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего
земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного
участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним
участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились к ответчику с требованием предоставить им постоянное право ограниченного пользования земельным участком, принадлежащим ответчику (установить сервитут) в объеме, необходимом для обеспечения проезда к земельному участку истцов. Указанное требование получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, от переговоров ответчик уклоняется, требует снести гараж, расположенный на земельном участке, принадлежащем истцам.

Истцам известно, что помимо ответчика, собственниками земельных участков, также расположенных по адресу: , являются ФИО7 и ФИО8.

Таким образом, соглашение об условиях сервитута сторонами не достигнуто.

Просят суд установить истцам - ФИО5 и ФИО6 постоянное право ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитут), расположенным по адресу: для обеспечения проезда через указанный земельный участок в необходимом для этой цели объеме.

Судом к участию в деле в качестве 3-го лица без самостоятельных исковых требований на стороне ответчика был привлечен Департамент земельных отношений Администрации г.Перми (л.д.78).

Истцы ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов ФИО1, действующая на основании доверенности (л.д.18), в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала, дала пояснения аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнив, что истцы просят установить сервитут, так как они лишены возможности использовать принадлежащий им гараж, так как перед данным гаражом всегда ставят машины, в связи с чем невозможно открыть ворота гаража. Кроме того, на территории автопарковки стоит шлагбаум, от которого у истцов отсутствует ключ для его открытия. Просила суд исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности (л.д.38), в судебном заседании исковые требования не признал, дал пояснения, аналогичные доводам возражений на иск, в которых указано следующее:

ТСЖ «» - не является надлежащим ответчиком по иску.
Истцы требуют установить им право ограниченного пользования (сервитут) земельным

участком по адресу: . указывая при этом, что ответчик является собственником земельного участка.

Однако, в соответствии с ч.1 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Это же правило установлено ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Статьей 274 ГК РФ. на которую ссылаются в своем иске истцы, установлено (ч.3), что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута исобственником соседнего земельного участка. И только в случае не достижения соглашения спор может быть разрешен судом.

Согласно ст.1 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сервитут является ограничением (обременением) недвижимого имущества.

Согласно ч.2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решения о введении ограничений пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Из данных норм права следует, что ТСЖ «» не могло принять решение и достигнуть соглашения в порядке ч.3 ст. 274 ГК РФ с ФИО5, ФИО6 об установлении сервитута на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, - это компетенция общего собрания собственников помещений, т.к. земельный участок относится к общему имуществу многоквартирного дома и к общей долевой собственности всех собственников помещений в доме.

Требование о заключении соглашения должно быть направлено собственникам
помещений многоквартирного дома и именно они, как долевые собственники земельного
участка, на который требуется установить сервитут, должны быть ответчиками по иску в
случае не достижения такого соглашения.

Согласно ч.3 ст. 274 ГК РФ. спор об установлении сервитута разрешается судом в случае не достижения соглашениямежду лицом, требующим установления сервитута и собственником земельного участка.

Таким образом, для данных споров Законом установлен особый досудебный порядок их урегулирования. Не соблюдение такого порядка должно влечь оставление иска без рассмотрения (ст. 222 ГПК РФ).

Письмо ФИО5, ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ не может рассматриваться как предложение о заключении соглашения об установлении сервитута последующи причинам:

1) письмо адресовано не собственникам помещений многоквартирного дома, которые могут принять соответствующее решение (п1 настоящих возражений), а председателю TСЖ

2) письмо содержит два альтернативных варианта: установить сервитут, или выкупить земельный участок истцов за руб. В связи с тем, что истцы намереваются продать участок, установление сервитута не является для них необходимым. В соответствии ч.1 ст. 274 ГК РФ, сервитут устанавливается для нужд собственника недвижимости, которыене могут быть обеспечены без установления сервитута. Из письма истцов от ДД.ММ.ГГГГ усматривается их намерение понудить ТСЖ к выкупу у них земельного участка, установление сервитута - как санкция за не осуществление выкупа.

К исковому заявлению (и к письму от ДД.ММ.ГГГГ) истцами приложены
копии свидетельств о государственной регистрации права собственности истцов на земельный участок площадью 23,4 кв.м. Истцы ссылаются на невозможность, без установления сервитута, использовать именно этот земельный участок.

Однако, как следует из текста искового заявления, из плана границ земельного участка истцов, на указанном земельном участке находится строение - гараж. Доказательств того, что гараж находится в собственности истцов, материалы дела не содержат. Площадь гаража занимает всю площадь земельного участка. Каким образом и для каких целей истцы намереваются использовать принадлежащий им земельный участок в условиях, когда он полностью застроен, из текста искового заявления не ясно.

Истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ не доказаны основания исковых требований
В соответствии со ст. 274 ГК РФ, ст.ст. 2. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним», сервитут является обременением соседнего земельного участка. Для удовлетворения иска лица, требующего установления сервитута необходимо чтобы ответчик являлся собственником соседнего земельного участка.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О Государственном кадастре недвижимости» (ч.5 ст. 1 указанного Закона).

ТСЖ «» не является собственником соседнего (смежного) с истцами земельного участка, равно как и земельный участок под многоквартирным домом по адресу: не является соседним (смежным) с земельным участком истцов.

Из текста искового заявления и приложенных к иску документов не следует, что земельный участок, который требуют обременить сервитутом истцы, вообще является сформированным (границы которого определены в установленном порядке и который прошел государственный кадастровый учет). Вместе с тем, как следует из ст. 27 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сервитут может быть установлен только в отношении конкретного, сформированного земельного участка, стоящего на государственном кадастровом учете.

В связи с изложенным, просит в удовлетворении иска отказать.

3-е лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель 3-го лица ФИО7 ФИО3, действующий на основании доверенности (л.д.32), в судебном заседании пояснил то, что его доверитель имеет в собственности 1/2 долю земельного участка от 40,33 кв.м. Доверитель нежилое помещение использует под аптеку. Клиенты посещают аптеку, подъезжая к дому. От клиентов жалоб на отсутствие подъезда к дому не поступало.

3-е лицо ФИО8 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки в суд не сообщил.

Представитель 3-го лица Департамента земельных отношений администрации Мотовилихинского района г.Перми ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании по обстоятельствам дела пояснений никаких не дала.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Из анализа выше указанной нормы следует, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Таким образом, по общему правилу субъектами частного сервитута могут быть собственники земельных участков.

Аналогичное положение закреплено и в ст. 23 Земельного Кодекса РФ, согласно которой частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Из смысла п.1 ст. 274 ГК РФ и п.5 ст. 23 ЗК РФ следует, что собственник недвижимости, требующий установления сервитута, должен обосновать необходимость предоставления ему ограниченного права пользования соседним участком для определенных целей. При этом суд, устанавливая сервитут, должен установить невозможность защиты права собственника недвижимости иным путем, кроме установления сервитута.

Суд, проанализировав нормы статьи 23 ЗК РФ и 274 ГК РФ, считает, что иск не подлежит удовлетворению, так как истцы выбрали ненадлежащий способ защиты своего права, а также не доказали нарушение своих прав и законных интересов.

Так, в судебном заседании из материалов дела и пояснений сторон, установлено следующее:

Истцы ФИО5 и ФИО6 являются сособственниками (доля в праве по 1/2 за каждой) земельного участка под доли укрытия капитального типа для хранения автомобиля (капитальный гараж), земель поселений, общей площадью 23,40 кв.м.,, находящегося по адресу г.Пермь, Мотовилихинский район, во дворе жилого дома по , что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10,11);

Основанием права собственности за истцами выше указанного земельного участка явился Договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией г.Перми и ФИО5, ФИО6;

Истцы также являются собственниками гаражного бокса, находящегося на выше указанном земельном участке, что подтверждено Свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ;

Товарищество собственников жилья «» является собственником земельного участка площадью 906,60 кв.м. по в Мотовилихинском районе г.Перми, что подтверждено Свидетельством о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51-52);

ТСЖ выше указанный земельный участок был предоставлен на основании Постановления главы города Перми от ДД.ММ.ГГГГ за №;

ФИО7 и ФИО8 являются сособственниками (по 1/2 доли) земельного участка под встроенное помещение аптеки (земли поселений) площадью 43,33 кв.м. без выделении границ в натуре от общей площади 906,6 кв.м., что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.67,68).

Истцы просят суд установить им постоянное право ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитут), расположенным по адресу для обеспечении проезда через указанный земельный участок в необходимом для этой цели объеме. Данное требование истцами обосновано тем, что в связи с организацией ответчиком на принадлежащем ему земельном участке автопарковки, доступ истцов к гаражу, расположенном на принадлежащем истцам земельном участке, является невозможным. Также представитель истцов в судебном заседании указала, что перед гаражом истцов жители дома оставляют транспортные средства, что препятствует открытию дверей гаража. Кроме того, на территории двора установлен шлагбаум, от которого у истцов отсутствует ключ для открытия, что также является препятствием к доступу в гараж.

Истцами иск предъявлен к ТСЖ «», как к собственнику смежного земельного участка.

Проанализировав Проект границ участка, принадлежащего истцам, судом установлено, что смежными участками к участку истцов являются земли городской застройки.

Из Плана границ землепользования Товарищества собственников жилья «» под жилой дом со встроенными помещениями в подвале, так же не следует, что земельные участки истцов и ответчика ТСЖ «» являются смежными. Между данными земельными участками находятся земли городской застройки.

Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что истцы просят суд установить сервитут на земельный участок, через который они смогли бы проезжать к принадлежащему им гаражу.

Сопоставив Планы границ земельных участков и требования истцов, суд приходит к выводу, что последние просит обременить сервитутом земельный участок городской застройки, который находится за пределами границ земельного участка, находящегося в собственности ТСЖ «».

Таким образом, в судебном заседании установлено, что истцы просят установить сервитут на земельном участке, не входящий в границы земельного участка ответчика ТСЖ «». В связи с чем, суд считает обоснованным довод представителя ответчика относительно того, что они являются ненадлежащим ответчиком по делу. Приходя к данному выводу, суд исходит из того, что из смысла ст. 274 ГК РФ следует, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, которым ответчик ТСЖ «» не является.

Также основанием к отказу истцам в удовлетворении исковых требований является то, что истцы не представили доказательств объективной невозможности использования ими своего имущества (гараж) без установления в судебном порядке права ограниченного пользования испрашиваемым земельным участком.

Так участвующие в деле лица подтвердили, что въезд на территорию двора в г.Перми происходит через шлагбаум, через который все жители дома и посетители аптеки, находящейся в доме, осуществляют въезд на территорию двора дома. Шлагбаум работает от электронного ключа, который можно получить в ТСЖ.

Довод представителя истца об отсутствии у ее доверителей ключа от данного шлагбаума, не дает оснований полагать об отсутствии возможности у истцов проезда к гаражу.

Суд считает, что истцы имеют доступ к своему объекту недвижимости (гаражу) путем проезда через шлагбаум, ключи от которого истцы могут получить при обращении в ТСЖ. Доказательств, подтверждающих, что истцам со стороны ТСЖ отказано в предоставлении данного ключа, суду не представлено.

Приходя к выше указанному выводу, суд также учитывает и пояснения представителя 3-го лицаФИО3, который пояснил, что клиенты аптеки, находящейся в доме, свободно проезжают на территорию двора дома , при этом данные лица не имеют ключей от шлагбаума.

Довод представителя истца относительно того, что перед гаражом истцов ставятся автомобили, в связи с чем, и невозможен доступ в гараж, не является основанием для установления сервитута, предусмотренного ст. 274 ГК РФ. При этом, суду не представлено доказательств подтверждающих, что транспортные средства ставятся именно кем-то из жителей дома и членов ТСЖ «».

Также самостоятельным основанием для отказа истцам в исковых требованиях является то, что ими не представлено доказательств, подтверждающих, что истцы обращались к ответчику с требованием о заключении соглашения об установлении сервитута.

Из смысла статьи 274 ГК РФ следует, что в судебном порядке сервитут устанавливается только в том случае, если между сторонами не было достигнуто соглашение об установлении сервитута либо о его условиях.

Истцами представлено письмо, адресованное председателю ТСЖ дома по адресу (л.д.8), согласно которого истцы предлагали председателю ТСЖ установить сервитут на земельный участок ТСЖ в объеме, необходимом для обеспечения проезда к земельному участку истцов; либо выкупить у них земельный участок по цене рублей.

Суд считает, что выше указанное письмо не может служить доказательством их обращения к ответчику с требованием о заключении соглашения о сервитуте, так как данное письмо не содержит конкретных условий соглашения о сервитуте, а именно - прав и обязанностей договаривающихся сторон и иные существенные условия соглашения о сервитуте. Кроме того, данное письмо также содержит предложение о выкупе земельного участка, что не может быть условием соглашения о сервитуте.

На основании выше изложенного, суд приходит к выводу, что никаких мер к заключению с ТСЖ «» соответствующего соглашения (договора) истцы не предприняли, доказательств, подтверждающих невозможность заключения договора или свидетельствующих об уклонении ТСЖ от его заключения, истцами не представлено.

Исследовав представленные сторонами документы и пояснения по делу, суд пришел к выводу о том, что истцы не представили доказательств объективной невозможности использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования испрашиваемым земельным участком.

Принимая во внимание все выше изложенное, суд считает, что основания, предусмотренные статьей 274 ГК РФ для установления сервитута, отсутствуют, что истцы выбрали ненадлежащий способ защиты своего права, и что они обратились в суд с исковыми требованиями к ненадлежащему ответчику.

На основании выше изложенного, суд считает, что исковые требования истцов ФИО5, ФИО6 не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО5, ФИО6 к Товариществу собственников жилья по адресу об установлении ограниченного права пользования земельным участком (сервитута), - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в течение 10 дней со дня составления мотивированной части решения.

Председательствующий : подпись