Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2/250/2023 по иску Алпатова Андрея Алексеевича к Надеевой Наталии Сергеевне о расторжении договора купли-продажи земельных участков и взыскании неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Алпатов А.А. обратился в суд с иском к Надеевой Н.С. о расторжении договора купли-продажи земельных участков и взыскании неустойки, судебных расходов. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Алпатовым А.А. (продавцом) и ответчиком Надеевой Н.С. (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельных участков №. Согласно п.2.1 договора, общая стоимость приобретаемых покупателем 25-ти земельных участков общей площадью <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> рублей. В соответствии с п.2.3 Договора Надеева Н.С. 20.07.2022 оплатила первую часть (50% стоимости) договора в размере <данные изъяты> рублей. Согласно п.2.3 договора, оплату оставшейся части суммы договора (в размере 50%) покупатель участков должен был осуществить в течение 5 дней с момента письменного отказа Правительства Кировской области или Администрации Белохолуницкого района Кировской области от преимущественного права выкупа указанных в договоре земельных участков. Администрация Белохолуницкого района Кировской области направила письменный отказ от выкупа участков письмом от 02.08.2022 № 426. Правительство Кировской области в лице Министерства имущественных отношений Кировской области направило письменный отказ от выкупа участков письмом от 04.08.2022 № 3885-40/09-02. Данные письменные отказы были направлены ответчику и получены им в электронной форме 30.08.2022, что подтверждается сканами электронной переписки. Таким образом, согласно п.2.3 договора ответчик до 06.09.2022 должен был оплатить истцу оставшуюся часть договора в размере <данные изъяты> рублей. До настоящего времени ответчик не выполнил условие договора по оплате земельных участков, чем нарушил права истца. Ответчику направлялось несколько претензий о неисполнении договора с предложениями различных вариантов досудебного урегулирования спора, включая расторжение договора по согласию сторон, однако ответчик все указанные претензии оставил без ответа, на телефонные звонки не отвечает, на контакт не выходит. В результате неисполнения договора ответчиком истец не может распорядиться своими земельными участками, а также несет убытки в виде недополученных средств по договору, суммы земельного налога, оплаченного истцом в конце 2022 года и издержек на юридическую подготовку документов и защиту своих интересов в суде. Данное нарушение договора ответчиком является существенным. Согласно п.5.1 договора, данный договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Ответчику заказным письмом от 01.03.2023 вместе с претензией было направлено дополнительное соглашение № к договору № о досрочном расторжении договора по соглашению сторон, однако ответчик указанное предложение проигнорировал. В связи с этим истец вынужден обратиться в суд о расторжении договора купли-продажи земельных участков в судебном порядке. Согласно п. 4.2 Договора при просрочке оплаты покупателем земельных участков продавец вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,1 % от суммы оплаты, но не более 10% от цены договора. За период с 07.09.2022 по 09.06.2023 период просрочки составил 276 дней, а размер неустойки 207000 руб., но поскольку размер неустойки не может превышать 10% цены договора, то сумма договорной неустойки должна составляет 150000 руб. В связи с необходимостью обращения в суд истец понес судебные расходы на общую сумму 29 500 руб., в том числе: расходы на оплату юридических услуг в сумме 25 000 руб., расходы на оплату госпошлины в размере 4 500 руб.

Истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельных участков № от 18.07.2022, заключенный между Алпатовым А.А. и Надеевой Н.С., взыскать с ответчика в свою пользу неустойку по договору в размере 150000 руб., а также судебные расходы на оплату юридических услуг в сумме 25 000 руб. и расходы на оплату госпошлины в размере 4 500 руб.

В письменных возражениях на иск ответчик Надеева Н.С. в лице представителя по доверенности Кокориной А.А., ссылаясь на положения ст. 330, 333 ГК РФ, просит снизить размер неустойки, указывая на её несоразмерность нарушенным ответчиком обязательствам, поскольку убытки истца значительно ниже начисленной неустойки, а также истец не предоставил доказательств причинения значительных убытков, наступления иных неблагоприятных последствий вследствие допущенных ответчиком нарушений. Более того, 20.07.2022 в соответствии с договором ответчиком исполнено обязательство по оплате 50% от суммы договора в размере <данные изъяты> рублей. Также полагает, что указанная внесенная сумма по договору является авансом. В Договоре отсутствует положение об удержании аванса в качестве неустойки или платы за отказ от договора, а также отсутствует условие, что продавец возвращает аванс только после расторжения договора. По мнению ответчика, поскольку денежные средства являются именно авансом, то они не обладают обеспечительной и штрафной функцией, соответственно сумма предоплаты должна быть возвращена ответчику. Также ответчик обращает внимание, что в дополнительном соглашении № к договору купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует положение о возвращении аванса, внесённого ответчиком. Также ответчик возражает против удовлетворения требований о возмещении судебных расходов на оплату юридических услуг, поскольку сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы.

В судебное заседание истец Алпатов А.А., будучи надлежащим образом извещенным о рассмотрении дела, не явился.

Представитель истца Алпатова А.А. по доверенности Саргсян А.А. в судебном заседании на иске настаивал, возражал против снижения взыскиваемого размера неустойки и судебных расходов.

Ответчик Надеева Н.С. в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенной о рассмотрении дела, не явилась, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала.

Третьи лица, администрация Белохолуницкого муниципального района Кировской области, администрация Белохолуницкого городского поселения, министерство имущественных отношений Кировской области в суд своих представителей не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. В письменном отзыве на иск министерство имущественных отношений Кировской области указали, что 26.07.2022 в министерство поступило извещение от Алпатова А.А. о намерении продать 25 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Письмом от 04.08.2022 № 3885-40/09-02 министерство имущественных отношений уведомило Алпатова А.А. об отсутствии у министерства намерений выкупить земельные участки. Администрация Белохолуницкого городского поселения в письменном отзыве на иск указали, что отказались от преимущественного права выкупа указанных земельных участков.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав представителя истца Алпатова А.А. по доверенности Саргсян А.А., суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 указанного Кодекса (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение одной из сторон договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что 18.07.2022 между Алпатовым А.А. (продавец) и Надеевой Н.С. (покупатель) заключен договор № купли-продажи 25-ти земельных участков, расположенных на территории <адрес> с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно п.п. 1.1, 2.1 договора, общая стоимость приобретаемых покупателем 25-ти земельных участков общей площадью <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п.п. 2.2, 2.3 договора оплата по договору осуществляется в безналичном порядке платежным поручением на расчетный счет продавца. Покупатель обязуется осуществить оплату в размере 50 % стоимости недвижимого имущества (аванс) не позднее 5 дней с момента подписания договора, оставшаяся часть договора оплачивается покупателем в течение 5 дней с момента письменного отказа Правительства Кировской области или Администрации Белохолуницкого района Кировской области от преимущественного права выкупа указанных в п.п. 1.1 земельных участков по указанной в п. 2.1 цене.

В случае, если Правительство Кировской области или Администрация Белохолуницкого района Кировской области примут решение о преимущественном праве выкупа указанных в п.1.1 земельных участков по указанной в п.2.1 цене, то продавец в течение 3 дней возвращает покупателю полученный аванс, а настоящий договор прекращает свое действие. При этом никакие проценты, пени и штрафы на перечисленный Продавцу аванс не начисляются. Обязанность покупателя по оплате договора считается исполненной в момент зачисления денежных средств на расчетный счет продавца в полном объеме (п.п. 2.4, 2.5 договора).

Согласно п.7.2 договора, все юридически значимые сообщения должны направляться исключительно по почтовому адресу, который указан в разделе договора «Адреса и реквизиты сторон». Направление сообщения по другим адресам не может считаться надлежащим сообщением. При этом Надеева Н.С. указала в договоре свой почтовый адрес: <адрес>, подтвердив его своей подписью.

20.07.2022 Надеева Н.С. в счет первой уплаты по договору перечислила на счет Алпатова А.А. денежные средства в размере <данные изъяты> руб.

Своими письмами от 02.08.2022 и от 04.08.2022 администрация Белохолуницкого муниципального района Кировской области и Правительство Кировской области в лице министерства имущественных отношений Кировской области отказались от выкупа земельных участков.

Данные письменные отказы 30.08.2022 были направлены ответчику Надеевой Н.С. в электронной форме в мессенджере.

Поскольку переписка в мессенджере не дала результата, Алпатов А.А. 01.03.2023 в адрес Надеевой Н.С. направил письмо с предложением о досрочном расторжении договора по соглашению сторон, о чем предлагалось заключить дополнительное соглашение. К письму были приложены копии писем от 02.08.2022 и от 04.08.2022 администрации Белохолуницкого муниципального района Кировской области и Правительства Кировской области. Письмо было направлено на почтовый адрес, которые стороны согласовали в п. 7.2 договора, в подтверждение его отправки истцом к иску приложен чек Почты России. Данное письмо оставлено ответчиком Надеевой Н.С. без ответа.

Сведения, полученные судом, что в действительности на дату подписания договора № Надеева Н.С. уже была зарегистрирована в <адрес>, не имеют правового значения, поскольку стороны договора свободны согласовать в договоре адрес, направление сообщений по которому будет считаться юридическим значимым сообщением. Как указано в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, может быть направлено, в том числе, по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора).

Поскольку спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, суд считает, что письмо от 01.03.2023 года соответствует всем критериям юридически значимого сообщения, направленного по согласованному в договоре адресу Надеевой Н.С., соответственно, обязательный досудебный порядок урегулирования спора истцом был соблюден.

21.03.2023 в адрес ответчика Алпатовым А.А. было направлено извещение-предложение о явке в органы Росреестра для регистрации перехода права собственности на земельные участки на ответчика. Указанное письмо также оставлено Надеевой Н.С. без ответа.

Таким образом, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что со стороны ответчика Надеевой Н.С. имело место существенное нарушение условий договора купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, выразившееся в оплате только 50% стоимости приобретенного недвижимого имущества. В результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истца объектов недвижимости Алпатов А.А. в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Алпатова А.А. о расторжении договора купли-продажи.

Из буквального толкования п. 3 ст. 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного по договору купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

Рассматривая требование истца о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 4.2 договора при просрочке оплаты покупателем земельных участков продавец вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,1 % от суммы оплаты за каждый день просрочки, но не более 10% от цены договора.

Согласно представленному стороной истца расчету неустойки её размер за период с 07.09.2022 (день, следующий за днем, когда денежные средства ответчиком должны были быть уплачены) по 09.06.2023 (период просрочки составил 276 дней) составил 207 000 руб., но поскольку размер неустойки не может превышать 10% цены договора, то сумма договорной неустойки должна составляет 150 000 руб.

По мнению суда, юридически значимым сообщением, которое подтверждено стороной истца документально, о направлении Алпатовым А.А. Надеевой Н.С. копий писем от 02.08.2022 и от 04.08.2022 администрации Белохолуницкого муниципального района Кировской области и Правительства Кировской области, является письмо Алпатова А.А. от 01.03.2023, неудачная попытка вручения которого согласно треку отслеживания была 09.03.2023. Как указано в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, сообщения, доставленные по указанному в договоре адресу, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимые сообщения влекут для лица последствия с момента доставки соответствующего сообщения.

В соответствии с п. 2.3 договора оставшаяся часть оплачивается покупателем в течение 5 дней с момента письменного отказа администрации Белохолуницкого муниципального района Кировской области и Правительства Кировской области, соответственно, суд считает, что неустойка подлежит начислению с 09.03.2023+5 дней = с 15.03.2023 и по день вынесения судебного решения 13.09.2023, то есть за 183 дня и составляет 183*750000/0,1%=137250 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Суд, учитывая необходимость соблюдения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ущерба, причиненного ответчиком истцу неисполнением обязательств по спорному договору купли-продажи, полагает, что имеются правовые основания для применения к спорным правоотношениям положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения размера начисленной истцом неустойки до 50 000 руб.

Рассматривая требование о взыскании с ответчика судебных расходов, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 данного кодекса.

Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях (ч. 2 ст. 98 ГПК РФ).

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В подтверждение факта несения расходов на оплату услуг представителя заявителем в суд представлены:

- договор об оказании юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО7 (исполнитель) и Алпатовым А.А. (заказчик), по условиям которого исполнитель обязуется оказать заказчику юридические и иные сопутствующие услуги, направленные на представительство интересов заказчика в суде по иску к Надеевой Н.С. о расторжении договора купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании неустойки, убытков и судебных расходов, связанных с расторжением указанного договора, в состав которых включены: подготовка и подача документов в суд (искового заявления, возражения, ходатайств), представительство интересов заказчика в суде первой инстанции, получение решения суда с отметкой о вступлении в законную силу (п.п. 1, 2 договора).

Стоимость услуг составляет 50 000 руб. + 10 000 за участие в одном судебном заседании + 10% от взысканной судом с ответчика суммы неустойки и убытков по предмету договора. Заказчик оплачивает услуги в следующем порядке: 25 000 руб. – в день заключения договора, 25000 руб. – в течение 3-х рабочих дней с момента подачи иска в суд, 10000 руб. – не позднее 1 календарного дня до даты каждого судебного заседания по предмету договора с участием исполнителя, 10% от взысканной судом суммы – в течение 3-х рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу (п. 3 договора);

- счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ;

- кассовым чеком о внесении ДД.ММ.ГГГГ денежных средств ИП ФИО7 в размере 25000 руб. за юридические услуги по договору.

Принимая во внимание существо спора, исходя из объема и характера защищенного права, конкретных обстоятельств рассмотренного дела, в том числе объема услуг, фактически оказанных представителем, времени, необходимого представителю на подготовку процессуальных документов, исходя из принципа разумности, суд полагает необходимым взыскать в пользу Алпатова А.А. судебные расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах в сумме 10 000 рублей, поскольку просимая истцом заявление Алпатовым А.А. сумма носит явно неразумный (чрезмерный) характер исходя из имеющихся в деле доказательств выполненной представителем работы.

По мнению суда, данная сумма позволяет соблюсти необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон, учитывает соотношение расходов с объемом защищенного права истца, а также объемом и характером услуг, оказанных представителем.

Истцом при подаче иска в суд на основании чека-ордера от 13.06.2023 уплачена госпошлина в размере 4500 руб., которая подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Алпатова Андрея Алексеевича к Надеевой Наталии Сергеевне о расторжении договора купли-продажи земельных участков и взыскании неустойки, судебных расходов – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Алпатовым Андреем Алексеевичем и Надеевой Наталией Сергеевной.

Взыскать с Надеевой Наталии Сергеевны (<данные изъяты>) в пользу Алпатова Андрея Алексеевича (<данные изъяты>) пени за просрочку оплаты земельных участков по договору купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с Надеевой Наталии Сергеевны (<данные изъяты>) в пользу Алпатова Андрея Алексеевича (<данные изъяты>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4500 (четыре тысячи пятьсот) рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 (десять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Слободской районный суд Кировской области (непосредственно или в г. Белая Холуница) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Н.Ю. Рыбаков

Копия верна.

Судья Н.Ю. Рыбаков

Решение изготовлено в окончательной форме 20 сентября 2023 года.