Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел гражданское дело по иску ФИО5 к ОАО «Строительный трест № 43», ФИО3 о признании сделки недействительной, о признании права собственности, об истребовании имущества из незаконного владения,

у с т а н о в и л:

ФИО5 обратилась с иском, в окончательной редакции которого просила: признать за ней право собственности на квартиру <адрес>

признать недействительным договор об инвестиционной деятельности от 18.12.2003 между ОАО «Строительный трест № 43» и ФИО3;

истребовать квартиру из незаконного владения ФИО3;

аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 (л.д. 134-136 том 1, 176, 179 том 1).

Требования мотивированы тем, что истица приобрела права на спорную квартиру на основании инвестиционного договора, исполнила свои обязательства, оплатила взнос, ключи от квартиры ей переданы застройщиком в сентябре 2004 года. Как собственник, она установила входную дверь, заключила договор с ТСЖ, вносила оплату, частично производила ремонт. Истица проживала в другом городе, первоначально в квартире проживала ее сестра. Она не могла оформить право собственности, так как ей не был передан акт приема-передачи квартиры. ОАО «Стройтрест № 43» не могло заключать договор с ответчиком, так как права на указанный объект уже были переданы (статья 166 Гражданского кодекса РФ). Акт приема передачи квартиры с ФИО3 не мог быть подписан в указанную дату, так как квартира находилась в ее владении. ФИО3 не подтвердил факт оплаты инвестиционного взноса, расходы по содержанию квартиры не нес. Истица, как законный владелец, требует устранения нарушения своих прав.

В судебном заседании представитель истца требования иска поддержала. Возражая против ходатайства ответчиков о пропуске срока исковой давности, представитель истца ссылался на то, что о нарушении своего права истица узнала лишь после вступления ответчика ФИО3 во владение квартирой, производства в ней ремонта, остекления балкона – в 2019 году.

Представитель ответчика АО «Строительный трест № 43» просил в иске отказать, применить последствия пропуска срока исковой давности. Дополнительно пояснил, что общество не знало о наличии договора с ФИО5, факт оплаты второго платежа вызывает сомнение, истица за подписанием акта приема-передачи не обращалась. Первичные документы, подтверждающие оплату ФИО3 инвестиционного взноса, не сохранились, справка о выплате выдана обществом на основании представленного инвестором акта приема-передачи объекта, который подписывался только при наличии оплаты.

В суд представлен отзыв, в котором ответчик АО «Строительный трест № 43» просил в иске отказать, указал, что на момент заключения истицей договора директором общества являлся ФИО15 30.11.2003 директором назначен ФИО16 Переданные документы не содержат данных об отчуждении прав в отношении квартиры № в пользу истицы, в связи с чем, 18.12.2003 с ответчиком ФИО3 заключен договор. ФИО3 оплатил инвестиционный взнос, с ним подписан акт приема-передачи квартиры. Следовательно, договор исполнен, стороны действовали добросовестно, оснований для признания договора недействительным нет. Истица в квартире не проживала, ремонт не производила. В представленных истицей квитанциях к ПКО подпись от имени главного бухгалтера (ФИО6) визуально очевидно различны (л.д. 46-47).

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указал, что является добросовестным приобретателем, истица не доказала факта оплаты инвестиционного взноса, вступление во владение квартирой после завершения строительства, за подписанием акта приема-передачи не обращалась, в квартире не проживала. Истицей пропущен срок исковой давности.

В суд представлен отзыв, в котором ФИО3 указывает, что приобрел квартиру, оплатив взнос в размере 2 000 000 рублей, на момент его въезда в квартиру в 2019 году, там отсутствовали освещение, сантехника, признаки ремонта, она была непригодна для проживания, то есть истица не вселялась и не проживала в квартире. ФИО3 произвел неотделимые улучшения, чем увеличил стоимость квартиры. Он погашает задолженность за капитальный ремонт. Полагает, что является добросовестным приобретателем квартиры, так как АО «Строительный трест № 43» не уведомил его о притязаниях ФИО5 Спорная квартира является единственным местом жительства ответчика. Длительное бездействие истицы свидетельствует об отсутствии у нее интереса в исполнении сделки. Истица не представила акт приема-передачи объекта, следовательно, у нее нет права законного владения. Истица пропустила срок исковой давности, который распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. Истица не представила доказательств обращения к ответчику за подписанием акта приема-передачи квартиры после сдачи дома в эксплуатацию, во владение квартирой не вступала, в ней не проживала. Срок исковой давности не может превышать десяти лет со дня нарушения права, не может быть восстановлен (л.д. 51-52 том 1, 167-169 том 1).

ТСЖ «На Котовского», привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. В суд представлены письменные пояснения, в которых указано, что на основании имеющихся в ТСЖ данных показания ИПУ по квартире 198 с момента ввода дома в эксплуатацию до 12.07.2019 являлись неизменными, начисления за использование воды не производилось, до 24.06.2019 квартира № находилась в непригодном для проживания состоянии, в ней никто не проживал (л.д.176 т.2).

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

7.10.2003 ФИО5 заключила с ОАО «Строительный трест № 43» (директор ФИО17 договор об инвестиционной деятельности, согласно которому инвестор ФИО5 должна была внести инвестиционный взнос в размере 1 087 740 рублей двумя платежами:1-й до 8.10.2003 – 800 000 рублей; 2-й до 1.12.2003 – 287 740 рублей, а заказчик ОАО «Строительный трест № 43» не позднее 4 квартала 2004 года построить и передать инвестору квартиру <адрес> (л.д 8 том 1).

8.10.2003 ФИО5 оплатила часть инвестиционного взноса в размере 800 000 рублей, о чем выдана квитанция к приходному кассовому ордеру № (л.д. 10 том 1).

1.12.2003 в счет оплаты инвестиционного взноса ФИО5 внесла в кассу заказчика денежные средства в размере 287 740 рублей, о чем ОАО «Стройтрест № 43» выдало квитанцию к приходному кассовому ордеру №

Размер инвестиционного взноса, внесенного ФИО5, составил 1 087 740 рублей, что свидетельствует о полном надлежащем исполнении ею обязательств по инвестиционному договору.

28.11.2003 в должность директора ОАО «Стройтрест № 43» вступил ФИО18

18.12.2003 ОАО «Стройтрест № 43» (директор ФИО19.) заключил с ФИО3 договор инвестиционный договор, предметом которого являлась та же квартира 198 (л.д. 54 том 1).

В 2004 году дом сдан в эксплуатацию.

14.09.2004 ФИО5 заказала установку двери в квартире, 21.09.2004 дверь установлена (л.д. 34-35 том 1).

21.03.2005 ОАО «Строительный трест № 43», ФИО3 и ТСЖ «Дом на Котовского» во исполнение договора от 18.12.2003 подписали акт приема - передачи квартиры 198 (л.д. 42.2 том 1).

С 2014 по сентябрь 2016 года ФИО5 вносила в ТСЖ «На Котовского» оплату за содержание квартиры.

22.05.2019 право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО3

После регистрации права ФИО3 вскрыл квартиру, произвел в ней ремонт, начал вносить оплату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

6.07.2019 ФИО5 обнаружила, что в квартире произведена замена окон, остеклен балкон.

ФИО5 обратилась в суд с настоящим иском.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, на квартиру <адрес> заказчик строительства ОАО «Строительный трест № 43» заключил два договора об инвестиционной деятельности: с ФИО5 договор от 7.10.2003 и с ФИО3 – от 18.12.2003.

Оба названных договора содержат условие о том, что заказчик – ОАО «Строительный трест № 43» обязан, после завершения строительства передать спорную квартиру инвестору.

Согласно сложившейся в судебной практике правовой позиции, неоднократно высказанной Верховным Судом РФ, при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение (пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

Таким образом, в целях разрешения возникшего спора надлежит установить, кто из приобретателей прав по договорам об инвестиционной деятельности – ФИО5 или ФИО3 правомерно ранее вступил во владение спорной квартирой.

ФИО5 в подтверждение доводов о вступлении во владение квартирой указала, что застройщик передал ей акт приема – передачи противопожарного инвентаря и приборов учета (л.д. 33 том 1), ключи от квартиры, в связи с чем, она частично начала ремонтные работы, установила входную дверь, непродолжительное время в квартире проживала ее младшая сестра, в ТСЖ был открыт лицевой счет на ее имя, она производила оплату за жилое помещение.

При оценке представленных по делу доказательств в их совокупности, суд признает доказанным довод истицы о вступлении во владение квартирой, во всяком случае, в 2004 году.

В частности, 14.09.2004 ФИО5 заказала в ООО «Первый бастион» установку двери по адресу: <адрес> (л.д. 35 т.1).

Отсутствие в квитанции об оплате отметки о принятии исполненного заказа не имеет правового значения, поскольку истица представила в суд свой экземпляр квитанции, подтверждение приемки заказчиком выполненной работы необходимо для исполнителя, в связи с чем, зачастую, соответствующая отметка об исполнении совершается заказчиком лишь в экземпляре квитанции исполнителя.

Более того, факт наличия указанной двери не оспаривал ответчик, указывая, что на июнь 2019 года дверь была, для ее вскрытия пришлось привлекать специалистов (л.д. 221 т.1). Представитель ответчика ФИО3 в ходе рассмотрения дела ссылался на то, что дверь была установлена в подъезде, ранее места установки входной двери в квартиру.

То, что ФИО5 установила дверь до проектного места установки входной двери в квартиру, заняв часть мест общего пользования, не меняет существа совершенного ею действия, имеющего целью воспрепятствовать проникновению в квартиру посторонних лиц в квартиру.

Факт установления ФИО5 двери в спорной квартире, наличия у нее доступа в квартиру подтвердила допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля подруга истицы – ФИО20 которая поясняла, что вместе с ФИО5 приходила в квартиру, во время отъезда ФИО5 ключи от квартиры находились у нее (л.д. 12 т.2).

Ответчик ОАО «Строительный трест № 43» не оспаривал прав истицы. Наличие у ФИО5 акта приема - передачи противопожарного оборудования, подписанного директором ОАО «Стройтрест № 43» ФИО7, подтверждает то, что она обращалась к заказчику за оформлением прав. То, что данный акт не подписан ФИО5, лишь подтверждает ее пассивную позицию в оформлении прав.

Функции управления многоквартирным домом с 2004 года осуществляло ТСЖ «На Котовского».

В ТСЖ ФИО5 была учтена в качестве законного владельца квартиры № от нее принимали платежи, производились начисления, на ее имя был открыт лицевой счет.

Необходимо отметить, что ФИО5 производила оплату за квартиру №, как путем внесения наличных денежных средств в кассу ТСЖ «НА Котовского» (л.д. 38, 39, 45 том 1), так и путем оплаты через банк (л.д. 43 том 1).

В представленных квитанциях о принятии средств в кассе ТСЖ отсутствует указание на то, что имеется иной законный владелец квартиры, что ФИО5 действовала в интересах этого лица. Напротив, она указана в качестве заказчика. Соответственно, у ТСЖ отсутствовали сомнения в правах ФИО5

Ответчик ФИО3, возражая против иска, ссылался лишь на наличие задолженности по оплате за капитальный ремонт, соответственно, признал отсутствие задолженности по оплате за содержание квартиры.

Представленные в суд письменные пояснения ТСЖ «На Котовского» не опровергают доводов ФИО5 о том, что она несла бремя содержания спорной квартиры до момента, когда узнала о наличии притязаний ФИО3

Названные пояснения ТСЖ не содержат ссылок на порочность представленных истицей квитанций об оплате, лишь содержатся сведения о показаниях приборов учета по электроэнергии, отсутствии начислений на воду. Сами по себе указанные сведения малоинформативны, поскольку нет данных о дате установки ИПУ, причин неначисления оплаты за использование воды и пр.

Обязанность нести расходы по содержанию возлагается на собственника имущества (статья 210 Гражданского кодекса РФ). Действуя добросовестно и разумно, собственник квартиры, обязан нести расходы по ее содержанию, в том числе вносить плату управляющей организации.

Осуществление расходов по содержанию имущества является элементом владения имуществом. Таким образом, действия ФИО5, выразившиеся в оплате содержания спорной квартирой, суд признает вступлением во владение.

Напротив, ФИО3 вплоть до июля 2019 года (в течение почти 15 лет) не нес расходов по содержанию спорной квартиры, что не оспаривал при рассмотрении дела. Доказательств оплаты содержания жилого помещения не представил. Более того, представитель в судебном заседании пояснял, что оплата не производилась, поскольку в квартире ответчик не проживал.

Довод о непроживании ФИО5 в спорной квартире не может служить основанием для отказа в иске, как это ошибочно указывал представитель ответчика ФИО3

В силу положений статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Соответственно, проживать в принадлежащем жилом помещении – это право собственника, но не его обязанность, равно, как и осуществление ремонта в квартире, установка в ней сантехнического и пр. оборудования. Нереализация указанного права прав иных лиц не нарушает и не может служить самостоятельным и достаточным основанием для вывода об отказе собственника от своих прав в отношении квартиры.

Подписание акта-приема передачи застройщиком и инвестором, на отсутствие которого у ФИО5 ссылался ФИО3, по условиям договора также является правом стороны, реализация которого позволяет зарегистрировать право собственности на возведенный объект. При этом, ни договор, на законодательство, действовавшее в момент завершения строительства и передачи квартир инвесторам не предусматривало последствий необращения инвестора за подписанием акта.

Необходимо отметить, что в отношениях с заказчиком строительства ФИО5 выступала, как экономически менее слабая сторона, ее заблуждения относительно порядка исполнения обязательств не могут служить основанием для прекращения ее прав.

При разрешении заявленного спора необходимо установить факт принятия объекта во владение, форма которого значения для дела не имеет.

Возражая против требований ФИО5, ФИО3 ссылался на то, что вступил во владение спорной квартирой, подписав 25.03.2005 акт приема-передачи квартиры.

Пункт 2 статья 224 Гражданского кодекса РФ определяет, что передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Истица, оспаривала возможность осмотра ФИО3 квартиры в дату, указанную в акте приема-передачи – 25.03.2005, то есть вступление ФИО3 во владение квартирой, указала, что доступ в квартиру был ограничен установленной ею дверью.

То, что ФИО3 до июня 2019 года не имел доступа в спорную квартиру, он подтвердил, будучи опрошенным старшим оперуполномоченным отделения № 7 ОЭБиПК УМВД России по г.Новосибирску, в рамках доследственной проверки (л.д. 220, 221 т.1). В частности ФИО3 пояснял, что в начале июля 2019 года, после регистрации права собственности на спорную квартиру, обратился в ТСЖ «На Котовского», ему сообщили, что ключей от квартиры нет, но, будучи собственником, он может ее вскрыть самостоятельно. Для вскрытия двери он пригласил специалистов.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО8 в судебном заседании указал, что ответчик получил ключи от квартиры в ТСЖ в 2019 году (л.д. 126 об. том 1).

Из данных пояснений ФИО3 и его представителя следует, что квартира была закрыта, у ФИО3 ключи от спорной квартиры отсутствовали, что исключало возможность его доступа в жилое помещение.

Более того, поскольку истица оспаривала сроки составления договора и акта приема-передачи, по делу назначена экспертиза. Согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы, договор об инвестиционной деятельности, заключенный с ФИО3, и акт приема-передачи квартиры подвергались агрессивному температурному (термическому) и/или световому (ультрафиолетовому) воздействию. Время фактического изготовления Акта приема-передачи, датированного 21.03.2005, не соответствует указанной в нем дате (л.д. 137 т.2).

Статья 86 Гражданского процессуального кодекса РФ определяет, что экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Суд при наличии в материалах дела заключения эксперта учитывает и иные доказательства, оценивает их в совокупности, дает им надлежащую оценку.

Суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения экспертов от 7.07.2020 № 91/20, составленное специалистами ООО «Социальный правовой центр», оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку содержит подробное описание исследований материалов дела и представленных для исследования документов, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда нет, эксперты имеют необходимую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности и не заинтересованы в исходе дела; доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено.

Не может служить основанием для признания судебной экспертизы недостоверным доказательством ссылки представителей ответчиков, на то, что экспертами использована методика определения возраста документов, разработанная ими самими. Действительно, в списке использованной экспертами литературы указан источник: Методика «Определения возраста выполнения документов по остаточному содержанию растворителей и красителей, в штрихах их рукописных реквизитов», среди авторов которой эксперты, проводившие судебную экспертизу.

Вместе с тем, применение названной методики не противоречит требованиям закона и не свидетельствует о недопустимости экспертного заключения, ошибочности выводов. Эксперт, как лицо, обладающее специальными познаниями, самостоятельно выбирает методы исследования.

Подлежат отклонению, как несостоятельные доводы представителя ответчика о противоречивости выводов экспертов. В частности, представитель ФИО3 указывал на наличие арифметической ошибки в выводах экспертов, указавших в мотивировочной части исследования, что «период выполнения штрихов 225-219 месяцев», то есть до указанной в нем даты составления (л.д. 124 т.2). Названные утверждения несостоятельны. В данном случае эксперт, анализируя химический состав красящих веществ, указывает на то, что документ подвергался агрессивному температурному (термическому) и/или световому (ультрафиолетовому) воздействию, в связи с чем, химический состав вещества штрихов соответствует указанному периоду их нанесения. Названное обстоятельство – обнаруженный экспертом «выход за установленный временной промежуток фактического выполнения штрихов» согласуется с выводом о том, что документы подвергались агрессивному температурному (термическому) и/или световому (ультрафиолетовому) воздействию. Таким образом, в данном случае фраза эксперта вырвана представителем ответчика из контекста, с привнесением в нее иного значения. Таким образом, арифметическая ошибка в заключении эксперта отсутствует, эксперт констатирует, что состав химического состава красящего вещества не соответствует установленным по делу обстоятельствам.

Более того, выводы экспертов согласуются с выводами, содержащимися в заключении экспертизы № № проведенной специалистами ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России в ходе доследственной проверки (л.д. 134-167 т.2.)

В частности, эксперт, проводивший исследование в рамках уголовно-процессуальной проверки, исследовав экземпляр акта приема-передачи квартиры из Дела правоустанавливающих документов №, сформированного по факту регистрации права на квартиру <адрес>, пришел к выводу, что время выполнения рукописной записи даты на лицевой стороне Акта не соответствует указанной в нем дате – 21.03.2005, запись выполнена, вероятно, не ранее мая 2018 года (л.д. 167 т.2).

Представленные в суд экспертные заключения оценены судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства.

Действия ответчика ФИО3, выразившиеся в «агрессивном температурном (термическом) и/или световом (ультрафиолетовом) воздействие» на акт приема-передачи, исключили возможность оценить соответствие указанной в нем даты фактическому возрасту документа. С учетом изложенного, в силу положений пункта 3 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает установленным, что время составления акта приема-передачи квартиры не соответствует указанной в нем дате.

Суд исключает акт приема-передачи, представленный суду ФИО3, из числа доказательств, признав его недостоверным.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Не подтверждают факт владения ФИО3 спорной квартирой пояснения свидетеля ФИО21. представленные в суд в письменном виде (л.д. 224 т.1). Свидетель указал, что видел ФИО3 летом 2004 года, он приносил строительные материалы в квартиру №

Оценив представленные в совокупности доказательства, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО3 не представил достоверных и неопровержимых доказательств, подтверждающих, что он вступил во владение спорной квартирой ранее ФИО5

Напротив, в ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО5 вступила во владение спорной квартирой в конце 2014 года, поскольку установив входную дверь, ограничила доступ в нее иным лицам, реализуя полномочия собственника, несла расходы по содержанию жилого помещения.

ФИО3 в качестве доказательства оплаты средств по договору об инвестиционной деятельности представил справку АО «Строительный трест № 43», выданную 27.11.2019(л.д. 159 т.1), указал, что платежные документы утрачены.

Представитель АО «Строительный трест № 43» также ссылался на то, что финансовые документы, подтверждающие внесение ФИО3 инвестиционного взноса, не сохранились, что справка об оплате инвестиционного взноса в полном объеме выдана в связи с тем, что он представил акт приема-передачи, подписание которого без оплаты недопустимо.

Принимая во внимание, что акт приема передачи признан недостоверным доказательством, следует прийти к выводу, что справка об оплате инвестиционного взноса, выданная на основании этого доказательства, не является надлежащим доказательством, подтверждающим факт оплаты ФИО3 инвестиционного взноса, т.е. исполнения обязательств по инвестиционному договору.

Кроме того, в тексте акта, договора об инвестиционной деятельности, либо иного документа, составленного сторонами, отсутствует указание на оплату ФИО3 инвестиционного взноса, сроках его внесения.

По условиям договора об инвестиционной деятельности от 18.12.2003, инвестиционный вклад подлежал оплате до 30.12.2003, то есть предполагалась оплата после заключения договора.

Опрошенный в ходе доследственной проверки ФИО3, не смог пояснить, когда и в каком порядке, какими суммами он оплачивал инвестиционный взнос.

С учетом изложенного, в материалы дела не представлено достоверных доказательств внесения ФИО3 инвестиционного взноса, т.е. исполнения обязательств по инвестиционному договору.

Поведение ответчика, который при незарегистрированном праве собственности не принял мер к обеспечению сохранности платежных документов, не нес расходов по содержанию жилого помещения, нельзя признать разумным и добросовестным.

ФИО5 в подтверждение оплаты по договору об инвестиционной деятельности представила квитанции к приходным кассовым ордерам, выданные ОАО «Строительный трест № 43»: № от 8.10.2003 на сумму 800 000 рублей; № от 1.12.2003 на сумму 287 740 рублей.

Итого размер инвестиционного взноса, внесенного ФИО5, составил 1 087 740 рублей (л.д. 8-11).

Названные квитанции содержат печати ОАО «Стройтрест № 43», что подтверждено, в том числе заключением судебного эксперта.

Не может служить основанием для признания ненадлежащим доказательством факта оплаты ссылка представителя АО «Стройтрест № 43» квитанции № от 1.12.2003 на сумму 287 740 рублей на визуальное различие подписей, выполненных от имени главного бухгалтера – ФИО22., ее увольнение на момент выдачи квитанции.

Само по себе подписание квитанции к ПКО иным лицом, от имени главного бухгалтера ее недействительности не образует. Наличие печати организации, ее наименования в шапке ордера подтверждает, что ПКО оформлен и выдан ОАО «Стройтрест № 43».

Доводы ответчика, что на момент выдачи оспариваемой квитанции ФИО6 была уволена, не подтверждены материалами дела. Более того, ФИО бухгалтера напечатана типографским способом, сведений о лице, фактически подписавшем квитанцию от имени главного бухгалтера нет.

Ответчик не оспаривал достоверность квитанции № от 8.10.2003.

Спорная квитанция оформлена тождественно с квитанцией № от 8.10.2003, что позволяет суду признать доказанным факт оплаты ФИО5 стоимости по договору долевого участия в строительстве. ФИО5, как гражданин, обратившийся в организацию за приобретением товаров, работ (услуг), не может нести ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязанностей должностными лицами организации, оформляющими ПКО.

С учетом установленных по делу обстоятельств, факта оплаты ФИО5 инвестиционного взноса по договору, принятие во владение квартиры, подлежат отклонению, как основанные на неверном понимании закона, доводы представителя ответчика ФИО3, что ФИО5 не является законным владельцем квартиры.

Само по себе то, что ФИО5 не подписала акт приема-передачи квартиры, не зарегистрировала право собственности, не может служить достаточным основанием для лишения права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ.

Истица длительное время, с 2004 года владела спорной квартирой, препятствия в пользовании отсутствовали, никакие лица на жилое помещение не претендовали, застройщик претензий, требований относительно владения квартирой не предъявлял, при оплате за квартиру ТСЖ не уведомляло ее о наличии притязаний иных лиц.

При таких обстоятельствах, истица добросовестно заблуждалась, полагая, что является собственником спорной квартиры, в оформлении своих прав не нуждалась.

Установленная в квартире дверь впервые вскрыта в июне 2019 года, произведен ремонт, только с указанного момента у истицы появился информационный повод установить причины нарушения ее прав.

Ответчики, возражая против иска, заявили о пропуске срока исковой давности.

Статья 200 Гражданского кодекса РФ связывает начало течения срока исковой давности с моментом, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Как указано, право истицы на спорную квартиру никто не оспаривал, препятствия во владении отсутствовали, о заключенном с ФИО3 договоре истица не знала и знать не могла, поскольку он никаких действий, как собственник квартиры не предпринимал.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Таким образом, о нарушении своего права истица могла узнать только после регистрации ответчиком ФИО3 права собственности – 22.05.2019 (л.д. 13 том 1), с этого момента начало течение срока исковой давности для защиты ее права.

Иск подан 11.07.2019, то есть срок исковой давности не пропущен.

В силу положений статьи 302, 305 Гражданского кодекса РФ, истица, как законный владелец, вправе истребовать спорную квартиру из незаконного владения ФИО3

Подлежат отклонению, как несостоятельные ссылки представителя ФИО3 на то, что он является добросовестным приобретателем прав на квартиру. По мнению представителя, то, что заказчик строительства не уведомил ФИО3 о правах ФИО5, само по себе образует его добросовестность, исключающую возможность истребования у него спорного жилого помещения.

Названный вывод представителя ответчика основан на неверном понимании закона.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 1 Постановления Пленума № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части Гражданского кодекса РФ», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Добросовестность поведения образует совокупность всех факторов, как поведение заказчика, так и самого инвестора.

В рассматриваемой ситуации поведение ФИО3 не соответствует стандарту обычной разумности и добросовестности. Добросовестное владение предполагает осуществление расходов на содержание вещи.

Не имеют правового значения для разрешения заявленного спора ссылки ФИО3 на то, что спорная квартира является его единственным жильем.

Данный вопрос не входит в предмет доказывания по спору лиц, имеющих конкурирующие и исполненные со стороны покупателей договоры об инвестиционной деятельности.

Таким образом, поскольку ФИО5 исполнила договор об инвестиционной деятельности со своей стороны (оплатила его стоимость), первая вступила во владение квартирой, квартира выбыла из ее владения помимо ее воли (ФИО3 с привлечением специалистов вскрыл квартиру), квартира подлежит истребованию из незаконного владения ФИО3 в пользу ФИО5

Соответственно, иск в названной части подлежит удовлетворению.

Истица просит признать за ней право собственности на спорную квартиру.

В ходе рассмотрения дела установлено наличие обстоятельств, дающих основание для удовлетворения данного требования. Права истицы возникло из договора, который она исполнила.

Доказательств недобросовестности истицы суду не представлено. В качестве обстоятельства, свидетельствующего о недобросовестности истицы, ответчики ссылались лишь на то, что она не обратилась к заказчику за подписанием акта приема-передачи, право собственности не зарегистрировала, в квартире не проживала. Вместе с тем, как указано выше, названные обстоятельства, при отсутствии препятствий в пользовании, при реализации полномочий собственника недобросовестность не образуют.

Не может служить основанием для отказа в признании права собственности ФИО5 то, что ФИО3 произвел ремонт в квартире, понес существенные финансовые затраты. Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Следовательно, указанное обстоятельство дает ему право обратиться с иском к заказчику (статья 398 Гражданского кодекса РФ).

Также истица заявила требование о признании недействительным договора об инвестиционной деятельности от 18.12.2003, заключенного ОАО «Строительный трест № 43» с ФИО3

Поскольку на момент заключения названного договора права в отношении двухкомнатной квартиры <адрес> были отчуждены заказчиком строительства ОАО «Строительный трест № 43» в пользу ФИО5, то заказчик не мог произвести их отчуждение в пользу ФИО3 Следовательно, договор от 18.12.2003 с ФИО3 является недействительным, поскольку заключен с нарушением закона (статья 168 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку недействительность – это обстоятельства, которые существовали в момент заключения договора, то к оценке договора, заключенного с ФИО3, подлежит применению редакция статьи 168 Гражданского кодекса РФ, действовавшая на момент его заключения (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правовым последствием недействительности договора об инвестиционной деятельности является исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о праве собственности ФИО3 на спорную квартиру.

На основании вышеизложенных норм материального права, статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

р е ш и л:

Признать за ФИО5 право собственности на квартиру <адрес>

Истребовать квартиру <адрес> из незаконного владения ФИО3.

Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для исключения (аннулирования) записи о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру <адрес>

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 2.10.2020.

Судья (подпись) Н.А. Кишенская

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-267/2020 Ленинского районного суда города Новосибирска.