Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бобрышева В.А., Ветровой Г.В., Кудряшовой Г.Л., Масловой Р.С., Кинах С.В., Овчинниковой Л.В., Олипир В.Ф., Кузнецовой О.М., Паниотий А.Н., Сусаковой И.Г., Хохловой Е.В., Шулькевича Б.И. к Залевскому О.А. о признании права собственности на объект недвижимого имущества и права аренды на земельный участок отсутствующим, при участии третьих лиц: ЖСК №6, СМУ «Градостроитель», Ламбрианиди А.А., администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в Геленджикский городской суд с иском о признании отсутствующим права собственности Залевского О.А. на незавершенный строительством 11-квартирный жилой дом литер «А», площадью застройки 410,7 кв.метра, расположенный по адресу: Краснодарский край. <адрес>, а также признании отсутствующим права аренды ответчика на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по указанному выше адресу.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что Залевский О.А. является собственником незавершенного строительством 11-квартирного жилого дома литер «А», площадью застройки 410,7 кв.метра, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, <адрес>, приобретенного у гр-на Лабрианиди А.А., на основании договора купли-продажи. Последний, в свою очередь, приобрел данный объект у ООО СМУ «Градостроитель».

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора, также ответчику на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 424 кв.метра, имеющий кадастровый номер №, расположенный по <адрес> в г.Геленджике, на котором расположен вышеназванный незавершенный строительством объект. Прежним арендатором данного земельного участка также являлись Ламбрианиди А.А. и ООО СМУ «Градостроитель». Последнему земельный участок был предоставлен администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, как собственнику вышеназванного незавершенного строительством объекта.

В свою очередь незавершенный строительством многоквартирный дом был приобретен ООО СМУ «Градостроитель» у ОАО «Нефтегазстрой».

Однако органом местного самоуправления разрешений на строительство 11-квартирного жилого дома литер «А» по <адрес> в г. Геленджике ни ОАО «Нефтегазстрой», ни ООО СМУ «Градостроитель», ни Ламбрианиди А.И. не выдавалось. Вместе с тем спорный объект не планировался к возведению как 11-квартирный дом. Данный объект является незавершенным строительством техническим этажом, в котором и в настоящее время расположены коммуникации многоквартирного дома, и магазином, который строился в составе 5-этажного 90-квартирного дома, который в настоящее время находится в управлении ЖСК-6, и возводился как продовольственный магазин в качестве общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем на него распространяется режим общедомового имущества. Незавершенный строительством объект ОАО «Нефтегазстрой» не принадлежал, не эксплуатировался, не возводился, разрешительные документы ОАО «Нефтегазстрой» не выдавались. Не обладая правом собственности на спорный незавершенный строительством объект, ОАО «Нефтегазстрой» не могло им распоряжаться.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект, также изначально отводился для строительства и последующей эксплуатации многоквартирного дома по <адрес> в г. Геленджике. Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик не имела права предоставлять данный земельный участок ООО СМУ «Градостроитель». Данный земельный участок был предоставлен вышеназванному юридическому лицу на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако, учитывая, что ООО СМУ «Градостроитель» на праве собственности принадлежал незавершенный строительством объект, земельный участок под ним не мог быть предоставлен на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства нарушают их права собственников помещений в многоквартирном доме №7 по ул. Орджоникидзе в г. Геленджике, в связи с чем они просят удовлетворить их требования в полном объеме.

В судебном заседании истцы заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В направленном в суд отзыве исковые требования не признал, указав, что является добросовестным приобретателем незавершенного строительством объекта недвижимого имущества – 11-квартирного жилого дома, а также права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403044:57 площадью 424 кв.метра. Считает, что истцами избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, а также заявляет о пропуске истцами срока исковой давности.

Представитель ЖСК №6 требования истцов поддержала.

ООО СМУ «Градостроитель» в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, свдениями о причинах неявки суд не располагает.

Представить третьего лица, не заявляющего самостоятельных требованияй на предмет Ламбрианиди А.А. в удовлетворении заявленных требований просил отказать.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, истцам на праве собственности принадлежат квартиры в многоквартирном доме по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Геленджик, ул.Орджоникидзе, 7, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно решению исполнительного комитета Геленджикского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 29 апреля 1984 года №181 «Об отводе земельного участка управлению жилищно-коммунального хозяйства для строительства 5-этажного 90-квартирного жилого дома в г.Геленджике по <адрес> изъятые земельные участки общей площадью 0,44 га и свободные от застройки городские земли площадью 0,03 га были предоставлены управлению жилищно-коммунального хозяйства Геленджикского горисполкома под строительство 5-этажного 90-квартирного жилого дома с пристроенным овощным магазином торговой площадью 250 кв.м в г.Геленджике по <адрес>

При этом согласно схеме расположения земельного участка по ул.Орджоникидзе, 7 в г.Геленджике для эксплуатации многоквартирного дома, площадь земельного участка составляет 3232 кв.м, то есть в него не вошла площадь земельного участка, отводимого, в соответствии с названным решением исполнительного комитета, в том числе и та его часть, которая отводилась под строительство в составе многоквартирного дома магазина.

Кроме того, из представленной в материалы дела части проекта многоквартирного дома (том №5 Электротехническая часть), заказчиком которой выступало управление жилищно-коммунального хозяйства Крайисполкома, следует, что проект электроснабжения разрабатывается в отношении проектируемого 5-ти этажного 90-квартирного жилого дома с пристроенным продовольственным магазином (страница 6 тома №5 проекта, раздел «Пояснительная записка»).

Потребляемая мощность дома с магазином составляет 103 кВ.

Согласно графической части данной документации, спорный, якобы незавершенный строительством 11-квартирным дом, является техническим этажом 5-этажного 90-квартирного дома, в котором размещаются коммуникации данного дома.

Данный объект в силу закона является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный объект проектировался и строился как часть 5-этажного 90-квартирного дома по <адрес> в г. Геленджике, и как 11-квартирный дом не планировался к строительству.

Доказательств того, что ОАО «Нефтегазстрой» (первый продавец спорного имущества) являлось собственником незавершенного строительством объекта недвижимого имущества – 11-квартирного жилого дома, ни ответчиком, ни третьими лицами суду не представлено.

Представитель управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик пояснил суду, что в архиве управления отсутствуют документы о разрешении строительства спорного объекта и вводе его в эксплуатацию.

Из исследованных в судебном заседании инвентарных дел на спорный объект недвижимого имущества следует, что ОАО «Нефтегазстрой» не являлось застройщиком спорного объекта, либо его собственником.

Таким образом, поскольку ОАО «Нефтегазстрой» правом собственности на спорный незавершенный строительством объект не обладало, оно не могло им распорядиться, а все сделки совершенные с ним являются ничтожными.

При этом суд также полагает необходимым отметить, что тот факт, что спорный объект является незавершенным строительством 11-квартирным жилым домом, следует только лишь из самих сделок, совершенных в отношении данного имущества.

Никаких иных документов, свидетельствующих о том, что такой объект должен был быть построен нет.

Следовательно, сам факт существования в ЕГРП записи о наличии права собственности на незавершённый строительством 11-квартирным жилым домом обусловлено лишь тем, что данный объект был так назван сторонами сделки.

То есть в спорном правоотношении имущество – технический этаж 90-вартирного 5-этажного дома, расположенного по <адрес> в г. Геленджике, был произвольно назван третьими лицами незавершенным строительством 11-квартирным жилым домом, без каких-либо к тому оснований, с последующей регистрацией права на данный объект как на незавершенный строительством 11-квартирный жилой дом.

При таких обстоятельствах у суда не остаётся сомнений в том, что спорное имущество не принадлежало ОАО «Нефтегазстрой» и право собственности на него не могло возникнуть у ответчика, а также у его правопредшественников.

В свою очередь, спорная постройка, а также факт нахождения земельного участка под ней в пользовании ответчика нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме №7 по ул.Орджоникидзе в г.Геленджике, поскольку лишает их возможности владеть, пользоваться и распоряжаться общедомовым имуществом.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010) разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

Упомянутые в абзаце 2 пункта 52 приведенного совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 г. иски о виндикации и реституции направлены на возврат фактического владения, а иск о признании права подлежит удовлетворению только, если такое владение истцом сохранено (п.58 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).

Соответственно, иск о признании права отсутствующим применим тогда, когда у истца отсутствует потребность в защите фактического владения, а также когда иск о признании права не приведет к восстановлению нарушенного права.

Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим подлежит применению в том случае, когда заинтересованное лицо фактически владеет спорным недвижимым имуществом, однако, не имеет иной возможности защиты своих прав в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на это же имущество.

Обязательным условием для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения.

Указанный способ защиты должен обеспечивать полное восстановление прав истца от того нарушения прав и законных интересов, которое он инкриминирует ответчику.

Наличие в реестре записи о правах и ограничениях, которых на самом деле нет, противоречит назначению реестра, поскольку наличие в ЕГРП записи о государственной регистрации права в условиях отсутствия у ответчика права собственности на спорный объект недвижимого имущества не имеет юридического основания и противоречит назначению реестра.

Доказательства фактического владения спорным объектом ответчиком в материалах дела отсутствуют.

В связи с этим, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим заявлен с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами.

Применительно к рассматриваемому спору у истцов отсутствует потребность именно в защите владения, то есть нет необходимости заявлять требование о возврате спорных объектов ответчиком посредством виндикации, а реституционное требование будет являться для истцов ненадлежащим способом защиты нарушенного права, т.к. в обязательственных отношениях они с ответчиком не состоят.

Иск о признании права является самостоятельным способом защиты, альтернативным иску о признании права отсутствующим и имеющим иные условия удовлетворения, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010.

В данном случае иск о признании права не приведет к восстановлению прав истцов в полной мере, поскольку иск о признании права собственности на технический этаж без требования о признании отсутствующим права собственности ответчика на незавершенный строительством 11-квартирный жилой дом не будет являться основанием для погашения реестровой записи о праве собственности в отношении последнего. Аналогичным образом решение о признании права собственности истцов на земельный участок не будет являться основанием для погашения записи об аренде данного земельного участка.

Права истцов, нарушенные совершением ничтожной сделки и внесением в ЕГРП безосновательной регистрационной записи о праве, в полном объеме восстанавливаются погашением данной регистрационной записи.

Кроме того, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

ЕГРП имеет значение единого федерального информационного ресурса, в связи с чем, содержащиеся в нем сведения должны отвечать критериям достоверности и актуальности (часть 9 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации №149-ФЗ от 27.07.2006 «Об информации, информационных технологиях и о защите информации»).

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются вступившие в законную силу судебные акты.

Что касается требования о признании права аренды ответчика на земельный участок с кадастровым номером № отсутствующим, то суд при рассмотрении данного требования исходит из следующего.

Учитывая, что спорный земельный участок был предоставлен в связи с наличием права собственности на незавершённый строительством 11-квартирный жилой дом, право собственности на который было зарегистрировано безосновательно, а также то обстоятельство, что данный объект представляет собой технический этаж 90-квартирного 5-этажного дома и является общедомовым имуществом собственников квартир данного дома, является ничтожным и договор аренды земельного участка, поскольку он был заключен с лицом, не обладающим правом собственности на расположенный на нем объект.

Более того, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик не имела права предоставлять данный земельный участок ООО СМУ «Градостроитель».

Спорный земельный участок был предоставлен Обществу на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако на основании данной нормы права земельные участки предоставлялись только для эксплуатации достроенных и введённых в эксплуатацию объектов.

Поскольку ООО СМУ «Градостроитель» на праве собственности принадлежал незавершенный строительством объект (степень готовности 23%), земельный участок под ним не мог быть предоставлен на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что договор аренды спорного земельного участка является ничтожным и имеющаяся в ЕГРП запись о праве аренды ответчика была внесена в государственный реестр в отсутствие к тому правового основания, удовлетворение иска будет иметь положительное значение и для целей приведения сведений государственного реестра в соответствие с действительностью.

При таких обстоятельствах, иск о признании обременения в виде аренды ответчика на спорный земельный участок отсутствующим подлежит удовлетворению, т.к. у истцов не имеется оснований для заявления в целях восстановления своего нарушенного права виндикационного либо реституционного исков.

Согласно статьям 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как установлено в судебном заседании на момент заключения договора аренды земельный участок был занят имуществом, относящимся к общедомовому многоквартирного дома по ул. Орджоникидзе, 7 в г. Геленджике, в связи с чем предоставлять данный земельный участок третьим лицам орган местного самоуправления не имел права.

В связи с этим, договор аренды не соответствует положениям статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (на основании которой был предоставлен спорный земельный участок) и является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Это означает, что ответчик не мог приобрести какие-либо права в отношении спорного земельного участка в результате подписания договора аренды (соглашения о передаче прав арендатора).

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности не могут быть приняты судом во внимание, поскольку оснований для его применения к требованиям о признании права отсутствующим не имеется. Данные требования не носят реституционного характера, в рамках данного спора истцы не ссылаются на незаконное владение участком со стороны ответчика, ответчик не осуществляет фактическое владение. Соответственно применению подлежит статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 3 пункта 57 Постановления №10/22).

Для удовлетворения негаторного иска также не имеет значение добросовестность ответчика при получении спорного имущества.

Ссылаясь на добросовестность своего поведения, и отсутствие у него сведений о неправомерности распоряжения участком администрацией, Общество не учитывает отсутствие правового значения названных доводов применительно к настоящему спору, что не лишает его возможности требовать (при необходимости) в установленном законом порядке защиты своих прав от лиц, их нарушивших.

Также довод ответчика о его добросовестности при приобретении спорного имущества не может быть принят судом во внимание, так как приобретая незавершенный строительством 11-квартирный жилой дом, ответчик видел, что данный объект разрушен, что подтверждается справкой БТИ, представленной в материалы дела.

Следовательно, совершение сделок в отношении спорного имущества носило формальный характер и имело целью создать видимость передачи имущества.

Применение такого способа защиты, как признание зарегистрированного обременения в виде аренды отсутствующим, является допустимым и в тех случаях, когда соответствующее право ответчика было внесено в ЕГРП в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца, и при этом у истца отсутствует необходимость в восстановлении фактического владения вещью.

Применительно к рассматриваемому спору у истцов отсутствует потребность именно в защите владения, то есть нет необходимости заявлять требование о возврате участка ответчиком посредством виндикации, а реституционное требование будет являться ненадлежащим способом защиты нарушенного права, т.к. в обязательственных отношениях истцы с ответчиком не состоят.

При таких обстоятельствах, иск о признании обременения в виде аренды на земельный участок отсутствующим подлежит удовлетворению.

При этом суд отмечает, что настоящее решение является основанием для погашения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в ЕГРП регистрационных записей в отношении спорного имущество, что приведет к реальному восстановлению нарушенных прав истцов, то есть цель обращения в суд – восстановление нарушенных прав, будет достигнута.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бобрышева В.А., Ветровой Г.В., Кудряшовой Г.Л., Масловой Р.З., Кинах С.В., Овчинниковой Л.В., Олипир В.Ф., Кузнецовой О.М., Паниотий А.Н., Сусаковой И.Г., Хохловой Е.В., Шулькевича Б.И. к Залевскому О.А. о признании права отсутствующим удовлетворить. удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности Залевского О.А. на незавершенный строительством 11- квартирный жилой дом литер «А», площадью застройки 410,7 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, <адрес>

Признать отсутствующим право аренды Залевского О.А. на земельный участок площадью 424 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: