Гражданский кодекс часть 1

Кировский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Т.В. Брязгуновой, при секретаре Е.Д. Бурцевой, с участием представителя истцапо доверенности Надёжкиной ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искуООО "СамСтрой" к Багнюк ФИО7 о признании обременения отсутствующим,

установил:

ООО "СамСтрой" обратилось в Кировский районный суд <адрес> с иском к Багнюк ФИО8 о признании обременения отсутствующим, в обоснование иска указав, что является собственником объекта незавершенного строительства: "Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж <адрес>", инвентарный№, литерА на основании Договора купли-продажи доли в праве на объект с учетом обременений в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства от 01.07.2014г. Согласно пунктов 6.3. и 9 договора купли-продажи доли в праве объект незавершенного строительства с учетом наличия обременения в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства от 01.07.2014г., ООО «СамСтрой» обязуется заключить договоры долевого участия на жилые помещения с участниками долевого строительства, в том числе с Багнюк ФИО9. Из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.10.2015г. следует, что права истца на указанный объект обременен правами ответчика (запись 5.49): между ООО "ФСК "МЫС" и ответчиком был заключен договор долевого участия, но на нежилой объект: регистрационный № от 28.04.2011г. - офис. В связи с ликвидацией ООО ФСК «Мыс», являвшегося застройщиком объекта "Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж по <адрес>" и обязанной стороной по вышеуказанным договорам долевого участия, обязательства по передаче указанных объектов в рамках вышеуказанных договров прекращены в соответствии со ст.419 ГК РФ. Однако, на сегодняшний день регистрационная запись не аннулирована, что в свою очередь препятствует реализации истцом своих правомочий собственника по распоряжению имуществом, что является неправомерным согласно Гражданскому кодексу РФ. Согласно пунктам 4, 5 ст.5 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", основанием для расторжения договора по инициативе застройщика является просрочка внесения платежа. истец не может расторгнуть указанный договор во внесудебном порядке, по причине отсутствия указанных в законе оснований, а также в связи с тем, что истец не является правопреемником ООО ФСК "Мыс" и соответственно не является стороной указанных договоров долевого участия. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. В связи с невозможностью погашения регистрационной записи об обременениях во внесудебном порядке такое погашение может состояться только на основании судебного решения. Руководствуясь ст.419 ГК РФ, 131-132 ГПК РФ, просили признать обременение отсутствующим путем аннулирования регистрационной записи № от 28.04.2011г.

В ходе судебного разбирательства по делу представителем истца представлены письменные дополнения к иску, где указано, что 01.07.2014г. между ООО "ФСК "Мыс" и ООО "СамСтрой" на основании протокола о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения с конкурсными условиями должника от 20.06.2014г. был заключен договор купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства с учетом наличия обременений в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства. Определением Арбитражного суда <адрес> от 20.10.2014г. № А73-14698 конкурсное производство в отношении ООО ФСК "Мыс" завершено на основании ст.149 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". В государственный реестр ЮЛ 04.12.2014г. внесена запись о прекращении деятельности ООО ФСК "Мыс" в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Ч.1 ст.9 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2014г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ предоставляет участнику долевого строительства право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок. В соответствии с ч.2 ст.9 ФЗ № дольщик, в случае расторжения договора долевого участия в строительстве вправе требовать возврата денежных средств, уплаченных в счет цены договора, а также уплаты процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Согласно п.1 ст.201.5 закона о банкротстве открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства. В силу вышеприведенных норм, чтобы неденежное требование, возникшие из договора долевого участия было включено в реестр требований кредиторов, оно должно быть преобразовано в денежное требование. Это возможно только в случае расторжения договора участия в долевом строительстве. Определением арбитражного суда <адрес> по делу № А73-14698/2009 от 25.02.2013г. денежные требования Багнюк ФИО10 были включены в реестр требований кредиторов, в связи с чем договор долевого участия в строительстве в силу вышеизложенного считается расторгнутым. В соответствии с п.9 ст.142 Закона "О несостоятельности (банкротстве") требования кредиторов не удовлетворенные в ходе конкурсного производства по причине недостаточности имущества должника считаются погашенными.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Надёжкина ФИО11 иск поддержала по основаниям изложенным в нем, с учетом дополнений к нему, просила удовлетворить в полном объеме. Не возражала против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Ответчик Багнюк ФИО12 в судебное заседания не явилась, о дате и времени слушания дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила. Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п.п.67, 68 Постановления № Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лицу, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с ч.1 ст.233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

С согласия представителя истца, в отсутствие ответчика, суд определил рассмотреть гражданское дело в порядке заочного производства в соответствии со ст.233 ГПК РФ.

Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, судом установлено следующее.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 08.04.2008г. между ООО «ФСК «Мыс» (застройщик) и Багнюк ФИО13 (участник строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости №. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

На основании ч.1 ст.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно ч. 9 ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Как следует из ч.1 ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п.5 ч.5 вышеуказанного закона, правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно выписки из ЕГРП от 14.10.2015г., земельный участок площадью 28086 кв.м. с кадастровым № расположенный по адресу: <адрес>, имеет обременения, в том числе в виде ипотеки, в пользу участников долевого строительства, основание: договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 07.11.2007г., дата регистрации 13.12.2007г., №. Одним из участников долевого строительства указана Багнюк ФИО14

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Определением Арбитражного суда <адрес> от 26.10.2009г. в отношении ООО «ФСК «Мыс» введена процедура наблюдения.

Определением суда от 27.04.2010г. в отношении застройщика введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден Михайловский А.С.

Решением арбитражного суда от 25.08.2011г. ООО «ФСК «Мыс» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющими утвержден Мирошниченко ФИО15

Определением Арбитражного суда <адрес> от 20.01.2014г. по делу А73-14698 конкурсное производство в отношении ООО ФСК «Мыс» завершено на основании ст.149 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности.

08.04.2015г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ООО Финансово-строительной компании «Мыс» в связи с его ликвидацией.

Согласно п.1 ст.126 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 127-ФЗ
"О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с п.1 ст.201.5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Как следует из ч.1 ст.201.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" денежное требование - требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора.

Определением Арбитражного суда <адрес> № А73-14698/2009 от 01.03.2013г. денежное требование Багнюк ФИО16 в размере <данные изъяты> руб. основного долга и неустойки в размере ФИО17 руб. признано подлежащим удовлетворению в соответствии с п.4 ст.142 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

Таким образом, договор об участии в долевом строительстве от 08.04.2008г. №, расторгнут Багнюк ФИО18 в одностороннем порядке, согласно ч.1 ст.9 Федерального закона № 213-ФЗ от 330.12.2004г. и ст.201.5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

01.04.2014г. между ООО «ФСК «Мыс» и ООО «СамСтрой» (свидетельство о гос.регистрации от 15.06.2005г. заключен договор купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства с учетом наличия обременения в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства.

На основании договора истцом было приобретено имущество: недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «ФСК «Мыс», находящееся в залоге у участников строительства и иных залоговых кредиторов на основании договоров долевого участия в строительстве в ОАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки, договора кредитной линии – доля в праве общей долевой собственности 19456820/20074300 на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв.м., степень готовности 63 %, инв. №, Литер А, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Под объектом незавершенного строительства, доля в праве на который продается, предоставлен земельный участок согласно договора № аренды земельного участка от 28.05.2004г., заключенного с муниципальным образованием <адрес> в лице департамента муниципальной собственности <адрес>, соглашения об изменении условий и продлении срока действия № от 28.05.2004г. аренды земельного участка от 21.06.2007г. в соответствии с вышеуказанными документами продавцу предоставлен земельный участок, расположенный в <адрес> по адресу <адрес>, площадью 33540,73 кв.м. с кадастровым номером 27:23:000000:0391, категория земель – земли населенных пунктов.

В силу п. 6.3 названного Договора купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства с учетом наличия обременений в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства настоящий договор подписывается и является заключенным при условии заключения Покупателем с участниками строительства, предварительных договоров долевого участия на возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства (жилые помещения, указанные в договорах долевого участия с ООО ФСК «Мыс») и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по <адрес>, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Между тем, запись об обременении объекта в пользу Багнюк ФИО19 как участника долевого строительства по договору № от 08.04.2008г. между ответчиком и ООО ФСК «Мыс» на строительство офиса №, расположенного на 3 этаже 27-ми этажного дома, общей площадью 157,09 кв.м. по адресу: <адрес> - внесена в ЕГРП.

В Постановлении Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. В соответствии с пунктом 53 Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются её стороны.

Применительно к изложенному, наличие в ЕГРП записи об обременении спорного объекта правами Багнюк ФИО20. не соответствует фактическим обстоятельствам дела, при этом, является препятствием к осуществлению прав истца в реализации прав по договору купли-продажи от 01.07.2014г. В связи с чем, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ООО "СамСтрой" к Багнюк ФИО22 о признании обременения отсутствующим удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в пользу Багнюк ФИО21 на земельный участок с кадастровым номером№.

Аннулировать регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда через Кировский районный суд <адрес>.

Заочное решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Т.В. Брязгунова