Гражданский кодекс часть 1

Курчатовский районный суд г. Челябинска, Воробьев Е.В., при секретаре Завадской Е.Ю., в открытом судебном заседании, рассмотрев гражданское дело по иску Решетниковой Людмилы Александровны к ООО СК «Урал-Строитель», Администрации г. Челябинска, ООО «СМУ-29» о признании права на долю в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Решетникова Л.А. обратилась к ООО СК «Урал-Строитель» с требованием о признании за ней права на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Челябинск, между домами № по в размере 1/1000 % от объемае незавершенного строительства в виде однокомнатной .

В ходе рассмотрения дела по существу истец привлекла в качестве соответчиков Администрацию г. Челябинска, ООО «СМУ-29». А также в качестве третьих лиц ЗАО СК «НЭП», Управление Росреестра.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ООО ПКФ «Кранмехпром» договор уступки права требования у ООО «Урал-Строитель» денежных средств по договору поставки от ДД.ММ.ГГГГ. и акта сверки расчетов от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора уступки права требования, одновременно с его заключением были заключены: соглашение о порядке исполнения обязательств, согласно которого ООО «Урал-Строитель» признало сумму долга в размере 1356000 рублей и обязалось предоставить отступное в виде заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома между домами № № и № по ул. в Курчатовском районе г. Челябинска и передать однокомнатную , расположенную на 10-м этаже общей проектной площадью 45,2 кв.м, либо вернуть сумму долга в срок до ДД.ММ.ГГГГ; предварительный договор № о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

По заявлению директора ООО «Урал-Строитель» Питкина И.Д. решением арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Урал-Строитель» признано банкротом.

В своих неоднократных обращениях в прессе и Интернете директор ООО «Урал-Строитель» Питкин И.Д., он же директор ООО СК «Урал-Строитель» заявлял, что дольщиков не бросит. Его заявления следует считать информацией о фирме, товаре и за ненадлежащую информацию фирма должна нести ответственность в соответствии с законом «О защите прав потребителей». До настоящего времени ответчик квартиру не передал, хотя обязан выполнить обязательства, согласно требованиям ст. 309 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме на изложенных основаниях.

Представитель ответчика ООО СК «Урал-Строитель» исковые требования не признал на том основании, что между истцом и ООО СК «Урал-Строитель» нет договорных отношений. ООО СК «Урал-Строитель» не является правопреемником ООО «Урал-Строитель», поэтому не отвечает по его обязательствам.

Представитель ответчика ООО СМУ-29 исковые требования не признал, пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «СК «НЭП» было переуступлено ООО «СМУ-29» право краткосрочной аренды на земельный участок из земель населенных пунктов (жилая зона), общей площадью 1 083 (одна тысяча восемьдесят три) кв.м. для строительства жилого дома между жилыми домами № по ул. в Курчатовском районе г. Челябинска. Кадастровый номер - №.

ЗАО «СК «НЭП» земельный участок был предоставлен на основании договора УЗ № аренды земли г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ

С момента регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору УЗ № аренды земли г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СМУ-29» является также и Застройщиков многоквартирного дома по , между домами №.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». До государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости.

В настоящее время строительство дома продолжается, что не оспаривается истцом.

Строительства жилого дома не законсервировано, право собственности на спорный дом как на объект незавершенного строительства в порядке ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» не зарегистрировано.

ДД.ММ.ГГГГ получено положительное заключение государственной экспертизы №, ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на строительство №.

В силу п. 4. ст. 244 ГК РФ Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Жилой дом не может быть признан неделимым имуществом, так как объектами права собственности в многоквартирном жилом доме в силу ст. 289 ГК РФ являются отдельные квартиры. В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Истица, обосновывая свое право на собственность, имеет лишь предварительный договор, в котором указано что при наступлении событий, которые позволят заключить с ней основной договор будет заключен договор долевого участия, в соответствии с которым ей будет по окончанию строительства передана квартира, а не весь дом.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 1 ФЗ от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственной кадастре недвижимости» (далее закон о кадастре) существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально - определенной вещи, подтверждает государственный кадастровый учет недвижимого имущества.

В соответствие с п. 1 ст. 43 Закона о кадастре до 1 января 2013 года к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, устанавливается переходный период применения настоящего закона.

Пунктами 2,3 ст. 43 Закона о кадастре определено, что в переходный период положения настоящего закона не применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и государственный учет таких объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном на день вступления в силу настоящего закона нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда.

Особенности осуществления такого учета в переходный период могут быть установлены органом нормативно - правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В переходный период соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости. Такие кадастровые паспорта должны оформляться в соответствие с требованиями настоящего закона.

В соответствие с п. 4 ст. 14 Закона о кадастре кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим законом сведения об объекте недвижимости.

Форма кадастрового паспорта помещения утверждена Приказом Минюста РФ от 18.02.2008г.№32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка».

Как следует из приложений к исковому заявлению, истцом не представлен технический паспорт на помещение.

При таких обстоятельствах, существование квартиры, как индивидуально -определенной вещи, не подтвержденным.

Кроме того, истец просит признать право на долю в объекте незавершенного строительства на квартиру, расположенную в доме, не введенном в эксплуатацию. Таким образом, в силу п. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ не мог быть произведен и государственный учет данного дома, как построенного объекта капитального строительства.

Поскольку указанное строение не имеет статуса многоквартирного жилого дома, не может существовать и такой объект недвижимости, как однокомнатная , так как квартирой в соответствие со ст. 16 Жилищного кодекса РФ признается структурно - обособленное помещение в многоквартирном доме.

На основании документов, приложенных к исковому заявлению, в качестве доказательств - требования истца нельзя признать законными, поскольку документы не являются основанием для признания за истцом права собственности.

В соответствии с соглашением о порядке исполнения обязательств, заключенном ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Урал-Строитель» в п 1.2. и п. 2.1. соглашения говорится: ООО «Урал-строитель» обязуется в виде отступного заключить договор долевого участия на спорную квартиру либо вернуть установленную в размере 1 356 ООО рублей сумму долга в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В п. 2.2. и п. 2.3. указано, что должник вправе до ДД.ММ.ГГГГ выплатить сумму долга, при этом Истица не вправе требовать сумму долга либо предоставления отступного до ДД.ММ.ГГГГ.

В материалах дела, в т.ч. и ссылок в самом исковом заявлении о заключении соглашения об отступном не имеется.

В силу ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Гражданское законодательство не предъявляет каких-либо требований к форме заключаемого сторонами соглашения об отступном, в связи такие сделки оформляются в соответствии с общеустановленными правилами (статьи 158-160 ГК РФ).

Предварительный договор № о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ регулируется нормами Гражданского законодательства - общими положениями о договорах. Понятие предварительного договора сформулировано в ст. 429 ГК РФ, в т.ч. основания для заключения основного договора. В связи с этим, предварительный договор № не может являться, как указано в исковом заявлении, ни договором долевого участия, ни договором купли-продажи.

Истица оплату по предварительному договору не производила, соглашение (акт) о взаимозачете не составлялся сторонами, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие такую оплату.

Также в предварительном договоре отсутствуют ссылки, что данный договор заключен в исполнения соглашения о порядке исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 11.2 предварительного договора, срок, установленный для заключения основного договора невозможен по причинам того, что ООО «Урал-строитель» не является застройщиком спорного дома, кроме того, данное общество находится в стадии банкротства. Соответственно исполнить свои обязанности по получению разрешительных документов на строительство дома и заключение договора долевого участия не сможет. Таким образом, к данным отношением применим пункт предварительного договора о прекращении обязательств сторон.

В силу ст. 4 указанного закона договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, при соблюдении условий, установленных ст. 3 закона.

На основании вышеизложенного ООО «Урал-строитель» не выполнены обязательства перед истцом по возврату долга в размере 1 356 000 рублей на основании соглашения о порядке исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований для признания права на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Челябинск, между домами № и № по ул. в Курчатовском районе г. Челябинска (адрес строительный) в размере 1/1000 % об объема незавершенного строительства в виде однокомнатной истца не возникло, поскольку договор долевого участия в установленном законе порядке не заключен.

Предварительный договор Истицей не оплачен и ее утверждения о том, что строительство дома велось на ее денежные средства материалами дела, не подтверждаются; соглашение об отступном с истицей в соответствии, с которым она могла бы требовать исполнение в виде признания за ней права собственности не заключалось; в настоящее время строительство жилого дома продолжается и оснований для регистрации жилого дома как объекта незавершенного строительства у ООО «СМУ-29» не имеется.

Представитель третьего лица ЗАО СК «НЭП» возражения ответчиков поддержала, в иске просила отказать.

Администрация г. Челябинска в суд представителей не направила, о месте и времени извещена надлежащим образом.

Третьи лица ООО «Урал-Строитель», ООО ПКФ «Кранмехпром», Управление Росреестра о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в суд не явились.

Суд, выслушав стороны, третье лицо, исследовав письменные доказательства пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению.

В ходе рассмотрения дела по существу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО ПКФ «Кранмехпром» был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым Решетникова Л.А. приобрела право требования у ООО «Урал-Строитель» денежных средств по договору поставки от ДД.ММ.ГГГГ. и акту сверки расчетов от ДД.ММ.ГГГГ, ранее заключенных между ООО «Урал-Строитель» и ООО ПКФ «Кранмехпром».

Одновременно было заключено соглашение о порядке исполнения обязательств, согласно которому Решетникова Л.А. имеет право требовать от ООО «Урал-Строитель» выплату ей денежных средств в размере 1356000 рублей. ООО «Урал-Строитель» обязуется предоставить Решетниковой Л.А. отступное в виде заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома между домами № № и № по ул. в Курчатовском районе г. Челябинска и передать однокомнатную , расположенную на 10-м этаже общей проектной площадью 45,2 кв.м, либо вернуть сумму долга в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Решетникова Л.А. не вправе требовать сумму долга или предоставления отступного ранее ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно заключен предварительный договор № о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с договором стороны Решетникова Л.А. (дольщик) с одной стороны и ООО «Урал-Строитель» (застройщик) с другой стороны обязуются в будущем (с момента получения застройщиком документации, позволяющей осуществлять привлечение средств для строительства жилого дома) заключить договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома. Стоимость участия дольщика и получения им квартиры согласована сторонами и составит 1356000 руб. Денежные средства в размере 1356000 руб. могут вносится, дольщиком путем перечисления платежным поручением причитающейся суммы на расчетный счет застройщика, наличными средствами, либо иным, не запрещенным способом в том числе зачетом взаимных требований.

В настоящее время объект строительства – многоквартирный дом, право собственности на долю в котором просит признать истец не завершен строительством.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

(ст. 3, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ ДД.ММ.ГГГГ))

В соответствии со ст. 2 ФЗ 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

ООО «Урал-Строитель» на момент заключения с Решетниковой Л.А. предварительного договора не являлось застройщиком дома по адресу: г. Челябинск между домами № № и № по , поскольку земля в аренду была передана по договору ЗАО СК «НЭП» (л.д 30), а впоследствии ООО СМУ-29. Кроме того, разрешение на строительство получено ООО СМУ-29 только ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По мнению суда, предварительный договор № о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым Решетникова Л.А. (дольщик) с одной стороны и ООО «Урал-Строитель» (застройщик) с другой стороны обязуются в будущем (с момента получения застройщиком документации, позволяющей осуществлять привлечение средств для строительства жилого дома) заключить договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома является недействительной (ничтожной) сделкой, т.к. противоречит ст.ст. 1 и 2 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку ООО «Урал-Строитель» по смыслу закона не являлось застройщиком и не могло заключать такой договор.

По этим же основаниям сделка – соглашение о порядке исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ. между Решетниковой Л.А. и ООО «Урал-Строитель» является недействительной (ничтожной) в части, где стороны договариваются о предоставлении отступного Решетниковой в виде заключения договора долевого участия.

Двустороння реституция не применяется судом, поскольку фактически денежные средства Решетниковой ООО «Урал-Строитель» не передавались.

Соглашение о выплате ООО «Урал-Строитель» Решетниковой 1356000 руб. по договору об уступке права требования и соглашения о порядке исполнения обязательств в этой части от ДД.ММ.ГГГГ. сторонами не оспаривались, иски о признании сделок недействительными не заявлялись, и оснований для их признания таковыми в указанной части суд не видит.

Вместе с тем требования о взыскании денежных средств по договору истцом не предъявляются, а заявленные требования о признании права собственности на долю предъявлены к ООО СК «Урал-Строитель», которое является ненадлежащим ответчиком по делу.

ДД.ММ.ГГГГ решением Арбитражного суда Челябинской области ООО «Урал-Строитель» признано банкротом.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему…

В данном случае основанием для предъявления требований истца является договор уступки права требования, соглашение о порядке исполнения обязательств, предварительный договор № о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Все сделки заключены с ООО «Урал-Строитель», но не с ООО СК «Урал-Строитель», которое не является правопреемником ООО «Урал-Строитель», не состоит в договорных отношениях с Решетниковой, не является причинителем вреда, не обязано в силу требований закона.

Кроме того, ООО СК «Урал-Строитель» также не является застройщиком дома.

Застройщиком является ООО СМУ-29, но договор долевого участия в строительстве между ООО СМУ-29 и Решетниковой не заключался, поэтому законных оснований у истца предъявлять требования к ООО СМУ-29 также нет. Основания требований к администрации г. Челябинска не представлены и сами требования к этому ответчику не сформулированы.

В соответствии со ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства: срок исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника считается наступившим; все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства…

Таким образом, истец вправе предъявить имущественные требования к ООО «Урал-Строитель» в рамках конкурсного производства, а заявленный иск подлежит отклонению, по указанным в мотивировочной части основаниям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.193, 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Решетниковой Людмилы Александровны к ООО СК «Урал-Строитель», Администрации г. Челябинска, ООО «СМУ-29» о признании права на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Челябинск, между домами № по ул. в Курчатовском районе г. Челябинска (адрес строительный) в размере 1/1000 % от объема незавершенного строительства в виде однокомнатной отказать.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В. Воробьев