Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фелькер Ирины Викторовны, Меньщиковой Татьяны Федоровны, Отегова Андрея Владимировича, Селезневой Екатерины Юрьевны, Чекасиной Елены Львовны, Краснопольской Милославы Вячеславовны, Искаковой Татьяны Поликарповны, Максимовой Людмилы Николаевны к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Николин ключ», обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Надежные решения», обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Николин ключ-1» о признании решений общего собрания собственников недействительными, признании договора управления недействительным,

У С Т А Н О В И Л :

Фелькер И.В. обратилась в суд с иском к ответчикам ООО «Управляющая компания «Николин ключ» и ООО «Управляющая компания «Надежные решения», в котором просит:

- признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников недвижимости коттеджного поселка «Николин ключ», оформленное в виде протокола общего собрания собственников от 18.02.2019 №1;

- признать недействительным договор управления, утвержденный общим собранием собственников недвижимости коттеджного поселка «Николин ключ» от 18.02.2019 №1.

В обоснование иска Фелькер И.В. указала, что является собственником квартиры в доме по адресу: <адрес>. 03.02.2019 ООО «Управляющая компания «Надежные решения» и ООО «Управляющая компания «Николин ключ» по инициативе последнего, являющегося застройщиком и собственником некоторых объектов в селе Кашино, провели общее собрание собственников комплекса малоэтажной застройки в селе Кашино о выборе управляющей компании и установлении тарифов на содержание общего имущества. На данном собрании было принято решение о выборе способа управления – управляющей организацией ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1», об утверждении условия договора управления между ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1» и собственниками объектов недвижимости в селе Кашино. Решения собственников, принятые на общем собрании и оформленные протоколом от 18.02.2019 №1, истец считает незаконным в связи с наличием существенных нарушений: порядка уведомлениия и проведения общего собрания собственников; отсутствия кворума для принятия решений, предусмотренных ст.ст. 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, не утверждения существенных условий договора управления, определенных в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Так, более 10% собственников жилья в коттеджном поселке «Николин ключ» вынесли на общее собрание дополнительные вопросы, уведомление о намерении собственников включить в повестку собрания указанные вопросы, было передано управляющей компании за неделю до назначенного собрания. Кроме того, собственники разместили в местах общего пользования объявления о вынесенных дополнительных вопросах. Таким образом, в соответствии со ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая компания должна была или провести отдельное собрание по дополнительным вопросам или перенести собрание, уведомив в надлежащие сроки собственников. Однако, управляющая компания запрос о проведении собрания и вынесении на повестку собрания дополнительные вопросы проигнорировала, не включила их в повестку дня собрания 03.02.2019 и не провела по данным вопросам отдельного собрания в течение 45 дней. Собрание проводилось только по инициативе одного собственника – застройщика ООО «Управляющая компания «Николин ключ». Эти действия ответчиков нарушают права истца. В нарушение п. 5 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая компания не предложила к голосованию в заочной форме оформление решения собственников, не предложила обсуждаемые на очной части собрания дополнительные вопросы. Кроме того, не был установлен необходимый кворум для принятия решения. Так, к правоотношениям, складывающимся при объединении нескольких домов (коттеджных поселков) подлежат применению на основании аналогии закона (ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации) положения ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирующей правовое положение товарищества собственников жилья. В соответствии с протоколом общего собрания собственников недвижимости коттеджного поселка «Николин ключ» от 13.02.2016 №1 общая площадь помещений указанного поселка составляет 10618,13 кв.м, общая площадь помещений инициатора собрания ООО «Управляющая компания «Николин ключ» - 4007,1 кв.м. Такой протокол, объединяющий собственников в комплексе малоэтажной застройки села Кашино, был вынесен при безусловном большинстве голосов застройщика ООО «Управляющая компания «Николин ключ». В 2019 году площадь коттеджного поселка не изменилась, за период с предыдущего собрания не застраивалась, но при проведении собрания 03.02.2019 для сохранения безусловного большинства застройщик уже указывает, что общая площадь недвижимости в поселке составляет 113590 кв.м, общая площадь объектов, принадлежащих ООО «Управляющая компания «Николин ключ» - 75603 кв.м. Таким образом, первоначально объединение собственников комплекса малоэтажной застройки происходило домами, но указанные в 2019 году в протоколе площади включают как площади домов, квартир, так и земельных участков без жилых строений. Такое объединение противоречит законодательству в связи со следующим. На утверждение собранию был предоставлен договор, содержащий элементы договора на коммунальные услуги и содержание жилья, тогда как собственники земельных участков не имеют имущества, которое необходимо обеспечивать коммунальной услугой. Договор, предложенный на утверждение, включал условия по содержанию общего имущества собственников, но согласно ст.ст. 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что расходы на содержание производятся пропорционально размеру доли в праве собственности, и именно этой долей голосует собственник, а не площадью земельного участка и жилого помещения. При этом объектов, находящихся в долевой собственности, у владельцев земельных участков, домов и собственников квартир не имеется. Голосование проводилось площадью земельных участков и жилых помещений одновременно, при этом собственники квартир в таунхаусах голосовали только площадью квартир. По смыслу законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации о применении норм можно сделать вывод о том, что голосование проводится однородным сообществом. Однако владельцы жилья и застройщики (владельцы земельных участков) не являются единым сообществом, имеют разные цели и задачи, разные права и обязанности, что противоречит принципу объединения в сообщество, указанного в частности в ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации. Хотя голосование проводилось квадратными метрами и земельных участков, и жилых помещений, организатор собрания не включил в голосование земельный участок под таунхусом, который на праве долевой собственности принадлежит собственникам квартир (по адресу ул. Самоцветная, 4 и ул. Самоцветная, 6). Не включив часть площади в голосование, ответчики нарушили логику подсчета голосов. В приложении к протоколу собрания указан список собственников объектов недвижимости в селе Кашино, где можно увидеть процент голоса, например, для собственника квартиры в таунхаусе – 0,1. Данный размер процента указан организатором собрания без какого-либо правового или экономического обоснования. Даже если применять аналогию к проведенному голосованию, согласно ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым должны обладать каждый собственник на общем собрании, пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имуществ. То есть, сначала необходимо установить общее имущество, и только в отношении этого имущества у собственников появится доля в праве собственности. То есть без определения общего имущества, имеющегося на праве общей собственности, невозможно определить кворум для «коттеджного поселка». Собственники были лишены свободы воли на выбор способа управления домом, права объединиться в коттеджный поселок с другими собственниками для целей управления или иное объединение, свободу воли заключать договор. Поскольку на территории жилой застройки коттеджного поселка не создано общее имущество собственников жилых домов и земельных участков, форма голосования при подсчете голосов с учетом положений ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации применяться не может. В связи с этим нельзя применять и нормы ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии со ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирных домах по адресу: с. Кашино, ул. Самоцветная, д. 4 и ул. Самоцветная, д. 6 должны были принять решение об объединении с другими домами большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Собственниками нескольких расположенных близко жилых домов по соглашению всех собственников данных домов. Действующее законодательство не предусматривает возможности проведения общего собрания собственниками разных домов, имеющих самостоятельные адреса, и не имеющих имущества, находящегося в общей долевой собственности. В связи с этим невозможно установить соблюдение обязательных требований при принятии необходимым количеством собственников решения о выборе ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1», осуществляющего деятельность по управлению и об утверждении условий договора управления. Согласно ст.ст. 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники имеют право каждый для своего отдельно стоящего дома решать вопросы, разрешенные общим собранием собственников нескольких домов и земельных участков в границах жилой застройки. Заключение договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений без кворума в соответствии с действующим законодательством, а также без утверждения существенных условий договора, определенных в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, недопустимо. Договор управления, утвержденный решением общего собрания, не содержит существенных условий, предусмотренных законом, противоречит действующему законодательству в части определения размера платы. Допущенные нарушения при проведении общего собрания лишили истца возможности принимать участие в выборе способа управления жилым домом, управляющей компании, обеспечивающей надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, надлежащее предоставление коммунальных услуг, а также влекут убытки для истца. Установленный размер платы в договоре противоречит нормам закона и взыскание платы за содержание общего имущества определено в едином размере для всех собственников независимо от доли в праве собственности и объема потребляемой услуги. На общем собрании ООО «Управляющая компания «Николин ключ», голосуя площадь земельных участков против площади жилых помещений, навязал большим количеством голосов единую плату для всех собственников, но в обоснование предложенного тарифа не представил смету расходов на содержание общего имущества. Предложенный к утверждению и принятый на общем собрании договор на управление коттеджным поселком, противоречит действующему законодательству, его принципам, такое решение влечет за собой существенные неблагоприятные последствия для всех собственников. Таким образом, общее собрание собственников коттеджей и земельных участков нельзя признать правомерным. Порядок его проведения не был урегулирован соглашением собственников. Допущенные нарушение при проведении собрания являются существенными, поэтому решения от 18.02.2019, принятые на данном собрании, являются недействительными как принятые в отсутствие необходимого кворума, при подсчете голосов, порядок которого не предусмотрен законом и не урегулирован соглашением собственников, условия договора, навязанные одним собственником, противоречат действующему законодательству.

В ходе судебного разбирательства к иску Фелькер И.В. присоединились и были привлечены определениями суда к участию в деле в качестве соистцов Меньщикова Т.Ф., Отегов А.В., Селезнева Е.Ю., Чекасина Е.Л., Краснопольская М.В., Искакова Т.П., Максимова Л.Н.

Также определением суда к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены: ООО «Управляющая компания «Надежные решения» и ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1».

В судебном заседании истец Фелькер И.В., действующая также как представитель истца Селезневой Е.Ю. по доверенности, истцы Чекасина Е.Л., Максимова Л.Н., Искакова Т.П., представитель истца Меньщиковой Т.Ф. – Грязных А.П. исковые требования поддержали. Фелькер И.В. дополнительно пояснила, что истцы просят признать недействительным договор управления как последствие ничтожности решения общего собрания. В письменных возражениях на отзывы ответчиков истцы указали, что ООО «Управляющая компания «Николин ключ» не соблюден 10-дневный срок, необходимый для уведомления собственников жилья перед проведением общего собрания. Согласно представленным ответчиками копиям почтовых уведомлений собственников поселка, датами их отправки адресатам значится 25.01 и 25.01.2019. Учитывая сроки отправления и прохождения почтовой корреспонденции по г. Екатеринбургу (от 3 дней и более) жильцы получили эти извещения в срок менее 10 дней до даты проведения очной части собрания – 03.02.2019. Так, Меньщикова Т.Ф. получила извещение только 19.02.2019. Изучение бюллетеней голосования показало, что некоторые из них подписаны неустановленным лицом. Так, за подписью Боброва И.В., не представившего никаких доверенностей и свидетельств на объекты недвижимости, подписаны бюллетени от имени собственника ряда земельных участков, объектов капитального строительства. При этом в бюллетенях Боброва И.В. предусмотрена доля в общем имуществе, которое как таковое в коттеджном поселке вообще не сформировано. Более того, согласно бюллетеням голосования в общее имущество предложено включить детские площадки, спортивные площадки и комплексы. Если речь идет о детской площадке, расположенной за границей поселка, то она находится в собственности администрации поселка Кашино. Других детских площадок и комплексов на территории поселка не установлено. Также в общее имущество поселка «Николин ключ» решено включить сети газо- и электроснабжения, газораспределительную подстанцию и уличное освещение. Однако у указанных сетей есть собственники, обслуживающие территорию Сысертского района – ОАО «МРСК Урала» и АО «ГАЗЭКС». В связи с изложенным бюллетени, подписанные Бобровым И.В. вследствие отсутствия доказательств государственной регистрации как земельных участков, так и объектов капитального строительства в Росреестре, следует считать недействительными и не подлежащими учету в голосовании (площадь земельных участков – 9524 кв.м, объектов капитального строительства – 464,90 кв.м). Доводы ответчика ООО «Управляющая компания «Надежные решения» об избрании председателя, секретаря общего собрания и членов счетной комиссии соответствующими закону, являются ошибочными. Председатель общего собрания Филюшкин П.В. не был на собрании 03.02.2019 по причине болезни и его интересы никто не представлял. Секретарем собрания числилась в протоколе Нагимова И.А., но никаких личных документов участникам собрания она не предъявляла. Членов счетной комиссии на очной части собрания никто не видел. Собственники избрали в качестве председателя общего собрания Фелькер И.В., секретаря и членов счетной комиссии из числа жильцов коттеджного поселка, которых знали участники собрания. Факты избрания нового состава председателя, секретаря, членов счетной комиссии, не нашел отражения в протоколе. В отзыве представитель ООО «Управляющая компания «Николин ключ» ссылается на участие в голосовании лиц, имеющих в собственности земельные участки без постройки, исходя из расчета 1 кв.м участка = 1 голос. Однако никаких правовых норм, предполагающих такое голосование, представителем управляющей компании не проводится. Процедура голосования в общем собрании собственников недвижимости регулируется ст.ст. 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, а не земельным законодательством. Согласно иску, требования соистцов связаны с нарушением их прав как собственников жилья, а не землепользователей, что предполагает разное правовое регулирование спора. Доводы ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1» о том, что оно осуществляет свою деятельность по управлению комплексом малоэтажной застройки «Николин ключ», а не многоквартирным домом, в связи с чем, на него не распространяется ст. 192 Жилищного кодекса Российской Федерации, противоречит жилищному законодательству Российской Федерации. В обоснование указанной позиции ответчики ссылаются на письмо Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 14.06.2019, и тот факт, что на территории поселка нет многоквартирного дома, а есть здание блокированной застройки. Однако постановлением мирового судьи судебного участка №8 Кировского района г. Екатеринбурга установлен факт нахождения на территории коттеджного поселка двух многоквартирных домов по адресам: <адрес>. Постановление мирового судьи вступило в законную силу. Согласно выпискам из ЕГРН по указанным адресам находятся многоквартирные дома. Целевое назначение и общая площадь домов с момента ввода их в эксплуатацию не изменялась. Эти дома подпадают под действие п. 8 ч. 1 ст. 4 и ст. 192 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая прямо указывает на необходимость получения лицензии по управлению многоквартирным домом, которая у ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1» отсутствует. Поэтому данная организация не имеет прав на участие в договоре по управлению коттеджным поселком ни полностью, ни в части.

Представители ответчиков ООО «Управляющая компания «Надежные решения» Башаева Г.П., ООО «Управляющая компания «Николин ключ» - Белобородов С.В., ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1» - Кавизина Е.Ф. возражали против удовлетворения исковых требований.

ООО «Управляющая компания «Надежные решения» в возражениях на иск указало, что по данному спору не является надлежащим ответчиком, поскольку инициатором общего собрания являлось ООО «Управляющая компания «Николин ключ», на общем собрании принято решение о расторжении договора управления с ООО «Управляющая компания «Надежные решения»и о заключении договора управления общим имуществом коттеджного поселка «Николин ключ» с ООО «Управляющая компания «Надежные решения». Истец просит признать недействительным договор управления, утвержденный общим собранием, стороной которого является ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1». ООО «Управляющая компания «Надежные решения» права и законные интересы истца не нарушало. При подаче иска истец не уведомила других собственников о намерении обратиться в суд с иском, в связи с чем, исковое заявление подлежало оставлению без движения. Кроме того, истец не представила доказательства существенных нарушений при проведении собрания. Изложенные в исковом заявлении доводы о таких нарушениях не свидетельствуют. Инициатор проведения собрания ООО «Управляющая компания «Николин ключ» обеспечил порядок созыва общего собрания собственников комплекса малоэтажной застройки «Николин ключ» и провел его в точном соответствии с требованиями законодательства. Общим собранием были избраны председатель, члены счетной комиссии, секретарь. Документы, подтверждающие личности избранных лиц, были предоставлены инициатору проведения собрания. В протоколе имеются подписи этих лиц. Внесение собственниками дополнительных вопросов не является основанием для признания решения общего собрания недействительным, а является самостоятельным требованием о проведении отдельного общего собрания, и обеспечить проведение собрания должны инициаторы. Доводы истца об отсутствии кворума не находят подтверждения. Большинством голосов на общем собрании от 03.02.2019 был определен способ подсчета голосов при проведении собрания: за один голос принимается 1 кв.м объекта недвижимости. Большинством голосов решение по данному вопросу принято. Данных о том, что не имелось кворума или расчет голосов был произведен неправильно, не представлено. Также нет доказательств того, что собственники были лишены свободы воли или способа управления домом, объединяться в коттеджный поселок. Коттеджный поселок представляет собой комплекс малоэтажной застройки «Николин ключ». Он включает в себя жилые дома, таунханусы, здания административного и социального назначения, социальную инфраструктуру, инженерные коммуникации, инженерное и иное оборудование, обеспечивающие жизнедеятельность внутри комплекса, внутрипоселковые дороги, зеленые насаждения, ограждения. Земельный участок – это предназначенные для строительства комплекса земельные участки. Истцами не представлено доказательств попыток объединения и волеизъявления способа управления домом с учетом собственников земельных участков, жилых домов и отказа им в этом, что также является самостоятельным требованием не в рамках настоящего гражданского дела. Состав общего имущества определен общим собранием и решение по этому вопросу принято большинством голосов. Доказательства того, что данное имущество таковым не является, истцы не представили. Остальные доводы истцов сводятся к несогласию с принятыми на общем собрании решениями, что не влечет признание этих решений недействительными.

ООО «Управляющая компания «Николин ключ» в отзыве на исковое заявление указало, что собственники объектов недвижимости были уведомлены о предстоящем собрании должным образом (почтовыми уведомлениями, уведомлением на доске объявлений, размещением на сайте ООО «Управляющая компания «Надежные решения», рассылкой посредством программы WhatsApp, вручением уведомлений нарочно). Комплекс малоэтажной застройки «Николин ключ» состоит из таунхаусов – домов блокированной застройки, которые не являются многоквартирными жилыми домами. Этот факт подтверждается заключением ООО «Уральская строительная экспертиза». Требование ряда собственников о включении в повестку дня дополнительных вопросов составлено 22.01.2019. Поскольку собрание было назначено на 03.02.2019, уведомить должным образом всех собственников за 10 дней не представлялось возможным. Выносить на общее собрание вопросы, не включенные в повестку дня, незаконно. После избрания ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1» требований со стороны собственников о проведении внеочередного собрания не поступало. Вопросы избрания председателя, секретаря, счетной комиссии закреплены в бюллетенях, заполненных на очной и заочной части собрания. Управление таунханусами (блокированными домами) законодательно не урегулировано и не требует лицензии. Доводы истцов об отсутствии кворума безосновательны, голоса подсчитаны и указанны в бюллетенях пропорционально квадратным метрам в собственности. Аналогия истцов с ТСЖ неуместна и не подлежит применению. Не принятие к подсчету голосов землевладельцев является грубым нарушением их прав и законодательства. На общее собрание выносятся примерные условия договора управления. При этом, истцами договор управления не подписан, поэтому признание его недействительным невозможно.

ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1» в отзыве на исковое заявление указало, что общее собрание собственников комплекса малоэтажной застройки «Николин ключ» было проведено в соответствии с требованиями законодательства. Так, уведомление о проведении собрания было разослано посредством программы WhatsApp, размещено на сайте ООО «Управляющая компания «Надежные решения», размещено на информационных стендах в офисе ООО «Управляющая компания «Надежные решения» и в КМЗ «Николин ключ», вручались лично под роспись. Уведомления были размещены и направлены своевременно, были оформлены надлежащим образом и содержали полную информацию о собрании. Участие в собрании приняли собственники, которым принадлежит 66,65% голосов. По всем вопросам повестки дня решения были приняты большинством голосов, что подтверждается бюллетенями и записью в протоколе. В том числе, было принято решение о заключении договора управления с ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1». ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1» осуществляет деятельность по управлению КМЗ «Николин ключ», а не многоквартирным домом, поэтому ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации на его деятельность не распространяется. Также на общем собрании было принято решение об утверждении способа подсчета голосов: один голос равен 1 кв.м площади объекта недвижимого имущества. Такой способ не нарушает права собственников КМЗ «Николин ключ». В голосование не были включены земельные участки под домами № <адрес>, так как они переданы ООО «Управляющая компания «Николин ключ» по договору аренды, заключенному с Администрацией Сысертского городского округа, соответственно, эти участки не принадлежат собственникам квартир указанных домов на праве общей долевой собственности. Доводы истцов, что голосование проводилось неоднородным имуществом, является попыткой ввести суд в заблуждение. Все решения на собрании приняты добровольно и большинством голосов. Статья 45 Жилищного кодекса Российской Федерации не применима для КМЗ «Николин ключ», так как на его территории не располагаются многоквартирные дома. В связи с этим, в отношении ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1» не применима ст. 192 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вопросы повестки дня, направленные истцом Фелькер И.В. в адрес управляющей компании, не были рассмотрены, так как повестка дня была сформирована ранее, о ней были уведомлены собственники. В адрес ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1» уведомления с такими требованиями не поступало. Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не применимы по отношению к КМЗ «Николин ключ».

Истцы Меньщикова Т.Ф., Отегов А.В., Селезнева Е.Ю., Краснопольская М.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, ходатайство об отложении заседания или о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявили.

С учётом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие не явившихся истцов, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга в сети Интернет: https://oktiabrsky--svd.sudrf.ru.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, истцам принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные в с. Кашино Сысертского района Свердловской области:

Фелькер И.В. – квартира по адресу: <адрес>,

Отегову А.В. – 1/2 доля в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес>,

Меньщиковой Т.Ф. – квартира по адресу: <адрес>,

Селезневой Е.Ю. – квартира по адресу: <адрес>,

Чекасиной Е.Л. – квартира по адресу: ул. <адрес>,

Краснопольской М.В. – 1/4 доля в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес>,

Искаковой Т.П. – квартира по адресу: <адрес>,

Максимовой Л.Н. – квартира по адресу: <адрес>

Указанные объекты недвижимости расположены на территории комплекса малоэтажной застройки «Николин ключ».

В период с 03.02.2019 по 15.02.2019 было проведено внеочередное общее собрание собственников объектов недвижимости коттеджного поселка «Николин ключ», 03.02.2019 – очная часть собрания, в период с 03.02.2019 по 15.02.2019 – заочное голосование).

Общее собрание оформлено протоколом от 18.02.2019 №1.

Согласно протоколу, инициатором общего собрания являлось – ООО «Управляющая компания «Николин ключ».

Также из протокола следует, что общая площадь объектов недвижимости в коттеджном поселке «Николин ключ» - 113590,61 кв.м. Общее количество голосов собственников объектов недвижимости, принявших участие в собрании, составил 75603 голосов (66,56% от общего количества голосов).

В соответствии с протоколом повестка дня собрания включала следующие вопросы:

1. Избрание председательствующего на общем собрании.

2. Избрание секретаря общего собрания.

3. Избрание счетной комиссии, наделение членов счетной комиссии полномочиями по определению наличия кворума, подсчету голосов, подписанию протокола общего собрания.

4. Определение способа подсчета голосов при проведении общего собрания.

5. Выбор управляющей организации.

6. Установление тарифа на содержание общего имущества коттеджного поселка «Николин ключ».

7. Определение общего имущества коттеджного поселка «Николин ключ».

8. Заключение договора управления общим имуществом коттеджного поселка «Николин ключ».

9. Организация контролируемого въезда на территорию коттеджного поселка «Николин ключ».

10. Определение способа и места размещения сообщений о проведении очередных и внеочередных общих собраний собственников объектов недвижимости в коттеджном поселке «Николин ключ».

11. Определение способа и места размещения сообщений о решениях, принятых очередными и внеочередными общими собраниями собственников объектов недвижимости в коттеджном поселке «Николин ключ».

12. Определение места хранения протоколов очередных и внеочередных общих собраний собственников объектов недвижимости в коттеджном поселке «Николин ключ» и решений собственников, об определении лица, ответственного за хранение протокола общего собрания решений собственников объектов недвижимости в коттеджном поселке «Николин ключ».

В соответствии с протоколом, собственниками приняты решения по всем вопросам повестки дня.

Вместе с протоколом ответчиком ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1» суду представлен реестр собственников объектов недвижимости в коттеджном поселке «Николин ключ».

Общие правила, касающиеся порядка проведения общих собраний, установлены Гражданским кодексом Российской Федерации – нормами главы 9.1.

В соответствии со ст. 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные указанной главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (п. 1). Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и, при этом, в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Суд полагает обоснованными доводы истцов о том, что общее собрание собственников объектов недвижимости коттеджного поселка «Николин ключ» является ничтожным только в силу того обстоятельства, что собственники указанных объектов не представляют собой какого-либо сообщества, которое могло проводить общее собрание.

Как указывалось выше, повестка дня общего собрания предусматривала разрешение помимо организационных вопросов собрания, также вопросов, касающихся состава общего имущества поселка, управления им, расходов на его содержание. При этом, собрание предусматривало участие в нем собственников как квартир, так и индивидуальных жилых домов и земельных участков.

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 10 ноября 2016 года № 23-П «По делу о проверке конституционности положений абзаца второго п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова», что касается правового режима имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, то следует принимать во внимание, что в Российской Федерации освоение и застройка земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство и, как правило, переданных в частную собственность, осуществлялись в контексте становления и развития на основе Конституции Российской Федерации, в том числе ее статей 8, 19, 34 и 35, свободных рыночных отношений по поводу оснащения объектов коммунальной инфраструктуры и последующей их передачи собственникам жилых домов, расположенных на земельных участках, составляющих единый элемент планировочной структуры. Это привело к возникновению имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры, что требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

Отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.

Основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством. Учитывая принадлежность большинства из соответствующих объектов к недвижимым вещам, права на них согласно пункту 2 статьи 8.1, статье 219, пункту 2 статьи 223 и пункту 1 статьи 234 ГК Российской Федерации подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В силу приведенных законоположений государственная регистрация прав на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры (инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и т.д.) завершает юридический состав, влекущий возникновение прав на объект недвижимости.

Кроме того, в соответствии с позицией ВС РФ, изложенной в «Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013 год» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014), право собственности, в том числе право общей собственности на сооружение - дорогу как на самостоятельный объект гражданских прав, может возникнуть в том случае, если она создана именно как объект недвижимости в установленном порядке, индивидуализирована в качестве объекта недвижимости.

Также, суд соглашается с доводами стороны истца, что часть имущества, поименованного в п. 7 повестки дня оспариваемого собрания, уже имеет собственников. В соответствии с ч. 2 ст. 218, право собственности на имущество, которое уже имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Между тем, каких-либо доказательств в пользу довода о наличии в собственности (ином законном владении) коттеджного поселка общего имущества, для управления которым возникла необходимость в привлечении управляющей организации, ответчиками не представлено.

По смыслу положений части 4 статьи 136 и части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, участником отношений по созданию и приобретению обслуживающего индивидуальные жилые дома имущества в интересах собственников этих домов может являться созданное ими и обладающее самостоятельной правосубъектностью товарищество собственников жилья, которое в указанном случае представляет в регистрирующий орган соответствующие правоустанавливающие документы, являющиеся основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество согласно положениям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статьи 17 и 25).

В силу пункта 1 статьи 123.13 ГК Российской Федерации, части 4 статьи 136 и части 1 статьи 151 Жилищного кодекса Российской Федерации, в собственности созданного собственниками индивидуальных жилых домов товарищества собственников жилья может находиться недвижимое и движимое имущество. Следовательно, если стороной сделки по созданию или приобретению объектов обслуживающей жилые дома инфраструктуры в интересах домовладельцев выступает товарищество собственников жилья, оно же и указывается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве собственника имущества общего пользования.

Таким образом, исходя из изложенной позиции Конституционного Суда Российской Федерации, для создания, приобретения имущества, предназначенного для обслуживания таунхаусов, индивидуальных жилых домов в коттеджном поселке «Николин ключ», а также для управления таким имуществом, собственникам указанных объектов недвижимости надлежало создать товарищество собственников жилья (товарищество собственников недвижимости), которое являлось бы правообладателем такого имущества. И члены именно такого сообщества вправе были бы принимать решение о составе общего имущества, о выборе управляющей организации, о расходах на содержание общего имущества, а также о заключении договора управления общим имуществом.

Однако, как следует из материалов дела, такое сообщество собственниками объектов недвижимости в коттеджном поселке «Николин ключ» создано не было. И собственники объектов недвижимости, перечисленные в представленном ООО «Управляющая компания «Николин ключ-1» реестре, не принимали решения об объединении в какое-либо сообщество, о создании товарищества собственников жилья, товарищества собственников недвижимости. Соответственно, как обоснованно отмечено истцами, воля собственников объектов недвижимости, указанных в реестре, не была выяснена, своего согласия на подобное объединение собственники не выражали. Коттеджный поселок «Николин ключ» или комплекс малоэтажной застройки «Николин ключ» сам по себе не представляет какое-либо гражданско-правовое сообщество. Нахождение земельных участков, жилых домов в пределах одного населенного пункта, жилого комплекса само по себе не объединяет собственников таких объектов недвижимости в гражданско-правовое сообщество. Для такого объединения необходимо наличие воли и волеизъявления собственников указанных объектов. В рассматриваемой ситуации таких обстоятельств установлено не было.

В связи с изложенным, само по себе проведение собрания собственников объектов недвижимости, расположенных на территории коттеджного поселка «Николин ключ» является неправомерным, и решения, принятые таким собранием в силу указанных обстоятельств являются ничтожными.

Кроме того, обоснованными являются доводы истцов о неправомерности определения способа подсчета голосов, использованного при проведении оспариваемого собрания – 1 голос равен 1 кв.м площади объекта недвижимости, находящегося в собственности.

Согласно представленной в ответ на запрос суда Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по УФО информации, на территории коттеджного поселка «Николин ключ», имеются земельные участки с расположенными на них индивидуальными жилыми домами (например, земельный участок и жилой дом по <адрес> принадлежит ООО «Управляющая компания «Николин ключ», земельный участок и жилой дом по <адрес> принадлежит Довгань А.В., земельный участок и жилой дом по <адрес> принадлежит Воронину А.В.).

Следовательно, в общем собрании голоса собственников земельных участков с расположенными на ним индивидуальными жилыми домами фактически учитываются дважды – такие собственники участвуют в голосовании площадью и земельного участка, и жилого дома. Собственники же квартир, находящихся в таунхаусах, голосуют только площадью квартир, без учета земельного участка, на котором расположен таунхаус. Подобный порядок подсчета голосов не является справедливым по отношению собственников только земельных участков и квартир, нарушает равенство собственников объектов недвижимости на участие в решении вопросов, касающихся их имущественных прав, предоставляет необоснованное преимущество лицам, являющимся собственникам земельных участков с расположенными на них индивидуальными жилыми домами.

При этом доводы ответчиков о том, что такой способ порядка подсчета голосов определен решением общего собрания, не могут быть приняты во внимание, поскольку такой порядок был утвержден в результате применения этого же самого способа.

В связи с изложенным, при проведении общего собрания не мог быть правильно установлен и сам кворум, поскольку общее количество голосов собственников в целях расчета кворума было определено исходя из вышеуказанного несправедливого способа подсчета голосов (1 голос равен 1 кв.м площади объекта).

При таких обстоятельствах, поскольку само по себе собрание таких участников как собственники объектов недвижимости коттеджного поселка «Николин ключ» не может быть признано правомочным, по причине отсутствия решения собственников об объединении в одно гражданско-правовое сообщество, при этом способ подсчета голосов на этом собрании не может быть признан обоснованным, суд приходит к выводу о том, что решения, принятые на общем собрании, оформленные протоколом от 18.02.2019 №1, подлежат признанию недействительными.

При этом, надлежащим ответчиком по указанному требованию является только инициатор указанного общего собрания – ООО «Управляющая компания «Николин ключ».

В то же время требование истцов о признании недействительным договора управления, утвержденного решением общего собрания, не может удовлетворено.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Решение собственников об утверждении указанного договора управления является недействительным (ничтожным), соответственно, воли на заключение такого договора собственники не выразили, а потому такой договор является незаключенным. Между тем, недействительным незаключенный договор не может быть признан. Так, незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. Признание договора незаключенным влечет отсутствие обязательственных отношений между сторонами по этому договору. Следовательно, правовых оснований для признания такого договора недействительным не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

иск Фелькер Ирины Викторовны, Меньщиковой Татьяны Федоровны, Отегова Андрея Владимировича, Селезневой Екатерины Юрьевны, Чекасиной Елены Львовны, Краснопольской Милославы Вячеславовны, Искаковой Татьяны Поликарповны, Максимовой Людмилы Николаевны к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Николин ключ» о признании решений общего собрания собственников недействительными, признании договора управления недействительным удовлетворить частично.

Признать недействительными решения внеочередного общего собрания собственников недвижимости коттеджного поселка «Николин ключ», оформленные протоколом от 18.02.2019 №1.

В удовлетворении остальных требований, предъявленных к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Николин ключ» - отказать.

В удовлетворении иска Фелькер Ирины Викторовны, Меньщиковой Татьяны Федоровны, Отегова Андрея Владимировича, Селезневой Екатерины Юрьевны, Чекасиной Елены Львовны, Краснопольской Милославы Вячеславовны, Искаковой Татьяны Поликарповны, Максимовой Людмилы Николаевны к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Надежные решения», обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Николин ключ-1» о признании решений общего собрания собственников недействительными, признании договора управления недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Екатеринбург Свердловской области.

Судья И.В. Кайгородова