Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в суд с данным иском к ответчику, указав в обоснование заявленных требований, что 12.08.2022 года между ним (далее - Покупатель) и ответчиком (далее Продавец) был заключен Предварительный договор купли-продажи долей земельных участков (далее по тексту - Договор), согласно которому Стороны взяли на себя обязательство по заключению Основного договора купли- продажи следующих объектов недвижимости:

- 9/10 доли на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, обладающий следующими характеристиками: Категория земель - Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - Для ведения сельскохозяйственного производства, площадь участка 51787 (пятьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят семь) кв. метров, кадастровый номер - <данные изъяты>.

- 9/10 доли на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, обладающий следующими характеристиками: Категория земель - Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - Для ведения сельскохозяйственного производства, площадь участка 201691 кв. метр, кадастровый номер - №.

Пунктом 1.2 Договора, стороны взяли на себя обязательство оформить основной договор купли-продажи долей земельных участков не позднее 12 сентября 2022 года.

Разделом 3 Договора, установлен размер и порядок оплаты.

Согласно п. 3.2.2. Договора, Покупатель обязался оплатить Продавцу в течение двух дней с момента подписания предварительного договора задаток в размере 200000 руб.

12.08.2022 года истцом произведена оплата задатка в размере 200000 рублей в полном объеме.

Письмом от 08.09.2022 года истец известил ответчика о необходимости предоставлении документов, подтверждающих право собственности на объекты недвижимости и о готовности истца к заключению Основного Договора в установленный срок.

09.09.2022 года истцом была направлена телеграмма ответчику о готовности к заключению Основного договора в срок до 12.09.2022 года.

Разделом 4 Договора установлены существенные условия Основного Договора. Пунктом 4.3. Договора, Продавец гарантировал, что недвижимое имущество, продаваемое в соответствии с Основным договором, свободно от каких-либо иных обязательств, обременений и (или) притязаний третьих лиц.

При обращении к нотариусу города областного значения Нижнего Новгорода Завражновой И.А., стало известно следующее.

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № КУВИ-001/2022-147483040, выданной ДД.ММ.ГГГГ филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером 52:24:0010002:213 располагаются объекты недвижимости:

- нежилое здание, наименование: сооружение дорожного транспорта, протяженностью 10082 м., кадастровый №, по адресу: Р. Ф., <адрес>, Богородск-Швариха-Керамблок, находящееся в собственности <адрес>;

- сооружение, наименование: иное сооружение (газоснабжение), протяженностью 9802 м., кадастровый №, по адресу: Р. Ф., <адрес>, д.Швариха, д. Трестьяны, д. Подъяблонное, д.Тетерюгино, находящееся в собственности Публичного акционерного общества "Газпром газораспределение Нижний Н.".

Нотариусом истцу разъяснены положения статьи 264 (Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков) и статьи 274 (Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № КУВИ-<данные изъяты>, выданной 26 августа 2022 года филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Нижегородской области в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> существуют ограничения прав, не зарегистрированные в реестре прав:

вид ограничений: ограничение прав, предусмотренные статьями 56 (Ограничение прав на землю), 56.1 (Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд) Земельного кодекса Российской Федерации; срок: с 26.02.2020 года;

документ-основание: приказ об установлении зоны санитарной охраны водоисточника р. Ока для Автозаводской водопроводной станции ООО "Заводские сети", расположенной в городском округе <адрес> от 29 ноября 2019 года № 319-566/19П/од Министерства экологии и природных ресурсов.

документ-основание и содержание ограничения: о порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон от 24.02.2009 г. № 160, выдан: Правительство Российской Федерации; ширина охранной зоны по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов - 10м2;

содержание ограничения: ограничения, предусмотренные постановлением Правительства РФ №878 от 20.11.2000г."0б утверждении правил охраны газораспределительных сетей".

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли- продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

О наличии данных ограничений и прав третьих лиц на объекты недвижимости при заключении предварительного договора ответчик меня не известил.

Также, в установленный договором срок, ответчик не представил письменное согласование данной сделки органом местного самоуправления, как установлено ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 14.07.2022) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Взятые на себя обязательства в рамках договора задатка ответчик не исполнил, основной договор между мной и ответчиком не был заключен.

14.09.2017 в адрес ответчика было направлено требование о возврате уплаченного задатка в двойном размере, в сумме 400000 рублей. Требование оставлено без удовлетворения.

Истец просил взыскать с ответчика Рябова А. И. в свою пользу двойную сумму денежных средств, полученных в качестве задатка по Предварительному договору купли-продажи долей земельных участков от 12.08.2022 года в размере 400000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 7200 руб.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке.

Представитель истца по доверенности Позднякова Р.В. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчик Рябов А.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке.

Представитель ответчика по ордеру адвокат Плашиль Л.В. в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Нотариус Завражнова И.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке.

Суд с учетом мнения представителей сторон полагает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 12.08.2022 года между сторонами спора был заключен Предварительный договор купли-продажи долей земельных участков, согласно которому Стороны взяли на себя обязательство по заключению Основного договора купли- продажи следующих объектов недвижимости:

- 9/10 доли на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, граничит с западной стороны д.Трестьяны, обладающий следующими характеристиками: Категория земель - Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - Для ведения сельскохозяйственного производства, площадь участка 51787 кв. метров, кадастровый номер - <данные изъяты>.

- 9/10 доли на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, обладающий следующими характеристиками: Категория земель - Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - Для ведения сельскохозяйственного производства, площадь участка 201691 кв. метр, кадастровый номер - <данные изъяты>.

Согласно п. 3.2.2. Договора, Калиниченко Д.В. обязался оплатить Рябову А.И. в течение двух дней с момента подписания предварительного договора задаток в размере 200000 руб.

12.08.2022 года истцом произведена оплата задатка в размере 200000 рублей в полном объеме.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что заключение основного договора купли-продажи недвижимости в обусловленный сторонами срок не состоялось, поскольку взятые на себя обязательства в рамках договора задатка ответчик не исполнил, в связи с чем, как полагает истец, с ответчика в его пользу подлежит взысканию двойная сумма внесенного задатка.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного долга, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются статьей 381 ГК РФ, согласно пункту которой прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Согласно положениям ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1).

В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству (пункт 2).

Согласно п.4.3 предварительного договора купли-продажи долей земельных участков от 12 августа 2022 года продаваемое в соответствии с основным договором недвижимое имущество под арестом, в споре или в залоге не состоит. Продавец также гарантирует, что недвижимое имущество, продаваемое в соответствии с основным договором свободно от каких-либо иных обязательств, обременений и (или) притязаний третьих лиц.

Как следует из материалов дела, в частности из ответа нотариуса Завражновой И.А. на запрос суда - в августе 2022 года в нотариальную контору обратился представитель продавца Рябова А.И. – Пискарев А.В., которым были представлены документы, необходимые для удостоверения договора купли-продажи 90/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и на 90/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. В процессе подготовки к сделке продавцом, либо его представителем лично, либо посредством электронной почты, были предъявлены все необходимые оригиналы правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объект недвижимости, документы, подтверждающие полномочия представителя, копии паспортных данных покупателей, копии документов, подтверждающих полномочия представителя, копия согласия супруга одного из покупателей. Нотариусом были направлены и получены необходимые для удостоверения договора запросы.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № КУВИ-<данные изъяты>, выданной 26 августа 2022 года филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадасровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> существуют ограничения прав, не зарегистрированные в реестре прав:

вид ограничений: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, (ограничение прав на землю), 56.1 (ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд) Земельного кодекса РФ; срок с 26 февраля 2020 года; документ-основание: приказ об установлении зоны санитарной охраны водоисточника р.Ока для Автозаводской водопроводной станции ООО «Заводские сети», расположенной в городском округе город <адрес> от 29 ноября 2019 года № 319-566/19П/од Министерства экологии и природных ресурсов Нижегородской области.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № <данные изъяты>, выданной 26 августа 2022 года филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадасровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> существуют ограничения прав, не зарегистрированные в реестре прав:

вид ограничений: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, (ограничение прав на землю), 56.1 (ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд) Земельного кодекса РФ; срок с 14 декабря 2016 года; документ-основание и содержание ограничения: о порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах зон от 24 февраля 2009 года № 160, выдан: Правительство Российской Федерации; ширина охранной зоны по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов – 10 м2;

вид ограничений: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, (ограничение прав на землю), 56.1 (ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд) Земельного кодекса РФ; срок с 13 декабря 2017 года; содержание ограничения: ограничения, предусмотренные постановлением Правительства РФ № 878 от 20 ноября 2000 года «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей».

05 сентября 2022 года к нотариусу Завражновой И.А. обратился Винокуров М.Н., действующий от имени Рябова А.И. с целью передачи покупателю Калиниченко Д.В. заявления о готовности заключить договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки и необходимости явиться для заключения договора купли-продажи 12 сентября 2022 года в 10 часов 30 минут в нотариальную контору нотариуса областного значения г.Н.Новгорода Завражновой И.А. по адресу: <адрес>

08 сентября 2022 года Калиниченко Д.В. направил в адрес Рябова А.И. уведомление о готовности выполнить взятые на себя обязательства по оплате денежных средств и заключению основного договора в установленный договором срок, необходимости извещения о времени и месте заключения основного договора. При этом также указано на необходимость представления правоустанавливающих документов на земельные участки и письменное согласование данной сделки органом местного самоуправления.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 2 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка, по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (пункт 3 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Из материалов дела следует, что уведомление об отказе от покупки земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области направлено Рябову А.И. 16 сентября 2022 года. Администрацией Богородского муниципального округа Нижегородской области уведомление об отказе от покупки земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> направлено Рябову А.И. 10 октября 2022 года (на обращение от 02.10.2022). В отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> уведомление об отказе от покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения направлено Рябову А.И. администрацией Богородского муниципального округа Нижегородской области 23 сентября 2022 года (на обращение от 16.09.2022)

Из материалов дела следует, 12 сентября 2022 года для заключения договора в нотариальную контору явился только представитель продавца Рябова А.И., в связи с чем в удовлетворении договора ему было отказано.

Таким образом, разрешая заявленные требования, суд оценив представленные доказательства, приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с Рябова А.И. в пользу Калиниченко Д.В. суммы уплаченного задатка, исходя из того, что у продавца не имеется правовых оснований удерживать полученную от покупателя по соглашению сумму задатка, а у покупателя – требовать взыскания с продавца двойной суммы задатка, поскольку фактически основной договор купли-продажи не был заключен вследствие действий обеих сторон.

Продавец, располагая правоустанавливающими документами на земельный участок, мог обратиться в Управление Росреестра по Нижегородской области для предоставления актуальных сведений о наличии (отсутствии) ограничений прав, предусмотренных ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ и отразить данные условия в предварительном договоре, согласовав с покупателем.

При этом покупатель также до заключения предварительного договора купли-продажи, действуя разумно и осмотрительно, мог обратиться в Управление Росреестра по Нижегородской области за получением актуальных сведений в целях принятия правильного решения относительно планируемой сделки.

Такое поведение сторон привело к тому, что предварительный договор был ими заключен без условия о наличии у предмета договора ограничений (обременений) прав, что повлекло невозможность заключения впоследствии основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Кроме того, уведомления об отказе Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, администрации Богородского муниципального округа нижегородской области от приобретения земельных участков направлены после предусмотренного предварительным договором срока заключения основного договора.

В данной связи требования истца подлежат удовлетворению частично, с ответчика в пользу Калиниченко Д.В. подлежит взысканию сумма в размере 200000 рублей.

Кроме того, в силу положений ст. 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3600 рублей пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Калиниченко Д. В. удовлетворить частично.

Взыскать с Рябова А. И. (паспорт <данные изъяты>) в пользу Калиниченко Д. В. (паспорт <данные изъяты>) денежные средства в размере 200000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3600 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Калиниченко Д. В. отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Нижегородский областной суд через Нижегородский районный суд города Нижнего Новгорода в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Вахомская Л.С.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 июня 2023 года