Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ответчикам о признании за ней преимущественное право покупки 1/2 доли, принадлежащей ФИО3 в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <Адрес> переводе на нее прав и обязанностей покупателя указанной доли - ФИО3 по договору купли-продажи от Дата, удостоверенного нотариусом нотариального округа города Новосибирска ФИО4, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указала, что является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <Адрес>, площадью 43,4 кв.м., на основании Договора дарения от Дата. Другим долевым собственником являлся ФИО2, которому принадлежала 1/2 доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру. ФИО2, в нарушение предусмотренного действующим гражданским законодательством порядка (ст. 250 ГК РФ), осуществил продажу своей доли ФИО3 без извещения истицы о предстоящей продаже доли.

На долю ФИО2 в квартире был наложен арест в связи с наличием у него долговых обязательств. Арест был снят в связи с погашением долга ФИО3, указанные обстоятельства должны были вызвать у ФИО3 сомнения в отношении права продавца на отчуждение ФИО2 его доли в жилом помещении.

Истица неоднократно устно предлагала ФИО2 купить у него принадлежащую ему 1/2 долю квартиры, Дата в адрес ФИО2 было направлено предложение выкупить у него указанную долю за 500000,00 руб., но от указанного предложения ответчик отказался.

В результате совершенной сделки было нарушено право истицы на осуществление преимущественной покупки 1/2 доли вышеуказанной квартиры, поэтому Дата она направила в адрес ответчиков досудебную претензию, в которой предложила в срок до Дата расторгнуть сделку и привести стороны в первоначальное положение.

Кроме того, истица просит взыскать с ответчиков судебные расходы за юридическую помощь - за устную консультацию – 500,00 руб., 5000,00 руб. - за составление искового заявления, почтовые отправления - за отправление предложения в адрес ФИО2 - 156,50 руб., оплаченную при обращении в суд госпошлину – 9 121,73 руб., всего 14 778,23 руб.

В судебном заседании истица ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что с Дата она является собственником 1/2 доли в спорной квартире, в ней проживает. В конце Дата стало известно о том, что второй собственник доли в квартире ФИО2 продал принадлежащую ему долю в квартире ФИО3 В устной форме она и ее мама предлагали Данные изъяты выкупить его долю, но он отказывался. Дата она направила в адрес ФИО2 предложение о выкупе его доли в жилом помещении, но ФИО2 также отказался. От ФИО2 предложения ей о выкупе принадлежащей ему доли не поступало. Не помнит, осуществлял ли ФИО2 попытку вручить ей лично уведомление о продаже доли в квартире и предложение о выкупе его доли. Денежные средства на депозитный счет Управления судебного Департамента в Новосибирской области положены не были.

Представитель истицы адвокат Малафеева Т.Н. считала заявленные истицей требования подлежащими удовлетворению, поскольку предложения от ответчика ФИО2 о выкупе принадлежащей ему доли ФИО1 не направлялось. При этом ФИО1 направила ФИО2 предложение о выкупе его доли за 500000,00 руб. исходя из кадастровой стоимости квартиры. Таким образом доказательств соблюдения права ФИО1 на преимущественное право покупки доли Данные изъяты в квартире не представлено.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал и пояснил, что он и его дочь ФИО1 являлись собственниками квартиры, расположенной по адресу: <Адрес>, каждому из них принадлежало по 1/2 доли в жилом помещении. Им было принято решение о продаже принадлежащей ему доли в квартире за 600000,00 руб., о чем им в адрес ФИО1 было направлено уведомление с предложением выкупить его долю в течение 30 дней. Почтовое отправление ФИО1 не получила. На тот период запрет на совершение регистрационных действий в отношении его доли в квартире не был снят, планировал за счет задатка за долю в квартире погасить долг и снять запрет. Дата он направил в адрес ФИО1 телеграмму с предложением выкупа доли в квартире, однако телеграмма не была доставлена в адрес ФИО1 в связи с не непроживанием. Дата он пришел по адресу места жительства ФИО5 вручить ей лично предложение о продаже его доли в квартире, однако ФИО1 отказалась от получения предложение, о чем в присутствии свидетелей был составлен Акт. После совершения указанных действий он продал свою долю в квартире. Перед заключением договора купли-продажи он поставил ФИО3 в известность о наличии ограничений на регистрацию прав на его долю в квартире. Долг погашен за счет части денежных средств, переданных ФИО3 до заключения договора купли-продажи.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО6 считал требования истицы не подлежащими удовлетворению, поскольку ответчиком было соблюдено ее преимущественное право на приобретение принадлежащей ему в квартире доли.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признала, т.к. ФИО1 неоднократно уведомлялась ФИО2 о намерении продать принадлежащую ему долю в квартире, свое право ФИО1 не реализовала. О наличии запрета на совершение регистрационных действий в отношении доли в квартире ФИО2 ей было известно. До подписания договора купли-продажи она передала ФИО2 денежные средства в размере 300000,00 руб., за счет которых он погасил долг и запрет был снят.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО7 пояснил, что ФИО1 уклонялась от получения направленной в ее адрес почтовой корреспонденции, в связи с чем все негативные последствия такого поведения несет она. Кроме того ФИО1 предлагала ФИО2 выкупить принадлежащую ему 1/2 долю в жилом помещении за 500000,00 руб., т.е. за иную цену, нежели предлагал ФИО2 Денежные средства на депозитный счет Управления судебного департамента положены истицей не были.

Третье лицо нотариус нотариального округа г. Новосибирска ФИО4 представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Также указала, что при удостоверении договора купли-продажи ею было проверено соблюдение продавцом положения ст. 250 ГК РФ.

Свидетель Данные изъяты пояснила, что квартира по адресу: <Адрес>, принадлежала ей. После расторжения брака и раздела имущества, квартира принадлежала ей и ФИО2Дата собственниками квартиры являются ФИО2 и дочь, ФИО1 Они неоднократно предлагали ФИО2 выкупить принадлежащую ему долю, однако направленные в адрес ФИО2 письма возвращались без вручения. У ФИО2 имелись долги по алиментам, которые были погашены ФИО3 Она предлагала ФИО2 выкупить принадлежащую ему долю в квартире за 500000,00 руб. В спорной квартире проживает постоянно, телеграмму не получала.

Свидетель Данные изъяты пояснил, что состоит в браке Данные изъяты с Дата, с указанного времени проживает в квартире по адресу: <Адрес>. ФИО2 неоднократно предлагали выкупить принадлежащую ему долю в квартире за 500000,00 руб. исходя из кадастровой стоимости квартиры, но он не шел навстречу. При этом от ФИО2 никаких предложений о выкупе его доли не поступало. О продаже им доли в квартире узнали Дата

Свидетель Данные изъяты пояснил, что ни с кем из участников процесса он не знаком. Дата утра на улице к нему подошел незнакомый мужчина – человек по имени Ю., с ним была еще женщина, и попросил быть свидетелем при вручении акта о покупке. Она прошли к квартире в микрорайоне Подгорный г. Искитима, точный адрес он не помнит. Дверь открыла девушка, Ю. предложил ей взять бумагу, но она отказалась. Бумагу, которую вручали прочитал, в ней содержалось предложение купить долю в квартире, но в какой квартире не знает. После этого подписал Акт. В судебном заседании опознал в девушке, которой пытались вручить уведомление, истицу ФИО1

Свидетель Данные изъяты пояснила, что проживает в гражданском браке с ФИО1ДатаФИО2 обращался к ФИО8 о выкупе его доли. Дата обратились в Агентство недвижимости, нашли покупателя. В адрес ФИО1 направили письмо, телеграмму с предложением выкупить долю ФИО2, но адресат не получил письмо и телеграмму. После этого пытались вручить уведомление лично ФИО1 Попросили присутствовать при вручении проходящего мимо постороннего человека, однако ФИО1 отказалась взять предложение о выкупе доли, что зафиксировали в Акте. На предложения ФИО2 выкупить долю Данные изъяты говорила, что выкупать они ничего не будут, квартира и так принадлежит им.

Свидетель Данные изъяты пояснил, что он работает судебным приставом-исполнителем ОСП по Искитимскому району УФССП по НСО. У него на исполнении находилось исполнительное производство о вселении Данные изъятыИю в <Адрес>. В его присутствии Данные изъяты предлагала выкупить его долю в спорной квартире, но ФИО2 отказался.

Свидетель Данные изъяты пояснила, что она работает риелтером в агентстве недвижимости. В Дата обратился ФИО2 с вопросом выставить комнату на продажу. При беседе она разъяснила ФИО2 необходимость присутствия при заключении договора купли-продажи второго собственника, либо предоставить нотариально удостоверенный отказ от выкупа его доли. При ней ФИО2 позвонил бывшей супруге, сказал о намерении продать его долю в квартире, но она отказалась что-либо покупать. По объявлению ей позвонила ФИО3, посмотрела комнату, ей все понравилось. Кто был собственником другой половины квартиры ей не известно, поскольку она осуществляла лишь консультационное сопровождение.

Изучив письменные материалы дела, выслушав участников процесса, оценив исследованные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из п. 1 ст. 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДатаНомер "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДатаN 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от Дата), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <Адрес> (л.д. 13-14).

ФИО2 также являлся собственником 1/2 доли в указанной выше квартире.

Дата между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: <Адрес>, по условиям которого ФИО3 приобрела указанные 1/2 доли квартиры за 600000,00 руб. Расчет произведен полностью до подписания договора. Переход права собственности на указанное жилое помещение к ФИО3 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Новосибирской области.

Из материалов дела также усматривается, что ФИО2 были приняты меры к уведомлению участника общей долевой собственности – ФИО1 о продаже 1/2 доли спорного жилого помещения, а именно ФИО2 Дата направил в адрес ФИО1 оферту о покупке ею принадлежащей ему 1/2 доли в жилом помещении, расположенном по адресу: <Адрес>, за 600000,00 руб. (л.д. 36).

Направленные почтовое отправление от Дата было возвращено отправителю за истечением срока хранения Дата, поступило на временное хранение Дата (л.д. 37-38).

Дата в адрес ФИО1 была направлена телеграмма аналогичного содержания (л.д. 62).

Телеграмма от Дата не была доставлена в связи с непроживанием адресата по указанному адресу (л.д. 41).

При этом в судебном заседании истица ФИО1 подтвердила факт своего постоянного проживания по адресу: <Адрес>, этот же адрес места жительства указан ею в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 при направлении истцу уведомления о намерении продать принадлежащую ему 1/2 доли указал условия, на которых он готов продать указанную долю, а именно цена спорной доли - 600000,00 рублей, срок, в течение которого истец может данную долю выкупить, - в течение месяца с даты получения извещения о продаже.

ДатаФИО1 в адрес ФИО2 направлено предложение о выкупе его доли в спорном жилом помещении за 500000,00 руб. (л.д. 15), указанное обстоятельство ею подтверждено в судебном заседании.

Разрешая заявленные требования, суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что условия, на которых истица была готова приобрести спорную долю, существенно отличаются от условий, предложенных ответчиком в части стоимости продаваемого объекта, приходит к выводу о том, что истец от приобретения спорной доли уклонилась и ответчик, надлежащим образом исполнивший свои обязанности в отношении второго участника долевой собственности, правомерно заключил договор купли-продажи спорной доли с ответчиком ФИО3 ДатаФИО2 была предпринята попытка личного вручения ФИО1 уведомления о намерении продать долю в квартире, но от получения уведомления ФИО1 уклонилась.

Как видно из материалов дела, в обоснование заявленных требований действий по внесению на банковский счет Управления Судебного департамента в Новосибирской области уплаченной покупателем ФИО3 1/2 доли спорной квартиры денежной суммы, сборов и пошлин, связанных с регистрацией права собственности на указанные доли в квартире, а также других сумм, подлежащих выплате покупателю в возмещение понесенных ею при покупке указанной доли в праве собственности на спорное недвижимое имущество, ФИО1 в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции совершено не было.

Между тем, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, доказательств, подтверждающих платежеспособность ФИО1 на которую должна быть возложена обязанность по выплате компенсации, суду стороной истца также представлено не было. При этом суд учитывает, что истица является студенткой, самостоятельного дохода не имеет.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь действующими нормами гражданского законодательства об общей долевой собственности и гарантиях, предоставляемых при ее реализации, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования необоснованны и подлежат отклонению, поскольку продажа ФИО2 1/2 доли спорной квартиры ФИО3 произведена в соответствии с требованиями закона, так как обязанность предусмотренная ст. 250 ГК РФ по извещению истца ФИО1 о намерении продать долю квартиры исполнены, истцом в ходе судебного разбирательства не подтверждены относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами реальные действия истца с Дата года приобрести у ответчика спорную долю квартиры на предложенных ответчиком условиях и материальная возможность возместить покупателю расходы, связанные с приобретением спорной недвижимости в случае перевода прав и обязанностей покупателя по договору на истца.

В ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения доводы истца о нарушении ее права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности спорного объекта недвижимого имущества, поскольку судом установлено, что ФИО2 предприняты все предусмотренные законом меры по извещению ФИО1 о предстоящем отчуждении принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности.

По смыслу ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю.

Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам.

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Как установлено судом, ДатаФИО2 в адрес ФИО1 было направлено почтовое отправление, Дата телеграмма с предложением выкупа принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру, которые не были получены адресатом в связи с ее отсутствием по месту жительства. ДатаФИО2 была предпринята попытка личного вручения ФИО1 уведомления о намерении продажи своей доли в квартире и предложения ее приобрести, но от получения уведомления ФИО1 отказалась

Все неблагоприятные последствия неполучения направленной корреспонденции несет адресат.

Таким образом, ФИО1 выполнены требования закона о предложении приобретения спорной доли ФИО1, неполучение истцом почтовой корреспонденции в связи с не проживанием ее по месту своей регистрации не может быть расценено как нарушение ее права на преимущественную покупку доли в праве общей долевой собственности.

При этом со стороны истца не представлено также доказательств уклонения ответчика от продажи спорных долей квартиры истцу на предложенных ответчиком условиях.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить следующее. Как уже указывалось выше, согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сам факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол Номер от Дата следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорных долей в квартире.

По смыслу положений ст. 250 ГК РФ установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение. При этом, как установлено судом, истец в течение месяца после извещения ответчиком о продаже спорных долей квартиры конкретных действий, направленных на приобретение спорных долей квартиры, не предпринимала.

Остальные доводы истицы о незаконности заключения договора купли-продажи – наличии у ФИО2 долга по уплате алиментов, погашение этого долга за счет денежных средств, полученных от ФИО3 в счет стоимости приобретенной ею доли в квартире – не являются существенными для рассматриваемого спора, поскольку не входят в предмет доказывания по заявленному иску.

Нотариусом нотариального округа г. Новосибирска ФИО4 при удостоверении договора купли-продажи было проверено соблюдение продавцом требований ст. 250 ГК РФ (п. 9 договора).

Исходя из совокупности исследованных доказательств суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При обращении с иском в суд истицей были понесены судебные расходы: за юридическую помощь - за устную консультацию – 500,00 руб., 5000,00 руб. - за составление искового заявления; почтовые отправления - за отправление предложения в адрес ФИО2 - 156,50 руб.,; оплачена при обращении в суд госпошлина – 9 121,73 руб., всего 14 778,23 руб.

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истицы, отсутствуют и правовые основания для взыскания судебных расходов, понесенных в связи с обращением в суд.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя жилого помещения, отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Искитимский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий /подпись/ А.А. Тупикина