Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 2- 363/2019 по иску ООО «Торговый дом «Цимлянские вина» к ФИО6 <данные изъяты>, ФИО6 <данные изъяты> о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, недействительным, третье лицо- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО.

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Торговый дом «Цимлянские вина» обратилось в суд с иском к ФИО6 <данные изъяты>, ФИО6 <данные изъяты> о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным.

Впоследствии уточнив основание исковых требования просили суд признать договор аренды нежилого помещения незаключенным, а в случае если суд прийдет к выводу о заключенности договора, признать его недействительным.

В судебном заседании представитель истца, по доверенности ФИО1, в обоснование исковых требований указала, что между ФИО2, ФИО3 и ООО «ТД «Цимлянские вина» велись переговоры относительно возможности аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, однако стороны не достигли соглашения относительно условий договора аренды нежилого помещения, в связи с чем данный договор заключен не был.

После получения претензии ответчиков о наличии задолженности по арендной плате за указанное помещение, им стало известно, что спорный договор аренды прошел государственную регистрацию.

Однако договор аренды ООО «Торговый дом «Цимлянские вина» не заключало и не подписывало, помещением, расположенным по адресу: <адрес>, общей площадью 90,1 кв.м., ООО «Торговый дом «Цимлянские вина» никогда не пользовалось, по акту не принимало.

В ходе проводимых между сторонами переговоров текст договора аренды неоднократно изменялся, ввиду не возможности его государственной регистрации, первоначально по причине не включения одного из собственников помещения ФИО3 в договор, являющегося совладельцем спорного помещения, впоследствии ввиду указания неверной площади помещения, а также отсутствия решения участников ООО «Торговый дом «Цимлянские вина».

Не отрицали в судебном заседании, что действительно какие-то из представленных договоров директором ФИО4 были подписаны, однако данные договоры носили характер предварительных договоренностей и не были заключены ввиду не достижения между сторонами соглашений по всем существенным условиям договора, в связи с чем считается не заключенным.

Просили учесть, что на дату заключения договора аренды, нежилое помещение площадью 90,1 кв.м. не существовало в качестве самостоятельного объекта, в связи с чем не могло быть передано в аренду.

Кроме того, решением Батайского городского суда от 21.03.2018 года договор аренды нежилого помещения от 03.10.2016 года признан незаключенным, поскольку заключением судебной почерковедческой экспертизы подтверждено, что спорный договор со стороны арендатора не подписан его директором ФИО4

Просили учесть, что в ответ на их запрос в октябре 2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО предоставлено два договора аренды с разными площадями помещения, а именно площадью 90,1 кв.м. и площадью 92,2 кв.м. при этом, о том, что имеется два договора аренды им стало известно только из ответа Росреестра.

Вместе с тем, при рассмотрении гражданского дела в Батайском городском суде в последнем судебном заседании ответчиками сделано заявление о том, что договор аренды нежилого помещения площадью 92,2 кв.м. аннулирован Росреестром по собственной инициативе. При этом ими в материалы гражданского дела № был предоставлен договор аренды нежилого помещения площадью 90,1 кв.м., которого ранее в регистрационном деле не было, что подтверждается ответом Росреестра и который впоследствии был предметом исследования почерковедческой экспертизы, в рамках арбитражного процесса и установившей, что данный договор аренды подписан директором ООО «ТД«Цимлянские вина» ФИО4

Вместе с тем, данный договор директором Общества не подписывался, считают, что ответчиками могли быть произведена замена листов договора с подписью директора из других договоров, которые не были заключены, однако реально подписывались их директором.

Указали, что в случае если суд прийдет к выводу о том, что данный договор является заключенным, он является недействительным, в силу не соблюдения письменной формы сделки.

Считают, что письменная форма договора считается соблюденной, а договор заключенным, если подписан каждый лист данного договора, либо если он прошит и скреплен удостоверительными надписями, что исключает замену частей документа.

Спорный договор аренды не прошит, а листы договора не подписаны сторонами, в связи с чем считают, что не соблюдена письменная форма сделки, ввиду чего данный договор является недействительным.

Полагают, что со стороны ответчиков имеет место быть злоупотребление правом, поскольку договора аренды они передавали на государственную регистрацию самостоятельно, в связи с чем имели возможность вносить изменения в договор не согласованный сторонами, а также производить замену листов договора, поскольку он не был прошит и пронумерован.

Кроме того, ссылаясь на решение Батайского городского суда от 21.03.2018 года, полагали его имеющим преюдициальное значение для рассматриваемого спора, в связи с чем полагали, что судом установлено, что спорный договор аренды является незаключенным.

В судебном заседании ответчики и их представитель, по ордеру ФИО5 возражали против удовлетворения исковых требований, полагая их не законными и не обоснованными.

Пояснили, что на протяжении нескольких месяцев между ответчиками и ООО «ТД«Цимлянские вина» велись переговоры и согласования по вопросу заключения договора аренды нежилого помещения, что подтверждается электронной перепиской, в которой также отражено, что договора были подготовлены ООО «Торговый дом «Цимлянские вина».

Проверив всю правоустанавливающую и техническую документацию, в том числе технический паспорт от 26.05.2014 г., из которого следует, что литер Б состоит из жилого дома со встроенным магазином площадью 90,1 кв.м. 28.09.2016 г. между ними был заключен договор аренды нежилого помещения, подготовленный истцом и предоставленный им на подпись, но в связи с не включением в него второго совладельца ФИО3 договор был возвращен с государственной регистрации.

03.10.2016 г. был подписан договор аренды нежилого помещения уже между тремя участниками: ООО «Торговый дом «Цимлянские вина», ИП ФИО2, ФИО3 и сдан на регистрацию.

Изначально ООО «Торговый дом «Цимлянские вина» предоставило не весь пакет документов для регистрации, в связи с чем, 12.10.2016 г. были предоставлены также на регистрацию Протокол № от 05.02.2016 г. и Решение № от 20.01.2016 г. о проведении внеочередного общего собрания участников ООО «Торговый дом «Цимлянские вина».

Просили обратить внимание суда на то обстоятельство, что указанными документами они не располагали и получены они были после приостановки государственной регистрации от истца, что противоречит его пояснениям о незнании о заключении договора.

Кроме того, поскольку текст договора аренды изготавливался истцом, именно представителем ООО «Торговый дом «Цимлянские вина» была допущена ошибка в указании площади арендуемого помещения 92,2 кв.м., вместо 90,1 кв.м., в связи с чем был заказан дополнительный документ - кадастровая выписка о здании, что повлекло увеличение сроков регистрации договора.

При этом просили учесть, что из технического паспорта по состоянию на 2014 год усматривается, что площадь спорного помещения составляет 90,1 кв.м., в связи с чем утверждения истца о том, что помещение, являющееся предметом договора аренды не существовало как самостоятельный объект, голословны.

Стороне арендатора были предоставлены ключи от арендуемого помещения, так как им необходимо было производить замеры для изготовления и установки всего необходимого оборудования.

В соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения наложено обременение до окончания срока действия договора, которое сохраняется и до настоящего времени, в связи с чем они лишены возможности пользоваться своим помещением.

Ими неоднократно направлялись письма с просьбой явиться в МБУ «МФЦ» по адресу: <адрес> для подписания соглашения о расторжении договора аренды и снятии обременения с объекта недвижимости, так как из-за злоупотребления правами со стороны ООО «Торговый дом «Цимлянские вина» они вынуждены нести дополнительные затраты на оплату налога от заключённого между ними договора аренды, при этом не получая своевременно арендную плату (копии уведомлений, почтовых квитанций и талонов электронной очереди прилагаю).

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции, оставленного без изменения судом кассационной инстанции, с истца в их пользу взыскана задолженность по арендной плате на основании указанного договора аренды от 03.10.2016 года. При этом суд пришел к выводу, что данный договор является заключенным и исполнен сторонами.

Полагают, что постановление арбитражного суда имеет преюдициальное значение для рассматриваемого спора в отличие от решения Батайского городского суда от 21.03.2018 года, на которое ссылается истец, ввиду иного предмета исковых требований.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом. Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителя в порядке тс. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО6 <данные изъяты> на праве собственности принадлежит 5\8 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом со встроенным магазином по адресу г Батайск <адрес>, ФИО6 <данные изъяты> -3\8 доли в праве общей долевой собственности на этот же объект недвижимости.

В судебном заседании установлено, что решением № о проведении внеочередного общего собрания участников ООО «Торговый дом «Цимлянские вина» от 20.01.2016 г. было принято решение о проведении внеочередного собрания участников ООО «ТЦ «Цимлянские вина» по вопросу одобрения сделки, в отношении которой имеется заинтересованность -заключение договора аренды нежилого помещения по объекту под магазин розничной продажи алкогольной продукции в <адрес>.

05.02.2016 г. в соответствии с протоколом № было проведено внеочередное общее собрание участников общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Цимлянские вина» в результате которого было принято одобрение сделки заключения вышеуказанного договора аренды нежилого помещения.

Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений) арбитражных судов, не вступивших в законную силу от 05.11.2018 года (т.1 л.д. 142-161)принят судебный акт, согласно которому суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Цимлянские вина» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО6 <данные изъяты> задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 03.10.2016 за период с 20.11.2016 по 20.06.2017 в размере 273 000 рублей, пеню за период с 22.11.2016 по 20.06.2017 включительно в размере 32 994 руб., а всего 305 994 руб.

При этом, судом апелляционной инстанции установлено, что между ООО «Торговый дом» Цимлянские вина» в лице директора ФИО4., ИП ФИО2 и физическим лицом ФИО3 был подписан договор аренды нежилого помещения от 03.10.2016 года.

В соответствии с условиями данного договора истец и третье лицо обязались передать обществу в долгосрочную аренду на три года, а общество - принять в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

При рассмотрении дела в арбитражном суде ООО «ТД «Цимлянские вина» подан встречный иск о признании договора аренды нежилого помещения площадью 90,1 кв.м. от 03.10.2016 года незаключенным, производство по которому прекращено, ввиду не подведомственности данного спора арбитражному суд по субъектному составу.

Вместе с тем, суд в своем постановлении указал, что доводы общества о незаключенности договора аренды нежилого помещения площадью 90,1 кв. м от 03.10.2016 подлежат исследованию в рамках рассмотрения первоначального иска, поскольку, в случае признания их обоснованными, они могут повлиять на решение суда по первоначальным исковым требованиям.

На основании судебно-экспертного заключения арбитражным судом установлено, что целый ряд договоров аренды от 03.10.2016 как с общей площадью 90,1 кв.м., так и с общей площадью 92,2 кв.м. и актов приема-передачи к ним подписаны самим директором общества ФИО4 О подписании договора директором свидетельствует и общий смысл электронной переписки сторон, которая предоставлена сторонами и в рамках рассмотрения настоящего гражданского спора.

В силу указанного обстоятельства, арбитражный суд пришел к выводу, что ни один из указанных договоров не может считаться незаключенным.

Пунктом 4.1.2. договора предусмотрено, что сторона, желающая прекратить договор, обязана письменно сообщить об этом другой стороне не менее, чем за месяц до момента предполагаемого прекращения договора.

Каких либо сообщений о желании общества расторгнуть договор истец не получал, в связи с чем суд посчитал договор аренды нежилого помещения от 03.10.2016 действующим.

Также суд пришел к выводу, что между сторонами в требуемой по закону форме 03.10.2016 был заключен договор аренды нежилого помещения (часть здания 1) расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 90,1 кв.м. с кадастровым номером 61:46:0011701:403/1.

Со стороны истца договор был исполнен. Апелляционный суд посчитал, что при отсутствии в актах иной даты, имущество перешло в пользование ответчика с даты подписания договора - 03.10.2016.

Таким образом, вопрос о заключенности договора аренды нежилого помещения от 03.10.2016 года был предметом рассмотрения арбитражного суда, все юридически значимые обстоятельства для настоящего гражданского дела были установлены при рассмотрении указанного дела.

Новых обстоятельств, которые не были бы установлены арбитражным судом истцом в рамках настоящего гражданского дела не предоставлено.

Кроме того, следует учесть, что до настоящего времени на нежилое помещение являющееся объектом спорного договора наложено обременение в пользу ООО «ТД «Цимлянские вина», в связи с чем ответчики как собственники спорного помещения лишены возможности использовать его по назначению.

Кроме того, ответчики неоднократно направляли письма с просьбой явиться в МБУ «МФЦ» для подписания соглашения о расторжении договора аренды и снятии обременения с их объекта недвижимости, однако истцы на данные предложения не отреагировали. (т. 1 л.д. 123-128)

Доводы представителя истца о не согласованности предмета договора, ввиду отсутствия помещения площадью 90,1 кв.м. в качестве самостоятельного объекта на момент заключения спорного договора не могут быть приняты судом во внимание, в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из технического паспорта по состоянию на 26.05.2014 года площадь помещения на первом этаже, состоящее из 4 комнат составляет 90,1 кв.м., что свидетельствует о том, что объект указанной площади существовал уже в 2014 году.

Кроме того, именно объект площадью 90,1 кв.м. стоит на кадастровом учете, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

К тому же, действующее законодательство не исключает возможности сдачи в аренду обособленной части здания.

Как было установлено постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений) арбитражных судов, не вступивших в законную силу от 05.11.2018 года к каждому из подписанных сторонами договоров прилагался план передаваемого в аренду помещения, из которого следовала его площадь 90,1 кв.м. Данный план являлся приложением к указанным договорам. Ссылки на него имеются в пунктах 1.1 договоров, определяющих его предмет. Указанные планы прилагаются и к зарегистрированным договорам, имеющимся в материалах регистрационного дела. В материалах регистрационного дела имеются прилагаемые к зарегистрированным договорам аренды как кадастровые выписки на все здание, расположенное по адресу: <адрес>, в целом, которое имеет наименование - жилой дом со встроенным магазином с кадастровым номером 61:46:0011701:403, так и на часть этого здания с кадастровым номером № общей площадью 90,1 кв.м.

Таким образом, спорное помещение является индивидуализированным как посредством кадастрового учета, так и посредством закрепления его площади в техническом паспорте и в графических планах, являющихся приложениями к спорным договорам.

Ссылки истцов на произведенную ответчиками подмену листов объективно не подтверждаются какими либо доказательствами и являются голословными утверждениями представителей истца.

Утверждения представителей истцов о подложности договора аренды нежилого помещения площадью 90,1 кв.м., ввиду появления последнего договора в период рассмотрения гражданского дела в Батайском городском суде в 2018 году, суд полагает не состоятельным.

В судебном заседании заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастр и картографии по РО ФИО9, допрошенная в качестве свидетеля в судебном заседании 19.02.2019 года пояснила, что на личном приеме граждан ФИО2 и ФИО3 ею было установлено, что штамп о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения на экземпляре, выданном на руки ответчикам, ошибочно был проставлен на договоре с площадью помещения 92,2 кв.м., в связи с чем ею был зачеркнут данный штамп и отметка о государственной регистрации договора проставлена на верном экземпляре договора аренды, прошедшем государственную регистрацию с площадью помещения 90,1 кв.м.

Ссылки представителя истца на преюдициальное значение решения Батайского городского суда от 21.03.2018 года, которым, по мнению истца, установлено, что спорный договор аренды является не заключенным, суд полагает ошибочными, ввиду иного предмета исковых требований.

Действительно решением Батайского городского суда от 21.03.2018 года исковые требования ООО «ТД «Цимлянские вина» к ФИО2, ФИО3 о признании договора аренды незаключенным удовлетворены.

Согласно заключению судебно-почерковедческой экспертизы № ФБУ «Южный региональный Центр судебной экспертизы» от 12.02.2018, подписи от имени ФИО4 <данные изъяты> в графах «арендатор», строках «Николаев С.В» четырех экземпляров договора аренды нежилого помещения от 03.10.2016; в графах «арендатор», строках «Николаев С.В» в 4-х экземплярах акта приема-передачи нежилого помещения без даты (Приложение № к договору аренды нежилого помещения от 03.10.2016), выполнены не самим ФИО4, а другим лицом с подражанием его подлинным подписям.

На основании изложенного суд признал незаключенным договор аренды нежилого помещения площадью 92.2 кв м по адресу: <адрес> от 03.10.2016 между ООО «Торговый дом «Цимлянские вина», Индивидуальным предпринимателем ФИО6 <данные изъяты>, ФИО6 <данные изъяты>, зарегистрированный в Управлении Росреестра по <адрес> 25.11.2016

Вместе с тем предметом исследования в арбитражном суде являлся аналогичный договор между сторонами с единственным отличием по площади объекта аренды - 90,1 кв. м., в связи с чем именно указанное постановление апелляционного суда арбитражного суда имеет преюдициальное значение для рассматриваемого спора, учитывая, что предметом заявленных в рамках настоящего дела исковых требований также является договор аренды с площадью 90,1 кв.м.

Утверждения представителя истца о том, что договор аренды от 03.10.2016 года, являющийся предметом спора носил характер предварительного, не состоятельны.

В силу положений ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования текста спорного договора аренды он не может быть расценен судом как предварительный.

Суд также не находит оснований для признания спорного договора аренды от 03.10.2016 года, заключенного между ООО «ТД «Цимлянские вина» и ФИО2, ФИО3. недействительным в силу следующего.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В силу положений ст. 434 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

При этом действующим законодательством не установлено обязательного порядка в части подписания каждой страницы договора либо скрепление всех его страниц.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ООО «Торговый дом «Цимлянские вина» к ФИО6 <данные изъяты>, ФИО6 <данные изъяты> о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: Каменская М.Г.

Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2019 года.