Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился с исковыми требованиями к ООО «Поворот» о взыскании суммы задатка в размере 6 000 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в сумме 38 200 руб.

В обоснование требований иска указав, что между ООО «Поворот» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с которым, (продавец) ООО «Поворот») обязался продать покупателю ФИО1, а последний обязался купить у продавца следующие объекты недвижимости /п. 1.1/:

-одноэтажное здание Лит Б (склад) общей площадью 146,60 кв.м., с пристройками Лит Г2 (сторожевой пост) площадью 15,10 кв.м. и Лит ГЗ (склад) площадью 62.60 кв.м., принадлежащее Обществу на основании свидетельства о государственной регистрации права от 30.07.1999 серии АБ №, о чем в ЕГРН 29.07.39 г. сделана запись №.

-нежилое помещение магазина (Лит А) на 1-ом этаже трехэтажного жилого дома с пристройкой (Лит а), площадью 283,70 кв.м., принадлежащее Обществу на основании Свидетельства о гос. регистрации права серии АБ № от 30.07.1999, о чем в ЕГРН 29.07.99 г. сделана запись №

-земельный участок площадью 614.06 кв.м. для общественно-деловых целей (под складские помещения), назначение: земли поселений, кадастровый (или условный) №, принадлежащее Обществу на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 25-АА №, о чем в ЕГРН 30.01.2004 г. сделана запись №.

Договор купли-продажи стороны обязались заключить не позднее 13.11.2019 /п.3.1, 3.2/, до указанной даты продавец обязался не свершать с другими лицами сделок в отношении этих объектов.

По соглашению сторон предварительным договором купли-продажи /п. 2.1.1, 2.1.2/ определена общая стоимость объектов недвижимости, указанных в п. 1.1 указанного договора в размере 48 000 000 (сорок восемь миллионов) рублей, которая являлась окончательной, не подлежащей изменению и должна быть уплачена покупателем продавцу в момент подписания основного договора /п.2.1.3/.

Срок действия предварительного договора установлен сторонами с момента его подписания, то есть с 13.09.2019 и до вступления в силу основного договора купли-продажи /п.4.1/.

В тот же день, 13.09.2019 между продавцом ООО «Поворот» и ФИО1 было заключено соглашение о задатке с целью обеспечения и в подтверждение достигнутого сторонами предварительного соглашения о совершении сделки купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости на условиях, предусмотренных предварительным договором от 13.09.2019, согласно которому покупатель ФИО1 выплатил ответчику ООО «Поворот», а последний принял задаток в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей /п. 1.1. Соглашения/ в счет причитающейся с него суммы в размере 48 000 000 (сорок восемь миллионов) рублей /п. 1.2/, при этом продавец обязался в случае неисполнения обязательства по продаже покупателю Объектов недвижимости, указанных в п. 1.2 Соглашения или отказа от заключения договора купли-продажи выплатить покупателю двойную сумму задатка, оговоренную п. 1. Соглашения, то есть, выплатить 6 000 000 (шесть миллионов) рублей в течение 10-ти рабочих дней с момента расторжения настоящего соглашения.

Сторонами также оговорено, что в случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи задаток остается у продавца /п.2.2/.

Из содержания указанных пунктов Соглашения о задатке следует, что ФИО1 и ООО «Поворот» в силу принципа свободы договора (ст.421 ГК РФ) и возможности применения в целях обеспечения исполнения обязательств, способов, прямо указанных в законе (п.1 ст.329 ГК РФ), применили в качестве способа обеспечения обязательства задаток, при этом, стороны не только прямо назвали сумму в 3000000 рублей задатком, но и предусмотрели в соглашении, что в случае невыполнения договора по вине продавца он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка в соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ, что само по себе исключает иное толкование природы этой суммы.

То обстоятельство, что сумма в 3000000 рублей являлась задатком подтверждается следующим: 1) указанная сумма в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство продавца ООО «Поворот» перед покупателем ФИО1 заключить основной договор купли-продажи конкретных объектов недвижимости на согласованных сторонами условиях в определенный срок; 2) указанная сумма задатка одновременно выполняла платежную функцию в случае заключения основного договора - задаток в сумме 3 000 000 рублей был внесен покупателем в зачет выполнения им своего денежного обязательства по основному договору купли-продажи согласно п. 1.2 Соглашения /последнее предложение/.

Между тем, в установленный предварительным договором срок /до 13.11.2019/ договор купли-продажи объектов, указанных в п. 1.1 Договора, сторонами заключен не был именно по вине продавца.

Так, в срок с 13.09.19 до 13.11.19 включительно, продавец ООО «Поворот» не направил в адрес покупателя предложение о дате заключении договора купли-продажи на согласованных сторонами условиях, а после истечения срока для заключения договора вообще самоустранился от общения.

Соответственно, ФИО1 не получал от ответчика писем, CMC-сообщений, либо иных сообщений на электронную почту в оговоренный сторонами срок с предложением заключить основной договор купли-продажи в отношении всех перечисленных в предварительном договоре объектов недвижимости и на согласованных сторонами условиях о цене, предмете и иных.

Между тем, покупатель ФИО1, будучи заинтересованным в сделке, постоянно обращался к продавцу в период установленного срока по вопросу заключения сделки, неоднократно встречался с продавцом по вопросу готовности документов у продавца для сделки, а когда покупателю стало понятно, что продавец уклоняется от исполнения своих обязательств, то 12.11.2019 в адрес ответчика им была направлена телеграмма с целью получения информации от ответчика куда и в какое время ему надлежит явиться для заключения Договора в последний день согласованного срока для его заключения -13.11.2019.

В этот же день, /за день до истечения окончательного срока для заключения сделки/, а именно 12.11.2019 на электронную почту истца от ответчика поступили копии правоустанавливающих документов на объекты и проект основного Договора купли-продажи недвижимости, датирован 12.11.2019 существенные условия которого кардинальным образом отличались от ранее согласованных сторонами условий в предварительном договоре, касающихся цены предмета договора, самого предмета договора купли продажи.

Когда 13.11.2019 покупатель ФИО1 лично прибыл к ответчику в г. Артем в офис на <адрес> для заключения сделки, то таковая не была заключена в виду отказа ООО «Поворот» заключить Договор на ранее согласованных условиях.

На различие существенных условий относительно предмета, цены договора, иных, которые содержались в предварительном договоре от 13.09.2019 и предложенном к заключению ответчиком основном договоре купли-продажи от 12.11.2019 года объективно указывает следующее:

- в основном договоре купли-продажи продавцом в одностороннем порядке из предмета сделки был исключен один из объектов недвижимости, содержащийся в предварительном договоре (склад ГЗ, площадью 62,2 кв. м.) со ссылкой ответчика на отсутствие у него вещных прав на этот объект; в отношении иных объектов выявились многочисленные несоответствия между данными в правоустанавливающих документах; кроме того, согласно представленным ответчиком документам, подлежащий продаже земельный участок, имеющий целевое назначение для общественно-деловых целей вообще не имел проезда/подъезда на улицу <адрес> - к земельному участку можно проследовать исключительно через смежный участок, вместе с тем, указанный вопрос не был ответчиком разрешен в установленном законом порядке через установление сервитута /обременения/; имелись и иные многочисленные разночтения и несоответствия, которые должны были быть устранены ответчиком к моменту заключения Договора, то есть не позднее 13.11.2019.

Пунктом 2.6 Соглашения о задатке продавец обязывался в случае необходимости привести в соответствие все документы, необходимые для заключения Договора купли-продажи указанных в п. 1.2 объектов и гос. регистрации перехода прав к покупателю самостоятельно в течение срока действия настоящего соглашения, то есть, в период с 13.09.19 по 13.11.19, см. п.1.3).

Существенно отличалась в предварительном и основном Договорах также цена предмета договора.

В предварительном Договоре общая цена объектов недвижимости согласована 48 000 000 рублей, в то время как, в основном Договоре купли-продажи таковая была занижена практически в шесть раз и указана в сумме 8 454 071 рублей.

Вместе с тем, в ходе переговоров между сторонами ДД.ММ.ГГГГ относительно заключения основного Договора купли-продажи, ответчик потребовал фактически заплатить ему прежние 48 000 000 рублей, но чтобы в Договоре цена была указана в сумме 8 454 071 рублей, что естественно, не устроило истца.

Имеются и иные многочисленные различия в существенных условиях между договорами.

Предложение истца заключить договор на прежних условиях - оставлено ответчиком без удовлетворения.

14 ноября 2019 в адрес ООО «Поворот» /на электронную почту ответчика/ истцом ФИО1 была направлена претензия о возврате суммы задатка в двойном размере.

15 ноября 2019 аналогичная претензия повторно была направлена истцом ответчику посредством курьерской службы (получена ООО «Поворот» 18.11.2019, сведения прилагаются).

Ответ от ООО «Поворот» на претензию истца ФИО1 на момент обращения в суд не поступил.

То обстоятельство, что именно по вине продавца не был заключен Договор купли-продажи перечисленных в предварительном договоре объектов недвижимости по адресу: <адрес> объективно подтверждается и иными данными: 1) перепиской с ответчиком; сведениями из сети интернет и СМИ о том, что уже после заключения предварительного договора 13.09.2019 года с истцом, ответчик давал объявления о продаже тех же объектов по более высокой цене и подыскивал себе иных покупателей на эти же объекты /в нарушение условий предварительного договора/; такие же действия им предпринимаются по сей день.

Тот факт, что один из объектов /склад/, который фигурировал в предварительном договоре как предмет сделки и в предоставленном ответчиком Свидетельстве о государственной регистрации права от 30.07.99 г. серии АБ № был снят с государственного кадастрового и регистрационного учета, соответственно, не мог являться объектом договора, достоверно подтверждается сведениями из ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю от 08.11.19 №/исх. №

Ссылаясь на положения ст.ст. 421, 432 550 ГК РФ, а так же на требования ст. 380 ГК РФ, истец просит взыскать сумму задатка с ответчика в двойном размере.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 требования иска поддержала по доводам и основаниями указанным в иске.

По существу исковых требований ссылаясь на то, что по состоянию на 13.11.2019 года основной договор не мог быть заключен на условиях предварительного договора, поскольку один из пяти объектов недвижимости составляющих предмет предварительного договора (склад лит. Г3 площадью 62.6 кв.м по адресу : <адрес> не числился зарегистрированным за ООО «Поворот» как объект недвижимости в органах БТИ и Росреестра на дату сделки и только через два месяца после истечения срока для заключения сделки -13.01.2020 года указанный склад был поставлен на кадастровый учет в учреждении Росреестра согласно представленной справке от 16.01.2020 года за № которые были представлены в суд ответчиком.

В основном договоре, предложенном ООО «Поворот» была указана цена в сумме 8 454 071 руб., в то время как фактически покупателю предлагалось заплатить сумму по предварительном договоре 48 000000 руб., что не устроило покупателя, поскольку он лишался возможности получить уплаченную сумму обратно в случае признания в будущем сделки недействительной либо при расторжении таковой.

Поскольку ответчик ООО «Поворот» не исполнил должным образом свои обязательства по предварительному договору к 13.11.2019 года, именно по вине ответчика договор на ранее согласованных условиях не был и не мог быть заключен, в том числе в виду отказа ООО «Поворот» заключить сделку на прежних условиях задаток должен быть взыскан в пользу покупателя ФИО1 в двойном размере.

Представители ответчика ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 требования иска не признали, по существу возражений указав, что истцу до заключения предварительного договора были представлены 3 свидетельства на объекты недвижимости ( склад Лит. Б с пристройками Г2 и Г3, магазин и земельный участок), переданы 3 справки из Росреестра о кадастровой стоимости магазина, склада Лит Б. и земельного участка.

На момент заключения предварительного договора у ответчика не было, и он не представлял покупателю сведений о постановке на кадастровый учет склада Г3.

Согласно предварительного договора ООО «Поворот» обязалось продать 5 объектов по адресу : <адрес>.

Срок заключения основного договора назначили через 2 месяца, чтобы у продавца было время продать товарные остатки и освободить недвижимость от своего имущества.

В конце сентября покупатель получил выписки из реестра в них обнаружились неточности (Г2 –не был указан собственник, объекты Г2 Лит Б расположены на 2-х на земельных участках, на земельном участке ООО «Поворот» числился павильон №), в выписке Росреестра объект Г3 не значился).

В начале октября юрист покупателя поставила в известность ООО «Поворот» о недостатках документов, стороны договорились, что ООО «Поворот» обратится в Росреестр для приведения документов в порядок.

В течение октября-ноября 2019 года ООО «Поворот» несколько раз обращалось в Росреестр для исправления технических ошибок и внесения сведений в ЕГРН в результате чего :

-сведения о павильоне кадастровый № (нежилое здание павильон площадью 50.3 кв.м.) не находившемся на земельном участке исключены из земельного участка кадастровый №, уточнена площадь земельного участка до 614 кв.м.;

-объекты с кадастровыми № (Лит Г2 (сторожевой пост), № (Лит.Б (склад) учтены в пределах земельного участка с кадастровым №, сведения о них исключены из данных на земельный участок кадастровый №;

- исправлена площадь объекта с кадастровым № (Лит Г.2 (сторожевой пост) с 15, 1 кв.м. на 146, 4 кв.м.;

- исправлена площадь объекта с кадастровым № (Лит.Б (склад)с 146, 1 кв.м на 146, 4 кв.м ;

-получен ответ из Росреестра от 08.11.2019 об отсутствии сведений позволяющих внести здание Лит Г3 в ЕГРН и устное пояснение, что поскольку данный объект является навесом – некапитальным строением, то регистрации в качестве недвижимого имущества не подлежит.

На получение актуальных документов потребовалось более месяца, так как 13.11.2019 года ответчик должен был получить последние выписки 12.11.2019 года.

ООО «Поворот» был составлен проект договора купли- продажи, покупатель электронным письмом был приглашен на подписание основного договора.

В проекте основного договора было предложено купить те же объекты, что и в предварительном договоре.

Технические характеристики объектов были указаны в соответствии с уточненными данными Росреестра, согласно имеющихся на 12.11.2019 года сведений объект Лит.Г3, был указан как «неподлежащий государственной регистрации объект некапитального строительства».

Изменения в документах на объекты, не зависели от ООО «Поворот», не повлияли на состояние имущества, на его стоимость, не изменили осмотренное покупателем имущество, которое он намеревался купить.

На 13.11.2019 документы в отношении земельного участка, магазина склада Лит. Б., сторожевого поста Лит Г2, были проведены в полное соответствие: склад Лит. Г3 не стоял в ЕГРН, он был включен в проект договора купли- продажи с указанием цены и данных определенно позволяющих установить имущество.

По предварительной устной договоренности сторон, цена объектов в проекте основного договора указана по кадастровой стоимости, но ООО «Поворот» был готов указать 48 000000 руб. - цену из предварительного договора.

Истец ошибочно указывает, что ООО «Поворот» не обладало вещными правами (правом собственности ) на склад Лит Г3.

ООО «Поворот», является собственником металлического склада-навеса Лит.Г3 на основании договора купли- продажи недвижимого имущества от 27.08.1997 года.

Данный объект указан в техническом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права от 30.07.1999 АБ №.

Приобретая склад Г3 у собственника по договору купли- продажи, истец в порядке п.2 ст.218 ГК РФ стал бы его собственником.

Предлагаемый к подписанию основной договор содержал все условия предусмотренные законом для купли-продажи недвижимости, если бы стороны его заключили 13.11.2019 года, так как впоследствии (13.01.2020 г.) склад Лит Г3 был поставлен на кадастровый учет, и внесен в ЕГРН.

Такой договор был бы основанием для регистрации перехода прав на Лит Г3 на истца.

На 13.11.2019 года отсутствовали препятствия для заключения основного договора на согласованных в предварительном договоре условиях.

Намерения ООО «Поворот» продать имущество истцу подтверждается тем, что для продажи объектов и присутствия на сделке во Владивосток прилетела учредитель ответчика С.Д.Н.. ООО «Поворот» давало объявления о продаже торгового оборудования, разместило сведения, о распродаже на фасаде магазина, была уволена часть работников, продана часть оборудования

Отсутствие в ЕГРН Лит Г3 на 13.1.2019 – это предлог, указанный в иске для отказа истца от совершения сделки.

05.11.2019 года сын покупателя сообщил директору ответчика, что посмотрел другой магазин, он ему понравился, два магазина он купить не сможет.

Именно истец отказался заключить сделку 13.11.2019 год.

Представитель ответчика ФИО6 указала, что она присутствовала при осмотре объектов, по которым был заключен предварительный договор купли- продажи между ООО «Поворот» и ФИО1, который осмотрел все объекты лично, совместно с сыном М.Е.А..

После заключения предварительного договора приезжала юрист ФИО1, так же приезжал геодезист и производил замеры земельного участка.

Так же после сообщений со стороны покупателей, Б.Е.А. представитель ООО «Поворот» устранял недостатки в документах.

После 05 ноября 2019 года был телефонный звонок от ФИО1, который говорил о том, что он уже посмотрел здание на Русском острове и он не осилит две покупки.

13 ноября 2019 года она присутствовала при разговоре ФИО1, его сына, юриста и еще одного мужчины, когда они приехали в обозначенный день, когда должны были решить вопрос с подписанием договора.

Разговор стал сводиться к тому, что со стороны покупателя стали заявления о снижении цены. М.Е.А. стал говорить о приобретении только здания магазина, без земельного участка и склада за 30 000 000 рублей.

Снижение цены мотивировали теми доводами, что они нашли другой объект, который хотели приобрести.

21 ноября 2019 года она и ее две дочери как учредители Общества встретились с ФИО1, договорившись по телефону и предложили приобрести объекты за 42 000 000 рублей. ФИО1 и его сын стали говорить о том, что приобрели бы объект за 24 000 000 рублей, т.е. их предложение не приняли.

В судебном заседании опрошен свидетель Б.Е.А., который пояснил, что он супруг одного из учредителей ООО - Б.Е.А.

По существу указала, что он являлся свидетелем того, что ФИО1 осматривал земельный участок, со всеми объектами на нем находящимися.

Стоимость объектов была согласована на 48 000 000 рублей. В г. Уссурийск был заключен предварительный договор. При подписании предварительного договора со стороны продавца было представлено свидетельство о праве собственности и технический паспорт. Со стороны покупателя юрист сообщил о выявленных ошибках в реестровых документах, связанных с их расположением, До 12.11.2019 года все ошибки были устранены, были уточнены расположение объектов в границах продаваемого участка и иные ошибки. В свидетельстве о праве собственности ООО «Поворот», было указано три объекта : сторожевой пост, склад и склад- навес Литер Г3.

На склад- навес сведения о регистрации его поступили как отсутствующие.

13.11.2019 года ФИО1 сообщил, что ему не нужен земельный участок, а нужно здание магазина, и что ему предложили более выгодные условия, поэтому ему не нужен земельный участок. Учредитель Общества сообщил, что продается все в целом и делить объекты не будут. ФИО1 говорил о том, что потерялся склад Г3, тогда как он не терялся, находился на земельном участке. Далее он слышал, что покупатель стал снижать цену и предлагал купить только магазин по цене 30 000 рублей. Представители Общества на такие условия не соглашались.

Через 2.5 -3 часа переговоры закончились, сделку не заключили, поскольку ФИО1 утратил интерес к объекту и у него появился более интересный вариант.

В судебном заседании в качестве свидетеля опрошен М.Е.А., который по существу на поставленные вопросы указал, что 13.09.2019 года были осмотрены объекты, принадлежащие ООО «Поворот» - земельный участок, три склада и помещение магазина. При этом были представлены свидетельства о праве собственности старого образца. Со стороны истца было согласовано условие о приведении ООО «Поворот» всех документов в надлежащее состояние в течение 2 – х месяцев.

12.11. 2019 года продавец направил проект основного договора в котором один из объектов был указан без статуса недвижимости, и было указано, что он является навесом, тогда как при осмотре продавец показывал здание склада, так же в договоре была изменена цена с 48 000 000 рублей на 8 000 000 рублей, что было объяснено тем, что с суммы 48 000 000 рублей придется платить большой налог. Договоренности о приобретении 4-х объектов между сторонами не было достигнуто.

Выслушав представителей сторон, свидетелей, изучив материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

По делу установлено, что между ООО «Поворот» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с которым, (продавец) ООО «Поворот») обязался продать покупателю ФИО1, а последний обязался купить у продавца следующие объекты недвижимости /п. 1.1/:

В тот же день, 13.09.2019 между продавцом ООО «Поворот» и ФИО1 было заключено соглашение о задатке с целью обеспечения и в подтверждение достигнутого сторонами предварительного соглашения о совершении сделки купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости на условиях, предусмотренных предварительным договором от 13.09.2019, согласно которому покупатель ФИО1 выплатил ответчику ООО «Поворот», а последний принял задаток в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей /п. 1.1. Соглашения/ в счет причитающейся с него суммы в размере 48 000 000 (сорок восемь миллионов) рублей /п. 1.2/, продавец обязался в случае неисполнения обязательства по продаже покупателю Объектов недвижимости, указанных в п. 1.2 Соглашения или отказа от заключения договора купли-продажи выплатить покупателю двойную сумму задатка, оговоренную п. 1. Соглашения, то есть, выплатить 6 000 000 (шесть миллионов) рублей в течение 10-ти рабочих дней с момента расторжения настоящего соглашения.

Из материалов дела также следует, что до 13.11.2019 года основной договор купли-продажи сторонами предварительного договора заключен не был.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями о взыскании суммы задатка в двойном размере, истец ссылалась на то, что основной договор купли-продажи был изменен продавцом в его существенных условиях – предмете и цене договора от условий предварительного договора.

Ответчик, возражая по иску, ссылается на то, что не заключение договора связано с изменением интереса к приобретению объекта истцом и о его отказе от приобретения объектов, поскольку существенные условия договора не изменялись.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.

Напротив, как установлено судом в ходе рассмотрения дела, ФИО1 в лице представителя обращался к продавцу с предложением устранить нарушения в документах, которыми оформлена регистрация и кадастровый учет объекта купли- продажи.

Сторона продавца приняла меры к устранению выявленных нарушений. При этом, как установлено в судебном заседании 08.11.2019 года филиалом ФГБУ «ФГБУ Росреестр» по Приморскому краю на имя директора ООО «Поворот» направлено сообщение о проведенном анализе сведений ЕГРН. В результате анализа, выявлено, что сведения об объекте 62, 6 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> сведениях ЕГРН отсутствует. По запросу филиала из Краевого государственного учреждения «Управление землями и имуществом на территории Приморского края» (КГКУ «УЗИ») получен ответ, в котором отсутствуют сведения позволяющие внести указанное здание в сведения ЕГРН.

Дополнительно сообщено, что сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № исключены из земельного участка с кадастровым номером №

В связи с полученной информацией ООО «Поворот» направляя на согласование ФИО1 договор купли- продажи от 12.11.2019 года в его предмете, указывает здание- склад, площадью 146, 4 кв.м., кадастровый №, количество этажей : 1, назначение – нежилое, расположенное по адресу: <адрес> как объект не подлежащий государственной регистрации в силу закона - объект некапитального строительства металлический склад – навес площадью 62, 60 кв.м., по данным технического паспорта БТИ значится Лит. Г3, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №

При этом продавец указывает на данный объект как на объект недвижимого имущества, ссылаясь в разделе 2 договора на его оценку как оценку недвижимого объекта.

Доводы стороны ответчика, что данный договор воспроизвел предмет предварительного договора от 13 сентября 2019 года основываются на не верном толковании действующего законодательства, поскольку оформление прав, несение налогового бремени, существование в гражданском обороте объектов недвижимого имуществ и движимого имущества различно.

Указание на то, что покупатель при заключении договора в подготовленном варианте стал бы собственником объекта Г3, равно как и указано в предварительном договоре, является ошибочным, поскольку в предварительном договоре предмет договора указывает на недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) - ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ.

В силу положений п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При заключении предварительного договора купли- продажи 13.09.2019 года покупатель имел волеизъявление на приобретение недвижимого имущества в объем, которого был включен наравне с другими, объект Лит Г3, стороны пришли к соглашению о цене предмета договора по все объектам – 48 000 000 руб.

При этом предварительный договор купли- продажи не имел указаний о цене каждого из включенных в предмет договора объектов.

Следовательно, сторонами была согласована стоимость 5 объектов, относящихся к категории недвижимых и соответственно согласована цена 5 недвижимых объектов.

Поскольку стороны заключили предварительный договор о купле- продаже недвижимого имущества, основной договор по тому же предмету подлежал государственной регистрации.

Между тем, объект Лит.Г3 не являясь объектом недвижимого имущества не мог входить в предмет указанного договора, поскольку его регистрация с другими объектами не могла быть произведена.

При указанных обстоятельствах, получение информации ООО «Поворот» от Филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Приморскому краю на ранее направленный запрос от 08.11.2019 года о том, что согласно сведений ЕГРН объект недвижимости расположенный по адресу : <адрес> площадью 62.6 кв.м. наименование – склад лит. Г3 имеет кадастровый № не имеет правового значения для разрешения поставленного спора, поскольку данная информация предоставлена ответчику 16.01.2020 года и на момент заключения договора 13.11.2019 года не могла быть учтена.

Между тем, суд учитывает, что в соответствии положениями статей 429, 445 ГК РФ освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказано отсутствие вины в незаключении основного договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), вопрос 6 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015). По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Ответчик при заключении предварительного договора от 13.09.2019 года добросовестно полагал о том, что объект Лит.Г 3 принадлежит ООО «Поворот» на праве собственности, руководствуясь свидетельством о государственной регистрации права собственности от 30.07.1999 года, в котором указан объект права: одноэтажное здание Лит Б ( склад) общей площадью 146.40 кв.м. с пристройками Лит Г2 (сторожевой пост) площадью 15.10 кв.м. и Лит Г3 (склад) площадью 62.60 кв.м. по адресу : <адрес>.

При этом, заключая предварительный договор, стороны ограничились наличием указанного документа, не посчитав не обходимым провести проверку регистрации права собственности объектов предмета договора и их кадастровый учет.

Так же анализируя представленные доказательства по делу, суд не считает состоятельными доводы ответчика о том, что покупатель утратил правовой интерес к заключению сделки и по этой причине отказался от заключения договора купли- продажи 13.11.2019 года.

При проведении переговоров до заключения договора купли- продажи сторона покупателя указывала на факт изменения предмета договора и данные доводы нельзя считать предлогом для отказа от заключения договора.

Свидетельские показания, в данной части доводы стороны истца не опровергают.

При этом необходимо отметить, что все показания со стороны ответчика и свидетеля Б.Е.А.указывают на то обстоятельство, что покупатель указывал на изменившиеся условия в основном договоре «пропал объект Лит Г 3», что привело к обсуждению между сторонами каких- то иных вариантов возможного заключения межу сторонами договора купли- продажи, принадлежащих ООО «Поворот» объектов.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отсутствии вины обеих сторон указанного предварительного договора в незаключении основного договора.

В силу статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Поскольку правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Таким образом, требования иска в части взыскания задатка в двойном размере подлежат удовлетворению в части взыскания суммы 3000 000 рублей, переданной стороне ответчика ООО «Поворот»-13.09.2019 года.

На основании ст.ст. 94-98 ГПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины подлежат удовлетворению, в размере пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Поворот» о взыскании суммы задатка в двойном размере 6 000 000 рублей удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Поворот» в пользу ФИО1 сумму 3000 000 рублей, в удовлетворении требований иска о взыскании суммы 3000 000 рублей отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Поворот» в пользу ФИО1 государственную пошлину в сумме 23 200 руб.

Решение может быть обжаловано в течение 1 месяца в Приморский краевой суд через Артемовский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ год.

Судья И.В.Макарова.