Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя истца ООО «Интерстрой» по первоначальному иску и ответчиков по встречному исковому заявлению ООО «Интерстрой», ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер» по доверенностям от дата года, дата года, дата соответственно ФИО1,

представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному исковому заявлению ФИО2 по доверенности от дата ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ООО «Интерстрой» к ФИО2 о сохранении договора аренды нежилых помещений в силе при изменении сторон и обязательстве не чинить препятствия в пользовании арендованных нежилых помещений, и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ООО «Интерстрой», ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер» о признании договора аренды недвижимого имущества ничтожным и применении последствий недействительности сделок путем освобождения занимаемых помещений, -

УСТАНОВИЛ:

ООО «Интерстрой» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 о сохранении договора аренды нежилых помещений в силе при изменении сторон и обязательстве не чинить препятствия в пользовании арендованных нежилых помещений, из которого усматривается следующее. дата между ООО «Интерстрой» гр. ФИО4, собственником нежилых помещений площадью 110,5 кв. м, этаж первый, номера помещений на поэтажном плане 54-59,73; нежилые помещения, площадью 67,8 кв.м., этаж первый, номера помещений на поэтажном плане 48-53,74; нежилые помещения, площадью 92,3 кв.м., номера помещений на поэтажном плане 39-44 были заключены договора аренды до дата. Арендная плата была оплачена до дата. дата в адрес генерального директора ООО «Интерстрой» поступила претензия от нового собственника помещений гр. ФИО2, проживающего в <адрес>, об освобождении офисных помещений до дата года. Во исполнение своей претензии дата представитель гр. ФИО2 ФИО5 вызвал наряд полиции с целью выдворения работников офиса из помещений. После представления необходимых документов, наряд полиции согласился на законное пребывание в офисе, но гр. ФИО5 при наряде полиции заявил, что все-таки он сменит замки с помощью работников МЧС или самостоятельно. Однако в соответствии с требованием п.1, ст. 617 «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе занимать данные помещения до окончания срока договора аренды с прежним собственником гр. ФИО4. Несмотря на ссылки на статью 617 ГК РФ собственник помещения гр. ФИО2. через своего представителя по доверенности, гр. ФИО5 требует заключить с ним договоры аренды помещений с дата с оплатой арендной платы соответственно с дата. Кроме того в п.4.1. договоров аренды помещений сказано, что Арендодатор в случае передачи прав на помещения обязуется уведомить Арендатора о расторжении договора не позже 30 календарных дней и произвести перерасчет арендной платы за неиспользованный срок». О передаче прав на помещения от арендодателя никаких уведомлений не поступало. Просили суд сохранить Договоры аренды нежилых помещений от дата в силе, заключенные между собственником нежилых помещений ФИО4 и арендатором, генеральным директором ООО «Интерстрой» ФИО6 в соответствии требованием п.1, ст. 617 «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязать нового собственника помещений гр. ФИО2 не препятствовать нормальной работе сотрудников законно арендованных офисных помещений.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела ФИО2 в свою очередь предъявил встречное исковое заявление к ООО «Интерстрой» о признании договора аренды недвижимого имущества ничтожным и применении последствий недействительности сделок путем освобождения занимаемых помещений, из которого усматривается следующее. дата между ФИО4 и ООО «Интерстрой» в лице генерального директора ФИО6 заключены три договора аренды недвижимости, согласно которым арендодатель - ФИО4 предоставляет, а арендатор - ООО «Интерстрой» принимает во временное возмездное владение и пользование: нежилое помещение номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 110,50 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Истец считает, данные договора недействительными, заключенными лицом, не имеющим на то полномочий, по следующим основаниям. дата между ФИО7 и ФИО4 заключен договор купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений расположенных по адресу: <адрес>, в этот же день в Управлении Росреестра по <адрес> зарегистрирован переход права собственности на данные нежилые помещения, о чем ФИО7 дата выдано соответствующее свидетельство. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. То есть, арендодатель должен представить документы, подтверждающие законные основания распоряжения имуществом, а арендатор, соответственно, должным образом удостоверить этот факт. Таким образом, ФИО4 на дату заключения договоров аренды, то есть на дата года, не являясь собственником указанных нежилых помещений, расположенных но адресу: Ставрополь, <адрес> заключил договора аренды с ООО «Интерстрой» не имея на то никаких законных оснований. Так, согласно п. 1.3 каждого из договоров аренды «арендуемый объект принадлежит арендодателю па праве, собственности», что само собой противоречит действительности. Кроме того, представители ООО «Интерстрой» не могли не знать и более того, должны были знать о том, что ФИО4 продал указанные помещения на момент заключения договоров аренды, так как последний не предоставлял подлинники соответствующих свидетельств, да и не мог их представить, поскольку они находились в Управлении Росреестра по <адрес>, в пакете документов на переоформлении права собственности. В акте приема-передачи недвижимого имущества к договору аренды от дата нежилого помещения номера на поэтажном плане 48-53, 74, общей площадью 67, 80 кв.м., стоит дата составления дата года, что также подтверждает фиктивность этого и остальных договоров и говорит о том, что эти договора могли заключаться задними числами. Согласно ч. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации «сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами». Согласно ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации «недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с се недействительностью, и недействительна с момента ее совершения». Согласно ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации «не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах». дата между ФИО2 и ФИО7 заключены договора купли-продажи указанных выше нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, в этот же день в Управлении Росреестра по <адрес> зарегистрирован переход права собственности на данные нежилые помещения, о чем дата были выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации прав. После чего, ФИО2, как новым собственником указанных выше помещений, в адрес генерального директора ООО «Интерстрой», направлена претензия об освобождении офисных помещений до дата года. Учитывая то обстоятельство, что ООО «Интерстрой» фактически занимает указанные нежилые помещения и пользуется ими в настоящий момент, то оно должно возместить ФИО2 арендную плату за пользование данным имуществом за период с 21.01.2013.

Так, согласно ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное но сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом». Даже если учитывать заключение договоров аренды, то они подлежат расторжению по следующим основаниям. ООО «Интерстрой», являясь арендатором вышеуказанных помещений, в нарушении условий договора аренды допустил нахождение в данных помещениях в длительный период времени ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер», при этом о субаренде в договорах между ФИО4 и ООО «Интерстрой» нет ни слова. Данное обстоятельство подтверждается протоколами обысков, проведенных дата следователем по ОВД СК РФ по <адрес> ФИО8 в помещении ООО «Интерстрой». Кроме того, ООО «Интерстрой» пользуясь вышеуказанными помещениями, грубо нарушает нормы Гражданско-правового законодательства, а именно п.п. 1, 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно которых «по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество», так как допускает умышленное повреждение арендуемого объекта недвижимости, выраженное в битье стекол входной двери и окон, что является существенным нарушением условий договора аренды. Просил суд признать договора аренды недвижимого имущества от 30.04.2012, заключенные между ФИО4 и ООО «Интерстрой» на нежилое помещение номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 110,50 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, ничтожными. Применить последствия недействительности сделок, освободив занимаемые ООО «Итерстрой», ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер» нежилые помещения номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 1 10,50 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: т. Ставрополь, <адрес>.

Определением Промышленного районного суда <адрес> от дата к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер».

Представитель истца ООО «Интерстрой» по первоначальному иску и ответчиков по встречному исковому заявлению ООО «Интерстрой», ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер» по доверенностям от дата года, дата года, дата соответственно ФИО1, в судебном заседании первоначальный иск поддержал в полном объеме, просил суд его удовлетворить, дал пояснения аналогичные изложенным в иске. Встречное исковое заявление ФИО2 не признал и пояснил следующее. дата ООО «Интерстрой» заключило договоры аренды помещений: площадью 110,5 кв.м., номера на поэтажном плане: помещение № 54-59,73, этаж 1, адрес : <адрес>; общей площадью 67,8 кв.м., номера на поэтажном плане: помещение № 48-53,74, этаж 1, адрес: <адрес> их собственником - ФИО4 на срок до дата года. ФИО4 передал указанные помещения по акту приема передачи, получил арендную плату до дата года. ООО «Интерстрой» не знало и не могло знать о том, что ФИО4 подписал договор купли-продажи на указанные помещения с ФИО7 дата года. Однако согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно ч.2 ст.551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Регистрация перехода права собственности от ФИО4 к ФИО7, согласно свидетельству о регистрации права собственности, произошла дата года. Таким образом, до государственной регистрации произошедшей дата ФИО4 являлся собственником указанных помещений и мог предоставлять их в аренду третьим лицам. Кроме того с дата до дата собственник указанных помещений ФИО7 ни разу не появился в арендуемых ООО «Интерстрой» помещениях и не предъявил никаких претензий из чего можно сделать вывод о имевшейся между ФИО4 и ФИО7 договоренности относительно использования арендатором - ООО «Интерстрой» указанных помещения в период действия договора аренды от дата года. Также согласно ч.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть заключенный договор аренды имеет силу даже при смене собственника. В помещениях арендуемых ООО «Интерстрой» хранятся документы афилированных с ним юридических лиц - ООО «Дана» и ЗАО «Группа Интер», что не запрещено действующим договором аренды. Что касается претензий ФИО2 относительно повреждения имущества сотрудниками ООО «Интерстрой», пояснил, что в период с 21 февраля по дата ФИО2 и его людьми неоднократно предпринимались попытки насильственного выдворения сотрудников ООО «Интерстрой» из занимаемых помещений, о чем неоднократно было заявлено в УВД <адрес> и <адрес>. В результате указанных нападений ФИО2 и его людей, было повреждено имущество ООО «Интерстрой» на общую сумму 180 000 рублей. В настоящее время идет разбирательство в УВД <адрес>. Кроме того, ООО «Интерстрой» арендует указанные помещения с января 2009 года, когда собственником являлся еще ФИО9 При передаче указанных помещений ФИО9 к ООО «Интерстрой», в указанных помещениях не было ремонта и даже отсутствовали окна и входные двери. ООО «Интерстрой» своими силами был осуществлен полный ремонт указанных помещений, на что было потрачено около 6 млн. руб. И то поврежденное имущество (входные двери, окна), которое ФИО2 выдает за свое, до настоящего времени принадлежит ООО «Интерстрой» и никем не оплачено и не оспорено. Просил суд отказать ФИО2 в заявляемых им требованиях о признании недействительными договоров аренды недвижимого имущества от дата между ООО «Интерстрой» и ФИО4.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному исковому заявлению ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен, сведений об уважительности причин своей неявки не представил. Суд в соответствие со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие ФИО2 с участием представителя по доверенности.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному исковому заявлению ФИО2 по доверенности от дата ФИО3, в судебном заседании первоначальные исковые требования ООО «Интерстрой» не признала, просила суд отказать в их удовлетворении, встречные исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить, и пояснила следующее. дата между ФИО2 и ФИО7 заключены договора купли-продажи указанных выше нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, в этот же день в Управлении Росреестра по <адрес> зарегистрирован переход права собственности на данные нежилые помещения, о чем дата были выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации прав. После чего, ФИО2, как новым собственником указанных выше помещений, в адрес генерального директора ООО «Интерстрой», направлена претензия об освобождении офисных помещений до дата года. Вызывает сомнения факт заключения договоров аренды. Объяснения ФИО4 показывают, что договоры и прилагаемые к нему документы подписывались в январе-феврале 2013 года, то есть задним числом. Стороны прекрасно знали, что к этому времени ФИО4 уже не являлся собственником. ФИО4 также пояснял, что занимал ФИО9 денежные средства, и для обеспечения их возврата оформил договора аренды, но не с ООО «Интерстрой», а с ООО «Дана», срок которых до дата. В п. 1.3 представленных истцом договоров аренды указывается, что «арендуемый объект принадлежит арендодателю на праве собственности». На дата ФИО4 не мог представить доказательств своего права собственности, так как пакеты документов по продаже помещений были на регистрации в Управлении Росреестра по СК уже 20.04.2012, о чем имеются соответствующие штампы и записи на договорах купли-продажи между ФИО4 и ФИО7. В акте приема-передачи недвижимого имущества к договору аренды от дата нежилого помещения номера на поэтажном плане 48-53, 74, общей площадью 67, 80 кв.м., стоит дата составления дата года, что также подтверждает фиктивность этого и остальных договоров и говорит о том, что эти договора могли заключаться задними числами. В ответ на претензию ФИО2 генеральный директор ООО «Интерстрой» направил дата письмо за № 6, в котором указал, что договор аренды действует с дата по дата Ещё один факт, свидетельствующий о том, что договоры заключались задними числами. Также, в расходных кассовых ордерах указаны паспортные данные не ФИО4, а какого-то другого человека. Если принимать во внимание существование договоров аренды, то налицо ущемление прав ФИО2 как собственника имущества. В объяснении, данном дата следователю по особо важным делам отдела по расследованию особо важных дел следственного управления Следственного комитета РФ по СК майору юстиции ФИО10, ФИО4 пояснил, что лично предупреждал ФИО9 о смене собственника нежилых помещений, что их купил ФИО7 ФИО9 является заместителем генерального директора ООО «Интерстрой» (из объяснений ФИО6). Факт нахождения организаций ООО «Интерстрой», ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер» в спорных нежилых помещениях по <адрес> подтверждается: протоколами обыска от 12.03.2013; объяснением генерального директора ООО «Интерстрой» ФИО6, данного дата следователю по особо важным делам отдела по расследованию особо важных дел следственного управления Следственного комитета РФ по СК майору юстиции ФИО10; объяснением ФИО4, данном дата следователю по особо важным делам отдела по расследованию особо важных дел следственного управления Следственного комитета РФ по СК майору юстиции ФИО10. При этом, ООО «Дана» и ЗАО «Группа Интер» не имели права находиться в этих помещениях, в соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса. Так, п. 2 этой статьи устанавливает «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование...». Такого согласия получено не было. В договорах аренды такого согласия не предусмотрено. П. 3.3 представленных истцом договоров аренды устанавливает обязательное представление отчета Арендодателю за каждый месяц. Таким образом, если бы договор действительно существовал, то на имя его собственников, а именно, ФИО7 и ФИО2 направлялись бы отчеты, которых насчиталось бы 13. Ни одного такого отчета собственниками получено не было. Также не исполнен п. 3.1. договора аренды нежилых помещений, номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, предусматривающий уплату арендной платы единовременно. Согласно представленному расходному кассовому ордеру № оплатили 100 000 (сто тысяч) руб. из положенных 132 000 руб. На сегодняшний день просрочка оплаты 32 000 руб. составила 402 дня. Согласно п. 7.1 договора «за просрочку уплаты арендных платежей, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки». Таким образом, пеня уже насчитывается в размере 12 864 руб.. П. 5.1 договоров устанавливает, что Арендодатель обязуется передать арендуемый объект при его освобождении по акту приема-передачи в состоянии, аналогичному на момент сдачи в аренду, в течении трех дней с момента истечения срока аренды. Договоры истекли ещё дата Соответствующую обязанность корреспондирует п. 4.1 договоров «Арендодатель обязуется принять от Арендатора арендуемый объект в течение 3-х дней со дня истечения срока аренды». Таким образом, все помещения должны были быть переданы Арендодателю не позднее дата. ФИО2 неоднократно обращался с требованиями об освобождении помещений, которые выполнены не были. Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Обязанность возврата арендуемых помещений арендатором по истечении договора аренды является императивной. Арендодатель может самостоятельно возвратить в свое владение арендуемое имущество или освободить его от вещей арендатора при прекращении договора аренды. Если арендатор не вернул имущество после прекращения договора аренды, он обязан оплатить пользование им. В представленных истцом договорах аренды срок аренды составляет 361 день. Арендная плата по договорам составляет 396 000 руб. В соответствие с п. 6.4 этих договоров в случае не исполнения п. 6.1 договоров арендатор оплачивает арендную плату в двойном размере до момента окончательного освобождения. Таким образом, так как по договору объекты должны были быть переданы не позднее трех дней со дня окончания срока аренды, то есть дата, то просрочка считается с дата в размере 1096,95 руб. за календарный день. Также Арендатор существенно нарушал положения п.5.1 договоров, а именно, препятствовал доступу собственника к имуществу, допустил его порчу и не возместил расходы. Доводы истца о том, что окна, двери, штукатурка и т.д. являются собственностью ООО «Интерстрой» не состоятельны, так как ФИО2 купил имущество именно в отремонтированном виде. Учитывая изложенное, считает, что нахождение организаций ООО «Интерстрой», ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер» незаконным. На сегодняшний день законный собственник имущества ФИО2 поставлен в положение длительной неопределенности, составляющей неразумное ограничение его прав на пользование и распоряжение имуществом. Соответственно, не освобождение имущества умаляет его права как собственника.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства и в их совокупности, считает первоначальные исковые требования ООО «Интерстрой» не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствие со ст. 55 ГПК доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Из материалов дела усматривается, что дата между ФИО4 (Арендодатель) и ООО «Интерстрой» в лице генерального директора ФИО6 (Арендатор) заключен договор аренды недвижимости, согласно которого Арендодатель - ФИО4 предоставляет, а Арендатор - ООО «Интерстрой» принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Так же дата между ФИО4 (Арендодатель) и ООО «Интерстрой» в лице генерального директора ФИО6 (Арендатор) заключен договор аренды недвижимости, согласно которого Арендодатель - ФИО4 предоставляет, а Арендатор - ООО «Интерстрой» принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 110,50 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Так же дата между ФИО4 (Арендодатель) и ООО «Интерстрой» в лице генерального директора ФИО6 (Арендатор) заключен договор аренды недвижимости, согласно которого Арендодатель - ФИО4 предоставляет, а Арендатор - ООО «Интерстрой» принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение номера на поэтажном плане39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

В то же время судом установлено, что дата между ФИО7 (Покупатель) и ФИО4(Продавец) заключен договор купли-продажи нежилых помещений.

Согласно условиям вышеназванного договора Продавец продает, в связи с этим передает Покупателю, который покупает, в связи с этим принимает от продавца право собственности на: нежилое помещение номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 110,50 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

В этот же день в Управлении Росреестра по <адрес> зарегистрирован переход права собственности на данные нежилые помещения, о чем ФИО7 дата выдано соответствующее свидетельство.

В последующем, а именно дата между ФИО2 (Покупатель) и ФИО7 (Продавец) заключены договора купли-продажи указанных выше нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>.

В этот же день в Управлении Росреестра по <адрес> зарегистрирован переход права собственности на данные нежилые помещения, о чем дата ФИО2 были выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации прав <адрес>.

После получения свидетельств о государственной регистрации прав, ФИО2, как новым собственником указанных выше помещений, в адрес генерального директора ООО «Интерстрой», направлена претензия об освобождении офисных помещений до дата года.

Однако, вышеназванное требование ООО «Интерстрой» выполнено не было, более того общество обратилось в суд с иском о сохранении договоров аренды нежилых помещений от дата в силе, в соответствии требованием п.1, ст. 617 «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» Гражданского кодекса Российской Федерации и обязательстве нового собственника помещений гр. ФИО2 не препятствовать нормальной работе сотрудников законно арендованных офисных помещений.

ФИО2 в свою очередь подал в суд встречное исковое заявление о признании договоров аренды недвижимого имущества от дата года, заключенных между ФИО4 и ООО «Интерстрой» на нежилое помещение номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 110,50 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, ничтожными и применении последствий недействительности сделок, путем освобождения занимаемых ООО «Итерстрой», ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер» нежилых помещений. В обоснование иска ФИО2 указал, что ФИО4 на дату заключения договоров аренды, то есть на дата года, не являлся собственником указанных нежилых помещений, т.е. заключил договора аренды с ООО «Интерстрой» не имея на то никаких законных оснований.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из анализа вышеназванной статьи следует, что при перемене лица на стороне арендодателя действует правило следования права аренды за вещью. Это означает, что если право собственности или другое вещное право (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на объект аренды переходит от прежнего арендодателя к другому лицу, то арендатор не утрачивает своего права пользования арендованным имуществом. Все права и обязанности арендодателя по договору аренды в полном объеме переходят к новому лицу. В частности, право на получение доходов от сдачи арендуемого имущества переходит к новому арендодателю независимо от факта переоформления договора. Изменения в договоре аренды при перемене арендодателя могут быть связаны только с изменением сведений об арендодателе. Новый собственник или другой титульный владелец имущества не вправе расторгнуть договор аренды или изменить его условия на основании перемены сторон. Это установление императивно, договор остается в силе всегда.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска ООО «Интерстрой» о сохранении договоров аренды нежилых помещений от дата в силе, в соответствии требованием п.1, ст. 617 «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» Гражданского кодекса Российской Федерации и обязательстве нового собственника помещений гр. ФИО2 не препятствовать нормальной работе сотрудников законно арендованных офисных помещений, суд исходит из того, что сроки договоров аренды на момент рассмотрения настоящего гражданского дела истекли.

Так согласно п. 2.1 договоров аренды нежилых помещений от дата, срок аренды установлен с дата по дата.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для сохранения договоров аренды нежилых помещений от дата в силе.

При этом ссылки истца по первоначальному иску на добросовестное исполнение обязанностей по договору судом не рассматриваются, как обстоятельства, выступающие основанием для удовлетворения иска.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО2 о признании договоров аренды недвижимого имущества от дата года, ничтожными и применении последствий недействительности сделок, путем освобождения занимаемых ООО «Итерстрой», ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер» нежилых помещений суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспариваемой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ч.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Как усматривается из ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При разрешении спора о признании ничтожными договоров аренды и применении последствий по ним суд исходит помимо других обстоятельств из того, что обязательства по договору прекращены, поскольку срок действия договора закончился.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения требований о признании недействительными договоров, у которых закончился срок действия и применении последствий ничтожной сделки у суда не имеется.

На основании вышеизложенного исковые требования ФИО2 о признании договоров аренды недвижимого имущества от дата года, ничтожными и применении последствий недействительности сделок, удовлетворению не подлежат.

В то же время суд рассматривая заявленные требования ФИО2 приходит к следующему.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Иск, заявленный на основании указанных норм права, является иском не владеющего собственника к владеющему не собственнику об истребовании индивидуально определенного имущества из его незаконного владения. В этой связи истец по данному делу должен доказать, что имущество принадлежит ему на праве собственности и что ответчиком по делу является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь.

Незаконное владение - это обладание имуществом без надлежащего правового основания либо по порочному основанию.

Поскольку в судебном заседании установлено, что сроки договоров аренды на момент рассмотрения настоящего гражданского дела истекли, то у ответчиков отсутствуют правовые основания для пользования спорными помещениями.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требование ФИО2 об освобождении занимаемых ООО «Интерстрой», ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер» нежилых помещений подлежит удовлетворению.

При этом, удовлетворяя вышеназванное требование, суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно п.6.1 договоров аренды от дата Арендатор обязан освободить арендуемый объект в течение тридцати рабочих дней по окончании срока аренды либо расторжения договора по акту приема - передачи.

Судом рассчитан период тридцати рабочих дней с дата с учетом пятидневной рабочей недели и праздничных дней.

Таким образом, ООО «Интерстрой», ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер» обязаны освободить нежилые помещения: номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м.; номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 110,50 кв.м.; номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, с дата

Ссылки представителя истца по встречному иску о том, что ответчики согласно условиям договоров, а именно п. 5.1 должны освободить занимаемые помещения в течение 3-х дней с момента истечения срока аренды суд не принимает во внимание.

Во первых данный пункт противоречит пункту 6.1 договоров аренды от дата, согласно которого Арендатор обязан освободить арендуемый объект в течении тридцати рабочих дней по окончании срока аренды либо расторжения договора по акту приема - передачи.

Во вторых из содержания вышеуказанного пункта договоров аренды явно не следует, что именно с даты окончания срока аренды ответчик обязан освободить занимаемые помещения. Можно предположить, что Арендатор обязан освободить арендуемый объект в течение 3-х дней с момента истечения тридцати рабочих дней по окончании срока аренды.

В третьих, суд считает, что условие об освобождении занимаемых помещений в течение 3-х дней с момента истечения срока аренды ущемляют права Арендатора.

На основании вышеизложенного суд считает необходимым обязать ООО «Интерстрой», ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер» освободить нежилые помещения: номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м.; номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 110,50 кв.м.; номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, с дата.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Интерстрой» к ФИО2 о сохранении договоров аренды нежилых помещений от дата заключенных между собственником нежилых помещений ФИО4 и арендатором, генеральным директором ООО «Интерстрой» ФИО6 в силе, и обязательстве нового собственника помещений гр. ФИО2 не препятствовать нормальной работе сотрудников законно арендованных офисных помещений - отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ООО «Интерстрой», ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер» удовлетворить частично.

Обязать ООО «Интерстрой», ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер» освободить нежилые помещения: номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м.; номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 110,50 кв.м.; номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности ФИО2 с дата.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Интерстрой», ООО «Дана», ЗАО «Группа Интер» о признании договоров аренды недвижимого имущества от 30.04.2012, заключенных между ФИО4 и ООО «Интерстрой» на нежилое помещение номера на поэтажном плане 48-53, 74 общей площадью 67,80 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 54-59, 73, общей площадью 110,50 кв.м.; нежилое помещение номера на поэтажном плане 39-44, общей площадью 92,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, ничтожными и применении последствий недействительности сделок – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда через Промышленный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня вынесения решения.

Судья Санеев С.О.