Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Полянской Марины Борисовны к ООО "Президент отель "Таврида", Администрации г. Ялта Республики Крым, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требования на предмет спора - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Департамент государственной охраны культурного наследия Министерства культуры Республики Крым, об установлении сервитута, по иску Заместителя прокурора города Ялта Республики Крым к Полянской Марине Борисовне, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, Администрации города Ялта Республики Крым, третьи лица - Общество с ограниченной ответственностью "Президент Отель "Таврида", Министерство культуры Республики Крым о признании незаконным решений и договоров аренды земли недействительными,

УСТАНОВИЛ:

21.10.2020 года заместитель прокурора города Ялта Республики Крым обратился в суд с указанным иском, просит признать незаконным постановление Администрации города Ялты РК от 11.02.2019 года № 191-н «О заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с Полянской М.Б. без проведения торгов»; признать незаконным постановление Администрации города Ялты РК от 11.12.2019 года № 2946-п «О заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с Полянской М.Б. без проведения торгов»; признать недействительными договор аренды земельного участка с кадастровым номером №<номер> площадью 805 кв.м., заключенный 12.02.2019 года между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым и Полянской М.Б.; признать недействительными договор аренды земельного участка с кадастровым номером №<номер> площадью 665 кв.м., заключенный 12.12.2019 года между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым и Полянской М.Б. Требования мотивированы тем, что передача Полянской М.Б. в аренду спорных земельных участков с видом разрешенного использования, предполагающим размещение объектов капитального строительства коммерческого назначения в границах территории объекта культурного наследия с увеличением объемно-пространственных характеристик территории, то есть не для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранения историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, его благоустройства, совершено без учета особых условий использования территории объекта культурного наследия и режима осуществления на ней хозяйственной деятельности.

25.08.2020 года Полянская М.Б. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя его следующим. Полянская М.Б. является арендатором земельного участка площадью 665 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер> и земельного участка площадью 805 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>. На арендуемых земельных участках расположены принадлежащие ей объекты недвижимости. Проезд на арендуемые земельные участки к объектам недвижимости возможен только по асфальтированной дороге со стороны ул. Кирова через земельный участок кадастровый №<номер>, расположенный по адресу: <адрес>, который арендует ООО «Президент отель «Таврида». С учетом уточненных требований (л.д. 126-127 том 5) просит установить право на безвозмездной основе бессрочного ограниченного пользования (сервитут) земельным участком кадастровый №<номер> (площадью 6032 кв.м.), расположенный по адресу: <адрес> на право проезда транспортными средствами к арендуемому Полянской Мариной Борисовной земельному участку, расположенному по адресу <адрес>, кадастровый номер №<номер> для обслуживания объектов недвижимости; установить право на безвозмездной основе бессрочного ограниченного пользования (сервитут) земельным участком кадастровый №<номер> (площадью 6032 кв.м.), расположенный по адресу: <адрес> на право проезда транспортными средствами к арендуемому Полянской Мариной Борисовной земельному участку, расположенному по адресу <адрес>, кадастровый №<номер> для обслуживания объектов недвижимости.

В судебное заседание представители Полянской М.Б. поддержали иск, просили удовлетворить, в удовлетворении иска заместителя прокурора города Ялты просили отказать.

Представитель заместителя прокурора г.Ялты РК поддержала иск, в удовлетворении иска Полянской М.Б. просил отказать.

Представитель ООО "Президент Отель "Таврида" в судебном заседании возражала против удовлетворения иска Полянской М.Б., просила удовлетворить иск заместителя прокурора г.Ялты.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства в деле, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлены следующие обстоятельства и соответствующие им правоотношения.

11.02.2019 года принято постановление Администрации города Ялты РК № 191-н «О заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с Полянской М.Б. без проведения торгов».

<дата> принято постановление Администрации <адрес> РК №<номер>-п «О заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с Полянской М.Б. без проведения торгов».

Согласно договорам аренды земельных участков от 12.02.2019 года, заключенных между Полянской М.Б. и МОГО Ялта в лице начальника ДИЗО Администрации города Ялты РК Полянская М.Б. является арендатором земельного участка площадью 665 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер> и земельного участка площадью 805 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>. На арендуемых земельных участках расположены принадлежащие Полянской М.Б. объекты недвижимости: нежилое здание, общей площадью 158,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>; нежилое здание, общей площадью 38,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>; нежилое здание, общей площадью 242,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер> (л.д. 2-52 том 5)..

На основании договора аренды земельного участка от 12.06.2021 года, заключенного между МОГО Ялта в лице начальника ДИЗО Администрации города Ялты РК и ООО «Президент Отель «Таврида» в аренду последнему передан земельный участок общей площадью 6032 кв.м. по адресу: <адрес> для реконструкции и обслуживания гостиничного комплекса без права нового строительства, вид разрешенного строительства – «гостиничное обслуживание», категория земель – земли населенных пунктов. На участке расположено нежилое здание с кадастровым номером №<номер>, принадлежащее арендатору на праве собственности. Срок аренды установлен до 16.10.2052 года (л.д. 195-207 том 5).

Данные обстоятельства установлены судом, подтверждены доказательствами в деле, сторонами не опровергаются.

Приказом от 15.11.2018г. № 256 Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым были установлены границы территории и режимы использования объекта культурного наследия регионального значения "Комплекс зданий гостиницы "Россия", ХІХ век", расположенного по адресу: <адрес>

Приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым № 708 от 01.06.2020 года был утвержден предмет охраны объекта культурного наследия регионального значения «Торговые ряды объекта культурного наследия регионального значения «Торговые ряды гостиницы «Россия», Х1Х век, расположенного по адресу: <адрес> в котором кроме прочего указано, что предмет охраны может конкретизироваться при изменении степени исследованности памятника.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ).

Согласно ст. 40 вышеуказанного Закона сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 40 Федерального закона изменение площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его частей возможно исключительно путем проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

Из содержания ст. 45 Федерального закона следует, что работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 этой статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 названной статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением (пункт 1).

Согласно п. 11 ст. 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ, если иное не установлено указанным пунктом, охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.

В силу подпунктов 1 и 4 п. 1 статьи 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 названного Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия.

В качестве оснований своих требований, заместитель прокурора г.Ялты РК указал, что земельные участки расположены в границах территории объекта культурного наследия регионального значения "Комплекс зданий гостиницы "Россия", ХІХ век" и должны быть отнесены к землям историко-культурного назначения, которым, в свою очередь, в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. № 450, соответствует вид разрешенного использования "историко-культурная деятельность" (код 9.3), и иные виды разрешенного использования в границах территории объекта культурного наследия не предусмотрены. В связи с чем, предоставление Администрацией города Ялта ответчику земельных участков с видами разрешенного использования, предполагающими размещение объектов капитального строительства коммерческого назначения в границах территории объекта культурного наследия с увеличением объемно-пространственных характеристик территории, т.е. не для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, его благоустройства, совершено без учета особых условий использования территории объекта культурного наследия и режима осуществления на ней хозяйственной деятельности.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2019 г. № 78-КГ19-4, частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет недействительность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно п.п. 6, 11 ч.1 ст. 1 ЗК РФ к принципам земельного законодательства также относятся: приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий; дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы; сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Таким образом, поскольку земельным законодательством провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, решение вопроса о предоставлении Полянской М.Б. или отказе в предоставлении в аренду земельного участка под существующие объекты недвижимости не могло осуществляться в отрыве от указанного принципа и имеющихся сведений об ограничении использования земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.

В подпункте 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 8 Земельного кодекса РФ отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - осуществляется органами местного самоуправления.

Отнесение земель к категориям и их перевод из одной категории в другую - это установленные правом порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. Последующий правовой режим их использования определяется совокупностью правил эксплуатации, включения в гражданский оборот, охраны, регистрации земельных участков, землеустройства, учета, оценки, мониторинга земель. Именно поэтому нарушение установленного законом порядка перевода земель в соответствии с п. 3 ст. 8 Земельного кодекса РФ является основанием для признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Судом установлено, что Полянская М.Б. является собственником нежилого здания (ресторан) общей площадью 242,7 м2, кадастровый №<номер> и нежилого здания (кафе) общей площадью 38,2 м2, кадастровый №<номер>, расположенных по адресу: <адрес>, а также нежилого здания общей площадью 158,9 кв.м. с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>.

Указанные объекты не являются объектами культурного наследия. Права на объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРН.

В свою очередь земельные участки под указанными объектами недвижимости, являющиеся предметом оспариваемых договоров аренды, являются ранее учтенными земельными участками с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер>.

Право пользования земельными участками перешло к Полянской М.Б. после приобретения вышеуказанных объектов недвижимости в силу закона.

Так, согласно пункта 1 статьи 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, Полянская М.Б. является лицом, имеющим в силу положений закона исключительное право на приобретение в аренду земельных участков, непосредственно занятых объектами недвижимости, принадлежащими ей на праве собственности, и необходимых для эксплуатации таких объектов недвижимости.

Земельные участки с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер>, являющиеся предметом оспариваемых договоров аренды, являются ранее учтенными, сведения о разрешенном использовании земельных участков на дату заключения договоров аренды соответствовали сведениям в ЕГРН, и внесение в договора иных сведений делало бы невозможным проведение государственной регистрации договоров.

В соответствии с частью 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ, территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей.

Частью 7 указанной статьи Закона предусмотрено, что сведения о границах территории объекта культурного наследия, подлежащие включению в акты соответствующих органов охраны объектов культурного наследия, указанные в пункте 5 настоящей статьи и части 4 статьи 17 Федерального закона от 22 октября 2014 года N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", должны содержать графическое описание местоположения границ территории объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Сведения о границах территории объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории объекта культурного наследия, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений, указанных в настоящем пункте, не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, установленных земельным законодательством Российской Федерации и статьей 5.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст.5 Федерального закона от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и уведомление правообладателей этих земельных участков о внесении таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель или земельных участков.

Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

В соответствии с п.2.1 Приказа Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 15.11.2018 № 256, архитектурно-реставрационному отделу данного органа исполнительной власти было поручено обеспечить внесение необходимых сведений в ЕГРН о границах территории объекта культурного наследия регионального значения "Комплекс зданий гостиницы "Россия", ХІХ век".

Таким образом, учитывая то, что на дату заключения оспариваемых договоров в ЕГРН не были внесены сведения о границах указанного объекта культурного наследия, а согласно вышеуказанных положений законодательства перевод земельных участков с разрешенным использованием «гостиничное обслуживание» (код 4.7) в категорию земель с разрешенным использованием «историко-культурная деятельность» (код 9.3) считается состоявшимся с даты внесения изменений в сведения ЕГРН, то в оспариваемые договора аренды возможно было внести только сведения о категории земельных участков, которые на тот момент имелись в ЕГРН.

Правовых основания для внесения в договора аренды иных сведений о разрешенном использования земельного участка у Администрации г. Ялты не имелось.

В свою очередь, с учетом положений Приказа № 256, Администрацией внесены в договора аренды необходимые ограничения и обременения, согласно которых Полянская М.Б. обязана была соблюдать на земельных участках режим сохранения объекта культурного наследия.

При изменении категории земельного участка на категорию земель с разрешенным использованием «историко-культурная деятельность» (код 9.3) не требуется признавать недействительными либо расторгать договора аренды в силу части 4 статьи 5 Федерального закона от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ.

При этом, в силу части 3 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством.

Суд отказывает в удовлетворении иска заместителя прокурора города Ялты РК в полном объеме в связи с его необоснованностью.

Иск Полянской М.Б. с учетом уточнений подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п.п. 45-47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Полянская М.Б. обратилась в суд с иском об установлении сервитута для проезда к принадлежащим ей на праве собственности объектам недвижимости. При этом указывает о том, что имеются препятствия в свободном проезде.

Из выводов судебной землеустроительной экспертизы следует.

На местности имеются два проезда к объектам недвижимости, принадлежащим Полянской М.Б.: первый проезд: от ул. Садовой через территорию Президент-отеля «Таврида»; второй проезд: от ул. Садовой вдоль здания Президент-отеля «Таврида» и далее через пожарный проезд. Свободный проезд по первому существующему проезду ограничен шлагбаумом, расположенным непосредственно на въезде от ул.Садовой на территорию «Президент-отеля «Таврида». Свободный проезд по второму существующему проезду ограничен шлагбаумом, расположенным непосредственно на въезде от ул.Садовой на территорию «Президент-отеля «Таврида»», шлагбаумом, установленном на въезде на проезд вдоль здания Президент-отеля «Таврида», и металлическими воротами, расположенными в конце пожарного проезда. Существующий на местности проезд к объектам недвижимости, принадлежащим Полянской М.Б, не предусмотрен землеустроительной документацией.

Проезд к объектам недвижимости, принадлежащим Полянской М.Б., возможно обустроить только через земельные участки с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер>, с установлением сервитута.

Схема проезда (сервитут) к объектам недвижимости, принадлежащим Полянской М.Б., проходящего через земельный участок с кадастровым номером №<номер>, представлена на рис. 6 исследования. Общая площадь проезда (сервитут) составляет 279,17 м2 (в т.ч. участок 1 пл. 65,07 м2, участок 2 пл. 214,10 м2). Координаты проезда представлены в таблице 2 исследования.

Схема проезда (сервитут) к объектам недвижимости, принадлежащим Полянской М.Б., проходящего через земельный участок с кадастровым номером №<номер>, представлена на рис. 7 исследования. Общая площадь проезда (сервитут) составляет 428,04 м2.

Существующий проезд к объектам недвижимости Полянской М.Б., и предлагаемые для проезда сервитуты по участкам с кадастровым номером №<номер> и с кадастровым номером №<номер> полностью расположены в границах зоны охраны объекта культурного наследия регион значения «Комплекс зданий гостиницы «Россия», XIX век, расположенного по адресу: <адрес>», утвержденной Приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым №65 от 19.04.2019 года.

Размер платы за проезд к объектам недвижимости, принадлежащим Полянской М.Б., проходящего через земельный участок с кадастровым номером №<номер> площадью 279,17 м2, составляет 74 440 рублей в год.

Размер платы за проезд к объектам недвижимости, принадлежащим Полянской М.Б., проходящего через земельный участок с кадастровым номером №<номер> площадью 428,04 м2, составляет 114137 рублей в год.

Часть 2 ст. 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ.

Согласно ст. 216 ГК РФ сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Пунктом 1 ст. 23 ЗК РФ указано, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Пунктом 1 ст. 274 ГК РФ определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции, и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Согласно ст. 39.24 Земельного кодекса РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное. В случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитута заключается при наличии согласия в письменной форме федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, в ведении которых находятся эти предприятие, учреждение. Землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка, заключившие соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка, в течение десяти дней со дня заключения указанного соглашения обязаны направить в уполномоченный орган уведомление о заключении указанного соглашения. Арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком. Со дня досрочного расторжения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком действие заключенного арендатором или землепользователем соглашения об установлении сервитута в отношении такого земельного участка прекращается.

В "Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) разъяснено следующее.

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Пункт 1 статьи 274 Гражданского кодекса оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом. Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

В отношении иных требований истца, касающихся объема и содержания права ограниченного пользования чужим участком, судам необходимо выяснить, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, допустимо установление частного сервитута.

Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации может назначить проведение экспертизы.

Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.10.2016 N 18-КГ16-113).

В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом необходимо, в том числе, учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Суд соглашается с заключением судебной землеустроительной экспертизы в части предложенного маршрута сервитута, поскольку он не только соответствует интересам истца, но и наименее обременительный для собственника (арендатора) земельных участок, через которые он проходит.

Соглашается суд также с определенным судебной экспертизой размером оплаты Полянской М.Б. за сервитут, проходящий через земельный участок с кадастровым номером №<номер> площадью 428,04 м2, а именно в размере 114137 рублей в год. Данный земельный участок находится в муниципальной собственности и передан в долгосрочную аренду ООО «Президент Отель «Таврида» (до 16.10.2052 года).

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что земельный участок с кадастровым номером №<номер> площадью 279,17 кв.м., находится в муниципальной собственности и не обременен правами третьих лиц.

Решением Ялтинского городского совета № 5 от 12.02.2020 года утверждено Положение о порядке определения цены земельных участков муниципальной собственности, размера платы за увеличение площади земельных участков, образованных путем перераспределения, и платы за установление сервитута, в том числе публичного, в отношении земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.

Согласно раздела 4 Положения плата по соглашению об установлении сервитута и плата за публичный сервитут (далее вместе - "плата за сервитут") в отношении земельных участков и (или) земель муниципальной собственности, не переданных в пользование физических и юридических лиц, рассчитывается пропорционально площади земельного участка в установленных границах сервитута.

Плата за сервитут в отношении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и не обремененного правами третьих лиц, устанавливается в размере 0,01 процента кадастровой стоимости такого земельного участка (части земельного участка, обремененной сервитутом) за каждый год использования этого земельного участка.

При этом плата за сервитут, установленный на три года, составляет 0,1 процента кадастровой стоимости земельного участка, обремененного сервитутом, за весь срок сервитута.

Плата за сервитут, срок которого превышает три года, устанавливается в размере 0,1 процента кадастровой стоимости земельного участка (части земельного участка), обремененного сервитутом, за первые три года и по 0,01 процента кадастровой стоимости такого земельного участка за каждый последующий год пользования.

Как следует из данных Государственного комитета по государственной регистрации и кадастра РК, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №<номер> составляет 7955700 рублей.

Разделам 5 указанного положения также предусмотрено следующее.

Оплата цены земельных участков муниципальной собственности, платы за увеличение площади земельных участков частной собственности, образованных путем перераспределения, и платы за установление сервитута, в том числе публичного, в отношении земель и (или) земельных участков муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым (за исключением платы за сервитут в отношении земельных участков муниципальной собственности, переданных в пользование физических и юридических лиц) производится в бюджет муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.

Плата за сервитут в отношении земельных участков муниципальной собственности, переданных в пользование физических и юридических лиц, осуществляется в пользу соответствующих землепользователей.

Цена земельного участка, плата за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, плата по соглашению об установлении сервитута и плата за публичный сервитут вносится в бюджет муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым единовременно.

Таким образом, суд устанавливает порядок и размер оплаты за сервитут в отношении земельного участка с кадастровым номером №<номер> с учетом вышеуказанного Положения, утвержденного решением Ялтинского городского совета № 5 от 12.02.2020 года.

Положениями статьи 131 Гражданского кодекса предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

На основании изложенного, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска заместителя прокурора города Ялта Республики Крым к Полянской Марине Борисовне, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, Администрации города Ялта Республики Крым, третьи лица - Общество с ограниченной ответственностью "Президент Отель "Таврида", Министерство культуры Республики Крым о признании незаконным решений и договоров аренды земли недействительными, отказать.

Иск Полянской Марины Борисовны к ООО "Президент отель "Таврида", Администрации г. Ялта Республики Крым, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требования на предмет спора - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Департамент государственной охраны культурного наследия Министерства культуры Республики Крым, об установлении сервитута, удовлетворить частично.

Установить для собственника земельных участков с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер> Полянской Марины Борисовны частный постоянный сервитут - право ограниченного пользования в отношении части земельного участка, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером №<номер> без ограничения срока его действия для обеспечения права круглосуточного беспрепятственного прохода и проезда автомашин к земельным участкам с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер> и расположенным на них объектам недвижимости, а также от этого земельного участка к местам общего пользования.

Границы действия сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером №<номер> определить согласно таблице:

Точка	X	Y	Точка	X	Y
Участок 1			Участок 2

Установить для собственника земельных участков с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер> Полянской Марины Борисовны частный постоянный сервитут - право ограниченного пользования в отношении части земельного участка, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером №<номер> для обеспечения права круглосуточного беспрепятственного прохода и проезда автомашин к земельным участкам с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер> и расположенным на них объектам недвижимости, а также от этого земельного участка к местам общего пользования, со сроком его действия – на срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №<номер>, заключенного 02.06.2021 года между ООО "Президент отель "Таврида" и муниципальным образованием городской округ Ялта (до16.10.2052 года).

Точка	X	Y	Точка	X	Y
			И

Установить для собственника земельных участков с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер> Полянской Марины Борисовны плату за сервитут в отношении части земельного участка, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером №<номер>, в пользу муниципального образования городской округ Ялта в размере: 0,1 процент кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №<номер> (кадастровая стоимость участка 7955700 рублей) за каждый год в первые три года пользования земельным участком, обремененным сервитутом, и 0,01 процент кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №<номер> (кадастровая стоимость участка 7955700 рублей) за каждый последующий год пользования. Оплата должна быть осуществлена одноразово ежегодно, не позднее 15 декабря каждого года пользования.

В иной части иска в удовлетворении отказать.

Взыскать поровну с ООО "Президент отель "Таврида", Администрации г. Ялта Республики Крым в пользу Полянской Марины Борисовны государственную пошлину в размере 600 рублей.

Мотивированное решение суда составлено 13.10.2021 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд РК в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме через суд первой инстанции.

СУДЬЯ Н.В.ДВИРНЫК