Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-288 по иску ФИО3 к администрации <адрес> о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка, взыскании излишней арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ответчику о признании недействительным положения п.4.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании излишне перечисленной арендной платы в размере 92 750 рублей.

Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> ей предоставлен по договору аренды земельный участок №, расположенный по адресу: <адрес>, 12 микрорайон <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. В дальнейшем на указанном земельном участке был построен жилой дом, зарегистрировано право собственности, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи данного земельного участка, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут. В связи с досрочным расторжением договора аренды и выкупа земельного участка в собственность, обратилась в администрацию <адрес> с заявлением о возврате арендной платы за октябрь, ноябрь, декабрь ДД.ММ.ГГГГ, однако в возврате арендной платы было отказано со ссылкой на п.4.2 договора аренды, согласно которому арендная плата не подлежит возврату при досрочном расторжении договора аренды.

Заявлением ФИО3 исковые требования уточнила, просит признать недействительным положение п.4.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, 12 микрорайон <адрес>, №, в части запрета на возврат излишне уплаченной арендной платы за первый год при расторжении договора.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, извещена, заявлением просит рассмотреть дело в ее отсутствии.

Представитель истца ФИО1 в суде на иске настаивает, по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 в суде с иском не согласна, по доводам, изложенным в отзыве.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Общие положения об аренде, в том числе земельного участка, содержатся в главе 34 ГК РФ, в которой даны понятие договора аренды, указаны форма его заключения, стороны, объекты и др.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Статья 39.18 ЗК РФ, регулирует особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ. по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ арендованное имущество может быть выкуплено арендатором.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и администрацией <адрес> заключен договор аренды земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, 12 микрорайон, <адрес>, участок №, разрешенное использование участка: для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п.4.1 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ежегодный размер арендной платы за пользование земельным участком составляет 371 000 рублей.

Пунктом 4.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ определен порядок внесения арендной платы. Цена за право на заключение договора аренды (ежегодный размер арендной платы за пользование земельным участком), перечисляется за первый год единовременным платежом в течении десяти дней со дня заключения договора аренды и не подлежит возврату при досрочном расторжении договора аренды.

Выпиской Управления Росреестра по <адрес> подтверждается, что право собственности на индивидуальный жилой дом №, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес>, 12 микрорайон, <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашением о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и администрацией <адрес>, расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и администрацией <адрес> заключен договор купли-продажи земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, 12 микрорайон, <адрес>, участок №.

Регистрация права собственности на спорный земельный участок за ФИО3 произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из сообщения администрации г. Тобольска от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в возврате излишне уплаченной арендной платы было отказано со ссылкой на п.4.2. договора аренды, по условиям которой единовременный платеж за первый год возврату не подлежит.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 180 ГПК РФ предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пункт 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» гласит, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации.

На основании ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 8 Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, утвержденного Постановлением Правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п установлено, что плата за пользование земельными участками вносится ежеквартально в сроки до: 15 февраля- за I квартал, 15 мая – за II квартал, 15 августа – за III квартал, 15 ноября – за IV квартал.

Арендная плата за первый год использования земельного участка по договорам аренды, заключенным по результатам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, вносится арендатором единовременным платежом в течение 10 дней со дня заключения договора аренды. За второй и последующий годы использования земельного участка арендная плата вносится арендатором в порядке, установленном абзацами первым-пятым настоящего пункта.

Пунктом 10 Положения об аренде земельных участков предусмотрено, что исчисление размера арендной платы в отношении земельного участка (доли) производится с учетом количества полных месяцев, в течение которых арендатор использовал земельный участок.

Согласно пунктам 16, 17 Положения об аренде земельных участков сумма излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка подлежит возврату по письменному заявлению арендатора в течение 30 дней со дня получения арендодателем такого заявления. Основанием для отказа в зачете сумм излишне уплаченной арендной платы за земельные участки является обращение арендатора с заявлением по истечении трех лет со дня уплаты излишне уплаченной арендной платы.

В соответствии с п 5. Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Пунктом 5 настоящей статьи закреплена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий.

Статья 413 ГК РФ закрепляет прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице. С момента заключения договора купли-продажи имущества в силу п. 1 ст. 414 ГК РФ арендные правоотношения между его сторонами прекращаются.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи отношения, вытекающие из договора аренды, прекращаются, а следовательно, и обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В соответствии с п.п. 6, 7 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 Постановления №, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Таким образом, исходя из указанного подхода Пленума ВАС РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в период действия договора аренды заключивший в установленном порядке с арендодателем договор купли-продажи земельного участка, обязан уплачивать арендную плату до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Из п. 7. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что при заключении договора аренды стороны договорились об условиях договора, в том числе, в п.4.2. договора, что не противоречит ст. 421 ГК РФ, суд не находит убедительным, поскольку ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Данные обстоятельства в силу ст. 168 ГК РФ, являются основанием для признания оспариваемого пункта договора недействительным.

Кроме того, с момента возникновения права собственности на земельный участок у истца возникает обязанность по уплате земельного налога, что предусмотрено ст.ст. 1, 65 ЗК РФ и ст. 388 НК РФ.

Соглашается суд с доводами истца о том, что с момента регистрации права собственности на земельный участок за ФИО3, администрация г. Тобольска не вправе сдавать его в аренду и получать от него доход, после введения в действие налога на недвижимость, обязанность по уплате которой возникла у истца с ДД.ММ.ГГГГ.

Не убедительны возражения ответчика относительно пропуска истцом срока исковой давности, поскольку исковое заявление об оспаривании условий договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, сдано в отделение почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с чем, требование истца о признании недействительным п.4.2. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит удовлетворению.

Оплата истцом ежегодного размера арендной платы за пользование земельным участком в размере 371 000 рублей подтверждается представленными квитанциями.

Из расчета задолженности, составленного истцом, следует, что сумма излишне оплаченной арендной платы за октябрь, ноябрь, декабрь 2016 года составляет 92 750 рублей (371 000 : 12 х3), суд соглашается с данным расчетом, поскольку он составлен верно.

В связи с чем, суд пришел к выводу, что арендная плата за период после заключения сторонами договора купли-продажи арендуемого ранее земельного участка является неосновательным обогащением, подлежит возврату, в связи с чем, администрация г. Тобольска не имеет права удерживать уплаченные ФИО3 денежные средства.

Таким образом, требование о возврате излишне уплаченной арендной платы в размере 92 750 рублей правомерно, подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, государственная пошлина в размере 3 283 рубля, подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным положение п.4.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между администрацией г. Тобольска и ФИО3, в части запрета на возврат излишне уплаченной арендной платы при расторжении договора.

Взыскать с администрации г. Тобольска в пользу ФИО3 излишне перечисленную арендную плату в размере 92 750 рублей, судебные расходы - 3 283 рубля, всего 96 033 (девяносто шесть тысяч тридцать три) рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд через Тобольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Л.А. Загидуллина