Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Судебный эксперт», нотариусу Обливского округа Ростовской области ФИО2, 3-и лица ООО «Вега», ПАО Сбербанк России», ФИО6 о признании недостоверным отчета об оценке величины рыночной и ликвидационной стоимости имущества и признании недействительной исполнительской надписи и применении последствий недействительности исполнительской надписи

Установил:

В суд обратился ФИО1 с иском к ООО «Судебный эксперт», нотариусу Обливского округа Ростовской области ФИО2, 3-и лица ООО «Вега», ПАО Сбербанк России», ФИО6 о признании недостоверным отчета об оценке величины рыночной и ликвидационной стоимости имущества и признании недействительной исполнительской надписи и применении последствий недействительности исполнительской надписи, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Истец является собственником земельных участков и объектов недвижимого имущества зданий и сооружений по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор залога (ипотеки), удостоверенный нотариусом Обливского нотариального округа Ростовской области ФИО2, зарегистрирован в реестре за №

Предметом залога являются вышеуказанные объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности (п.1.2. договора залога).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ПАО «Сбербанк России» было заключено дополнительное соглашение к договору залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенное нотариусом Обливского нотариального округа <адрес>ФИО2, зарегистрировано в реестре за N2 65/5-н/61-2018-1-646.

В соответствии с дополнительным соглашением стороны определили общую залоговую стоимость объектов недвижимости в сумме 139 225 226, 50 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Обливского нотариального округа <адрес>ФИО2 осуществлена исполнительная надпись об обращении взыскания на недвижимое имущество, указанное в договоре залога на сумму 68 005 805, 67 рублей (сумма взыскания плюс нотариальный тариф) в соответствии с отчетом ООО «Судебный эксперт» об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества.

Величина начальной продажной стоимости предмета залога определена на основании отчета ООО «Судебный эксперт»№ от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

В соответствии с критической частью экспертного заключения ИП ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ№ были допущены ООО «Судебный эксперт» существенные нарушения,

- стр. 3 в заключении указано, что оценщик лично произвел осмотр объекта оценки, что является неверным - осмотр не производился согласно информации, приведенной в разделе 7 Основные факторы и выводы (стр.19);

- стр. 111 в заключение оценщиком к расчетам применяются по три объекта-аналога (3 аналога для земельных участков и 3 аналога для зданий в рамках сравнительного подхода). Однако, рынок недвижимости г. Ростова-на-Дону позволяет использовать большее количество аналогов. Использование трех аналогов существенно снижает уровень достоверности полученных результатов. (Нарушен П.22 (в) ФСО № «Оценка недвижимости», а также требования к отчетам об оценке ПАО «Сбербанк»: «Количество объектов-аналогов при проведении оценки сравнительным/доходным подходом должно быть не менее 4-х для населенных пунктов с населением более 500 тысяч человек», источ. Приложение №. Требования к Отчету об оценке объектов недвижимости);

- стр. 111 в заключение площади объектов - аналогов не сопоставимы с площадью оцениваемых объектов. Площадь оцениваемых земельных участков: 30795 кв.м., 485 КВ.М., 5997 кв.м., 10569 кв.м, 8345 кв.м., 12503 кв.м, 9706 кв.м, итого 78400 кв.м или 784 сот. Объекты аналоги: № сот., N2 2 - 6 сот., № сот. Таким образом, площадь объекта оценки больше площади объектов - аналогов в 157 раз, что недопустимо (Нарушение П.10 ФСО № «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»).

- стр. 111 в заключение площадь объекта-аналога № не 6 сот., а 5,5 сот., поэтому его удельная стоимость составит не 81666 руб.\ сот, а 89090 руб.\ сот., что ведет к занижению стоимости;

- стр. 136-237 в заключение расчет стоимости ж\д путей производится на основе справочников УПВС, однако итоговые результаты не соответствуют рыночным данным. Согласно П.13 ФСО № «наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано». Оценщиком рассматриваются ж\д пути в использовании их по назначению, следовательно, их рыночная стоимость в этом использовании должна быть не ниже стоимости в случае демонтажа. Однако, даже укрупненный расчет стоимости ж\д пути при условии его демонтажа дает значение стоимости более, чем в 8 раз выше, полученной в отчете (общая стоимость ж\д путей в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ составила 288020 рублей). Стоит отметить, что, если при этом учесть стоимость шпал и других элементов пути, разница будет еще больше. (Нарушение П.13 ФСО № «Оценка недвижимости».) и т.д

В соответствии с выводами раздел 8 экспертного заключения ИП ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ№ выявленные в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ нарушение методологического и логического характера вводят пользователей отчета в заблуждение, не позволяют рассматривать отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения в соответствии со ст. 11, ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, отчет об оценке объектов недвижимости должен соответствовать нормам законодательства РФ и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

ДД.ММ.ГГГГ (входящий №) истец вручил ответчику претензию, однако, до настоящего времени ответ на претензию в адрес истца от ответчика не поступил.

В связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Вега» заключен договор об уступке права требования, то право требования по договору залога объектов недвижимого имущества в настоящее время принадлежит ООО «Вега».

Указывая на изложенное, истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просил с учетом уточненных требований признать недостоверным отчет ООО «Судебный эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, принадлежащего истцу ФИО1.

Признать недействительной исполнительную надпись нотариуса Обливского нотариального округа <адрес>ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированной в реестре за №-н№ и применить последствия ее недействительности.

В судебное заседание истец не явился, будучи извещенным о дне рассмотрения дела.

Представители истца поддержали исковые требования в полном объеме.

Представители ПАО Сбербанк России и ООО «Вега» с требованиями не согласись, указав на отсутствие оснований для признания недействительным отчета и исполнительской надписи.

Представители ООО «Судебный эксперт» и Нотариус ФИО2 в судебное заседание не явились, будучи извещенными о не рассмотрения дела.

Нотариус ФИО2 представила письменный отзыв, в котором просила о применении срока исковой давности.

Выслушав ли, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1).

Пунктом 3 данной статьи предусмотрены случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда.

Согласно статье 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 367-ФЗ), если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными данным кодексом или соглашением между залогодателем и залогодержателем (пункт 1).

Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:

оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

Если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю (пункт 2).

В силу пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие, о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Согласно статьи 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу статьи 59.1 указанного закона в соответствии с пунктом 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона и в порядке, установленном указанным пунктом, стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пунктах 2 и 3 статьи 55 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 55 Закона об ипотеке, которая регламентирует порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном статьей 56 данного закона.

Если договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, способами реализации предмета ипотеки могут быть, в частности, оставление залогодержателем заложенного имущества за собой и продажа заложенного имущества залогодержателем третьему лицу (пункт 2).

При оставлении залогодержателем за собой заложенного имущества оно оставляется залогодержателем за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При продаже заложенного имущества залогодержателем другому лицу оно продается залогодержателем с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства по цене не ниже рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае, если заинтересованное лицо не согласно с проведенной оценкой заложенного имущества, это лицо вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, причиненных реализацией заложенного имущества, по цене, указанной в отчете об оценке (пункт 3).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Гефест-Ростов» (заемщик) и ПАО «Сбербанк России» (кредитор) заключен кредитный договор, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в размере 100 000 000 рублей, на срок до ДД.ММ.ГГГГ, под 14,18% годовых.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор поручительства, по условиям которого истец выступал перед Банком поручителем по кредитным обязательствам АО «Гефест-Ростов».

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Банком был заключен договор залога (ипотеки), по условиям которого истец в счет обеспечения кредитных обязательств АО «Гефест-Ростов» предоставил Банку в залог недвижимое имущество в количестве 37 объектов.

Предметом договора залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ являлось имущество: 7 земельных участков, категория земель - земли населенных пунктов, назначение: размещение офисов, банков, магазинов, многоквартирных жилых домов; 30 объектов коммерческой недвижимости - склад аренды, котельные, механический, сборный, лакокрасочный, арматурный цеха и т.д., расположенные по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Банком было заключено дополнительное соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога (ипотеки).

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ООО «Вега» был заключен договор уступки прав (требований), согласно которому Банк уступил ответчику все права кредитора к АО «Гефест-Ростов», вытекающие из кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а также договоров, обеспечивающих обязательства по кредитному договору, в том числе право требования задолженности в размере 61 495 228,36 рублей, а также права, вытекающие из договоров, обеспечивающих обязательства по кредитному договору.

Истец, считая, что дополнительное соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога (ипотеки), противоречит положениям абзаца второго пункта 2 статьи 55 Закона N 102-ФЗ «Об ипотеке» обратился в суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления ПАО «Сбербанк России» на оставление заложенного имущества за собой или продажи его другому лицу без проведения торгов.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Суд признал недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления ПАО «Сбербанк России» права на оставление заложенного имущества за собой или продажи его другому лицу без проведения торгов.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ отменено, вынесено новое решение, которым ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ООО «Вега» о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением Ростовского областного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ отменено, вынесено новое решение, которым ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ООО «Вега» о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество отказано.

ФИО1 также обращался в суд с иском к ООО «Вега» о прекращении обременения в виде ипотеки, обязании произвести действия по погашению регистрационных записей об ипотеке.

Истец просил суд прекратить обременения в виде ипотеки на принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора ипотеки, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области произвести действия по снятию и погашению регистрационных записей об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении указанных объектов недвижимого имущества.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ данное решение оставлено без изменения и вступило в законную силу.

Также Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Вега» о прекращении обращения на предмет залога во внесудебном порядке обращении взыскании на заложенное имущество и обращении взыскания на предмет залога путем продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Вышеназванными судебными актами установлено, что в случаях, установленных законом, а также в случае возникновения разногласий Залогодателем и Залогодержателем при определении начальной продажной заложенного имущества, привлекается независимый оценщик из числа аккредитованных в ПАО Сбербанк. Залогодатель обязан предоставить Предмет залога независимому оценщику для проведения оценки, по поручению Залогодержателя, в течение 3 (Трех) рабочих дней с даты получения соответствующего требования Залогодержателя.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение, удостоверенное нотариусом Таганрогского нотариального округа Ростовского области ФИО2 в соответствии с которым залоговая стоимость предмета залога определена в размере 139 225 226,50 руб.

Ранее ФИО1 обращался в суд с иском к ПАО «Сбербанк России» с иском о признании недействительными пунктов 1.4.8-ДД.ММ.ГГГГ, пункта 1.5. договора залога (ипотеки) от 26.12.2016г., а также дополнительного соглашения от 09.01.2017г. к договору залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенных нотариусом.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.02.2018г. в удовлетворении иска ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14.05.2018г. решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.02.2018г. оставлено без изменения.

В связи с нарушением АО «Гефест-Ростов» обязательств по кредитному договору от 23.12.2016г., решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 04.07.2018г. по делу с АО «Гефест-Ростов» и ФИО1 солидарно в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору по состоянию на 21.05.2018г. в сумме 68 193 148 рублей 74 коп., которая состоит из просроченной ссудной задолженности в размере 66 214 998 рублей 40 коп., процентов за пользование кредитом в размере 1 496 287 рублей 27 коп., неустойки за несвоевременное погашение процентов в размере 66 596 рублей 49 коп., неустойки за несвоевременное погашение кредита в размере 415 266 рублей 58 коп. Также взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере по 30 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России» обратилось к нотариусу Обливского нотариального округа Ростовской области с целью обращения взыскания на заложенное имущество, общей начальной продажной стоимостью 99 237 011 рублей, путем совершения на договоре залога от ДД.ММ.ГГГГ исполнительной надписи, о чем в адрес истца направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ

Величина начальной продажной стоимости предмета залога определена на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества, расположенного по адресу: ФИО4, 370,372,372а, составленного ООО «Судебный эксперт».

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Обливского нотариального округа Ростовской области ФИО2 совершена исполнительная надпись обращено взыскание на имущество, заложенное по договору залога (ипотеки) от 26.12.2016г.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» (цедент) и ООО «Вега» (цессионарий) заключен договор об уступке требования, по которому цедент уступает циссионарию права (требования) к АО «Гефест-Ростов» (должник), удостоверенный нотариусом ФИО2

Согласно п.1.1.4 договора об уступке требования, с учетом частичного погашения должником обязательства по кредитному договору общая сумма уступаемых цессионарию прав (требований) к должнику составила 61 495 228 руб. 36 коп.

ПАО «Сбербанк России» в адрес АО «Гефест-Ростов», ФИО1 направлено уведомление от 28.12.2018г. о заключении договора об уступке требования и переходе права требования задолженности в размере 61 495 228,36 руб. к ООО «Вега».

29.12.2018г. ФИО1 в адрес ПАО «Сбербанк России» в ответ на уведомление направлено письмо, в котором указано на отсутствие в уведомлении платежных реквизитов цессионария ООО «Вега».

10.01.2019г. АО «Гефест-Ростов» обратилось в ООО «Вега» с просьбой предоставить надлежащие платежные реквизиты для погашения образовавшейся задолженности.

Также 10.01.2019г. ФИО1 обратился в ПАО «Сбербанк России» с просьбой предоставить платежные реквизиты ООО «Вега».

11.01.2019г. единственный участник ООО «Вега» принял решение в связи с заключением договора уступки прав (требований) с ПАО «Сбербанк России», принять на себя заложенное имущество с зачетом в счет суммы требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.

14.01.2019г. ООО «Вега» в адрес АО «Гефест-Ростов» направлен ответ на письмо от 10.01.2019г., в котором указаны платежные реквизиты ООО «Вега».

Как усматривается из материалов дела, 15.01.2019г. ФИО1 внесены в депозит безналичные денежные средства в сумме 61 495 228 рублей 36 копеек в целях передачи ООО «Вега» в счет оплаты по договору уступки прав (требований) от 28.12.2018г., вытекающему из кредитного договора от 23.12.2016г., что подтверждается справкой о внесении в депозит нотариусу безналичных денежных средств от 16.01.2019г.

О внесении ФИО1 денежных средств в депозит нотариусом в адрес ООО «Вега» направлено извещение от 16.01.2019г.

16.01.2019г. ФИО1 в адрес ООО «Вега» посредством почтового отправления направлено уведомление об исполнении обязательства в связи с внесением на депозит нотариуса суммы задолженности.

ООО «Вега» в адрес ФИО1 и АО «Гефест-Ростов» направлено требование (претензия) от 17.01.2019г. о погашении просроченной задолженности, с указанием платежных реквизитов ООО «Вега».

В ответ на требование (претензию) 17.01.2019г. ФИО1 и АО «Гефест-Ростов» в адрес ООО «Вега» направлены письма, в которых указано на погашение обязательства путем внесения суммы задолженности в депозит нотариуса.

В дальнейшем между ООО «Вега» и ФИО1 велась деловая переписка по вопросу погашения задолженности, из которой усматривается, что ФИО1 полагает сумму долга погашенной внесением денежных средств в депозит нотариуса, однако ООО «Вега» полагала правомерным исполнение обязательства путем обращения взыскания на заложенное имущество, с возвратом разницы между оценочной стоимостью заложенного имущества и суммой задолженности.

ООО «Вега» перечислило на банковский счет ФИО1 разницу между оценочной стоимостью имущества и ценой договора об уступке требования в размере 36 127 276,19 рублей, что подтверждается платежным поручением от 15.01.2019г.

В последующем денежная сумма в размере 31 351 655,78 рублей ФИО1 возвращена ООО «Вега», путем безналичного перевода в пользу ООО «Вега», что следует из подтверждения платежа ПАО «Сбербанк России» от 24.01.2019г., чека-ордера от 24.01.2019г.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вега» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о регистрации права собственности на спорное имущество.

Оставляя без удовлетворения, заявленные исковые требования, суд руководствовался положениями ст.421,334,334.1,348,349, 327,352,408 ГК РФ, абз. 2 п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», и обоснованно исходил из того, что спорное имущество было передано в залог кредитору с целью обеспечения обязательств по кредитному договору, право залогодержателя на обращение взыскания на заложенное имущество как без обращения в суд, так и в судебном порядке по выбору залогодержателя предусмотрено дополнительным соглашением к заключенному договору ипотеки, в связи с неисполнением заемщиком своих обязательств по возврату кредитных средств залогодержатель обратился к нотариусу для совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на предметы залога способами, определенным в дополнительном соглашении. Договор залога и дополнительные соглашения к нему являются действующими, в установленном законом порядке не расторгнуты, недействительными не признаны. Поскольку в депозит нотариуса денежные средства для погашения задолженности перед ООО «Вега» внесены ДД.ММ.ГГГГ, в то время как решение ООО «Вега» о принятии на себя заложенного имущества с зачетом в счет суммы требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, принято раньше, а именно 11.01.2019г.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Поскольку между сторонами договора залога ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 было заключено соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, при этом договором предусмотрено несколько способов реализации предмета залога, одним из которых является оставление залогодержателем заложенного имущества за собой, выбор способа реализации заложенного имущества принадлежит именно залогодержателю, указанное соглашение является действующим, никем не отменено и не изменено, согласно договору уступки права требования ПАО «Сбербанк России» в полном объеме передал ООО «ВЕГА» право требования по кредитному договору, обеспеченному договором залога и дополнительного соглашения к нему, таким образом, к ООО «ВЕГА» перешло право выбора способа реализации заложенного имущества, в том числе путем оставления залогодержателем заложенного имущества за собой.

Суд пришел к выводу, что действия ООО «ВЕГА» по внесудебному порядку оставления залогодержателем предмета залога за собой не могут быть признаны незаконными по вышеизложенным основаниям.

Сам по себе факт надлежащего уведомления/не уведомления истца об уже совершенном им юридически значимом действии в соответствии с условиями договора не может свидетельствовать о законности или незаконности указанного действия и ограничивать права ООО «ВЕГА» на получение удовлетворения денежного обязательства, право на получение которого предоставлено договором.

Юридически значимое действие – принятие решения об оставлении предмета залога за собой совершено ООО «ВЕГА» 11.01.2019г., то есть ранее даты исполнения ФИО1 денежного обязательства (15.01.2019г.). Кроме того, судебная коллегия посчитала необходимым отметить, что исполнительная надпись об обращении взыскания на заложенное имущество была совершена нотариусом еще 19.10.2018г., то есть начало процедуры внесудебного обращения взыскания начато еще в октябре 2018 года, о чем истец достоверно знал.

При этом, истец указывал, занижении начальной продажной стоимости имущества.

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону указал, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№ составлялся во исполнение условий дополнительного соглашения, и его результаты не были оспорены в установленном законом порядке.

В ходе рассмотрения дела № Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону также была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Судебные экспертизы» по результатам которой определена рыночная стоимость спорных объектов нежилых помещений в сумме 27 618 589 руб. и земельного участка в размере 115 250 589 руб.

В силу ст. 350.1. ГК РФ в случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом или соглашением между залогодателем и залогодержателем.

В случае, если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю.

В целях реализации заложенного имущества залогодержатель вправе совершать необходимые для этого сделки, а также требовать передачи ему заложенного имущества залогодателем.

Реализация предмета залога может быть осуществлена любым из предусмотренных ниже способов: оставление залогодержателем заложенного имущества за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой; продажа предмета залога залогодержателем другому лицу без проведения торгов с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства; реализация на открытых торгах; реализация на закрытых торгах в случаях, предусмотренных законодательством; реализация путем продажи с публичных торгов на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном процессуальным законодательством.

Право выбор способа реализации заложенного имущества принадлежит залогодержателю.

ООО «Вега» избрало способ реализации имущества - оставление залогодержателем заложенного имущества за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику.

Таким образом, обращение взыскания в виде реализации путем продажи с торгов на основании исполнительной надписи нотариуса не производилась.

В последующем за ООО «Вега» ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано прав собственности на данное имущество.

В настоящее время право собственности на строение и земельный участок по <адрес> зарегистрировано за ФИО6

В настоящем истец оспаривает достоверность величины рыночной стоимости в размере 99 240 000 руб., определенной в отчете об оценке ООО «Судебный эксперт», составленном с целью определения начальной продажной цены при совершении нотариального действия в виде учинения исполнительной надписи нотариусом следующего имущества:

- земельный участок, общей площадью 20795 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№

- земельный участок, общей площадью 485 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№

- земельный участок, общей площадью 5997 КВ.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№;

- земельный участок, общей площадью 10569 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №№

- земельный участок, общей площадью 8345 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№

- земельный участок, общей площадью 12503 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№

- земельный участок, общей площадью 9706 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№

- механический цех, сборный цех, общей площадью 3075,7 кв.м., литер А, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №№

- котельная, общей площадью 53,3 кв.м., литер Д, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№

- склад аренды, общей площадью 477,1 кв.м., литер Б, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№;

- гараж, общей площадью 401,5 кв.м., литер В, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №№;

- склад, общей площадью 329,8 кв.м., литер Е, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№

- сборный цех, общей площадью 107 кв.м., литер Ж, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №;

- автореммастерская, общей площадью 1183,9 кв.м., литер С, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№

- проходная, общей площадью 12,5 кв.м., литер Ф, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№;

- склад битумной мастики, общей площадью 222,1 кв.м., литер Д, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №№

- склад бытовой корпус, общей площадью 91 кв.м., литер К, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №;

- административно-складское, контора, общей площадью 670,8 кв.м., литер В, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№

- склад, общей площадью 1202,6 кв.м., литер Г, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№

- лакокрасочный цех, общей площадью 429,4 кв.м., литер Е, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №;

- склад, общей площадью 1781,9 кв.м., литер А, этажность 2, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №;

- склад, общей площадью 455,9 кв.м., литер А, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №;

- арматурный цех, общей площадью 631,6 кв.м., литер З, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№;

- административное здание, общей площадью 860,1 кв.м., литер А, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№

- механический цех, общей площадью 375 кв.м., литер Д, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №№

- котельная, общей площадью 355,7 кв.м., литер Ц, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№

центральный материальный склад, общей площадью 182,6 кв.м., литер Г, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №№;

- лесопильный цех, общей площадью 899,1 кв.м., литер В, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №№;

- столовая, общей площадью 559,9 кв.м., литер Б, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № :№;

- ДСП, общей площадью 214 кв.м., литер С, расположенный по адресу: <адрес>, у <адрес>, кадастровый № :№

- склад, общей площадью 618,6 кв.м., литер Ж, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №№

- выгрузочный № в границах от С.р.р. СП № - до ПК 1 +60, общей протяженностью 160 п.м., инвентарный №, расположен по адресу: <адрес>,<адрес>, кадастровый №;

- выгрузочный и для отстоя мотовоза № в границах от С.р.р. СП № до упора, общей протяженностью 261,2 п.м., инвентарный №, расположен по адресу: <адрес>,<адрес>, кадастровый № :№

- Деповский № в границах от С.р.р. СП № до упора, общей протяженностью 133,4 п.м., инвентарный №, расположен по адресу: <адрес>,<адрес>, кадастровый №;

- погрузочно-выгрузочный и выставочный путь № в границах от стыка хвоста крестовины СП № - до ПК 5+19, общей протяженностью 519 п.м., инвентарный №, расположен по адресу: <адрес>, кадастровый № :№;

- выгрузочный № в границах от С.р.р. СП N2 2 до упора, общей протяженностью 297 п.м., инвентарный №, расположен по адресу: <адрес> кадастровый №;

- погрузочно-выгрузочный № в границах от СП № - до ПК 1+74,5, общей протяженностью 174,5 п.м., инвентарный №, расположен по адресу: <адрес>,<адрес>, кадастровый №, определенной ООО «Судебный эксперт».

В обосновании своих требований истец указывает, на наличие экспертного заключения ИП ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ№ которым установлено, что были допущены ООО «Судебный эксперт» существенные нарушения, осмотр экспертом не производился, оценщиком к расчетам применены по три объекта-аналога (3 аналога для земельных участков и 3 аналога для зданий в рамках сравнительного подхода). Однако, рынок недвижимости г. Ростова-на-Дону позволяет использовать большее количество аналогов. Использование трех аналогов существенно снижает уровень достоверности полученных результатов. (Нарушен П.22 (в) ФСО № «Оценка недвижимости», а также требования к отчетам об оценке ПАО «Сбербанк»: «Количество объектов-аналогов при проведении оценки сравнительным/доходным подходом должно быть не менее 4-х для населенных пунктов с населением более 500 тысяч человек», источ. Приложение №. Требования к Отчету об оценке объектов недвижимости); в заключение площади объектов - аналогов не сопоставимы с площадью оцениваемых объектов. Площадь оцениваемых земельных участков: 30795 кв.м., 485 кв.м., 5997 кв.м., 10569 кв.м, 8345 кв.м., 12503 кв.м, 9706 кв.м, итого 78400 кв.м или 784 сот. Объекты аналоги: № сот., № сот., № сот. Таким образом, площадь объекта оценки больше площади объектов - аналогов в 157 раз, что недопустимо (Нарушение П.10 ФСО № «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»), что ведет к занижению стоимости; расчет стоимости ж\д путей производится на основе справочников УПВС, однако итоговые результаты не соответствуют рыночным данным. Согласно П.13 ФСО № «наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано». Оценщиком рассматриваются ж\д пути в использовании их по назначению, следовательно, их рыночная стоимость в этом использовании должна быть не ниже стоимости в случае демонтажа. Однако, даже укрупненный расчет стоимости ж\д пути при условии его демонтажа дает значение стоимости более, чем в 8 раз выше, полученной в отчете (общая стоимость ж\д путей в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ составила 288020 рублей). Стоит отметить, что, если при этом учесть стоимость шпал и других элементов пути, разница будет еще больше. (Нарушение П.13 ФСО № «Оценка недвижимости».) и т.д

Кроме того, в ходе рассмотрения дела № Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону также была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Судебные экспертизы» по результатам которой определена рыночная стоимость спорных объектов нежилых помещений в сумме 27 618 589 руб. и земельного участка в размере 115 250 589 руб., что также по мнению истца говорит о недостоверности выводов оспариваемого заключения.

Разрешая требования истца по признании отчета об оценке недействительными суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу ст. 13 ч. 2 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

На основании статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из содержания статьи 12 Закона об оценочной деятельности следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

С учетом положения статьи 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ именно нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Оспариваемый отчет был предоставлен нотариусу во исполнение указаний ст. 92 Основ законодательства РФ о нотариате, в соответствии с которым исполнительная надпись об обращении взыскания на заложенное имущество должна содержать также указание на заложенное имущество, на которое обращается взыскание, и начальную продажную цену такого имущества.

Нотариус, полномочиями по проверке обоснованности выводов специалиста-оценщика не наделен. Поэтому после получения отчета не имел возможности совершить иные действия, кроме тех, которые направлены на учинение исполнительной надписи, поскольку истцом каких либо возражений направлено не было.

Более того реализация имущества путем продажи с торгов не производилась.

Из оспариваемого отчёта следует, что в отчете при определении рыночной стоимости объектов был использован сравнительный подход, и затратный подход применялись стандарты оценочной деятельности. Доходный подход не применялся.

Вместе с тем, затратный подход указан информационно и при согласовании рыночной цены его результаты не использовались.

Обоснование этому изложено в исследовательской части отчета, где указано, что применение затратного подхода было признано оценщиком нецелесообразным, так как затратный подход применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли-продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объектов, в связи с чем последние не представлены на рынке недвижимости.

Также затратный подход был использован и при определении рыночной стоимости имущества в заключении судебной экспертизы.

Согласно оспариваемому отчету об оценке и заключению судебной экспертизы выводы основаны на использовании сравнительного подхода.

Разница в определенной стоимости составляет 15 %.

Оценивая представленную рецензию, суд находит, что составленная рецензия не свидетельствует о недостоверности и незаконности заключения о результатах оценки, и мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку заключения.

Расхождение между определенной оценщиками стоимостью, установленной по результатам, связанно с профессиональным усмотрением эксперта (оценщика) и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки.

Вместе с тем, в случае, если заинтересованное лицо не согласно с проведенной оценкой заложенного имущества, это лицо вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, причиненных реализацией заложенного имущества, по цене, указанной в отчете об оценке (пункт 3).

При рассмотрении таких требований должна быть дана оценка всем перечисленным доказательствам. Таких требований истцом не заявлялось.

Также истец оспаривает исполнительную надпись, ставит вопрос о признании ее недействительной и применении последствий ее недействительности.

В силу ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в пределах заявленных исковых требований.

Вместе с тем, совершением исполнительной надписи относится к числу нотариальных действий.

Документы, необходимые для совершения исполнительной надписи, перечислены в статье 91.1 Основ законодательства РФ «О нотариате». В частности, для совершения исполнительной надписи нотариусу должны быть представлены документы, предусмотренные статьей 90 Основ.

В соответствии со статьей 90 Основ документом, по которому взыскание задолженности производится в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса, является кредитный договор, на котором проставляется отметка о совершенной исполнительной надписи нотариуса. Исполнительная же надпись совершается на копии такого документа (статья 89 Основ).

Таким образом, для совершения исполнительной надписи о взыскании задолженности нотариусу необходимо представить оригинал кредитного договора.

Исходя из требований Основ (статьи 42 - 43, 89, 90, 91.1) для совершения исполнительной надписи по кредитному договору нотариусу должны быть представлены:

- документ, удостоверяющий личность лица, обращающегося за совершением исполнительной надписи (взыскателя, его представителя);

- документы, подтверждающие полномочия представителя взыскателя (если за совершением нотариального действия обратился представитель взыскателя);

- заявление взыскателя в письменной форме;

- кредитный договор (за исключением договора, кредитором по которому выступает микрофинансовая организация) с условием о возможности взыскания задолженности по исполнительной надписи нотариуса (и 2 его копии) или кредитный договор (за исключением договора, кредитором по которому выступает микрофинансовая организация) и дополнительное соглашение к нему с условием о возможности взыскания задолженности по исполнительной надписи нотариуса (и по 2 копии данных документов);

- расчет задолженности по денежным обязательствам, подписанный взыскателем, с указанием платежных реквизитов счета взыскателя;

- оригинал или копия, верность которой засвидетельствована взыскателем, уведомления о наличии задолженности, направленного взыскателем должнику;

- оригинал или копия документа, верность которой засвидетельствована взыскателем, подтверждающего направление взыскателем должнику уведомления о наличии задолженности;

- документы, подтверждающие наступление срока (в том числе, определенного наступлением события) или выполнение условий исполнения обязательства (в случае, если исполнение обязательства зависит от наступления срока, в том числе определенного наступлением события, или выполнения условий).

Согласно статье 90 Основ к числу документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса, отнесены кредитные договоры. При этом кредитный договор или дополнительное соглашение к нему должны в обязательном порядке содержать условие о возможности взыскания задолженности по исполнительной надписи нотариуса.

Требования о необходимости получения дополнительного согласия заемщика на взыскание задолженности по исполнительной надписи нотариуса действующее законодательство не содержит.

В таком случае для совершения исполнительной надписи нотариусу представляются все документы, подтверждающие в совокупности заключение кредитного договора, скрепленные взыскателем в единый документ. Исполнительная надпись совершается нотариусом на копии такого договора.

По общему правилу нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных Основами, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом (статья 40 Основ). Совершение исполнительной надписи нотариусом законодательством Российской Федерации не отнесено к числу исключений из данного правила.

Таким образом, обратиться за совершением исполнительной надписи можно к любому нотариусу вне зависимости от места выдачи кредита или места нахождения должника или кредитора.

Оспаривание совершенного нотариусом нотариального действия осуществляется в судебном порядке.

Согласно статьям 33, 49 Основ заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие, в частности, совершенную нотариусом исполнительную надпись, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения нотариальной конторы нотариуса, которая рассматривается в порядке особого производства в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Порядок рассмотрения заявлений о совершенных нотариальных действиях установлен главой 37 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (статьи 310 - 312).

Заявление о совершенном нотариальном действии подается в суд в течение десяти дней со дня, когда заявителю стало известно о совершенном нотариальном действии. Рассматривается такое заявление судом с участием заявителя, а также нотариуса, совершившего нотариальное действие. Однако их неявка не является препятствием к рассмотрению заявления.

Решение суда, которым удовлетворено заявление о совершенном нотариальном действии, отменяет совершенное нотариальное действие.

При этом, возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.

Федеральный закон N 230-ФЗ устанавливает правовые основы деятельности по возврату просроченной задолженности физических лиц (совершения действий, направленных наьвозврат просроченной задолженности физических лиц), возникшей из денежных обязательств.

Статьей 8 данного закона регулируются вопросы ограничения или прекращения взаимодействия с должником, направленного на возврат просроченной задолженности. В частности, предусмотрено, что должник вправе направить кредитору и (или) лицу, действующему от его имени и (или) в его интересах, заявление, касающееся взаимодействия с должником способами, предусмотренными пунктами 1 и 2 части 1 статьи 4 Федерального закона N 230-ФЗ, с указанием на отказ от взаимодействия.

В случае получения заявления должника об отказе от взаимодействия по истечении четырех месяцев с даты возникновения просрочки исполнения должником обязательства кредитор или лицо, действующее от его имени и (или) в его интересах, не вправе по собственной инициативе осуществлять взаимодействие с должником способами, предусмотренными пунктами 1 и 2 части 1 статьи 4 Федерального закона N 230-ФЗ (часть 7 статьи 8 Федерального закона N 230-ФЗ).

При этом согласно части 8 статьи 8 Федерального закона N 230-ФЗ в случае принятия судебного акта о взыскании просроченной задолженности с даты его вступления в законную силу действие заявления должника об отказе от взаимодействия и связанных с ним ограничений, предусмотренных частью 7 статьи 8 Федерального закона N 230-ФЗ, приостанавливается на два месяца. В течение указанного срока допускается осуществление направленного на возврат просроченной задолженности взаимодействия с должником с соблюдением иных ограничений, предусмотренных Федеральным законом N 230-ФЗ.

Из части 8 статьи 8 Федерального закона N 230-ФЗ следует, что правовые последствия в виде приостановления действия заявления должника об отказе от взаимодействия и связанных с ним ограничений порождает только судебное решение.

Исполнительная же надпись нотариуса является способом принудительного взыскания бесспорной задолженности во внесудебном порядке без обращения в суд. Порядок ее совершения регулируется специальным законом - Основами.

При совершении исполнительной надписи сумма долга, подлежащего взысканию, определяется нотариусом исходя из расчета задолженности по денежным обязательствам.

Сумма задолженности, подлежащая взысканию по исполнительной надписи нотариуса, рассчитывается взыскателем самостоятельно, соответствующий расчет подписывается взыскателем и представляется нотариусу среди прочих документов для совершения нотариального действия (статья 90 Основ).

Согласно абзацу первому статьи 94.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее - Основы) при совершении исполнительной надписи на договоре о залоге или закладной либо на договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариус должен совершить нотариальное действие, а именно предложить залогодателю или должнику по обязательству, обеспеченному залогом, в случае, если залогодатель не является должником, исполнить обеспеченное залогом обязательство, направив уведомление по адресу, указанному в договоре о залоге или в договоре, обязательства по которому обеспечены залогом (а также по адресу электронной почты в случае его указания в договоре о залоге), и предоставив ему семидневный срок с даты получения залогодателем указанного предложения для исполнения своих обязательств.

Данной статьей также предусмотрено, что направление уведомлений и иных документов осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о залоге, для направления уведомлений залогодателю, должнику по обязательству, обеспеченному залогом.

Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - Постановление Пленума N 25).

Статьей 55.2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ) установлен момент, который признается датой получения уведомления, а сторона - получившей такое уведомление.

Вместе с тем, законом не оговорено последствие неполучения адресатом письма по обстоятельствам, зависящим от него (статья 165.1 Гражданского кодекса). В связи с чем в таких случаях считаем возможным применение абзаца второго части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса, а уведомление доставленным залогодателю и/или должнику в случаях, когда сообщение поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Данное правило соответствует и статье 54 Гражданского кодекса, предусматривающей, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1 Гражданского кодекса), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Более того, согласно статье 4 Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).

Уведомление нотариуса с предложением залогодателю или должнику по обязательству, обеспеченному залогом, исполнить обеспеченное залогом обязательство, может быть направлено в адрес должника и/или залогодателя как через Почту России, так и иного оператора почтовой связи, а документ, предоставленный данными операторами, о доставке отправления или об отказе в его получении, достаточным доказательством осуществления нотариального действия, предусмотренного статьей 94.2 Основ.

Порядок направления уведомления нотариуса с предложением залогодателю или должнику по обязательству, обеспеченному залогом, исполнить обеспеченное залогом обязательство определяется статьей 55.2 Федерального закона N 102-ФЗ, а также статьей 165.1 Гражданского кодекса.

Пунктом 65 Постановления Пленума N 25 предусмотрено правило, согласно которому если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в информационно-коммуникационной сети "Интернет" информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т.п.).

Таким образом, действующее законодательство не содержит запретов по направлению уведомлений нотариуса посредством любого оператора почтовой связи. Порядок направления уведомлений через оператора почтовой связи может дополнительно определяться залогодателем и залогодержателем в договоре залога при его заключении.

Возражения должника, направленные нотариусу при совершении исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество, не являются безусловным основанием к отказу в совершении исполнительной надписи.

Правила, определяющие порядок и условия совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество, определяются главой XV1.1 Основ. Статьями 94.3 и 94.4 Основ предусмотрены условия совершения исполнительной надписи, а также основания к отказу в обращении взыскания на заложенное имущество.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 41 Основ по заявлению заинтересованного лица, оспаривающего в суде право или факт, за удостоверением которого обратилось другое заинтересованное лицо, совершение нотариального действия может быть отложено на срок не более десяти дней. Если в течение этого срока от суда не будет получено сообщение о поступлении заявления, нотариальное действие должно быть совершено. Таким образом, в случае поступления возражений от залогодателя или должника с оспариванием права или факта обращения залогодержателя о совершении исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество нотариус откладывает совершение нотариального действия на срок не более десяти дней. Если в течение этого времени заинтересованное лицо (залогодатель или должник) не представит нотариусу судебный акт о принятии его заявления с оспариванием права или факта обращения залогодержателя о совершении исполнительной надписи, то нотариус совершает нотариальное действие.

В соответствие с Гражданским кодексом, Федеральным законом N 102-ФЗ нарушение основного обязательства является значительным, а размер требований соразмерным стоимости заложенного имущества и в тех случаях, когда сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно части 2 статьи 348 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 54.1 Федерального закона N 102-ФЗ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Таким образом, в случаях, когда одно из этих условий не соблюдено, то нарушение обеспеченного обязательства признается значительным. В связи с чем в подобных ситуациях допускается обращение взыскания на заложенное имущество. То есть, для обращения взыскания достаточно, чтобы либо сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, либо период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца.

Согласно статье 94.3 Основ нотариус совершает исполнительную надпись на договоре о залоге в случае, если залогодатель в течение четырнадцати дней с даты, когда залогодатель считается получившим направленное в его адрес предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство, не представил.

Срок, указанный в статье 94.3 Основ, исчисляется в календарных днях. В случаях, когда исчисление срока осуществляется в рабочих днях, это специально предусмотрено соответствующими статьями Основ.

При совершении исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество залогодержатель представляет нотариусу документы, предусмотренные статьей 94.1 Основ. Предоставление уведомления о наличии задолженности, направленного взыскателем должнику не менее чем за четырнадцать дней до обращения к нотариусу за совершением исполнительной надписи, а также документа, подтверждающего направление указанного уведомления, в таком случае не требуется.

Правила, определяющие порядок и условия совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество определяются главой XV 1.1 Основ. При этом указанная глава не содержит оговорок о том, что применяется в дополнение к главе XV.

Перечень документов, предоставляемых залогодержателем совместно с заявлением о совершении исполнительной надписи, предусмотрен специальной статьей 94.1 Основ.

Предоставление нотариусу для совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество документов, предусмотренных статьей 91.1 Основ, в том числе копии уведомления о наличии задолженности, направленного взыскателем должнику не менее чем за четырнадцать дней до обращения к нотариусу за совершением исполнительной надписи, а также документа, подтверждающего направление указанного уведомления, не требуется.

Предоставление должником и/или залогодателем документов, подтверждающих погашение задолженности по графику, в таких случаях не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств и не является основанием к отказу от совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку нотариус руководствуется расчетом задолженности, подписанным залогодержателем (пункт 3 статьи 94.3 Основ), где в качестве просроченной указана вся сумма по кредиту, а также статьей 41 Основ.

Согласно статье 48 Основ нотариус отказывает в совершении нотариального действия, в том числе, если совершение такого действия противоречит закону.

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.

В соответствии со статьями 33, 49 Основ и статьей 310 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о правомерности совершенного нотариального действия или отказа в его совершении может быть рассмотрен только в судебном порядке.

При этом согласно ст. 16 Основ нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам. Конкретные основания для отказа в совершении нотариальных действий установлены статьей 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. К ним, в частности, относятся случаи, когда совершение такого действия противоречит закону, документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства.

Вместе с тем, на момент учинения исполнительской надписи оснований для отказа в совершении нотариального действия не имелось.

В срок, предусмотренный законом истец с заявлением об оспаривании данного нотариального действия совершенного 19 октября 2018 года не обращался.

Истец в настоящем заявлении не указал о наличии между сторонами спора о праве, основанного на совершенном нотариальном действии.

В обосновании своих требований о признании недействительной исполнительной надписи, указал, лишь на недостоверность оценки, которая была положена в основу определения начальной продажной стоимости имущества путём его реализации с торгов, что не свидетельствует о незаконности совершенного нотариального действия.

Кроме того, истцом не указано, какие конкретно последствия недействительности исполнительной надписи, являющейся нотариальным действием, а не сделкой он просит применить.

В силу ст. 196 ГПК РФ, суд рассматривает дело в пределах заявленных требований.

При этом, при рассмотрении ранее рассмотренных судами дел, в рамках которых разрешался спор о действительности дополнительного соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество вопрос о признании исполнительной надписи не подлежащей исполнению им не ставился.

В настоящее время требования указанные в исполнительной надписи нотариуса Обливского нотариального округа Ростовской области ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированной в реестре за № исполнены, обращение взыскания на заложенное имущество произведено, имущество принято залогодержателем и реализовано 3-м лицам. Обязательства, вытекающие из кредитного договора и обеспеченного залогом прекращены.

Требований о взыскании убытков, причиненных реализацией заложенного имущества, о взыскании разницы между его стоимостью и размером обязательства, истцом не заявлялось.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований ФИО1 не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Судебный эксперт», нотариусу Обливского округа Ростовской области ФИО2, о признании недостоверным отчета ООО «Судебный эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке величины рыночной и ликвидационной стоимости имущества расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> и признании недействительной исполнительской надписи и применении последствий недействительности исполнительской надписи нотариуса Обливского нотариального округа ростовской области ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за №-н№ отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме.

Судья Мельситова И.Н.

Мотивированное решение суда изготовлено 14 декабря 2020 года.