Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>1 к жилищно-строительному кооперативу «Западный-1» о признании договора бронирования недействительным, взыскании уплаченных по договору денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец <ФИО>1 обратился в суд с иском жилищно-строительному кооперативу «Западный-1» о признании договора бронирования недействительным, взыскании уплаченных по договору денежных средств.

В обоснование заявленных требований указал, что заключил с ответчиком предварительный договор, который предполагает вступление в члены ЖСК с целью строительства для членов кооператива малоэтажного многоквартирного жилого комплекса. В соответствии с условиями договора истец уплатил ответчику 100 000 рублей.

Позже истец осознал, что заключенный договор противоречит законодательству, Уставу ЖСК «Западный-1», нарушает его права и интересы, а также третьих лиц – членов ЖСК, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с претензией, потребовав возвратить уплаченные денежные средства, от подписания основного договора отказался. Однако, денежные средства истцу не возращены.

По мнению истца, предварительный договор ничтожен, поскольку нарушает его право на свободу вступления в объединение, так как условия договора предусматривают ответственность за отказ от заключения основного договора, который может быть заключен только после вступления в члены кооператива. При этом, истец получает преимущество перед третьими лицами по вступлению в объединение, чем ограничиваются публичные права третьих лиц.

Более того, сделка нарушает права и охраняемые интересы третьих лиц – членов кооператива по распоряжению имуществом, так как распоряжение происходит без их согласия.

Также истец указывает на то, что предварительный договор является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Так как без согласия Общего собрания членов кооператива по договору паевого участия в строительстве бронировать и передать квартиру нельзя; истец не является членом ЖСК, что исключает возможность передачи ему квартиры. Помимо этого ответчик не мог исполнить обязательства по договору, так как не являлся застройщиком дома и правообладателем земельного участка. Сделка, заключенная между сторонами несет правовые последствия для лиц, уполномоченных давать согласие на ее совершение – членов кооператива в виде потери части их имущества.

Указав вышеизложенные фактические обстоятельства и правовое обоснование, истец просит признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ответчиком недействительным в силу его ничтожности; взыскать с ЖСК «Западный-1» в пользу <ФИО>1 100 000 рублей, полученных по недействительному договору.

Истец <ФИО>1, его представитель <ФИО>3, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержали по предмету и основаниям, основываясь на доводах, изложенных в иске, настаивали на удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ответчика <ФИО>4, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования не признал, указал, что основания для возврата денежных средств истцу отсутствуют. Возврат возможен только при расторжении договора, с чем истец не обращался. Подписав договор, истец выразил согласие на вступление в кооператив. Позицию, которая была озвучена представителем ответчика, ранее участвовавшим в судебном заседании по настоящему делу, представитель <ФИО>4 не поддержал, просил не учитывать.

Представитель третьего лица Администрации г. Екатеринбурга, третье лицо <ФИО>8, будучи надлежащим образом извещенными, в судебное заседание не явились.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом <ФИО>1 и ЖСК «Западный-1» заключен договор бронирования, в соответствии с которым ЖСК обязался в будущем заключить с кандидатом договор паевого участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого комплекса «Западный», расположенный в квартале улиц: Институтская – Барклая – ФИО1 – ФИО2 – Серафимы ФИО3 в <адрес> г. Екатеринбурга. По окончании строительства малоэтажного многоквартирного жилого комплекса и исполнении кандидатом обязательств по внесению паевых взносов, ЖСК обязался передать члену ЖСК 1-комнатную квартиру, общей суммарной площадью 38,49 кв.м., строительный номер №, находящуюся на 4 этаже строящегося жилого <адрес>.12.

Стоимость бронирования квартиры определена в сумме 100 000 рублей (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1. договора, стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Обязанность по оплате бронирования исполнена <ФИО>1 в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По мнению истца <ФИО>1 договор бронирования от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, с чем суд не соглашается на основании следующего.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, на основании Постановления Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ№ (в редакции постановления Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ№) Администрация г. Екатеринбурга предоставила ЖК «Западный» во временное владение и пользование на срок до ДД.ММ.ГГГГ за плату земельный участок, расположенный в квартале улиц Институтская – Барклая – ФИО1 – ФИО2 – Серафимы ФИО3 в <адрес> г. Екатеринбурга, общей площадью 17 758, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер участка 66:41:0313005:65, для строительства малоэтажных жилых домов и трансформаторной подстанции (л.д. 77-80).

Как следует из пояснений представителя ответчика и не оспорено истцом, ЖК «Западный» получено разрешение на строительство жилого <адрес>, поименованного в договоре бронирования.

Согласно договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенному между ООО «Строительная компания малоэтажного домостроения» (Заказчик) и ЖСК «Западный-1» (Инвестор), Заказчик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок осуществить на земельных участках, принадлежащих на праве аренды ЖК «Западны» проектирование, согласование в установленном законом порядке и строительство многоэтажного многоквартирного жилого комплекса «Западный», расположенного на земельном участке в квартале улиц Институтская – Барклая – ФИО1 – ФИО2 – Серафимы ФИО3 в Верх-Исетском районе г. Екатеринбурга и передать часть находящихся в нем жилых помещений Инвестору в соответствии с п. 3.1 настоящего договора. В рамказ реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных (привлеченных) средств произвести финансирование строительства объекта (л.д. 40-45).

Таким образом, ЖСК «Западный-1» является не застройщиком жилого дома, а его инвестором, который в соответствии с договором инвестирования передает собственные или привлеченные денежные средства ООО «СКМД», которое занимается строительством малоэтажных домов на участке, предоставленном в аренду ЖК «Западный» и впоследствии передает объекты для распределения членам ЖСК «Западный-1».

С учетом изложенного, вопреки мнению истца, суд приходит к выводу о том, что у ЖСК «Западный-1» имелась юридическая и фактическая возможности исполнить принятые условия договора бронирования.

Более того, суд не усматривает нарушений прав истца на свободу вступления в объединение, наличие у него преимуществ перед третьими лицами по вступлению в объединение, нарушений прав и охраняемых интересов третьих лиц – членов кооператива по распоряжению имуществом, поскольку в данном случае между истцом и ответчиком заключен не договор паевого участия в строительстве, а лишь предварительный договор, который не порождает обязанности истца вступить в члены кооператива, не указывает на передачу истцу имущества кооператива, а лишь устанавливает обязательства сторон на заключение в будущем договора паевого участия в строительстве определенного объекта. При этом, предварительный договор в соответствии с вышеприведенными положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в обязательном порядке должен содержать указание предмета основного договора, что сторонами соблюдено.

Право председателя ЖСК «Западный-1» на заключение договоров и совершение сделок от имени кооператива закреплено в подпункте 8 пункта 12.1 Устава кооператива в редакции, действовавшей на дату заключения договора бронирования.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о несостоятельности доводов истца <ФИО>1 о недействительности и мнимости предварительного договора, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из представленной в материалы дела претензии (л.д. 10), ДД.ММ.ГГГГ, то есть до установленного договором бронирования срока заключения основного договора, <ФИО>5 обратился в ЖСК «Западный-1» и сообщил, что не намерен подписывать основной договор, просил возвратить ему уплаченную сумму.

До настоящего времени денежные средства, уплаченные по договору бронирования в размере 100 000 рублей ему не возращены, что представителем ответчика не оспаривается.

В соответствии с пунктом 4.4. договора бронирования, в случае одностороннего отказа кандидата от заключения основного договора, невыполнения пункта 3 настоящего договора, стоимость бронирования, уплаченная кандидатом по настоящему договору, возврату не подлежит.

Вместе с тем, суд полагает о незаконности удержания ответчиком спорной денежной суммы на основании следующего.

На основании части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (часть 2).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (часть 4).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Опираясь на фактические обстоятельства настоящего дела, суд не находит оснований считать уплаченную истцом по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ сумму в размере 100 000 рублей задатком.

Согласно части 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Как следует из текста договора, сумма в размере 100 000 рублей в нем в качестве задатка не поименована, последующее поведение сторон не свидетельствует о том, что это задаток. Так, на данное обстоятельство не ссылался ни один из представителей ответчика, участвовавших в рассмотрении настоящего спора, не сообщалось об этом ответчиком и истцу.

Кроме того, представитель ответчика не ссылается и на вину истца в незаключении основного договора, им не представлены доказательства данному обстоятельству, а также не представлены доказательства, что ЖСК «Западный-1» обращался к <ФИО>1 с требованием о заключении договора паевого участия в строительстве.

Согласно пункту 4.3 договора бронирования, сумма, уплаченная кандидатом по настоящему договору, будет засчитана в счет оплаты основного договора, после выполнения кандидатом положений настоящего договора в полном объеме.

Таким образом, из содержания предварительного договора следует лишь платежная функция переданной <ФИО>6 ответчику денежной суммы в размере 100 000 рублей, указание о передаче данной денежной суммы с целью обеспечить исполнение обязательства заключить в будущем основной договор отсутствует, наличие в предварительном договоре пункта 4.4. само по себе не свидетельствует о том, что переданная истцом денежная сумма является задатком.

На основании изложенного, учитывая, что основной договор между <ФИО>1 и ЖСК «Западный-1» заключен не был, дата, не позднее которой он должен быть заключен, прошла, ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих возможность удержания переданной истцом суммы, суд приходит к выводу о наличии оснований для возврата истцу оплаченной по договору бронирования денежной суммы в размере 100 000 рублей, в связи с чем взыскивает денежные средства в указанном размере с ответчика в пользу истца.

На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд взыскивает с ответчика ЖСК «Западный-1» в пользу истца <ФИО>1 государственную пошлину в размере 3 200 рублей, уплаченную истцом при подаче иска (л.д. 6).

Иных требований, равно, как требований по иным основаниям сторонами суду не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 194-198, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования <ФИО>1 к жилищно-строительному кооперативу «Западный-1» о признании договора бронирования недействительным, взыскании уплаченных по договору денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Западный-1» в пользу <ФИО>1 денежные средства, уплаченные по предварительному договору (договору бронирования) от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 100 000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 3 200 рублей.

В удовлетворении исковых требований <ФИО>1 к жилищно-строительному кооперативу «Западный-1» в оставшейся части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательном виде, путем подачи жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Председательствующий Е.Н. Илюшкина