Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, убытков, процентов, расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском к ответчику о взыскании суммы задатка в размере 10 000 рублей, убытков в размере 1 990 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 285,35рублей за период с 30.03.2022 по 21.04.2022, и по 55,80 рублей ежедневно, начиная с 22.04.2022 по день уплаты всех денежных сумм, расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 266 рублей.

В обоснование своих требований истец указал, что 04 марта 2022 года между сторонами было заключено соглашение, из которого следует, что истец передал ответчице задаток в размере 50 000 руб. в счет дальнейших платежей в доказательство заключения в срок до 27 марта 2022 г. основного договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности (комната N23, жилая площадь 17 кв. м.) в квартире, общей площадью 59,7 кв. м., расположенной по адресу: , стоимость которой определена в размере 2 800 000 рублей, и в обеспечение его исполнения.

По условиям соглашения, расчет между сторонами при заключении основного договора купли-продажи должен был осуществляться следующим образом: 50 000 руб., переданные наличными при заключении соглашения 04.03.2022 г.; 300 000 руб. наличными до подписания основного договора купли-продажи, 2 450 000 руб.- кредитные средства Сбербанка, которые по желанию ответчика должны были помещены в банковскую ячейку и получены после регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.

Стороны обязались подготовить документы, необходимые для продажи доли, выложить их в сервисе Сбербанка «ДомКлик» по продаже недвижимости до 27 марта 2022 г., так как до указанной даты Сбербанком истцу была одобрена заявка не предоставление ипотеки по ставке 9,8 % на сумму 1 900 000 руб. для покупки комнаты. После указанной даты процентная ставка по ипотечным кредитам была значительно повышена.

Таким образом, ФИО2 обязалась подготовить документы, необходимые для продажи квартиры, указанные в соглашении и заключить с истцом основной договор в срок до 27 марта 2022 года, а истец обязался произвести оценку комнаты, заключить с ответчицей договор купли-продажи доли в квартире и произвести по нему оплату в размере и способом, установленными соглашением сторон.

В установленный срок, то есть до 27 марта 2022 года, договор купли-продажи комнаты (долей в квартире) сторонами заключен не был по вине ответчицы.

27 марта 2022 года менеджер Сбербанка сервиса «ДомКлик» сообщил истцу, что в связи с тем, что не были в срок представлены документы со стороны Продавца, не успели собрать полный пакет документов до окончания срока действия заявки, заявка переведена в отказ.

29 марта 2022 года истец направил ФИО2 по номеру ее телефона уведомление, в котором предложил в добровольном порядке возвратить задаток в двойном размере - 100 000 руб. и понесенные убытки в виде оценки продаваемой комнаты - 1 990 руб., а всего 101 990 руб.

Указанная денежная сумма ответчицей не возвращена, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебное заседание явился истец, его представитель, поддержали исковые требования, просили их удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание явился ответчик и ее представитель, возражали против удовлетворения исковых требований, представили свои возражения, согласно которым сумма, уплаченная по соглашению является авансом, а не задатком. Также указали, что сумму вернули аванса в размере 50 000 рублей, перечислив указанную сумму на счет истца.

Суд, изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив добытые по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 04 марта 2022 года между истцом и ответчиком было заключено Соглашение об авансе, в соответствии с которым, Стороны договорились о том, что они обязуются в срок по 27.03.2022 г. включительно, выполнить взятые на себя обязательства по настоящему Соглашению и заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении следующего недвижимого имущества:

- 170/475 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение (комната №3, жилая площадь 17 кв.м,), по адресу: общей площадью кв.м., расположенное на втором этаже жилого дома, кадастровый № информация о собственниках: Общая долевая собственность № от 18.03.2011 Общая долевая собственность № от 19.08.2009.

По условиям соглашения, расчет между сторонами при заключении основного договора купли-продажи должен был осуществляться следующим образом: 50 000 руб., покупатель передает продавцу в качестве аванса в день подписания соглашения; 300 000 руб. наличными до подписания основного договора купли-продажи, 2 450 000 руб.- кредитные средства Сбербанка, которые по желанию ответчика должны были помещены в банковскую ячейку и получены после регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.

Пунктом 1.2. соглашения предусмотрено, что в доказательство намерения заключить договор купли-продажи недвижимого имуществ и обеспечение его исполнения покупатель передает, а продавец принимает в качестве аванса, сумму в размере 50 000 рублей в счет причитающихся с покупателя платежей в рамках данного соглашения.

Согласно п. 2.1. Соглашения об авансе, Продавец обязуется до заключения Договора купли-продажи недвижимого имущества предоставить для информации Покупателю следующие документы:

правоустанавливающие документы;

выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и запрещений;

справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и капитальному ремонту;

справки о регистрации по формам 9, 12;

документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права покупки;

кадастровый паспорт.

Истец ссылается, что стороны обязались подготовить документы, необходимые для продажи доли, выложить их в сервисе Сбербанка «ДомКлик» по продаже недвижимости до 27 марта 2022 г., так как до указанной даты Сбербанком истцу была одобрена заявка не предоставление ипотеки по ставке 9,8 % на сумму 1 900 000 руб. для покупки комнаты. После указанной даты процентная ставка по ипотечным кредитам была значительно повышена.

Таким образом, ФИО2 обязалась подготовить документы, необходимые для продажи квартиры, указанные в соглашении и заключить со мной основной договор в срок до 27 марта 2022 года, а истец обязался произвести оценку комнаты, заключить с ответчицей договор купли-продажи доли в квартире и произвести по нему оплату в размере и способом, установленными соглашением сторон.

Между тем, в установленный срок, то есть до 27 марта 2022 года, договор купли-продажи комнаты (долей в квартире) сторонами заключен не был по вине ответчицы.

Ответчиком представлена переписка риэлтора ответчика с истцом, которую истец не оспаривал, в котором указано, что на 16.03.2021 истцу уже поступило уведомление о расторжении соглашения по причине отсутствия необходимого пакета документов, а именно отсутствие нотариально оформленного отказа второго собственника от преимущественного права покупки доли.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Из содержания пункта 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Следовательно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Задаток является, согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

При этом Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Заключенные между сторонами соглашения о задатке содержат только условия, позволяющие установить предмет предварительного договора купли-продажи, а также основного договора, который стороны планировали заключить в будущем, и его стоимость, однако данный договор не содержит других существенных условий, таких как способ, сроки и порядок полной оплаты приобретаемого недвижимого имущества, а также сведений о других собственниках предмета договора. Кроме того, из содержания самого соглашения усматривается платежная функция передаваемой денежной суммы в размере 50 000 рублей в счет оплаты имущества.

Таким образом, соглашение от 04.03.2022 не содержит существенных условий, позволяющих определить его как предварительный договор с применением обеспечительной функции задатка или как основной договор.

Заключенное между сторонами соглашение подтверждает лишь факт передачи денежной суммы, которую, согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями.

Из материалов дела следует, что между сторонами не был заключен ни предварительный договор купли-продажи имущества, ни основной.

Из соглашения о авансе, заключенного между сторонами по делу следует, что денежная сумма в размере 50 000 рублей была передана ответчику в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи имущества, т.е. выполняла платежную функцию предварительной оплаты и являлась авансом.

В связи с изложенным, суд исходит из того, что поскольку в установленный сторонами срок основной договор купли-продажи имущества заключен не был, переданная истцом в счет стоимости имущества денежная сумма в размере 50 000 рублей в силу пункта 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является не задатком, а авансом, который подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор, суд с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также закона подлежащего применению по данному делу, ст. ст. 429, 380 ГК РФ, исходил из того, что обязательства сторон, предусмотренные соглашением, прекратились, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен в указанный в п. 1.1. соглашения срок. Доказательств свидетельствующих об уклонении одной из сторон от заключения основного договора в установленный соглашением сторон срок, не представлено. Материалы дела свидетельствуют, что ни одной из сторон не было направлено другой стороне предложение заключить такой договор в определенный срок, тогда как соглашения об изменении срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, между сторонами в надлежащей форме, как требует ст. 452 ГК РФ, не заключалось. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что причиной не заключения основного договора виновные действия или бездействия какой-либо из сторон не являлись и в силу положений п. 1 ст. 381 ГК РФ уплаченные истцом ответчику денежные средства в размере 50 000 руб. подлежит возврату.

Согласно представленному чеку ордеру, ответчиком 15.07.2022 произведен возврат денежных средств в размере 50 000 рублей.

Истец указанные обстоятельства не оспаривал, однако полагал, что это задаток, который подлежит взысканию в двойном размере.

Ссылка представителя истца на нарушение со стороны ответчика пункта 2.1. договора, ввиду непредставления полного пакета документов в виде загрузки его в «ДомКлик» ПАО «Сбербанк» не принимается судом, поскольку из буквального толкования указанного пункта соглашения следует, что продавец обязуется до заключения Договора купли-продажи недвижимого имущества предоставить для информации Покупателю пакет документов, что ответчиком и было сделано, в том числе уже были представлены Свидетельство о направлении документов, удостоверенные нотариусом, которые являются альтернативой нотариально удостоверенным отказам в преимущественном праве покупке при соблюдении преимущественного права покупки.

Необходимость нотариального отказа второго собственника от преимущественного права покупки доли, ответчику стало известно после того, как указанный документ потребовал у истца банк для одобрения ипотечного кредита.

Однако, запрошенный ПАО «Сбербанка» нотариально удостоверенный отказ сособственника от преимущественного права покупки для одобрения кредита у ответчика отсутствовал, в связи с чем истцу было направлено уведомление о расторжении, ввиду невозможности в такой короткий срок представить нотариальный отказ собственника от преимущественного права покупки доли.

При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями 381 ГК РФ, суд приходит к выводу, поскольку в ходе рассмотрения дела получил подтверждение факт, что истцом и ответчиком приняты исчерпывающие меры для надлежащего исполнения обязательства, а договор купли-продажи не был заключен по не зависящим от обеих сторон обстоятельствам.

Поскольку указанные денежные средства возращены ответчиком, оснований для их взыскания не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая положения вышеприведенной нормы применительно к заявленным требованиям, учитывая, что ответчик необоснованно уклоняется от возврата истцу денежных средств, уплаченных по соглашению, за период с 30.03.2022 по 15.07.2022 с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты в сумме 1 993,16 рублей.

При этом оснований для взыскания расходов на проведение оценки стоимости доли в размере 1 990 рублей ввиду нарушение условий соглашения ответчиком не имеется, так как в данном случае это было требование банка для выдачи ипотечного кредита, при этом судом установлено, что в данном случае указанная сумма является авансов, в связи с чем не имеет правового значения по чьей вине не был заключен договор.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 762,26 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 55-57, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, убытков, процентов, расходов по уплате государственной пошлины удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средсвами в размере 2 075,35 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 762,26 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 28.07.2022