Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2942/13 по иску ФИО1 к ФИО9 о расторжении договора участников общей долевой собственности с подписными листами, взыскании убытков и компенсации морального вреда

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился к ФИО10 с требованием о расторжении договора участников общей долевой собственности с подписными листами от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ФИО1 и ФИО11 взыскании с ФИО12 в пользу ФИО1 убытков в сумме <данные изъяты> рублей и компенсации морального вреда в сумме 100000 рублей.

В обоснование своих требований истец указал, что согласно Договору ТСЖ приняло на себя обязательства по выполнению организационных и технических мероприятий, необходимых для завершения строительства многоквартирного дома, в котором истец приобрел права на объекты долевого строительства по договорам с ФИО13. ФИО14 оказался банкротом и не передал готовые объекты истцу. Организацию достройки многоквартирного дома дольщики решили осуществить посредством созданного ТСЖ за счет необходимых расходов собственников в порядке и на условиях, которые определены в договоре. Подписными листами к Договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принял на себя обязательство по расходам в сумме <данные изъяты> рублей из расчета первого этапа работ общей стоимостью 9755000 рублей. В указанный перечень вошли работы по закрытию теплового контура многоквартирного дома (остекление квартир, балконов и лоджий, т. е. утепление дома и квартир и защита от попадания влаги, снега, проникновения ветра, облицовка фасада). Это указано в Акте № от ДД.ММ.ГГГГ Региональной службы строительного надзора <адрес>, на который ссылалось ТСЖ при определении перечня работ необходимых для достройки многоквартирного дома и определения степени готовности дома на момент приостановления работ ФИО15 по причине его банкротства.

По заключенному с истцом договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО16 приняло на себя обязательства полного завершения строительства дома. Истец оплатил сумму расходов, согласованную в договоре с ТСЖ, в размере 115265 рублей. По завершении достройки дома оказалось, что работы ТСЖ, за которые получена оплата, выполнены не в полном объеме, с недостатками. Деятельность ТСЖ оказалось неконтролируемой в достаточной степени, осуществляемой ТСЖ с нарушением своих обязательств, предусмотренных договором участников общей долевой собственности. В процессе достройки дома произошло существенное увеличение затрат для собственников по достройке многоквартирного дома, работы выполнены некачественно, не в полном объеме, как планировалось, за недостатки работ ТСЖ отказывается нести юридическую ответственность, что влечет дополнительные затраты у истца на устранение недостатков, возникших в результате достройки дома ТСЖ. ТСЖ не оформило проектно-сметную документацию на достройку дома, разрешение на достройку дома в соответствии с градостроительной документацией, не утвердило смету работ по достройке с фиксированным объемом работ, их стоимостью и сроками выполнения. Убытки истца от недобросовестной деятельности по достройке дома ФИО17, которые составляют реальный ущерб истца, рассчитаны истцом в размере <данные изъяты> рублей. Данные расходы истец вынужден нести за свой счет для устранения недостатков и некачественно выполненных работ в многоквартирном доме помимо тех сумм расходов, которые предъявляет к истцу ТСЖ по достройке многоквартирного дома на основании договора участников общей долевой собственности. Кроме того, истец не смог в порядке, предусмотренном в договоре участников долевой собственности оформить право собственности на квартиру и места автопарковки, вследствие чего был вынужден повторно обращаться в суд с иском о признании права собственности на принадлежащие ему объекты, так как ТСЖ препятствовало истцу в приобретении права собственности. Поскольку ТСЖ существенно нарушило со своей стороны договор с истцом, у истца возникли убытки, ТСЖ продолжает на основании договора предъявлять встречные требования к истцу, не выполнив свои обязательства перед ним, истец просит суд расторгнуть договор участников общей долевой собственности с подписными листами от ДД.ММ.ГГГГ Истец также просит взыскать убытки и компенсацию морального вреда по закону о защите прав потребителей, так как дважды пострадал от недобросовестных действий при достройке дома. Убытки у истца возникли вследствие не устранения при достройке дома ТСЖ некачественного остекления квартиры истца, невыполнения остекления балконов и лоджий, что привело к ненадлежащему исполнению обязательств по закрытию теплового контура здания, попаданию ветра и осадков в помещение, принадлежащее истцу, появлению в швах перегородок усадочных трещин, помещение квартиры не доведено до эксплуатационного состояния, входная дверь установлена истцом за свой счет. Также ТСЖ некачественно выполнило фасадные работы, перерасчет стоимости которых в отношении истца не произвело. Недостатки, которые истцу предстоит устранять самостоятельно, подтверждаются заключением о техническом состоянии строительных конструкций <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания членов ТСЖ, расходы подтверждаются сметами и коммерческими расценками. Истец неоднократно обращался в ТСЖ с просьбой устранить недостатки, выполнить требуемые работы в его квартире, как это сделано для других дольщиков, запрашивал отчеты о стоимости работ и необходимых расходах ТСЖ на достройку дома. Не получив ответа от ТСЖ, а также конкретных мер по выполнению требуемых работ в <адрес>, истец вышел из состава членов ТСЖ, из состава членов правления, обратился в ТСЖ с требованием о расторжении договора участников долевой собственности, затем с иском в суд.

Истец извещен надлежащим образом, уведомлен о дате и времени судебного разбирательства. Представитель истца по доверенности ФИО4 в заседание явилась, исковые требования поддержала, представила дополнительное обоснование исковых требований со ссылками на документы ТСЖ, в том числе, размещенные на сайте ответчика.

Ответчик ФИО18 исковые требования не признал в полном объеме, указав в письменных возражениях, что предъявляемые в иске претензии к работам должны быть адресованы истцом застройщику ФИО19 который получал от дольщика денежные средства за остекление квартиры, подготовку квартиры к эксплуатационной готовности. Ответчик указал, что работы по остеклению квартир, балконов, лоджий не входили в число работ, которые ТСЖ должно было выполнить по договору участников общей долевой собственности, заключенному с истцом. Кроме того, в Протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания членов ТСЖ, состоявшегося после вводам многоквартирного дома в эксплуатацию, в Приложении № указано, что наружное остекление лоджий и балконов, штукатурные работы не выполняются. Работы, подлежащие выполнению ТСЖ, утверждены решениями общего собрания членов ТСЖ в Протоколах № от ДД.ММ.ГГГГ г., Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ г., Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ г., с чем согласился истец, присоединившись к договору участников долевой собственности. Заключение такого договора, по мнению ответчика, само по себе означает согласие истца с решениями общего собрания членов ТСЖ и утвержденными в них суммами, определенными ТСЖ без внесения положений о размере расходов в договор с истцом по конкретным этап достройки и видам работ. Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания членов ТСЖ утверждена общая сумма всех строительно-монтажных и иных работ по завершению строительства и вводу в эксплуатацию многоквартирного дома. Выполненные работы ТСЖ подтверждает справками по фактически выполненным работам по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик полагает, что правомерность его деятельности по организации финансирования и выполнения работ, необходимых для сохранения многоквартирного дома и завершения его строительства подтверждена судебными актами по делу №, а обстоятельства настоящего дела установлены в решении по делу №<адрес> районного суда. По утверждению ответчика заявления от истца о выходе из членов ТСЖ, о предоставлении отчетной документации о деятельности ТСЖ, а также требование о расторжении договора не получал. Имеющуюся информацию на сайте ТСЖ считает достаточной.

В дополнении к возражениям в заявлении, поступившим через канцелярию суда ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ подтвердило свои доводы и просило суд рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Дело в отсутствие неявившихся лиц рассмотрено в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, представителей, суд приходит к следующему.

Судом достоверно установлено, что истец ФИО1 приобрел на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома по <адрес> в <адрес>, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО20», права на три объекта долевого строительства: <данные изъяты> комнатную квартиру на <данные изъяты> этаже и два парковочных места в подземной автостоянке. В связи с тем, что ФИО21 оказался банкротом и не передал готовые объекты истцу, истец был вынужден признавать в судебном порядке свое право собственности на указанные объекты в незавершенном строительством многоквартирном доме. Банкротство ФИО22 подтверждено Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о признании ФИО23 банкротом и открытии конкурсного производства по делу №.

Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № за ФИО1 было признано право собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом литера <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, а также <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности в подземной автостоянке в указанном объекте. Доля ФИО1 была выражена в <данные изъяты> комнатной <адрес>, расположенной на <данные изъяты> этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой – <данные изъяты> кв.м., без учета холодных помещений, и в 2-х местах подземной автостоянки в указанном многоквартирном доме.

При этом в Решении <данные изъяты> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № было установлено, что ФИО1 свои обязательства по оплате долевого строительства всех трех объектов выполнил в полном объеме, необходимом для завершения <данные изъяты>% работ и передачи готовых, завершенных строительством объектов в собственность истца, что подтверждается платежными документами, справкой ФИО24

ДД.ММ.ГГГГ собственниками незавершенного строительством многоквартирного дома было создано ФИО25 для защиты прав и интересов дольщиков, оформления прав на земельный участок под многоквартирным домом, ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, выбора законного способа достройки многоквартирного дома.

После создания ТСЖ товариществом была разработана форма Договора участников общей долевой собственности (утверждена решением Правления ТСЖ Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ г.), который должны были путем присоединения заключить собственники долей в незавершенном строительством многоквартирном доме. ФИО1 заключил указанный договор подписным листом № (на квартиру) и подписными листами б/н (на 2 парковки) от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно Договору ТСЖ взяло на себя обязательства по выполнению организационных и технических мероприятий, необходимых для завершения строительства многоквартирного дома, включая оформление прав на земельный участок, разрешительной документации на строительство и ввод его в эксплуатацию; заключение договоров на выполнение строительно-монтажных и иных работ (услуг); заключение договора на проведение технической инвентаризации объекта (п. 3.2. договора). ТСЖ также обязывалось предоставлять собственникам отчет о целевом использовании денежных средств, финансовой, налоговой отчетности, договоров и смет на выполнение строительно– монтажных и иных работ (услуг), а также иных документов в обоснование необходимых затрат по исполнению условий договоров (п. 3.5. договора). После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию ТСЖ обязывалось передать необходимую техническую и правовую документацию собственникам для государственной регистрации прав на жилые, нежилые помещения, парковочные места, соответствующие доли в праве общей собственности на объект (п. 3.6. договора).

В свою очередь, собственники приняли обязанность нести необходимые расходы на содержание и сохранение объекта в порядке и на условиях, которые определяет ТСЖ (п. 4.1. договора).

Истец заключил договор участников общей долевой собственности путем присоединения подписными листами № и №, №ДД.ММ.ГГГГ на вполне конкретных финансовых условиях из расчета стоимости затрат в сумме <данные изъяты> рублей (на долю <данные изъяты> – квартира), 15686 рублей (на долю <данные изъяты> – место в автопарковке), <данные изъяты> рублей (на долю 611/380 000 – место в автопарковке) за работы по первому этапу со сроком завершения ДД.ММ.ГГГГ Итого сумма расходов, определенная договором между истцом и ответчиком составила <данные изъяты> рублей и взыскана с истца в пользу ТСЖ по решению <данные изъяты> районного суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №).

Решение мотивировано необходимостью сохранения многоквартирного дома от разрушения и порчи в виде согласованных сторонами договора работ и их стоимости по закрытию теплового контура здания, что подтверждено Актом проверки № при строительстве объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ и Протоколом № общего собрания членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГ г., в котором платеж на долю собственников определяется из расчета <данные изъяты> рублей на выполнение 1 этапа работ и сметы закрытия теплового контура.

Материалами дела № Ворошиловского районного суда <адрес> подтверждаются фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, касающиеся исключительно установленного судом денежного обязательства истца, согласованного подписными листами к договору в сумме <данные изъяты> рублей и видов работ по закрытию теплового контура здания. Вопросы исполнения договора со стороны ТСЖ в деле № не рассматривались.

Судебные акты по делу №, на которые ссылается ответчик в качестве обоснования исполнения своих обязательств перед истцом, не принимаются судом по настоящему делу, поскольку касаются иного предмета и оснований спора между иными лицами, участвующими в деле.

Истец предъявил ответчику конкретные требования по договору, заключенному между ним и ТСЖ, поэтому претензии ТСЖ к другим гражданам не имеют заранее установленного значения для отношений истца и ответчика при наличии между ними спора по существу заключенного договора. Истец имеет самостоятельное право на судебную защиту и лишен этого права быть не может.

Судом в настоящем деле достоверно установлено, что в перечень работ по закрытию контура, включены монтаж оконных блоков квартир, включая стоимость материалов, общая сумма определена <данные изъяты> рублей, облицовка фасада, общая стоимость составляет <данные изъяты> рулей (1 этап строительства) смета к Протоколу № общего собрания членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГ г., что было согласовано и в части работ, и в части их стоимости в договоре.

Судом также установлено, что ТСЖ по договору приняло на себя обязательства по организации финансирования и завершения строительства всего многоквартирного дома со степенью готовности <данные изъяты>%. Таким образом, объем работ, которые необходимо было завершить ТСЖ, составлял 17%, невыполненных прежним застройщиком, до эксплуатационной готовности здания и помещений в нем.

Достройка дома должна была завершиться оформлением ответчиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Указанные обязательства ТСЖ подтверждаются совокупностью доказательств: решением <данные изъяты> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (в котором установлена степень готовности незавершенного строительством многоквартирного дома и признана доля истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенный строительством); договором участников общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ г., в котором определена величина расходов истца на финансирование строительства из расчета его доли и требуемых работ по завершению строительства <данные изъяты>%-готовности дома – в подписных листах на 1 этап; протоколом общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ г., в котором определена смета требуемых работ 1 этапа; актом проверки № от ДД.ММ.ГГГГ при строительстве объекта капитального строительства Региональной службы государственного строительного надзора по <адрес>, в котором указано, какие работы не выполнены в многоквартирном доме и требуют завершения.

В акте проверки № от ДД.ММ.ГГГГ при строительстве объекта капитального строительства <данные изъяты> указано, какие работы не выполнены в многоквартирном доме и требуют завершения, среди них названы работы по установлению оконных и дверных блоков, остекление лоджий на 1-2 секции. Квартира №, принадлежащая истцу согласно договору участия в долевом строительстве расположена в 1-2 секции.

В качестве доказательств, какие работы включались в отчеты ТСЖ и обосновывались к выполнению, подтверждались как выполненные и подлежащие оплате дольщиками, являются документы с сайта ТСЖ, представленные истцом, а также протоколы общих собраний членов ТЖС. Согласно представленным с сайта ТСЖ документам, в частности в 1 этапе указаны облицовка фасада, монтаж оконных блоков; в протоколе № заседания правления ТСЖ поручено выбрать компанию по остеклению; в финансовом отчете за 1 этап с сайта ТСЖ указаны работы по монтажу оконных блоков на сумму <данные изъяты> рублей с <данные изъяты>» (изготовление, поставка, установка конструкций из ПВХ), а также с <данные изъяты> работы по устранению недостатков конструкций из ПВХ, установленных ФИО26 с <данные изъяты>» - работы по контролю за осадкой и креном дома; с <данные изъяты> и <данные изъяты>» - работы по облицовке фасада; имеются договоры с <данные изъяты>» на выполнение работ по поставке изделий ПВХ и остеклению дома; в отчетах на сайте указаны показатели сметы 1 и 2 этапа, включая облицовку фасада, монтаж оконных блоков, определение осадок ребер и фундамента, изготовление, установка дверей (ПВХ, входные, квартирные) с учетом материалов, козырьки над балконами, восстановление фасадных частей балконов; указанные работы подтверждаются приложениями в Протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания членов ТСЖ.

В то же время судом достоверно установлено и не опровергнуто ответчиком, что единая смета на завершение строительства многоквартирного дома отсутствует. В начале осуществления ответчиком мероприятий по планированию завершения строительства многоквартирного дома и при заключении договоров участников общей долевой собственности ФИО27 не осуществило надлежащего разделения перечня работ, уже выполненных в многоквартирном доме предыдущим застройщиком ФИО28 и работ, подлежащих выполнению за счет дополнительных расходов дольщиков посредством ТСЖ. Проектная документация на достройку многоквартирного дома ответчиком также не была подготовлена, не оформлено право на земельный участок под многоквартирным домом и разрешение на его достройку в порядке, установленном земельным и градостроительным законодательством. Конкретные виды работ по 2 и 3 этапу, а также их стоимость в договоре с истцом установлены не были, подписные листы оформлены только по первому этапу работ.

Указанные обстоятельства не опровергнуты в судебном заседании. Суд обязывал ответчика предоставить общестроительную смету на достройку многоквартирного дома, а также заключенные во исполнение этой сметы и соответствующий ей договоры и акты выполненных работ, однако документы ответчиком представлены не были. Ответчик указал, что договоры с подрядчиками размещены на сайте ТСЖ. Отсутствие общестроительной сметы на достройку многоквартирного дома подтверждено представителями ответчика в судебном заседании, а также установлено в Постановлении пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ в деле № о банкротстве ФИО29 при установлении требований ряда дольщиков по дополнительным затратам на достройку дома ТСЖ.

В протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания членов ТСЖ, составленному после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, на вопрос по факту завершения строительства объекта были ли оформлены акты форм № председатель ТСЖ ФИО5 указала, что учитывая статус ФИО30» формы № не составлялись.

Судом установлено изменение состава и видов работ в протоколах общих собраний членов ТСЖ при сохранении неизменным величины расходов на них, а также необоснованное завышение расходов на достройку многоквартирного дома.

В Протоколе общего собрания членов № от ДД.ММ.ГГГГ нашли подтверждение недостатки работ по облицовке фасада, в частности указано, что не было проекта расчета нагрузок на фасад, поэтому принято решение снять плиты и оштукатурить здание, однако вопрос о перерасчете стоимости работ по облицовке фасада, включенных в 1 этап, не решался. Также Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о передаче квартир с неполным составом отделки и внутреннего инженерного оборудования, невыполнение штукатурных работ и наружного остекления лоджий и балконов (приложение № 2). В то время как 1 этапа достройки обосновывались именно этими работами (закрытие контура) и общим обязательством ТСЖ по договору по обеспечению эксплуатационной готовности дома, не выполненной прежним застройщиком.

Общая стоимость всех работ по достройке многоквартирного дома, указанная в протоколах, представленных в материалы дела ТСЖ и с сайта ТСЖ: протоколе общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ г.. протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ г., Протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ г., Протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ г., составляет сумму в размере <данные изъяты> рублей (1 этап - 9755000 рублей, 2 этап - <данные изъяты> рублей, 3 этап – <данные изъяты> рублей). Судом установлено, что в данных протоколах суммы этапов работ (1,2,3) не изменялись из протокола в протокол, однако работы, которые учитывались при расчете стоимости этапа работ, в последующем исключались, а также доли расходов некоторых собственников пересчитывались.

Так судом установлено, что в Протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ исключены остекление лоджий, балконов квартир, общестроительные работы по оштукатуриванию стен в квартирах. В то время как согласно смете 1 этапа по завершению теплового контура, 2 этапа, включающего общестроительные работы и в целом согласно обязательству ТСЖ по достройке дома до его эксплуатационной готовности в договоре и истцом, указанные работы учитывались при определении затрат дольщиков. Соответствующие изменения в договор с истцом от ДД.ММ.ГГГГ об исключении общего обязательства ТСЖ и работ по закрытию контура внесено не было и сторонами не согласовывалось.

Судом установлено, что согласно приложению № к протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания в расчете целевых взносов пяти собственникам ответчик ФИО31 засчитало расходы этих собственников на остекление квартир, уменьшив суммы их расходов перед ТСЖ, среди них ФИО6 (первый председатель ТСЖ).

Ответчиком в дополнение к возражениям представлено заявление истца с аналогичной просьбой зачесть в стоимость целевого взноса личные расходы на установку входной двери, а также остекление квартиры, и устранить недостатки остекления, допущенные прежним застройщиком. Как установлено судом заявление истца не было рассмотрено ТСЖ. Напротив, ТСЖ в своих возражения не считает своими обязательствами выполнение работ по доведению до эксплуатационной готовности дома в части квартиры истца, не учитывает самостоятельные расходы истца для расчета целевых взносов по договору участников общей долевой собственности, как это сделано для других собственников, и нашло отражение в Протоколе общего собрания членов ТСЖ № от ДД.ММ.ГГГГ г.

Судом установлено несовпадение текста Протокола № общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ (с приложениями) в редакции, представленной ТСЖ, и текста Протокола № (с приложениями), представленного в материалы дела истцом, который получен от ТСЖ в деле № о взыскании с ФИО1 обязательных платежей по договору. Отличия состоят в стоимости 3 этапа достройки многоквартирного дома и содержании принятого общим собранием решения по этому вопросу. Согласно тексту, представленному ответчиком, на голосование было вынесено две суммы – <данные изъяты> рублей, как стоимость мероприятий по завершению строительства, сумма – <данные изъяты> рублей, как расходы на содержание ТСЖ и коммунальные услуги. Решение по вопросу 5.6. указано, как утверждение двух сумм. В то время как далее, на вопрос ФИО35 о том, правильно ли он понял, что для завершения работ и сдаче дома в эксплуатацию нужно собрать <данные изъяты> рублей, указан положительный ответ ФИО6 В тексте протокола, представленного истцом, по вопросу 5.6. принято иное решение - об одобрении собранием только одной суммы в размере <данные изъяты> рублей, сумма расходов ФИО34 рублей собранием не одобрено, что по смыслу совпадает с последующим задаваемым вопросом ФИО32 и ответом ФИО33 Кроме того, не совпадают тексты приложения № к протоколам. В тексте, представленном ответчиком, указаны скрытые дополнительные расходы для дольщиков, вопрос о которых в тексте протокола не поднимался – «примечание» о принятии на основании решения правления (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ г.) об оплате за парковочные места в размере ФИО36 рублей. В тексте, представленном истцом, такого примечания в приложении № к протоколу № не имеется.

Судом установлено несоответствие стоимости этапов работ, которые представлялись для утверждения на общих собраниях членов ТСЖ, и стоимости работ, признанной обоснованной при определении размера убытков дольщиков в деле о банкротстве застройщика ФИО37 В Постановлении пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № о банкротстве ФИО38 установлены суммы расходов, которые дольщики должны будут понести на достройку многоквартирного дома и которые являются их убытками по отношению к ФИО39, не выполнившему обязательства по строительству. Так, в деле о банкротстве ФИО41ФИО40 затраты на достройку многоквартирного <адрес> % готовности были заявлены ФИО7 (первый председатель ТСЖ), исходя из общей суммы фактических и планируемых затрат ТСЖ на достройку многоквартирного <адрес>,41 рублей. При этом арбитражным судом приняты для расчета затрат работы, подлежащие выполнению на достройку многоквартирного дома, в том числе остекление лоджий 1-2 секции, установка оконных и дверных блоков, входных групп, изготовление и поставка конструкций ПВХ, монтаж и облицовка фасада, общестроительные работы, установка дверей. Сумма, признанная обоснованной на достройку дома составляет 39271883, 34 рублей (1,2, этап), по планируемым затратам <данные изъяты> рублей (3 этап). Справки по фактическим затратам арбитражным судом не приняты, так как не позволяют установить какие работы, какими лицами проведены.

Сравнение протоколов общих собраний № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ с затратами, признанными обоснованными на достройку многоквартирного дома в постановлении № от ДД.ММ.ГГГГ приводит суд к выводу о неоправданном завышении в протоколах сумм затрат в части, признанной в деле о банкротстве застройщика актами арбитражных судов. Так, по 1 и 2 этапам, несмотря на установление арбитражным судом суммы <данные изъяты> рублей, ФИО42» ставило на голосование для всех собственников более значительную сумму – <данные изъяты> рублей, добиваясь ее одобрения и отнесения необоснованных затрат на дольщиков.

При этом судом установлено, что общестроительной сметы на весь объем работ по достройке многоквартирного дома ответчиком не составлялось, по 1,2,3 этапу работ также точные виды работ, их объем в протоколах общих собраний не определялись. Подписными листами к договору с истцом этапы работ, виды и стоимость работ не согласовывались, как это сделано по 1 этапу. Это осложняет установление исключительно на основании протоколов и приложений к ним конкретного перечня работ и их стоимости, что позволило ТСЖ изменять объемы планируемых и выполняемых работ без конкретного и понятного согласования их с собственниками.

С учетом исследованных доказательств, выявленных противоречий, суд приходит к выводу о том, что отношения, возникшие между истцом, являющимся собственником доли в праве общей собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом, с одной стороны, и ответчиком ТСЖ «Малюгиной 220» по организации финансирования и завершению строительства многоквартирного дома, должны регулироваться норами ГК РФ о подряде (глава 37) и Законом РФ «О защите прав потребителей». Данные отношения не является исключительно отношениями членства собственника в организации для управления многоквартирным домом, содержания и обслуживания общего имущества в нем. ТСЖ «Малюгиной 220» было создано дольщиками в связи с возникновением нестандартной ситуации по достройке незавершенного строительством многоквартирного дома на условиях долевого финансирования ввиду банкротства застройщика ФИО43 Виду отсутствия в законодательстве РФ должного регулирования отношений по достройке гражданами многоквартирных домов, собственниками которых они являются в виде долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенный строительством, пробелы восполняются за счет имеющихся в законодательстве форм объединения граждан и установления между ними взаимных обязательств.

Анализ содержания договора участников долевой собственности, заключенного между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ г., имеет признаки договора строительного подряда, по которому для истца ТСЖ выступило подрядчиком, приняв на себя обязательства по оформлению разрешительной документации на достройку дома, прав на земельный участок, организации подрядных работ, осуществления ввода дома в эксплуатацию (п. 3.2., 3.5.,3.6., 4.5, 10 договора). Обязательства сторон договора носят встречный характер, что предусмотрено п. 13 договора. Поскольку общестроительная смета ответчиком не составлялась, проектная документация на достройку многоквартирного дома не оформлялась, обязательства ТСЖ по достройке дома следует определять, исходя из п. 10 договора, согласно которому обязанность ТСЖ по вводу в эксплуатацию объекта, завершенного строительством, считается выполненной при наличии жилых, нежилых помещений, парковочных мест в многоквартирном доме не менее, чем в состоянии строительной готовности, в соответствии с проектной документацией. Таким образом, обязательства ТСЖ по завершению строительства дома должны определяться по проекту строительства прежнего застройщика ФИО44 а соответственно в рамках обязательств, предусмотренных между дольщиками и ФИО45 Иной способ определения эксплуатационной готовности дома, ответчик в нарушение п. 3.2. договора, не выполнил.

Таким образом, суд считает правильными и подлежащими удовлетворению доводы истца об отнесении к обязательствам ТСЖ всех тех работ, которые были не выполнены застройщиком ФИО46 не завершены им или выполнены некачественно, поскольку препятствовали эксплуатационной готовности многоквартирного дома, ответственность за обеспечение которой приняло на себя ТСЖ. Довод ответчика о том, что требования об остеклении квартиры истец должен предъявлять ФИО47», так как эти работы были оплачены истцом на счет застройщика, суд признает несостоятельным.

Решением <данные изъяты> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по деду № о признании за ФИО1 и другими дольщиками права собственности на доли в объекте незавершенном строительством был установлен факт оплаты гражданами <данные изъяты>% затрат по строительству многоквартирного дома на счет ФИО48 которое не выполнило своих обязательств перед гражданами. Именно поэтому собственниками было создано ТСЖ для завершения строительства дома, которое не может обосновывать свой отказ от выполнения незавершенных работ тем обстоятельством, что эти же работы должен был сделать прежний застройщик. Иной подход означал бы допустимость злоупотребления со стороны ТСЖ правом на получение от собственников платы за достройку многоквартирного дома, при котором плата за достройку взимается в собственников виде дополнительных расходов, а конкретные работы по достройке ТСЖ относит к ответственности прежнего застройщика. Это неизбежно приводит к неосновательному обогащению ТСЖ.

Суд установил, что подобная ситуацию складывается в связи с тем, что ТСЖ не составлена общестроительная смета на достройку многоквартирного дома, четко разграничивающая работы, выполненные ФИО49 и подлежащих выполнению ТСЖ, что влечет дополнительные неблагоприятные последствия для гражданина, являющегося более слабой экономически стороной, потребителем, а также лицом, пострадавшим от недобросовестного застройщика. Напротив, действия ТСЖ являются нарушением п. 3.2. договора. Издержки невыполнения своих обязательств по законному оформлению своей деятельности по достройке многоквартирного дома ТСЖ пытается переложить на собственников, в частности на истца.

В результате не исполнения и ненадлежащего исполнения ТСЖ своих обязательств по договору (п. 3.2.), разрешение от ДД.ММ.ГГГГ № № на ввод многоквартирного дома по <адрес> в <адрес> выдано Департаментом архитектуры и градостроительства <адрес> на имя застройщика <данные изъяты> являющегося пользователем земельного участка. Это привело к более сложной для истца процедуре приобретения права собственности на квартиру и места автопарковки, путем обращения в суд (решение <данные изъяты> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №). Суд соглашается с доводом истца о том, что такой порядок приобретения права собственности на объекты явился следствием нарушения ответчиком обязательство по договору (п. 3.2., п. 3.6., п. 10), что лишает или существенно ограничивает право истца на предъявление требований к ответчику по эксплуатационной готовности объекта. Подтверждением этого является довод ответчика о том, что за недоделки и недостатки по эксплуатационной готовности квартиры истца ТСЖ ответственности не несет.

Недостатки в <адрес>, принадлежащей ответчику выявлены при осмотре помещения специалистом и отражены в Заключении <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ о техническом состоянии строительных конструкций « 212-66-ОБ-ПЗ. Недостатки выражены в эксплуатационной неготовности квартиры, а именно отсутствие оштукатуренных стен, наличие усадочных трещин в швах, использование иного материла и перегородок, чем предусмотрено договором (вместо положенных пенобетонных блоков, перегородки выполнены из гипсолитовых блоков и кирпича), нарушение технологий остекления, длительное не устранение недостатков привело к неудовлетворительному состоянию оконных и дверных блоков, отсутствие остекления балконов и лоджий, установка входной двери произведена истцом самостоятельно, что отражено в техническом заключении специалиста.

Согласно подготовленным специалистом в области строительства сметам, представленным истцом стоимость работ для устранения указанных недостатков, которые не были устранены, завершены и выполнены при достройке дома ТСЖ, истцу потребуется затратить <данные изъяты> рублей (локальная смета 1 <данные изъяты>», смета <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г.), что составляет реальный ущерб истца.

Также ФИО1 установил входную дверь за ФИО50 рублей (квитанция договор № №), что отражена в заключении специалиста.

Согласно принятому общим собранием членов ТСЖ Протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ выяснилось, что предусмотренные Сметой первоначальные работы (по которым ФИО1 оформлены подписные листы к Договору) и взысканы взносы - работы по облицовке фасада плитами <данные изъяты> на сумму <данные изъяты> рублей - полностью ненадлежащего качества (плиты отвалились). Согласно Протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ эти работы забракованы, и требуется выполнение новых работ. Согласно возражениям ответчика ТСЖ предъявило претензии к исполнителям работ по фасаду, что подтверждается решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Суд, принимая во внимание данный довод, приходит к обоснованности требования истца в части возражений против своих расходов за работы по облицовке фасада, которые оказались некачественными, поскольку ТСЖ не осуществило перерасчет целевого взноса истца, что стороны подтвердили при рассмотрении дела. Поэтому довод ответчика об отсутствии у истца убытков в части понесенных расходов на некачественные работы не соответствует закону.

На долю ФИО1 приходится в этой части 4366 рублей оплаченных им на счет ТСЖ в сумме расходов за 1 этап достройки дома.

Общая сумма убытков ФИО1 в виде реального ущерба, состоящего из расходов, которые истец понес и должен будет понести для обеспечения эксплуатационной готовности объекта, недостроенного ФИО51, обязательства по достройке которого приняло на себя ТСЖ в соответствии с договором участников общей долевой собственности, составляет 798193,08 рублей.

Ответчиком заключение специалиста не оспорено, возражений не высказано, расчет суммы убытков не опровергнут, не приведен встречный расчет. Возражения ответчика сводятся исключительно к одному доводу о том, что указанные недостатки и незавершенности не входят в перечень работ, которые должно было выполнить ТСЖ, а поэтому должны быть адресованы ФИО53 С таким возражением суд не соглашается, и усматривает в действиях ответчика существенные нарушения своих обязательств по организации финансирования и завершения строительства многоквартирного дома, выразившиеся в неисполнении п. 3.2. договора. Ответчиком не оформлены: право на земельный участок, разрешение на достройку дома, проектно-сметная документация на достройку дома с установление общестроительной сметы работ и их разграничением между ФИО52 и ТСЖ. Неисполнение ответчиком указанных обязательств обеспечило ему возможность произвольно менять объемы, виды работ, увеличивать их стоимость, предоставляя дольщикам неполную и неопределенную информацию, в том числе противоречащую данным, установленным судебными актами в деле о банкротстве ФИО54 а также противоречащую условиям, согласованным в договоре (подписные листы № и б/н с истцом). Дом введен в эксплуатацию иным способом, чем предусмотрено договором, и в состоянии неполной эксплуатационной готовности, что подтверждается Протоколом общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> риски и издержки такой неготовности возложены на истца, что противоречит обязательствам ответчика в договоре участников общей долевой собственности, подписанном истцом ДД.ММ.ГГГГ В отчетной документации ТСЖ судом выявлены существенные несоответствия, что также свидетельствует о нарушении ответчиком своих обязанностей по договору (п. 3.4., 3.5. договора).

Поскольку к договору участников общей долевой собственности, исходя из существа возникших между истцом и ответчиком отношений, суд применяет нормы ГК РФ о подряде (глава 37), решений общих собраний членов ТСЖ без согласования условий достройки по видам, стоимости и срокам выполнения работ в договоре участников долевой собственности недостаточно для соблюдения прав и интересов потребителей-заказчиков. Договор между истцом и ответчиком по видам и стоимости работ согласован конкретно только в части затрат истца на первый этап достройки в размере <данные изъяты> рублей, что недостаточно по смыслу договора для защиты истца от злоупотреблений при осуществлении ТСЖ деятельности по достройке многоквартирного дома. Согласно п. 8 договора присоединение к договору осуществляется путем подписания собственником и ТСЖ подписного листа по форме. Факт присоединения собственника к договору является полным принятием его условий в редакции, действующей на момент подписания подписного листа. Таким образом, договор является договором присоединения (ст. 428 ГК РФ).

Суд установил, что редакция подписного листа позволяет четко установить сумму расходов истца за работы по первому этапу строительства на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п. 6.2. договор может быть расторгнут, если он лишает собственника прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательства или содержит другие явно обременительные для присоединившегося собственника условия, которые он, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не принял бы, при наличии у него возможности участвовать в определении условий договора.

Согласно ст. ст. 702, 703, 708, 741, 743 ГК РФ по договору строительного подряда сторонами должен быть согласован предмет договора, включающий виды и объемы работы, техническая документация и смета, результат работ, сроки выполнения работ. В отношении истца указанные условия в какой-то части соблюдаются в подписных листах по 1 этапу работ, при том, что общестроительная смета ТСЖ не оформлена в нарушение п. 3.2. договора. В остальной части, по работам по 2 и 3 этапа определенность, требуемая ГК РФ в отношении договоров подобного вида, отсутствует, в то время как обязанность истца нести расходы на достройку многоквартирного дома до полной эксплуатационной готовности предусматривается.

Суд приходит к выводу, что для установления стоимости, видов и объема работ согласно договору участников общей долевой собственности, решений общего собрания членов ТСЖ и/или заеданий правления ТСЖ недостаточно, обязательства сторон подлежали определению в подписных листах договора по каждому этапу, что выполнено не было, чем ответчик нарушил п. 3.4. договора, а также требования ГК РФ, предъявляемые к договорам подряда, поставив в полную хозяйственную и экономическую зависимость от своей деятельности истца при достройке многоквартирного дома.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, истец стремился, чтобы дом был достроен, заключая договор с ТСЖ, полагался на добросовестную деятельность ответчика и согласование объема работ в подписных листах. По итогам первого этапа работ, истец, в отношении объекта которого недостатки устранены не были, а работы не выполнены, обращался с просьбой зачесть расходы в сумму целевого взноса, что указано в заявлении истца, представленным в дополнение к возражениям ответчиком. Другим собственникам зачет производился, что подтверждается приложение № к протоколу № общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ г.

Сначала истец вышел из состава Правления ТСЖ (заявление от ДД.ММ.ГГГГ г., отправлено почтой), затем вышел из состава членов ТСЖ, неоднократно обращался с запросами в ТСЖ о предоставлении отчетной информации, однако ответа не получил, что подтверждается почтовыми уведомлениями и квитанциями. Вместе с заявлением о выходе из членов ТСЖ ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику требование о расторжении договора участников общей долевой собственности (почтовые квитанции, уведомления в материалах дела), которые ответчик согласно пояснениям в судебном заседании не получал. Истец повторно отправил требование о расторжении договора с описью ДД.ММ.ГГГГ г., однако уведомление о получении ответчиком по почте не вернулось.

Суд считает, что порядок досудебного уведомления о расторжении договора, предусмотренный ст. 452 ГК РФ, истцом соблюден.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с ч. 2 ст. 143.1 ЖК РФ члены ТСЖ и не члены ТСЖ вправе предъявлять к ТСЖ требование по качеству выполняемых работ и услуг. Право на предъявление претензий к качеству и объему работы предусмотрен и норами ГК РФ о подряде (ст. 721, 723, 731, 737, 754). На указанные требования распространяется действие Закона РФ «О защите прав потребителей» (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). Согласно ст. 450 ГК РФ сторона договора вправе требовать в судебном порядке расторжения договора при существенном нарушении его условий другой стороной. Договор присоединения может быть расторгнут в случае ущемления присоединившейся стороны, являющейся потребителем, условиями такого договора, которые лишают сторону возможностей обычно предусмотренных такого рода договорами (ст. 428 ГК РФ).

На основании изложенного, оценив всесторонне и объективно письменные доказательства, доводы и возражения сторон, суд приходит к выводу о доказанности истцом фактов существенного нарушения со стороны ответчика договора участников общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ г., а также причинение убытков истцу в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору ответчиком и злоупотребления правом на свободное установление и изменение договорных условий, поскольку договор является договором присоединения, а отношения по достройке многоквартирного дома прямо законодательством РФ не урегулированы. Ответчик не доказал, что работы по остеклению квартир, балконов, лоджий, установке входной двери, устранению усадочных трещин не входили в число работ, которые ТСЖ должно было выполнить по договору участников общей долевой собственности, заключенному с истцом на условиях присоединения, и объем которых в отсутствие общестроительной сметы определялся с учетом Акта № от ДД.ММ.ГГГГ РСГСН по РО. Включение работ, требование по которым заявляет истец, в работы по завершению строительства многоквартирного дома нашло подтверждение объективными доказательствами и достоверно установлено судом.

Суд находит подтвержденным факт моральных, нравственных страданий истца вследствие невыполнения и ненадлежащего выполнения перед ним своих обязательств ответчиком. Истец является потребителем, оказался в ситуации обманутого дольщика, прежний застройщик не достроил многоквартирный дом, истец полагался на добросовестность действий созданного собственниками ТСЖ, открытость и доступность информации по завершению строительства дома. Однако ответов на свои заявлении и запросы истец от ТЖС не получал, объект, принадлежащий истцу не доведен до полной эксплуатационной готовности, срок достройки существенно увеличен, обратная связь с ТСЖ затруднена, что подтверждается неполучением ТСЖ корреспонденции, направляемой истцом. Истец вынужден нести дополнительные расходы по устранению недостатком, в то время как достройкой дома занималось ТСЖ. Однако суд находит обоснованной сумму морального вреда в размере 10000 рублей, исходя из существа отношений, нарушенного права истца и степени возможных моральных страданий при такого рода нарушениях с учетом личности истца.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку истец был освобожден от уплаты госпошлины в силу положений п.п. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ, таковая взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор участников общей долевой собственности с подписными листами от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ФИО1 и ФИО55

Взыскать с ФИО56 в пользу ФИО1 убытки в размере <данные изъяты> рублей, моральный вред в размере <данные изъяты> рублей, а всего 808193 рубля 08 копеек.

Взыскать с ФИО57 в доход федерального бюджета госпошлину в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 мая 2013 года.

СУДЬЯ: