Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по встречному исковому заявлению ООО Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» к Рассолову А. А. о взыскании денежных средств за увеличение площади объекта долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально Рассолов А.А. обратился в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением к ООО Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что ... г. между истцом (Участник долевого строительства) и ООО Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с условиями которого ответчик обязуется построить многоэтажный жилой дом с встроенно-пристроенными помещениями по <...> и передать указанный в п. 2.1 Договора объект долевого строительства - квартиру № в собственность Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется в предусмотренные в настоящем договоре сроки, размере и порядке уплатить обусловленную Договором цену и принять указанную квартиру в Объекте, завершенном строительством, при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. В соответствии с п. 3.1 договора цена договора составляет 3 939 631 руб. Истец в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате цены договора.

В соответствии с п. 6.1 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию Объект в 4-м квартале 2022 года (т.е. в срок не позднее 31.12.2022 года). Этим же пунктом договора сторонами согласован срок передачи квартиры Участнику долевого строительства – в течение 120 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, т.е. в срок до 30.04.2023 года. Вместе с тем приобретенная истцом квартира № была передана истцу по Акту приема-передачи лишь 09.11.2023 года. На основании изложенного истец просил суд взыскать с ответчика ООО Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» в его пользу неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 года по 09.11.2023 года в размере 260 015,64 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 50% от взысканной суммы, расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.

В ходе рассмотрения данного гражданского дела ответчиком по настоящему иску в порядке ст.137 ГПК РФ предъявлено встречное исковое заявление, в котором истец указал на то, что проектная площадь квартиры № корпус №, являющейся объектом долевого строительства, в соответствии с п. 2.1 договора участия в долевом строительстве № от ... г. составляет 82,05 кв.м. Однако после обмеров БТИ фактическая площадь квартиры № составляет 86,54 кв.м., т.е. увеличение площади объекта долевого строительства составило 4,49 кв.м. Пунктом 3.1 договора долевого участия в строительстве определена стоимость за один квадратный метр 48 015 руб. Таким образом, представитель истца по встречному иску ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» указывает, что стоимость объекта долевого строительства увеличилась на 215 587,35 руб. 20.11.2023 года Застройщиком в адрес ответчика по встречному иску было направлено уведомление о необходимости произвести доплату стоимости дополнительной площади объекта долевого строительства. Однако доплата стоимости дополнительной площади объекта долевого строительства Участником долевого строительства Застройщику до настоящего времени не произведена. На основании изложенного представитель ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» просил суд взыскать с Рассолова А.А. денежные средства за увеличенную площадь объекта долевого строительства в размере 215 587,35 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 536 руб., почтовые расходы в размере 249,14 руб. (л.д. 55).

В ходе рассмотрения дела истцом по первоначальному иску Рассоловым А.А. в лице его представителя по доверенности Рязанцевым Е.В. были изменены/уточнены первоначальные исковые требования, согласно которым Рассолов А.А. просил суд расторгнуть заключенный между сторонами договор участия в долевом строительстве № от ... г. ввиду нарушения Застройщиком срока передачи объекта долевого строительства и увеличения площади квартиры, просил суд взыскать с ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» в пользу Рассолова А.А. компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 50% от взысканной суммы, расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. (л.д. 77).

Определением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.02.2024 года исковое заявление Рассолова А. А. к ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» о расторжении договора долевого участия в строительстве было оставлено без рассмотрения в связи с тем, что истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

В связи с вышеизложенным в настоящее время судом подлежат разрешению лишь встречные исковые требования ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» к Рассолову А. А. о взыскании денежных средств за увеличение площади объекта долевого строительства.

В судебном заседании представитель ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» по доверенности Авдулов П.Е. уточнил встречные исковые требования в сторону уменьшения и просил суд взыскать с Рассолова А.А. в пользу ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» денежные средства за увеличенную площадь объекта долевого строительства в размере 196 861 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 536 руб., почтовые расходы в размере 249,14 руб. (л.д. 95-96).

В отношении Рассолова А.А. дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно представленного заявления просил суд рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 87).

В судебном заседании представитель Рассолова АА. по доверенности Рязанцева С.В. возражала против удовлетворения встречных исковых требований.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, представленные документы, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ... г. между истцом (Участник долевого строительства) и ООО Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с условиями которого ответчик обязуется построить многоэтажный жилой дом с встроенно-пристроенными помещениями по <...> и передать указанный в п. 2.1 Договора объект долевого строительства - квартиру № в собственность Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется в предусмотренные в настоящем договоре сроки, размере и порядке уплатить обусловленную Договором цену и принять указанную квартиру в Объекте, завершенном строительством, при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3.1 договора цена договора составляет 3 939 631 руб. Истец в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате цены договора.

В соответствии с п. 6.1 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию Объект в 4-м квартале 2022 года (т.е. в срок не позднее 31.12.2022 года).

Этим же пунктом договора сторонами согласован срок передачи квартиры Участнику долевого строительства – в течение 120 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, т.е. в срок до 30.04.2023 года.

Приобретенная истцом квартира № была передана истцу по Акту приема-передачи 09.11.2023 года.

Проектная площадь квартиры № корпус №, являющейся объектом долевого строительства, в соответствии с п. 2.1 договора участия в долевом строительстве № от ... г. составляет 82,05 кв.м. (л.д. 11).

Однако после обмеров БТИ фактическая площадь квартиры № составляет 86,54 кв.м., т.е. увеличение площади объекта долевого строительства составило 4,49 кв.м., что подтверждается имеющейся в материалах дела экспликацией к поэтажному плану строения спорной квартиры (л.д. 60).

При этом суд отмечает, что Рассолов А.А. (Участник долевого строительства) был уведомлен об увеличении площади объекта долевого строительства на 4,49 кв.м. на момент его принятия от Застройщика, об увеличении площади объекта долевого строительства на 4,49 кв.м. прямо указано в акте приема-передачи квартиры от 09.11.2023 года, подписанного сторонами (л.д. 14).

Рассматривая встречные исковые требования ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» о взыскании с Рассолова А.А. денежных средств за увеличение площади объекта долевого строительства, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 ст. 5 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно п. 5.1.5 договора участия в долевом строительстве № от ... г., если суммарная площадь объекта по результатам обмеров БТИ будет больше проектной площади объекта, более чем на 0,5 кв.м., Участник долевого строительства обязуется оплатить стоимость дополнительной площади объекта в течение 10 рабочих дней с момента получения от Застройщика соответствующего уведомления, содержащего сведения об общей площади объекта, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика.

При этом судом не могут быть приняты во внимание доводы представителя Рассолова А.А. о неполучении Рассоловым А.А. от Застройщика уведомления о доплате за увеличение площади объекта долевого строительства. В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что Застройщиком была исполнена обязанность по направлению Рассолову А.А. уведомления о доплате за увеличение площади объекта долевого строительства (л.д. 67-68, 98-99), однако по не зависящим от ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» обстоятельствам указанное судебное извещение не было отправлено учреждением «Почты России» в адрес адресата (л.д. 97).

При этом суд отмечает, что в пункте 5.1.5 договора участия в долевом строительстве сторонами согласована обязанность участника долевого строительства оплатить стоимость дополнительной площади объекта в течение 10 рабочих дней с момента получения от Застройщика соответствующего уведомления. При этом указания каким образом будет получено участником долевого строительства данное уведомление данный пункт договора не содержит. Следовательно, данная обязанность у участника долевого строительства возникает при условии установления факта получения им данного уведомления любым способом, позволяющим достоверно определить получение его адресатом. В ходе рассмотрения дела представителем ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» была вручена представителю Рассолова А.А. копия встречного искового заявления с приложенными к нему документами, что отражено в протоколе судебного заседания от 25.12.2023 года (л.д. 72). Согласно приложению к встречному исковому заявлению, к нему было приложено в том числе и уведомление о доплате за увеличение площади объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Таким образом судом достоверно установлен факт получения Рассоловым А.А. уведомления о доплате за увеличение площади объекта долевого строительства, которое до настоящего времени Рассоловым А.А. не исполнено.

Как уже указывалось ранее, проектная площадь квартиры № корпус № являющейся объектом долевого строительства, в соответствии с п. 2.1 договора участия в долевом строительстве № от ... г. составляет 82,05 кв.м. (л.д. 11).

Согласно п. 2.1 договора долевого участия в строительстве площадь лоджии/балкона входит в стоимость приобретаемого объекта долевого строительства с понижающим коэффициентом: для лоджии - 0,5, для балкона – 0,3 (л.д. 7 оборот).

Таким образом в расчет стоимости подлежащей оплате площади спорной квартиры подлежит включению 3,54 кв.м. холодных помещений лоджии и балкона (из расчета: площадь лоджии 3,3 кв.м. х на понижающий коэффициент 0,5 = 1,65 кв.м.; площадь балкона 6,3 кв.м. х на понижающий коэффициент 0,3 = 1,89 кв.м.).

Таким образом, судом достоверной установлено, что площадь переданной Застройщиком истцу по первоначальному иску квартиры № подлежащей учету при расчете стоимости объекта долевого строительства составляет 86,54 кв.м. (из расчета: 83 кв.м. площадь квартиры без учета холодных помещений + 3,54 кв.м. площадь лоджии и балкона с учетом понижающего коэффициента = 86,54 кв.м.). Увеличение площади объекта долевого строительства составило 4,49 кв.м.

Пунктом 3.1 договора долевого участия в строительстве определена стоимость за один квадратный метр 48 015 руб.

Таким образом, судом установлено, что стоимость объекта долевого строительства увеличилась на 215 587,35 руб. (из расчета: цена за 1 кв.м. 48 015 руб. х 4,49 кв.м. = 215 587,35 руб.).

Однако в соответствии с уточненными встречными исковыми требованиями представителем ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» указанная сумма в добровольном порядке снижена до 196 861 руб.

В силу положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение лишь по заявленным истцом требования и праве выйти за пределы заявленных требований лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Судом установлено, что доплата стоимости дополнительной площади объекта долевого строительства Рассоловым А.А. Застройщику до настоящего времени не произведена. Доказательств обратному суду не представлено.

На основании изложенного с Рассолова А.А. в пользу ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» подлежат взысканию денежные средства за увеличение площади объекта долевого строительства в размере 196 861 руб. (в заявленном представителем ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» размере).

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В силу положений ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В соответствии с положениями ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся другие признанные судом необходимыми расходы.

В ходе рассмотрения дела ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» были понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 356 руб. (л.д. 69), которые суд полагает необходимым взыскать с Рассолова В.А. в пользу ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме 5 137,22 руб.

Также ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» были понесены почтовые расходы в размере 249,14 руб. (л.д. 98), которые суд полагает необходимым взыскать с Рассолова А.А. в пользу ООО СЗ «АльфаСтройИнвест».

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Встречные исковые требования ООО Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» к Рассолову А. А. о взыскании денежных средств за увеличение площади объекта долевого строительства – удовлетворить.

Взыскать с Рассолова А. А. в пользу ООО Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» денежные средства за увеличение площади объекта долевого строительства в размере 196 861 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 137,22 руб., почтовые расходы в размере 249,14 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 февраля 2024 года.

Судья: