Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по исковому ФИО5 к ФИО2, третьи лица ООО «ФИО4-МТ», ФИО3 о взыскании суммы задатка по предварительному договору, процентов за пользование денежными средствами, встречному иску ФИО2 к ФИО5 о признании предварительного договора расторгнутым по вине покупателя,

У с т а н о в и л:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору, процентов за пользование денежными средствами, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ею (покупателем) и ФИО3, ФИО2, действующей за себя и как законный представитель своего несовершеннолетнего сына ФИО8 (продавцами) был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>-на-ФИО4, <адрес>. В соответствии с п. 2.1. предварительного договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.п. 2.2.1, 2.2.3,2.2.4, 2.2.5 и 2.2.6 Продавцы обязались предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по ЖКУ, зарегистрированных в объекте недвижимости, а так же снять ограничение в виде запрета регистрационных действий, данные о которых имеются в Управлении Росреесра по <адрес>, предоставив выписку из ЕГРН, а так же предоставить распоряжение органа опеки и попечительства, разрешающее продать принадлежащую долю несовершеннолетнему ФИО8 Согласно п. 7.9. предварительного договора, 50 000 рублей были получены ФИО3, а 100 000 рублей были получены ФИО2 50 000 рублей ФИО3 возвратил. Претензий по расчетам к нему не имеется. Стороны при неоднократном общении ДД.ММ.ГГГГ пришли к соглашению о встрече для заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, в связи с неготовностью со стороны продавца, а именно отсутствию выписки из ЕГРН с указанием об отсутствии снятия запрещения и распоряжения опеки. ДД.ММ.ГГГГ в 19.00, согласно акту явки ООО «ФИО4-МТ недвижимость», ответчику необходимо было явиться на заключение основного договора купли-продажи, либо для обсуждения вопросов о возможности либо не возможности заключения основного договора купли-продажи. С данным уведомлением был ознакомлен ФИО3 Ответчик в назначенное время и день явилась, документы, необходимые для заключения основного договора в соответствии с условиями предварительного договора не предоставила. На неоднократные ее обращения к ответчику с просьбой возвратить полученную сумму в размере 100 000 рублей остались безрезультатными.

ФИО5 просила суд взыскать с ФИО2 в ее пользу денежную сумму оплаченную по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере в сумме 200 000 руб., проценты за пользование денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 046,58 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5270 руб.

ФИО2 обратилась со встречными исковыми требованиями к ФИО5 о признании предварительного договора расторгнутым по вине покупателя, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО5 и ФИО2, действующей в интересах себя и своего несовершеннолетнего ребёнка ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3 был заключён предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>-на-ФИО4, <адрес>ёмовская, <адрес>. ФИО5 в счёт предоплаты за указанный объект (стоимостью 9 700 000 руб.) была передана денежная сумма в размере 150 000 руб. из расчёта по 50 000 руб. каждому продавцу. Однако свои обязательства в оговоренный срок сделки (ДД.ММ.ГГГГ) свои обязательства не исполнила согласно пункту 2.3 Договора (предварительного). То есть ответчик не исполнила следующие обязательства: 2.3.1. Получить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки; 2.3.2. Предоставить документы, необходимые для заключения сделки и регистрации основного договора купли-продажи объекта недвижимости (документ, удостоверяющий личность, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие супруга и т.д.); 2.3.3. Принять отчуждаемый Объект и подписать акт приёма-передачи в день заключения договора купли-продажи (основного договора); 2.3.4. оплатить продавцам следуемые деньги в размере и в сроки, установленные предварительным договором и основным договором купли-продажи. ФИО5 данные обязательства не исполнены, так как у последней не состоялась сделка по предварительному договору купли-продажи своего жилья, что следует из соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Данное соглашение ей было выслано ответчиком (через риэлтора) по «телефону» заблаговременно с пояснениями о том, что денег у неё нет, так как её покупателю было отказано в ипотечном кредите. Ввиду того, что ей необходимо было приобрести жилое помещение (долю) своему несовершеннолетнему ребёнку (сособственнику), то она нашла подходящий объект и внесла задаток по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 руб.

Основной договор по этой покупке во избежание всевозможных рисков был также назначен на ДД.ММ.ГГГГ. Однако по указанным выше причинам из-за вины ответчика не состоялся. В результате ей задаток в указанной денежной сумме продавцом возвращён не был, чем был нанесён убыток в размере 50 000 руб. ФИО5 сама за кредитными средствами в банк не общалась. Так как в случае отказа в выдаче заемных денежных средств кредитной организацией на приобретение объекта, принадлежащего истцу (п. 6.6 Договора), должна была бы предоставить письменные документы обращения в кредитные учреждения (банки) и мотивированные отказы в письменном виде. Она просила ввиду неготовности ответчика ФИО5 JI.A. перенести основную сделку, отложить её проведение на более поздний срок, но последняя отказалась. На письменные обращение о расторжении предварительного договора не отреагировала. Таким образом, она полагает, что предварительный договор, действующий до ДД.ММ.ГГГГ, по вине ответчика на сегодняшний день расторгнут ввиду одностороннего отказа его исполнять со стороны последней. Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости может быть выполнено каждым из участников сделки. Если инициатором стал покупатель, без согласования с продавцом, задаток ему не возвращается.

ФИО2 просила суд признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>-на-ФИО4, <адрес>ёмовская, <адрес>, между ФИО5 JI.A. и и ФИО2, действующей в интересах себя и своего несовершеннолетнего ребёнка ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3 расторгнутым по вине ФИО5 JI.A.

Денежные средства ФИО5 JI.A. переданные ФИО2 в размере 100 000 рублей в качестве задатка не возвращать.

ФИО5 и ее представитель на основании доверенности ФИО9 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, встречный иск не признали.

ФИО2 и ее представитель на основании ордера ФИО10 в судебное заседание явились, исковые требования не признали, встречный иск поддержали.

Представитель третьего лица ООО «ФИО4 МТ» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, в отношении него дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПРК РФ.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, в отношении него дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав в судебном заседании стороны и их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (покупатель) и ФИО2, действующей в интересах себя и своего несовершеннолетнего ребёнка ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3 (продавцы) заключён предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>. Л.. 13-14

Продавцы обязуются каждый по 1/3 доли, а всего целый продать объект недвижимого имущества по цене 9 700 000 руб.

В соответствии с п. 2.1 договора продавцы и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Пунктами 3.1, 3.2 закреплено, что в день подписания предварительного договора покупатель передает денежную сумму в размере 150 000 руб., оставшуюся сумму в размере 9 550 000 руб. покупатель обязуется оплатить в день заключения основного договора купли-продажи.

В силу п. 4.1 в случае нарушения покупателем п.п. 1.1, 2.1, 3.2 договора и отказа от заключения основного договора, денежная сумма, указанная в п. 3.1 договора в качестве штрафной неустойки остается у продавцов.

П.4.2 в случае нарушения продавцами п.п. 1.2, 2.1 и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи, продавцы обязаны возвратить покупателю денежную сумму, указанную в п. 3.1 договора и выплатить ему штрафную неустойку в размере 100 %.

В соответствии с п. 3.1 договора ФИО2, действующая за себя и в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО8 получила сумму в размере 100 000 руб., а ФИО3 – 50 000 руб.

В срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт явки на заключение основного договора купли-продажи при участии агентства недвижимости ООО «ФИО4 МТ», в котором отражено, что покупатель ФИО5 сообщила продавцам, что приобрести объект недвижимости невозможно с привлечением кредитных средств банка, предварительный договор своего объекта, где она выступала в качестве продавца расторгнут, в связи с чем, она просит возвратить оплаченную по договору сумму в соответствии с п.3.1. (л.д.15)

Продавцы ФИО2 и ФИО3 в офис агентства недвижимости явились, однако отказались возвращать полученные в соответствии с п. 3.1 денежные средства, подписывать какие-либо документы отказались. Требуемые по условиям договора документы (о снятии обременения, согласие органа опеки, отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг) не представлены.

После составления акта от ДД.ММ.ГГГГ один из продавцов ФИО3 полученную им сумму в размере 50 000 руб. вернул ФИО5

ДД.ММ.ГГГГФИО5 направлена ФИО2 претензия о возврате денежных средств. Л.д.16

ФИО2 возвращать полученную ею сумму в размере 100 000 руб. отказывается.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО11 суду пояснила, что она работает в агентстве недвижимости ООО «ФИО4 МТ», производила сопровождение заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества между ФИО13 и ФИО5, готовила документы, вела переговоры. Заключение договора было связано продажей своих объектов недвижимости со стороны как продавцов, так и покупателя.

ДД.ММ.ГГГГ договорились о встрече для обсуждения дальнейших действий в намерении заключить договор. На встречу пришли ФИО5 и ФИО2, ФИО3, в ходе беседы выяснили, что несовершеннолетний не выписан из домовладения, согласия органа опеки не получено, покупатель тоже пришла без денег. ФИО5 просила возвратить ей переданные денежные средства. Продавцы не готовы были вернуть денежные средства. ФИО2 отказалась подписывать документы. Ни одна из сторон не настаивали на продлении срока предварительного договора.

В обоснование намерения заключить договор купли продажи ФИО2 представлена справка РОССП <адрес>-на-ФИО4 по РО (без даты) о том, что согласно проверки базы данных АИС ФССПР ФИО4, исполнительные документы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО2 отсутствуют.

ФИО5 представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о том, что она продала принадлежащий ей объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу указанной нормы, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству.

В силу части 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств: предварительное же обязательство к денежным не относится.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса (часть 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Оценив условия предварительного договора сторон и обстоятельства дела, при которых договор купли-продажи не состоялся, суд считает, денежная сумма, оплаченная по предварительному договору, является авансом.

Судом установлено, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому стороны взяли на себя обязательства заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение обязательства купить квартиру продавцы получили от покупателя денежные средства в размере 150 000 руб.

В срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен. Ни одна из сторон не направила другой стороне предложения о заключении основного договора.

Один из продавцов ФИО3 (1/3 доли) возвратил полученную им сумму по договору в размере 50 000 руб., отказавшись от заключения договора купли-продажи.

Поскольку до окончания срока, определенного предварительным договором, ни одна из сторон не обратилась к другой стороне с предложением заключить основной договор, обязательства по предварительному договору были прекращены по обоюдному согласию сторон. Соответственно, переданная истцом продавцу ФИО2 сумма в размере 100 000 руб. подлежит возврату в силу п. 1 ст. 381 ГК РФ.

Требования истца о взыскании с ФИО2 двойной суммы задатка, так и встречные требования ФИО2 о признании полученной суммы в качестве задатка, удовлетворению не подлежат, поскольку доказательств того, что как покупатель, так и продавцы в период действия предварительного договора, предпринимали действия, направленные на заключение основного договора, суду не представлено.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Истец в суд с требованием об обязании ответчицы заключить основной договор не обратился. Наоборот, из пояснений истца следует, что ему стало известно об арестах и обременениях наложенных на квартиру, в результате чего он утратил намерение приобретать квартиру.

Кроме того, сумма, оплаченная ФИО12 в качестве задатка в размере 150 000 руб., входила в общую сумму цены объекта, самостоятельный договор задатка между сторонами не заключался, соответственно внесенная сумма не несла функцию обеспечения исполнения обязательств обусловленных задатком и расценивается судом в качестве аванса.

Поскольку судом установлено, что обязательства сторон прекратились до начала его исполнения по соглашению сторон, доказательств того что договор не был заключен по вине как продавцов, так и покупателя не имеется, требования ФИО5 о взыскании двойной суммы задатка, а также встречные требования ФИО2 о признании предварительного договора расторгнутым по вине покупателя являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В соответствии с п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

Поскольку в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи не был заключен, у ответчицы отпали основания для удержания задатка с момента прекращения действия предварительного договора, однако задаток не был возвращен, что влечет уплату процентов за неправомерное удержание денежных средств.

Расчет процентов за пользование денежными средствами: период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 248 дней*100 000 руб.*5,17% (ставка рефинансирования в указанном периоде) = 3 511,65 руб.

При таких обстоятельствах, с ФИО2 в пользу ФИО5 подлежат взысканию сумма оплаченная по договору в размере 100 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3511,65 руб.

В соответствии с ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.-

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 данного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в этой статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С ФИО2 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально объему удовлетворенной части иска в размере 3270,23 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования первоначального иска удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5 денежные средства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 руб., проценты за пользование денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 511,65 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3270,23 руб.

В удовлетворении встречного иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 14.02.2022 года.