Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Белоусова А. С. к Ташкинову И. В., Ташкиновой Е. В., Ташкинову М. И. о признании расторгнутым договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, о признании Ташкинова И. В., Ташкиновой Е. В., Ташкинова М. И. утратившими право пользования жилым помещением №, расположенным по адресу: <адрес>; о выселении ответчиков из данной комнаты без предоставления иного жилья со снятием их с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу,

УСТАНОВИЛ:

Белоусов А.С., являясь на основании договора купли- продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшего регистрацию в Управлении Росреестра по Пермскому краю, собственником комнаты №, расположенной по адресу: <адрес>, просит признании расторгнутым договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, признать Ташкиновых утратившими право пользования данным жилым помещением и выселить их из данной комнаты без предоставления иного жилья со снятием их с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу; указав в обоснование иска следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между предыдущим собственником указанной комнаты - ООО «Регион-Инвест», и ответчиком Ташкиновым И.В. был заключен договор найма жилого помещения №, пунктом 3.1. которого предусмотрено, что срок действия договора исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договором предусмотрено, что по соглашению сторон возможна пролонгация договора на следующий год, если в течение месяца до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявляла о его прекращении или внесении в него изменения.

Истец считает, что договор найма продлевался на 1 год 13 раз: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Очередной срок действия договора найма истек ДД.ММ.ГГГГ. Договор найма является краткосрочным, поскольку заключен на срок не более одного года.

В соответствии с пунктом 3.1. договора истец заявил о прекращении договора найма путем направления ДД.ММ.ГГГГ нанимателю заявления о прекращении договора.

Истец указывает, что поскольку срок действия договора найма истек ДД.ММ.ГГГГ и более не возобновлялся, потому ответчики утратили право пользования указанным жилым помещением, однако до настоящего времени продолжают проживать в спорном жилом помещении.

Стороны о рассмотрении дела извещены, в суд не явились.

Представитель ответчика с иском не согласна, указав в обосновании своей позиции следующее. Ответчики непрерывно проживают в спорном жилом помещении с 1993г., оплачивают арендные и коммунальные платежи, Ташкинов И.В. зарегистрирован по данному адресу с 1994г. Ответчикам ДД.ММ.ГГГГ1994г. был выдан ордер №А на вселение в занимаемую комнату. Договор найма, в соответствии с которым ответчики занимают спорную комнату, не является краткосрочным, к правоотношениям сторон по найму жилого помещения должны применяться положения статей 675, 683, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации о долгосрочном найме жилого помещения.

Заявление истца о прекращении договора найма, направленное в адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствует о том, что данное уведомление направлено нанимателем менее, чем за три месяца до окончания очередного срока договора, установленного статьей 684 Гражданского кодекса Российской Федерации. Потому срок действия договора найма не истек, а договор найма считается продленным на тех же условиях и на новый срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Потому следует считать, что ответчики занимают спорное жилое помещение на законных основаниях, в соответствии с договором найма жилого помещения и оснований для признания их утратившими право пользования комнатой, их выселения со снятием с регистрационного учета по месту жительства не имеется.

Выслушав представителя ответчика, заключение прокурора, изучив материалы настоящего гражданского дела, а также гражданского дела №, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации: никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации: никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

В силу статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации: граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Согласно статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации: собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации: по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 672 Гражданского кодекса Российской Федерации: проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

В силу статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии со статьей 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В судебном заседании установлено, что Белоусов А.С. является собственником комнаты (номер на поэтажном плане 1, 2), расположенной на 2 этаже жилого <адрес> на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16).

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Регион-Инвест» и Белоусовым А.С., продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество в виде части здания, расположенного по адресу: <адрес>. Недвижимое имущество передано Белоусову А.С. по акту сдачи-приемки недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе жилая комната № (номер согласно экспликации к поэтажному плану здания).

Договор купли-продажи от 22.06.2006г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ. №. Согласно п. 9.3 договора неотъемлемой частью договора является список лиц, имеющих право пользования жилыми помещениями.

В соответствии со списком лиц, имеющих право пользования жилым помещениями на втором этаже в здании по адресу: <адрес>: Ташкинов И.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р.; Ташкинова Е.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р.; Ташкинов М.И., ДД.ММ.ГГГГ.р. имеют право пользования жилым помещением № на основании договора найма жилого помещения (л.д. 6-11).

Согласно сведений, содержащихся в приложении № к приказу ООО «Регион-Инвест» №-р от ДД.ММ.ГГГГ. об упорядочении нумерации жилых помещений здания общежития по адресу: <адрес>: номер жилого помещения по техническому паспорту № соответствует номеру жилого помещения согласно нумерации внутреннего пользования ОАО «ППСО» - 201 (л.д. 12-16).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ2005г. между ООО «Регион-Инвест» и Ташкиновым И.В. заключен договор найма жилого помещения №, в соответствии с условиями которого наймодатель передает, а наниматель принимает во временное пользование комнату № жилой площадью 17,5кв.м, в общежитии, расположенном по адресу: <адрес>, при подписании договора, без составления отдельного документа о передаче. Вместе с нанимателем право проживания в жилом помещении на срок действий договора приобретают: сын Ташкинов М.И., жена Ташкинова А.В. (л.д. 17).

В соответствии с п. 3.1 договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ2005г. срок действия договора исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ.2005г. по ДД.ММ.ГГГГ.2005г. По соглашению сторон возможна пролонгация договора на следующий год, если в течение месяца до окончания срока действий договора ни одна из сторон не заявила о его прекращении или внесении в него изменений.

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчиков Белоусовым А.С. направлено заявление о прекращении действия договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. и требование об освобождении жилого помещения № по <адрес> (л.д. 18-19).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, конкретные обстоятельства данного дела, суд считает, что требования Белоусова А.С. о расторжении договора найма жилого помещения № по <адрес> не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Пунктом 3.1 договора стороны предусмотрели срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ.2005г. по ДД.ММ.ГГГГ.2005г. с возможной последующей пролонгацией договора на следующий год, если в течение месяца до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его прекращении или внесении с него изменений.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации: при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

С учетом изложенного, исходя из буквального толкования п. 3.1 договора найма жилого помещения, при отсутствии заявлений от сторон договора найма жилого помещения о его прекращении или внесении в него изменений, договор подлежит пролонгации на следующий год. Принимая во внимание, положения, содержащиеся в статье 192 Гражданского кодекса Российской Федерации: срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Таким образом, очередной срок договора найма жилого помещения истек ДД.ММ.ГГГГ.2018г.

Статья 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что :

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 684 Гражданского кодекса Российской Федерации: по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

По смыслу указанной правовой нормы нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.

Суд, учитывая положения перечисленных норма права, полагает, что договор найма сроком действия один год нельзя признать договором краткосрочного найма.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств того, что истец до окончания предыдущего срока действия договора (до ДД.ММ.ГГГГ.2018г.) уведомил нанимателя об отказе от продления договора не менее, чем за три месяца, то договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ2005г. считается пролонгированным, в связи с чем существующие между сторонами правоотношения по найму комнаты нельзя признать расторгнутыми (прекращенными) в связи с истечением срока их действия, их следует считать продленными на тех же условиях и на тот же срок, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации: обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации: односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Принимая во внимание сложившиеся между сторонами отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая конкретные обстоятельства дела, положения статей 675, 683, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает, что срок действия договора найма спорного жилого помещения до настоящего времени не истек, а договор найма считается продленным на тех же условиях и на новый срок, в связи с чем ответчики занимают жилое помещение на законных основаниях в соответствии с договором найма жилого помещения, и оснований для признания их утратившим право пользования комнатой, их выселения из жилого помещения со снятием с регистрационного учета по месту жительства в ней нет. При этом основания расторжения договора найма жилого помещения, предусмотренные пунктом 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Вместе с тем, истец не лишен возможности прекратить существующие между сторонами правоотношения по найму квартиры, выполнив требование пункта 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации в установленные действующим законодательством сроки.

Кроме того, суд обращает внимание на то обстоятельство, что по смыслу статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации: переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является безусловным основанием для прекращения права пользования жилым помещением проживающих в нем нанимателей. Факт возникновения между сторонами отношений по договору найма жилого помещения, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Также суд находит уведомление истца об отказе в продлении договора найма, направленное в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ, не доставленным адресату надлежащим образом. На основании статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации: заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Из заявления истца, адресованного ответчикам и отправленного в адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ, следует, что оно отправлено ценным письмом (л.д.18-19). Согласно отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № письмо с объявленной ценностью 1,00руб. прибыло в место вручения (ОПС 36) 05 дек 2018,16:52 и выслано обратно отправителю 05 янв 2019, 14:09 (л.д.144). То есть, адресат с этим письмом ознакомлен не был по обстоятельствам, не зависящим от него, так как оно ему не доставлялось. Пояснения начальника почтамта о том, что извещение ф.22 о поступлении почтового отправления опущено в почтовый ящик адресата ДД.ММ.ГГГГ для приглашения получить почтовое отправление в ОПС, ничем не подтверждено. Как пояснила в судебном заседании представитель ответчика, в здании бывшего общежития, в котором проживают ответчики, почтовых ящиков вообще нет, вся почта складируется на первом этаже, и среди той почтовой корреспонденции, уведомления о поступлении в адрес Ташкиновых ценного письма не имеется. Данный факт в судебном заседании ничем не опровергнут.

Учитывая все изложенное, суд считает, что в иске Белоусову А.С. следует отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске, заявленном Белоусовым А. С., - отказать.

Решение в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме (с ДД.ММ.ГГГГг.) может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми.

Судья Турьева Н.А.