Гражданский кодекс часть 1

Петровский районный суд Тамбовской области в составе: председательствующего судьи Шарлаимовой В.И., при секретаре судебного заседания Чечетовой О.С.,, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дементьевой Татьяны Николаевны к ООО «Оптима-Т» о признании недействительным условия договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец- ООО «Оптима-Т» обратился в Петровский районный суд Тамбовской области с иском к Дементьевой Татьяне Николаевне и Гончарову Евгению Викторовичу о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, считая, что при покупке земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> было нарушено преимущественное право на покупку земельной доли арендатора данного земельного участка -ООО «Оптима-Т». Ответчик Дементьева Т.Н. от имени которого по доверенности действует Предеин И.Г., обратился в Петровский районный суд Тамбовской области со встречным иском к ООО «Оптима-Т» о признании недействительным условия договора аренды. В обоснование требований указал, что согласно п. 2.1.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор имеет преимущественное право на выкуп земельного участка и долей при их продаже перед любыми другими лицами. В соответствии с п.3 ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» среди прочих принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения называет принцип преимущественного права участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности. Указанный принцип гарантирует приоритет прав участников долевой собственности и лиц, использующих землю на законном основании, перед любыми другими лицами. Данная норма носит императивный характер и не может быть изменена соглашением сторон, поскольку не предусматривает волю сторон в ее изменении. Преимущественное право на выкуп - приоритетное субъективное право, принадлежащее каждому собственнику доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Отказ от преимущественного права возможен только в установленном законом порядке и строго по процедуре, указанной в законе, и только в отношении «посторонних» лиц. Указанная процедура подразумевает отказ от преимущественного права по конкретной сделке, по которой известны все ее существенные условия. Только зная эти условия предстоящей конкретной сделки, собственник доли может отказаться от своего преимущественного права и только по отношению к третьим лицам. Таким образом, приоритет прав владельца земли над долевиками законом не установлен, все они имеют преимущественное право только перед «посторонними» лицами, но не друг перед другом. Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Согласно п.2 ст. 166 ГК РФ «требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия». Дементьева Т.Н. является одним из «долевиков», заключивших оспариваемый договор аренды земельного участка (Сторона сделки). Нарушение его прав выражается в нарушении оспариваемым условием его преимущественного права.

В ходе рассмотрения данного дела к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено ООО «Избердей».

Определением суда от 01 октября 2018 года первоначальный иск в силу абз. 8 ст. 222 ГПК РФ оставлен без рассмотрения. Представитель истца по встречному иску Дементьевой Т.Н.-Дьяков И.Д., действующий по доверенности настаивал на рассмотрении встречного иска по существу.

Истец по встречному иску Дементьева Т.Н., надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась. Свое право на участие в судебном заседании реализовала через представителя по доверенности Дьякова И.Д.

В судебном заседании представитель истца Дементьевой Т.Н..- Дьяков И.Д., действующий на основании доверенности, исковые требования Дементьевой Т.Н. поддержал по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении и в правовой позиции и пояснил, что ответчиком по настоящему иску представлены возражения на заявленные встречные исковые требования. Считает, что данные возражения ответчика не основаны на законе и не подлежат применению. Просил суд признать недействительным пункт 2.1.4 Договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне Арендодателя, где на стороне Арендатора выступает ООО «Оптима-Т», в части предоставления арендатору преимущественного права покупки доли перед любыми другими лицами, исключив из данного пункта слово «любыми» лицами и взыскать с ООО «Оптима-Т» в пользуДементьевой Т.Н.. судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Представитель истца Дементьевой Т.Н. Предеин И.Г., надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился. Причины неявки суду неизвестны.

Представители ответчика ООО «Оптима-Т» Горностаев С.В. и Мигловец С.А., действующий по доверенности надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились. В материалах делах имеется возражение на встречное исковое заявление директора ООО «Оптима-Т» Горностаева С.В., согласно которому ООО «Оптима-Т» согласно п.2.1.4 Договора аренды земельного участка и действующему законодательству имеет преимущественное право на покупку земельной доли. Сделка между Дементьевой Т.Н. и Гончаровым Е.ВА. является притворной, так как фактически земельные доли во владение Дементьевой Т.Н. не передавались, она лично ими не распоряжалась. Просили суд в удовлетворении встречного иска отказать полностью.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - представитель ООО «Избердей» Попов А.В., действующий на основании доверенности, встречное исковое заявление и позицию представителя истца Дьякова И.Д. поддержал полностью и просил суд признать недействительным пункт 2.1.4 Договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне Арендодателя, где на стороне Арендатора выступает ООО «Оптима-Т», в части предоставления арендатору преимущественного права покупки доли перед любыми лицами, исключив из данного пункта слово «любыми» лицами.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился. Причины неявки представителя суду неизвестны.

В силу ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ и с учетом положений ст.6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст.7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, поскольку приняты все меры к их извещению.

Выслушав представителей истца по встречному иску, третьего лица, учитывая мнение представителя истца и ответчика, изложенные в правовой позиции и возражениях, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности согласно ст. 12, 55, 59, 60, 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, установив юридически значимые обстоятельства, суд пришел к следующему:

Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется в полном объеме судебная защита его прав и свобод. Из данной нормы в ее взаимосвязи со ст. 17 Конституции РФ следует, что право на судебную защиту относится к основным неотчуждаемым правам и свободам человека в России и служит, в свою очередь, необходимой гарантией осуществления всех других прав и свобод, обеспечиваемых согласно ст. 18 Конституции РФ правосудием, признание, соблюдение и защита которых согласно ст. 2 Конституции РФ - обязанность государства.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных долей в лице доверенного лица ФИО9 и ООО «Оптима-Т» в лице директора Горностаева С.В. был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателей с кадастровым номером <данные изъяты>,общей площадью 25010000 кв.м. сельскохозяйственных угодий, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская область, Петровский район, в границах СХПК «Правда», бригада № полевой севооборот: поля №№,111,1У, У111; бригада № полевой севооборот поля№№,11,111, 1У, У11; бригада № полевой севооборот поля №№, У..

В пункте 2.1.4. договора указано, что арендатор имеет преимущественное право выкупа земельных участков и долей при их продаже на прочих равных условиях перед любыми другими лицами.

В пунктах 3, 4 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указано, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах: преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

Пунктом 1 ст. 12 вышеуказанного Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, регулирующим особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В соответствии с п. 2 указанной статьи в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (абз. 1 п. 1).

Вышеуказанная норма носит императивный характер и не может быть изменена соглашением сторон, поскольку не предусматривает волю сторон в ее изменении. Преимущественное право на выкуп - приоритетное субъективное право, принадлежащее каждому собственнику доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Отказ от преимущественного права возможен только в установленном законом порядке и строго по процедуре, указанной в законе, и только в отношении «посторонних» лиц. Указанная процедура подразумевает отказ от преимущественного права по конкретной сделке, по которой известны все ее существенные условия. Только зная эти условия предстоящей конкретной сделки, собственник доли может отказаться от своего преимущественного права и только по отношению к третьим лицам.

Таким образом, закон относит к лицам, наделенным преимущественным правом покупки продаваемой доли лишь тех лиц, которые были участниками долевой собственности до начала процесса отчуждения доли, все они имеют преимущественное право только перед «посторонними» лицами, но не друг перед другом.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п.6 ст. 3 Федерального Закона от 07 мая 2013 года № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы Гражданского кодекса РФ ( в ред. настоящего ФЗ) об основаниях и о последствиях недействительности сделок ( ст. 166-176, 178-181) применяются к сделкам, совершенным после для вступления в силу настоящего Федерального закона.

То есть к оспариваемым нормам применяются нормы Гражданского кодекса РФ, действующие до вступления в силу указанного Федерального закона № 100-ФЗ.

Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей до вступления в действие ФЗ № 100-ФЗ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку оспариваемое условие Договора аренды ( п. 2.1.4) не соответствует требованиям ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оно в силу ст. 168 ГК РФ, является ничтожным.

Согласно п.1 ст. 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей до вступления в действие ФЗ № 100-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Суд, исходя из сведений об основных характеристиках объекта недвижимости представленных Управлением Росреестра, договоров купли продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ,, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ13 года, ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ, соглашается с доводами представителя истца Дьяковым И.Д. о том, что в данном случае имеет место так называемая сложная сделка, состоящая из нескольких юридических фактов, каждый из которых представляет собой самостоятельную сделку. В частности, оспариваемое условие договора аренды предусматривает порядок реализации особого права арендатора, которое возникает и может быть реализовано только при наличии определенных условий. Среди этих условий отчуждение участником принадлежащей ему доли и волеизъявление арендатора о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, оспариваемое условие является самостоятельной сделкой, исполнение которой началось с момента заявления арендатором о своем преимущественном праве, то есть с момента предъявления первоначального иска, к которому был предъявлен настоящий встречный иск. Следовательно, срок исковой давности по данному требованию не истек.

Также суд принимает во внимание особенности заключения договоров аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя - арендодатели участвуют при заключении подобных договоров аренды только через своего поверенного лица, выбранного на общем собрании, и, кроме того, пайщикам не передается экземпляр договора аренды.

Оспариваемое условие Договора аренды ( п.2.1.4) не было предметом рассмотрения на общем собрании пайщиков, то есть пайщики за него не голосовали и не знали о нем, в том числе и истец. Истец, со слов представителя, узнал об этом условии после предъявления иска в суд.

Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

При заключении Договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ доверенное лицо арендодателей- ФИО10, вышла за рамки полномочий и заключила указанный Договор с ООО «Оптима-Т» в лице директора Горностаева С.В. с условием, которое не было предметом рассмотрения на общем собрании участников общей долевой собственности, что подтверждается Протоколом № 1 общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный в границах плана СПК «Правда» Петровского района Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, материалами дела установлено, что преимущественное право арендатора выкупа земельных участков и долей при их продаже на прочих равных условиях перед любыми другими лицами, предусмотренное п.2.1.4 Договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ Федеральным Законом от 24 июля 2002 года №101-ФЗ не предусмотрено и данное условие договора общим собранием собственников земельных долей ДД.ММ.ГГГГ не обсуждалось.

Кроме этого, из материалов дела усматривается, что после покупки земельных долей Дементьевой Т.Н. в соответствии с действующим законодательством был сформирован и выделен из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> находящегося в аренде ООО «Оптима-Т» земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> Выдел земельного участка мог быть только с согласия арендатора, то есть ООО «Оптима-Т».

Кроме этого, изменение субъекта Договора аренды при переходе права собственности на земельную долю как составляющей предмета Договора не изменяет договорных отношений по использованию земельного участка сельскохозяйственного назначения и не нарушает права использующей его сельскохозяйственной организации.

Доказательств обратного ответчиком ООО «Оптима-Т» суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Дементьевой Т.Н. к ООО «Оптима-Т» о признании недействительным условия договора аренды в части законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как видно из имеющегося в материалах дела чека -ордера от 26.07.2018 г. истцом Дементьевой Т.Н. при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, следовательно, именно такая сумма должна быть взыскана с ответчика ООО «Оптима-Т» в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Дементьевой Татьяны Николаевны к ООО «Оптима-Т» о признании недействительным условия договора аренды в части удовлетворить.

Признать недействительным пункт 2.1.4 Договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне Арендодателя, где на стороне Арендатора выступает ООО «Оптима-Т», в части предоставления арендатору преимущественного права покупки доли перед любыми другими лицами, исключив из данного пункта слово «любыми» лицами.

Взыскать с ООО «Оптима-Т» в пользу Дементьевой Татьяны Николаевны ДД.ММ.ГГГГ года рождения судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в сумме 300 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, через суд вынесший решение.

Судья В. И. Шарлаимова

Решение в окончательной форме составлено 05.10.2018г.

Судья В.И. Шарлаимова