Гражданский кодекс часть 1

Судья Советского районного суда гор. Краснодара ФИО1, при секретаре Турчиной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО3, Жадан А.Н. о признании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском о признании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительным. Указал, что он является собственником нежилого помещения – офиса № 4 по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «У» заключен договор № об управлении многоквартирным домом. ДД.ММ.ГГГГ он узнал, что в доме № проводилось общее собрание, председателем которого является ФИО3, а секретарь Жадан А.Н. ДД.ММ.ГГГГ был составлен протокол, с которым истец не согласен и считает его незаконным по следующим основаниям: о проведении общего собрания его никто не уведомил, бюллетеня для голосования ему никто не давал, что нарушает права истица, как собственника помещения. Собственники помещений не направляли ООО «У» предупреждения о ненадлежащем выполнении условий договора управления. В повестку дня должен быть включен вопрос о расторжении договора управления с управляющей организацией в одностороннем порядке, ввиду неисполнения последней условий такого договора. В п. 5.2 договора об управлении сказано, что если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома работа управляющей компании признается неудовлетворительной, управляющей компании выносится предупреждение и дается 3 месяца для устранения недостатков и улучшения работы. Следовательно, принимать решение о замене управляющей компании, без должных на то оснований, собственники не могли. В счетную комиссию не могут входить члены правления кооператива, члены ревизионной комиссии (ревизор) кооператива, члены исполнительных органов кооператива, а также лица, выдвигаемые кандидатами на эти должности. Согласно запросу ООО «У» от ДД.ММ.ГГГГ г., Д и С., избранные в счетную комиссию п. 3 протокола (С., избран также и в совет многоквартирного дома п. 4 протокола) не являются собственниками помещений в многоквартирном доме №. Член счетной комиссии А, выбранная общим собранием и единственный собственник из всех членов счетной комиссии, не была вызвана на подсчет голосов. В связи с этим, подсчет голосов общего собрания считает недействительным. Считал, что решение собственников помещений в многоквартирном доме должно приниматься на собрании, а не за 10 дней до него, как решено в п. 9 протокола. Просит суд признать решение общего собрания собственников помещений многоквартирного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ г., недействительным.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержала заявленные требования по указанным в иске основаниям. Пояснила, что общая площадь квартир в здании составляет 5094,6 кв.м., площадь нежилых помещений составляет 495,3 кв.м., а общее число голосов, которыми обладают собственники помещений составляет 5577,6 кв.м. Согласно решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ подсчет голосов велся не в долях, а в квадратных метрах, что нарушает действующее законодательство. Договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ подписан лицом, выдающим себя за председателя совета многоквартирного дома незаконно, так как выбран не решением общего собрания и действует не на основании доверенности. В материалах дела представлены доверенности на имя Д и ФИО3, данные доверенности дают право данным лицам только на голосование от имени собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании, но не дает им право быть избранными в состав совета многоквартирного дома, которое дано только собственникам помещений в данном доме. О проведенном собрании истца никто не уведомлял, предупреждение о ненадлежащем выполнении условий договора управления ООО «У» собственники помещений не направляли. На удовлетворении требований настаивала.

Представитель ответчиков по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что собственники помещений надлежащим образом направляли ООО «У» предупреждения о ненадлежащем выполнении условий договора управления. От собственников постоянно направлялись жалобы, что нет финансового отчета. Если проводились ремонтные работы по дому, то эти работы не согласовывались с собственниками дома. Данной управляющей компании был дан срок, в течение которого ничего сделано не было. Квитанции об оплате коммунальных услуг не выдаются, на основании чего постоянно жалобы и возмущения от собственников дома. Кворум был, голоса подсчитаны верно. Считала, что права ФИО2 не затронуты. У собственников многоквартирного дома возникли сомнения в качественном управлении домом в связи с тем, что перечисляемые в адрес ООО «У» средства явно не соответствуют оказываемым услугам. Размер платы за управление, содержание и ремонт имущества в финансовом аспекте был высок, но качество и присутствие данных работ явно отсутствовало. Не производился ремонт стен, кровля в ужасном состоянии, отсутствует наличие насосов, необходим ремонт тротуаров. Общее собрание с предъявлением требований проводилось лично для управляющей компании в марте 2014 г. Просит учесть, что данная компания собственниками не выбиралась, решения общего собрания нет, а договор с ней заключался еще застройщиком, о чем их просто поставили в известность. В удовлетворении заявленных исковых требований просила отказать.

Представитель третьего лица ООО «Г» по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что договор с их компанией уже заключен в соответствии с решением общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ Решение об отказе исполнения договора принимается на общем собрании собственников помещений, как правило, на этом собрании выбирается новая управляющая организация. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор с ООО «Г». Считает, что собрание было проведено без каких-либо нарушений. В настоящее время документы по актам приема-передачи от ООО «У» уже переданы. Просила суд отказать в удовлетворении требований, приняв решение с учетом мнения собственников многоквартирного дома.

Представитель третьего лица ООО «У» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен, о причинах неявки суду не сообщил. При даче пояснений на стадии подготовки дела к рассмотрению представитель ООО «У» ФИО7 считала, что собрание проведено с нарушением, а управляющей компании не дали срок для устранения имеющихся недостатков в обслуживании дома. Также пояснила, что договор хотя и был заключен до сдачи дома в эксплуатацию от имени застройщика, но в последующем договор был заключен с каждым собственником квартир.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

При вынесении решения суд учитывает, что в силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом по делу установлено, что ФИО2 собственником нежилого помещения – офис № 4, площадью № кв.м., расположенного на 1 этаже многоквартирного жилого дома <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ /том 1 л.д. 13/.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами /ч. 1/.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: управление управляющей организацией /п. 3 ч. 2/.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме /ч. 3/.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проводилось общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования, то есть путем заполнения бюллетеней по вопросам, поставленным на голосование, и передачи их по адресу, который указан в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме /том 1 л.д. 7-12/.

На основании ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, общее число голосов, которыми обладают собственники помещений многоквартирного дома: 5577,6 кв.м. Общее число голосов собственников, которые приняли участие в собрании: 3740, 43 кв.м. или 67,06 % от общего числа голосов. Кворум для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имеется.

Истцу также было направлено соответствующее извещение /том 1 л.д. 45/, однако за бюллетенями он не явился.

В силу положений ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Таким образом, суд признает имеющимся кворум для общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

По результатам общего собрания собственников помещений многоквартирного дома были приняты решения: председателем внеочередного собрания выбран – Бондаря А.В., находящийся в квартире №; секретарем собрания выбрана Жадан А.Н., находящаяся в квартире №; выбрана счетная комиссия в составе: У (<адрес>), С (<адрес>), А (<адрес>, 88); совет дома: ФИО3 (<адрес>), Жадан А.Н. (<адрес>), П (<адрес>), Я (<адрес>), С (<адрес>); решено расторгнуть договор управления многоквартирным домом с ООО УК «У»; заключить договор управления многоквартирным домом с ООО «Г»; местом хранения документации определить: <адрес>; уведомлять собственников помещений в многоквартирном доме, находящегося по адресу: <адрес>, о проведении очередных, внеочередных общих собраний собственников помещений данного дома на информационных досках, находящихся в лифтовых холлах расположенных на первых этажах первого и второго подъездах дома не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома; уведомлять собственников помещений в многоквартирном доме, находящегося по адресу: <адрес>, о принятых решениях очередных, внеочередных общих собраний собственников помещений данного дома на информационных досках, находящихся в лифтовых холлах расположенных на первых этажах первого и второго подъездах дома не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором /ч. 1/.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным /ч. 3/.

Между ООО «У» и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, были заключены договоры об управлении многоквартирным домом /том 1 л.д. 221-252, том 2 л.д. 1-145/.

По настоящему договору «Управляющая компания» по заданию «Собственников» в течение согласованного в п. 8.2 настоящего договора срока, за плату, указанную в разделе 4 настоящего договора, обязуется оказывать услуги по управлению и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность /п. 2.1/.

В силу положений ч. 2 ст. 162 ЖК РФ /в ред. Федерального закона от 5.04.2013 № 38-ФЗ/ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На основании ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно п. 6.3 договора об управлении многоквартирным домом договор может быть расторгнут: в одностороннем порядке по инициативе общего собрания «Собственников» помещений многоквартирного дома в случае не устранения «Управляющей компании» недостатков по истечении 3 месяцев после вынесения предупреждения собственниками помещений.

Как было установлено в судебном заседании, группа собственников помещений многоквартирного дома №, состоящая из 15 человек, ДД.ММ.ГГГГ обратилась к руководителю Государственной жилищной инспекции <адрес> с просьбой установить законность нахождения Управляющей компании «У» и заключение договоров с ней в период строительства дома до его сдачи в эксплуатацию и последующий период по настоящее время; а также о предоставлении документов и проверки расходования средств, перечисленных на текущий ремонт дома и т.д. /том 1 л.д. 27-28/.

Как следует из ответа Государственной жилищной инспекции <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., в ходе проверки выявлены нарушения требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, а именно: сырость пола в подвальном помещении, отсутствие отопительного прибора при входе в 1-й подъезд, наличие местных разрушений облицовки фасада (отсутствие облицовочной плитки с торцевой стороны дома), наличие местных повреждений штукатурного слоя стен в 1-м подъезде и др.

По результатам проверки госжилинспекцией края составлены протоколы об административных правонарушениях в отношении ответственного должностного и юридического лица ООО «У» в соответствии со ст. 7.22 КоАП РФ.

С целью устранения выявленных нарушений госжилинспекцией края ООО «У» выдано предписание и осуществляется контроль за его исполнением.

Для уточнения фактов по вопросу законности избрания управляющей компании и заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями будет проводиться документарная проверка, о результатах которой вы будете проинформированы дополнительно /том 1 л.д. 29-31/.

Согласно дополнительному сообщению Государственной жилищной инспекции <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., госжилинспекция края обращалась с исковым заявлением о признании недействительным общего собрания лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в доме № от ДД.ММ.ГГГГ г., на котором было принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, а в качестве управляющей организации – ООО «У» в Советский районный суд гор. Краснодара. Данное исковое заявление Советским районным судом гор. Краснодара возвращено в госжилинспекцию края на доработку.После устранения всех замечаний данное исковое заявление будет направлено повторно /том 1 л.д. 32/.

Таким образом, судом установлено, что претензии собственников жилья по качеству и уровню управления и содержания жилого дома к управляющей компанией «У» носили длительный характер.

Кроме этого, жильцы дома № ввиду ненадлежащего исполнения своих обязательств управляющей компанией «У» были вынуждены обратиться к прокурору Краснодарского края /том 1 л.д. 34-35/.

Основанием для обращения в контролирующие инстанции явилось ненадлежащее исполнение управляющей компанией своих обязательств по договору, а также игнорирование обращений собственников помещений многоквартирного дома с запросами, претензиями ДД.ММ.ГГГГ /том 1 л.д. 36, 40, 41, 43, 44/.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд приходит к выводу о законности и обоснованности принятия решения о расторжении договора с ООО «У» по истечение предоставленного времени для устранения имеющихся нарушений и заключении договора с другой управляющей компанией.

При этом суд обращает внимание на обстоятельства заключения договора с ООО «У», а именно: договор управления домом от ДД.ММ.ГГГГ г., который стал основополагающим к заключению последующих договоров с каждым собственником жилья, был заключен между застройщиком ООО «С», в лице директора К., и ООО «У», в лице генерального директора Д /т.2 л.д.147-155/. Этот договор заключен до сдачи дома в эксплуатацию, разрешение на которое было получено только в октябре 2012 г. /т.1 л.д.124-130/. Судом не установлено, что выбор управляющей компании в соответствии с нормами ЖК РФ был проведен собственниками жилья и имелось решение общего собрания по этому вопросу после сдачи дома в эксплуатацию.

При рассмотрении дела договор от ДД.ММ.ГГГГ и договоры с каждым собственником не оспаривались, поэтому суд, не давая им правой оценки, отмечает, что законность их заключения вызывает сомнения, так как не соответствует положениям норм ЖК РФ, регулирующих порядок их заключения и субъекты этих правоотношений.

В силу ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя /ч. 1/.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально /ч. 2/.

Так, Д принимал участие в общем собрании с правом голоса от имени собственника квартиры № – Е /том 2 л.д. 161-162/.

Таким образом, законом предусмотрено право на осуществление прав собственника помещения в многоквартирном доме при управлении данным имущество не только лично, но и через представителя, на основании доверенности, оформленной в установленном законом порядке.

Кроме этого, исходя из смысла п. 8 и п. 9 повестки дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №, суд считает, что в п. 9 была допущена ошибка в смысловом изложении принятого решения, поскольку по смыслу указанных пунктов имеются противоречия, которые возможно устранить путем внеочередного голосования, и они не несут существенного нарушения прав собственников.

Учитывая все установленные обстоятельства, что нарушения порядка организации и проведения внеочередного общего собрания не установлено, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, Жадан А.Н. о признании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительным - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд гор. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено: ДД.ММ.ГГГГ г.

Судья: