Гражданский кодекс часть 1

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о взыскании задатка, в обоснование которого указала, что 23.02.2016 между нею и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>, по которому ответчиком был получен задаток в размере 50 000 руб. По условиям договора стороны обязуются до 17.03.2016 заключить договор купли-продажи указанной квартиры, принадлежащей ответчику на основании договора купли-продажи от 27.10.2015. Однако, накануне заключения основной сделки от бывшего владельца жилья ей стало известно, что продаваемая ответчиком квартира была приобретена с нарушением закона, по поводу чего в ОП №3 на доследственной проверке имеется заявление, а в Промышленном районном суде г.Смоленска – рассматривается соответствующий иск, в рамках которого приняты обеспечительные меры и спорная квартира арестована.

Поскольку в ходе судебного разбирательства выявилось, что фактическим собственником реализуемой квартиры являлся ФИО5, а ФИО4, будучи лишь титульным ее владельцем, действовал в интересах и по указанию ФИО5, не заключение договора купли-продажи стало следствием обоюдных недобросовестных действий ответчиков. В этой связи, уточнив требования, просит суд взыскать с ответчиков солидарно в свою пользу задаток в двойном размере, то есть 100 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности, уточненные требования полностью поддержал, пояснив, что в рамках уголовного дела №21009, возбужденного отделом №1 СУ УМВД России по г.Смоленску 12.09.2016 по признакам состава преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, на спорную квартиру был наложен арест, а бывшие собственники объекта недвижимости признаны потерпевшими. В рамках названного уголовного дела, рассматривавшегося в Ленинском районном суде г.Смоленска, ФИО4 участвовал как свидетель, поясняя, что являлся лишь титульным владельцем квартиры вследствие ее формального оформления на свое имя по просьбе ФИО5

Относительно обстоятельств произошедших событий сообщил следующее.

Ранее бывшим собственником спорной квартиры являлся ФИО1, который подписал договор купли-продажи данной квартиры, будучи уверенным в том, что это договор залога заемных денежных средств. Ему пояснили, что данный договор не будет приведен к фактическому исполнению, и, когда он вернет денежные средства с процентами, квартира вернется в его собственность. Осознав неправомерность данной сделки, ФИО1 стал оспаривать ее условия, подав соответствующее исковое заявление в Промышленный районный суд г.Смоленска, которым 17.03.2016 и был наложен арест на данное имущество. Впоследствии данный спор закончился отказом в иске, поскольку ФИО1 не смог представить доказательств того, что данный договор преследовал иную цель, что вынудило ФИО1 обратился в полицию с заявлением о мошенничестве совместно с другими потерпевшими, заключившими аналогичные сделки.

Основной договор купли-продажи квартиры должен был быть подписан до 17.03.2016, то есть последним днем его совершения стал день наложения ареста на объект сделки, о чем стало известно ФИО3, которая до последнего момента была заинтересована в покупке данной квартиры и 17.03.16 готова была к заключению основного договора купли-продажи. Однако, связавшись с бывшими собственниками жилья, узнала о наличии судебного спора, наложении запрета на отчуждение квартиры, в силу чего, вынужденного отказалась от сделки.

Кроме того, в данной ситуации нарушалось типовое условие любого аналогичного договора, содержащего положение об отсутствии обременений на продаваемый объект недвижимости, что само по себе делало невозможным заключение основного договора.

ФИО1 на тот момент уже являлся его (ФИО6) клиентом, поэтому они все вместе пошли в агентство недвижимости с попыткой вернуть задаток. Встретившись с продавцом, показали ему определение суда и задали вопрос о том, как заключать сделку при таких условиях. ФИО4 смог ответить только то, что вышла накладка, однако, в дальнейшем вернуть задаток отказался, в силу чего, ФИО3 была вынуждена обратиться в суд.

Ответчик ФИО4 с исковыми требованиям не согласился, пояснив, что спорная квартира ранее принадлежала ФИО1, которую по доверенности продавала его мать ФИО2. Фактически данная сделка заключалась с ФИО5, однако он был вынужден уехать из города в день ее совершения, в связи с чем попросил его (ФИО4) оформить квартиру на себя. Впоследствии в феврале 2016 года на данную квартиру нашелся покупатель, которым оказалась ФИО3, заключившая предварительный договор купли-продажи и передавшая 50 000 руб. в качестве задатка. Однако, намерения приобрести данную квартиру истица не имела, формально сославшись в иске на имеющийся арест. При этом, встреча с требованием о возврате задатка состоялась не 17.03.2016, как утверждает представитель истца, а 13.03.2016, то есть до подачи ФИО1 иска об оспаривании сделки, которая состоялась 14.03.16, и наложении ареста на квартиру.

Однако, уже 13.03.16 истица и ее представитель выдвинули требование о возврате им задатка в двойном размере. Кроме того, знакомство ФИО3 с предыдущим собственником произошло еще до подписания предварительного договора купли-продажи, а претензии к «чистоте» сделки и требование возврата задатка в двойном размере начались после ее знакомства с ФИО6

Ответчик ФИО5 с исковыми требованиям также не согласился, указывая на то, что сложившаяся ситуация искусственно создана ФИО6 Так, изначально ФИО2 обратилась к нему с просьбой одолжить ей 200 000 руб. Так как он ее давно знал как добросовестного плательщика, то согласился. Вместе с тем, договора займа, как такового, не заключалось. Состоялась, по сути, притворная сделка, где договор займа с залогом был притворен договором купли-продажи с последующим заключением договора найма с правом выкупа, в котором отражались сумма основного долга и процентов. Но поскольку квартира принадлежала ФИО1, то договор ее найма с правом выкупа был заключен именно с ним. ФИО2 внесла три платежа, после чего в январе 2016 года позвонила и сказала, что не рассчитала свои силы, не может оплатить этот займ и вернуть деньги, поэтому предложила продать квартиру, с возвратом ей суммы, превышающей долговое обязательство.

Затем ФИО2 сама нашла покупателя, которым оказалась ее давняя знакомая ФИО3 О том, что квартира находится под залогом по договору займа ФИО3 знала еще при заключении предварительного договора. Позже ФИО2 находит объявление ФИО6, в котором тот разыскивает аналогичных должников. Последний убеждает ФИО2 в том, что ее обманули мошенники, предлагает свою помощь и заверяет ее в возможности вернуть квартиру, не возвращая при этом, долг.

В день, когда должна была состояться сделка купли-продажи, он (ФИО5) действительно должен был уехать в г.Санкт-Петербург, однако поездка сорвалась, поэтому отказ в заключении основного договора был озвучен в его присутствии. В этой связи им было предложено вернуть ФИО3 50 000 рублей, от чего та категорически отказалась, требуя сумму задатка в двойном размере.

Не отрицает, что задаток в размере 50 000 рублей ФИО4 передал ему (ФИО5).

Представитель ответчиков ФИО7, действующий на основании доверенностей, полагает, что никаких виновных действий по срыву сделки не совершали ни ФИО4, ни ФИО5 От подписания основного договора купли-продажи уклонилась сама ФИО3, которая изначально не предпринимала никаких конкретных действий к заключению данного договора.

Обращает внимание на то, что и у ФИО2 и у ФИО3 один представитель, который и инициировал обращение ФИО2 в суд с гражданским иском, в рамках которого, был наложен арест на квартиру. В удовлетворении иска было отказано, что свидетельствует о заведомости позиции стороны ФИО3 имеющей намерение не к приобретению квартиры, а к получению необоснованного обогащения.

Кроме того, полагает, что 17.03.16 в последний день подписания договора купли-продажи определение суда об ее аресте не только не вступило в законную силу, но и не было еще получено регистрирующим органом, в силу чего, не могло являться объективным препятствием к совершению сделки.

Поскольку собственником квартиры является ФИО8, требование о солидарной ответственности ответчиков находит надуманным.

Выслушав позицию сторон по спору, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.3 ст.17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Пунктом 3 ст.1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ).

Пунктом 1 ст.10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

В соответствии с положениями ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что 23.02.2016 между ФИО4 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен предварительный договор об обязанности в будущем (в срок до 17.03.2016) заключить основной договор купли-продажи квартиры <адрес>, которая принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 27.10.2015, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.11.2015 внесена соответствующая запись.

По договоренности между сторонами стоимость квартиры составила 1 050 000 руб., из которых ответчиком были получены денежные средства в размере 50 000 руб. в качестве задатка в доказательство обеспечения основного обязательства по предварительному договору.

Однако, обозначенная в предварительном договоре сделка так и не состоялась, поскольку покупателю от бывшего владельца жилья стало известно, что продаваемая ФИО4 квартира была приобретена последним с нарушением закона, по поводу чего в ОП №3 на доследственной проверке имеется соответствующее заявление, а в Промышленном районном суде г.Смоленска рассматривается соответствующий иск, в рамках которого приняты обеспечительные меры и спорная квартира арестована.

Полагая, что сделка купли-продажи квартиры сорвалась именно по вине ответчика, истец считает возможным возврат в свою пользу суммы задатка в двойном размере. В свою очередь, сторона ответчика полагает, что срыв сделки произошел в результате виновных действий ФИО3, в силу чего задаток не должен быть возвращен.

Разрешая заявленное требование, суд исходит из следующего.

В силу положений п.1, 2 ст.210 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1-3 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п.1 ст.329 ГК РФ).

В силу ст.380, 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Анализируя определение задатка, можно прийти к выводу о том, что задаток выполняет три функции: платежную – задаток передается в счет причитающихся платежей; доказательственную (удостоверительную) – задаток передается в доказательство заключения договора; обеспечительную – задаток передается в обеспечение основного обязательства.

Денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и, соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора (ст.329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Пунктами 4.3 и 4.4 рассматриваемого договора предусматривается, что в случае неисполнения Покупателем обязательств по покупке вышеуказанного объекта недвижимости в оговоренные в договоре сроки, задаток, полученный Продавцом, не возвращается. В случае же неисполнения Продавцом обязательств по продаже вышеуказанного объекта недвижимости по вине Продавца в оговоренные в договоре сроки, Продавец возвращает Покупателю полученный от него задаток в двойном размере, то есть 100 000 руб.

Из материалов дела усматривается, что 27.10.2015 между ФИО1 (продавец), в интересах которого по доверенности действовала ФИО2, и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя квартиру <адрес>, стоимостью 700 000 руб.

Впоследствии, 14.03.2016 ФИО1 обратился в Промышленный районный суд г.Смоленска с исковым заявлением к ФИО4 о признании названной сделки недействительной по мотиву того, что таковая была совершена под влиянием обмана.

В рамках поданного искового заявления 17.03.2016 определением судьи Промышленного районного суда г.Смоленска были приняты обеспечительные меры в виде запрета соответствующему органу на совершение регистрационных действий в отношении упомянутой квартиры.

17.03.2016 ФИО2 было подано заявление в ОП №3 Промышленного района г.Смоленска о привлечении к уголовной ответственности ФИО5 как генерального директора ООО «Еврофинанс» и ФИО4 как сотрудника данной организации, которые мошенническим способом завладели принадлежащей ее сыну ФИО1 квартирой <адрес>.

Решением Промышленного районного суда г.Смоленска от 12.08.2016, вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи квартиры <адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО4, недействительной сделкой.

С момента вступления названного решения суда в законную силу ранее примененные меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Смоленской области совершать регистрационные действия в отношении квартиры <адрес> отменены.

12.09.2016 отделом №1 СУ УМВД России по г.Смоленску возбуждено уголовное дело №21009 по признакам состава преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, по факту хищения имущества путем обмана и злоупотребления доверием, принадлежащих ФИО1.

Постановлением судьи Ленинского районного суда г.Смоленска от 03.10.2016 в рамках названного уголовного дела разрешено наложение ареста на имущество ФИО4, состоящего в запрете собственнику распоряжаться данным недвижимым имуществом (запрет сделок с недвижимым имуществом, запрет совершать регистрационные действия по переходу права собственности) – квартиру <адрес>.

22.05.2017 уголовное дело №21009 с утвержденным прокурором обвинительным заключением по обвинению ФИО5 в совершении преступлений, предусмотренных ч.4 ст.159, ч.1 ст.174.1 УК РФ, направлено в Ленинский районный суд г.Смоленска.

Приговором Ленинского районного суда г.Смоленска от 30.05.2019 ФИО5 признан виновным в совершении в период с 29.04.2015 по ноябрь 2015 года в г.Смоленске мошенничества в особо крупном размере, повлекшем лишение права гражданина на жилое помещение, а также в легализации (отмывании) с сентября 2015 года по март 2016 года в г.Смоленске иного имущества, приобретенного лицом в результате совершения им преступления, то есть совершения других сделок с иным имуществом, приобретенным лицом в результате совершения им преступления, в целях придания правомерного вида владению, пользованию и распоряжению указанным иным имуществом.

Апелляционным определением судебной коллегии по уголовным делам Смоленского областного суда от 25.09.2019 приговор Ленинского районного суда г.Смоленска от 30.05.2019 в отношении ФИО5 отменен, уголовное дело возвращено прокурору Ленинского района г.Смоленска для устранения препятствий его рассмотрения судом.

В настоящее время собственником квартиры <адрес> является ФИО4, а обременение в виде наложение ареста на данный объект недвижимости до сих пор не снято, что сторонами не оспаривается.

Анализ совокупности вышеобозначенных обстоятельств позволяет суду прийти к выводу, что в сложившейся ситуации условия предварительного договора от 23.02.2016 не могли быть исполнены, а обозначенный в нем основной договор 17.03.2016 не мог быть заключен вследствие имевшихся ограничений, до настоящего времени так и не отмененных, то есть основная цель перехода права собственности от продавца к покупателю достигнута быть не могла.

При этом, суд полагает, что вины в недостижении основной цели изначального волеизъявления сторон не имеется ни со стороны продавца, ни со стороны покупателя.

Так, в рамках уголовного дела №21009 по обвинению ФИО5 в совершении преступлений, предусмотренных ч.4 ст.159 УК РФ, ч.1 ст.174.1 УК РФ, 14.10.2016 в качестве свидетеля был допрошен ФИО4

Из протокола допроса, в частности, усматривается, что в октябре 2015 года ФИО5 обратился к нему с просьбой оформить на его (ФИО4) имя спорный объект недвижимости путем заключения от своего имени договора купли-продажи. В последующем, он совместно с ФИО5 встретился с ранее неизвестной ему женщиной, оказавшейся ФИО2, которой ФИО5 передал какие-то денежные средства, а затем он и ФИО2 подписали предоставленные ФИО5 договор купли-продажи и акт приема-передачи объекта недвижимости. Спустя некоторое время он получил правоустанавливающие документы на указанный объект недвижимости, которые передал ФИО5

В феврале 2016 года к нему снова обратился ФИО5, на этот раз с целью продажи ранее приобретенной квартиры, для чего 23.02.2016 им был подписан предварительный договор с ранее неизвестной ему ФИО3 При этом, он принял от нее в качестве задатка за покупку данного объекта недвижимости денежные средства в размере 50 000 руб., половину из которых, он передал сотрудникам агентства недвижимости «Азбука недвижимости», где происходило подписание документов, а вторую половину – ФИО5

Затем в марте 2016 года он по просьбе ФИО5 снова приехал в данное агентство для заключения основного договора купли-продажи, однако подписание такового не состоялось по причине того, что ФИО3 и ее представитель ФИО6 сообщили, что указанная квартира арестована судом.

Вышеизложенные обстоятельства подтверждаются и проколом допроса обвиняемого ФИО5 от 06.10.2016.

Из протокола допроса свидетеля ФИО3 от 13.10.2016 также следует, что в 20-х числах февраля 2016 года она обратилась в агентство недвижимости «Азбука недвижимости» с целью поиска и последующего приобретения квартиры, где ей предложили приобрести квартиру <адрес> за 1 050 000 руб. После осмотра квартиры, где находился, в том числе ФИО5, представившийся ее собственником, они договорились о подписании на следующий день, то есть 23.02.2016, предварительного договора купли-продажи, где и выяснилось, что юридическим собственником квартиры является ФИО4 Вместе с тем, ее уверили в «чистоте» сделки, вследствие чего она подписала договор и заплатила 50 000 руб. в качестве задатка.

Кроме того, она (ФИО3) после осмотра квартиры решила пообщаться с соседями, в ходе разговора с которыми ей сообщили, что в квартире № проживает женщина со своим сыном и дали телефонный номер данной женщины.

В ходе состоявшегося телефонного разговора ФИО2 рассказала, что фактическим собственником квартиры является она и ее сын, и данную квартиру она передала в залог при получении денежных средств в долг. Из последующих разговоров ей (ФИО3) стало известно, что ФИО2, получив 200 000 руб., часть из них вернула, а когда более платить не смогла, ей сказали, что ее квартиру продадут. В связи со сложившейся ситуацией ФИО2 обратилась к ФИО6 за юридической помощью, к которому посоветовала обратиться и ей (ФИО3). Последний ей объяснил, что ФИО5 обманным путем завладел указанной квартирой и по данным обстоятельствам будет подаваться исковое заявление в суд, а на саму квартиру будет наложен арест, в связи с чем, если будет заключена сделка купли-продажи квартиры, она может лишиться как квартиры, так и денежных средств.

В связи с этим ФИО3 и было принято решение не заключать окончательный договор купли-продажи данной квартиры.

Анализируя совокупность представленных доказательств, суд приходит к выводу о наличии у ФИО3 достаточных оснований к отказу от совершения сделки купли-продажи в силу имевшего места факта обременения отчуждаемого объекта недвижимости, при наличии спора относительно правомерности заключения сделки купли-продажи предыдущим собственником.

В этой связи не имеют правового значение разногласия сторон относительно даты первично состоявшейся беседы о «чистоте» сделки, а равно утверждение представителя ответчика, что 17.03.16 в последний день подписания договора купли-продажи определение суда об ее аресте не только не вступило в законную силу, но и не было еще получено регистрирующим органом, в силу чего, не могло являться объективным препятствием к совершению сделки в силу следующего.

В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРН) и возникает с момента внесения соответствующей записи в данный реестр. При этом государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 5 ст. 1 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Срок государственной регистрации прав не должен превышать семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (девяти рабочих дней - если документы подаются через МФЦ). (п. п. 1, 2, 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и последующем отказе в ней, о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке (ст. ст. 26, 27, ч. 5, 6, 12 ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

Запрет на отчуждение объекта недвижимости (арест) является безусловным основанием к отказу в совершении регистрационных действий по переходу права собственности.

Как правильно отмечено представителем истца, приобретение недвижимого имущества в виде квартиры является для гражданина довольно значимым и затратным с денежной точки зрения событием, вследствие чего приобретатель жилого помещения не лишен права, в том числе и после подписания предварительного договора купли-продажи, проверить «чистоту» заключаемой сделки, для чего вполне вероятной может стать возможность общения с предыдущим собственником квартиры.

В рассматриваемом случае, как уже указывалось выше, бывший собственник спорной квартиры сообщил о своем намерении оспорить предыдущую сделку купли-продажи, заявляя о своем праве на нее, в том числе и по мотиву мошеннических, по ее мнению, действий со стороны ФИО5 и ФИО4, в связи с чем, ею (ФИО2) и ее сыном (ФИО1) были поданы соответствующие заявления в полицию и суд, в рамках которых были наложены обеспечительные меры в виде запрета на регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру.

Действующее законодательство, указывая на принцип добросовестности участников гражданского оборота, подразумевает, что стороны сделки должны предполагать такое поведение контрагента, которое, применительно к существу заключаемой сделки (договора), ожидается от них для реализации ранее достигнутого обоюдного волеизъявления на ее совершение и последующих, вследствие этого, запланированных благоприятных последствий.

В свою очередь, заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) подразумевает не только номинальное заключение основного договора купли-продажи в установленные сроки, но и фактический переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю, который, в силу действующего законодательства, возможен исключительно после его регистрации в установленном законом порядке уполномоченным регистрирующим органом.

В рассматриваемом же случае обоюдное волеизъявление сторон договора на достижение конечного результата, заключавшегося в переходе права собственности на спорную квартиру от ФИО4 к ФИО3, не могло быть осуществлено, даже если бы основной договор был подписан, вследствие имевшихся ограничений, примененных в результате действий ФИО2 и ФИО1, инициировавших соответствующие гражданское и уголовное разбирательства.

Таким образом, при установленных судом обстоятельствах, право собственности ФИО3 на спорный объект недвижимости зарегистрировано быть не могло, что является более чем достаточным основанием к отказу от совершения сделки, при том, что виновных действий самой ФИО3, приведших к данным правовым последствиям, судом не установлено. Ее осведомленность о возможных проблемах отчуждения квартиры, вопреки доводам ответчиков, не может быть расценена в качестве таковых.

Вместе с тем, достаточных оснований для утверждения о наличии вины ФИО4, либо ФИО5 в срыве сделки судом так же не усматривается.

В силу ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Исходя из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений (п.5 и 3 ст.10 ГК РФ), вопрос об источнике возникновения принадлежащих им прав, по общему правилу, не имеет значения для разрешения гражданско-правовых споров.

Так, ФИО4 в установленном законом порядке на момент заключения анализируемого предварительного договора купли-продажи являлся собственником продаваемой им квартиры.

Решением Промышленного районного суда г.Смоленска от 12.08.2016 договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО4, недействительной сделкой не признан.

В этой связи, наличие гражданско-правовых отношений в виде займа денежных средств, возникших между ФИО5 и ФИО2, на легитимность вышеобозначенного права собственности ФИО4, в отсутствие доказательств обратного, и, как следствие, на возможность заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры не влияют. Кроме того, невозможно поставить в вину ФИО4 ни сам факт его знакомства с ФИО5, ни факт приобретения им квартиры по рекомендации ФИО5, поскольку в рамках вышеупомянутого уголовного дела по рассматриваемому эпизоду в отношении ФИО5 сам ФИО4 является лишь свидетелем, в то время как каких-либо обвинений в его адрес, в том числе, в виде соучастия ему не предъявляется.

При таких обстоятельствах, каких-либо действий, препятствующих к заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры ФИО4 не предпринималось, подобного рода доказательств материалы дела не содержат.

ФИО5, по просьбе которого, указанная квартира была приобретена ФИО4, так же не создавал объективных препятствий к совершению данной сделки.

Как было изложено ранее, арест объекта недвижимости был инициирован бывшим собственником жилого помещения в рамках спора об оспаривании сделки, при рассмотрении которого, в удовлетворении требований истца было отказано.

Уголовное преследование ФИО5 обвинительным актом в отношении последнего не завершилось, без чего утверждение в ходе гражданско-правового спора о противоправности его действий (мошенничестве) бездоказательно.

Таким образом, объективным препятствием к совершению сделки являлись действия третьих лиц, на волеизъявление и мотивацию которых, стороны по спору повлиять не могли.

В этой связи оснований к применению вышеприведенных положений гражданского законодательства о возможности возврата задатка в двойном размере одной стороне, либо его полном удержании другой стороной, суд не усматривает.

Вместе с тем, пунктом 1 ст.381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В свою очередь, ст.416 ГК РФ предусматривает, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Пунктом 4.2 рассматриваемого предварительного договора также предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения по обязательству, за которое ни одна сторона не отвечает, задаток должен быть возвращен Продавцом Покупателю полностью.

Поскольку ФИО4 как титульный собственник названной квартиры денежные средства в качестве задатка в рамках совершения сделки по ее продаже получил, в то время как основной договор не был заключен вследствие сложившихся обстоятельств, за которые ни одна из сторон фактически не отвечает, полученная сумма задатка в размере 50 000 руб. должна быть возвращена им ФИО3 в полном объеме.

При этом, вне зависимости от дальнейшего способа распоряжения полученными денежными средствами правовых оснований для солидарного взыскания данной суммы с ФИО5 не имеется, в том числе и с учетом вышеизложенных мотивов.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 50 000 руб. в возврат платежа по предварительному договору купли-продажи от 23.02.2016.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья И.В. Селезенева