Гражданский кодекс часть 1

ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО9 о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному между ФИО9 т ФИО4, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины 11424 руб.

В обоснование исковых требований указала, что является участником общей долевой собственности в размере 78/97 в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>. Согласно выписке из ЕГРП от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА владельцем 19/97 долей в праве на указанное жилое помещение являлась ФИО9, которая продала принадлежащую ей долю ФИО4, о чем свидетельствует запись о государственной регистрации перехода права собственности НОМЕР от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Истец зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>. ФИО9, продавая принадлежащую ей долю, не направляла истцу уведомление о продаже ФИО8, истец, соответственно, никакого уведомления не получала, тем самым ответчик нарушила преимущественное право покупки доли, принадлежащее истцу.

Судом к участию в деле, с учетом мнения представителя истца, в качестве соответчика привлечена ФИО4, в качестве третьего лица – Управление Росреестра по Ярославской области.

Истец ФИО8 в судебном заседании не участвовала, извещалась надлежаще, направила в суд представителя по доверенности ФИО1, который в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным основаниям.

Представитель ответчика ФИО9 по доверенности ФИО7, ответчик ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения иска возражали.

Третье лицо Управление Росреестра по Ярославской области в судебное заседание представителя не направило, уведомлено надлежаще.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Судом определено рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

ФИО8 является собственником 78/97 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый НОМЕР. Собственником 19/97 долей в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение в настоящее время является ФИО4 (л.д.6-12).

Право общей долевой собственности ФИО4 на указанное жилое помещение возникло на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 31.08.2021, заключенного с ФИО9 Из содержания указанного договора следует, что доля в праве общей долевой собственности на квартиру была продана ФИО4 по цене 550 000 руб. (л.д.61-62).

В силу п.п.1,2 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, статья 250 ГК Российской Федерации направлена на защиту имущественных прав и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности (определения от 17 июля 2012 года N 1296-О, от 17 февраля 2015 года N 353-О, от 18 июля 2019 года N 1980-О, от 28 ноября 2019 года N 3098-О и др.).

Исходя из изложенного, при отчуждении своей доли участник общей долевой собственности обязан известить иного участника долевой собственности о продаже своей доли с тем расчетом, чтобы другой собственник имел реальную возможность реализовать свое право преимущественной покупки либо отказаться от него, то есть соответствующее извещение не должно носить формальный характер.

При этом по смыслу данных правовых норм, с учетом положений ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению другого участника долевой собственности.

Судом установлено, что извещение о продаже доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> за 550 000 руб. было направлено ответчиком ФИО9 истцу ФИО8 по указанному адресу ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (л.д.82-83). Почтовый конверт возвращен за истечением срока хранения.

Как пояснила в судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО7, ФИО8 в период направления ей указанного письма проживала в квартире по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, о том, что истец была зарегистрирована в <адрес>, ответчику известно не было, адрес места регистрации истца ФИО9 не знала.

Факт постоянного проживания ФИО8 в квартире по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> указанный период представителем истца по доверенности ФИО1 оспаривался. Как пояснил представитель, ФИО8 постоянно живет и работает в <адрес>, у ФИО9 есть ее телефон, она могла связаться с ней посредством телефонной связи, однако данной возможностью также не воспользовалась. Представителем истца не оспаривалось, что ФИО8 знала о намерении ФИО9 продать свою долю, однако, как пояснил представитель, цена продажи, которая предлагалась ФИО9 за несколько месяцев до заключения спорной сделки, была значительно выше, порядка 800000 руб., поэтому за такую цену ФИО8 не согласна была приобрести данную долю.

Суд приходит к выводу, что обязанность по извещению в письменной форме ФИО8, как участника общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, ответчиком ФИО9 надлежащим образом исполнена не была, исходя из следующего.

В соответствии с п.1 ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п.п. 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст.165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Как разъяснено в п.63 указанного Постановления, по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

В соответствии с п.2.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16, далее – Методические рекомендации), при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

В п. 2.3 Методических рекомендаций указано, что допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не названы.

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества (п.2.7 Методических рекомендаций).

Извещение о продаже доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес> по цене 550000 руб., отправлено ответчиком ФИО9 истцу ФИО8 по адресу, где истец постоянно не проживала и зарегистрирована по месту жительства не была.

При этом оснований ставить под сомнение доводы представителя истца о том, что адрес постоянного места жительства ФИО2 находится по месту ее регистрации, у суда не имеется. ФИО2, как следует из материалов дела, работает в <адрес>, в подтверждение чего представлена трудовая книжка (л.д.103-113), справка <данные изъяты> от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНАНОМЕР (л.д.118), дочь ФИО8 – ФИО5, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения является учащейся образовательного учреждения <адрес> – <данные изъяты><адрес> «<данные изъяты>НОМЕР» (л.д.119-120). Суд отмечает, что адрес <адрес> ФИО8 указывала в качестве места своей регистрации и проживания при своих обращениях в Управление Росреестра по Ярославской области.

С момента направления указанного извещения до момента государственной регистрации перехода права общей долевой собственности к ФИО4, ответчик ФИО9 не предпринимала попыток по извещению истца иными доступными способами о намерении продать долю в праве собственности на квартиру за ту цену, по которой доля была продана ФИО4

Как пояснила ФИО4, перед покупкой она приходила смотреть квартиру, ФИО8 там была, следовательно, истец могла выручить ей уведомление о продаже лично либо выяснить адрес, по которому данное уведомление можно направить. Таким образом, возможность сообщить истцу о намерении продать долю в праве собственности на квартиру, а также уточнить у истца место ее жительства, в случае отсутствия у ответчика сведений о месте регистрации ФИО8, для последующего письменного извещения, у ответчика имелась.

Из объяснений ФИО4 также не следует, что когда она приходила смотреть квартиру, ФИО8 сообщалось о том, что доля продается за 550000 руб.

Не свидетельствуют о надлежащем извещении ФИО8 о продаже спорной доли по указанной цене и показания свидетелей ФИО13 – сына ответчика ФИО9, сына ответчика, ФИО14 поскольку из их показаний также не следует, что истцу предлагалось выкупить спорную долю за 550 000 руб.

При этом само по себе сообщение истцу свидетелем ФИО6 о том, что комната продается, а также ответчиком ФИО4 о том, что она намерена приобрести комнату, не может быть признано надлежащим исполнением обязанности участника общей долевой собственности о намерении продать свою долю по определенной цене третьему лицу.

Учитывая положения п. 1 ст. 250 ГК РФ, обязанность известить в письменной форме истца, как участника долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, должна быть исполнена непосредственно продавцом с указанием существенных условий отчуждения доли, в том числе, ее цены.

Сведений о том, что ФИО9 принимала меры к вручению указанного уведомления ФИО8 лично, однако та отказалась его принять, выясняла у ответчика адрес, по которому ей можно направить такое уведомление, в материалах дела не имеется, указанные меры извещения ответчиком не принимались.

При наличии у ФИО8 регистрации по месту жительства по иному адресу, направление ФИО9 уведомления о продаже доли по адресу местонахождения имущества истца, при отсутствии принятия ответчиком иных мер к извещению истца о продаже доли по цене 550 000 руб., надлежащим выполнением требований п.п.1,2 ст.250 ГК РФ признать нельзя.

Более того, исходя из позиции стороны ответчика о том, что ФИО8 в квартире постоянно проживала, отношения между сторонами не носили конфликтный характер, суд находит нелогичным направление истцу почтой спорного уведомления, поскольку при таких обстоятельствах ФИО9 не имела никаких препятствий вручить его истцу также лично.

Сам по себе тот факт, что спорный договор был нотариально удостоверен, не свидетельствует о надлежащем выполнении ФИО9 положений ст.250 ГК РФ. Как указано п.2.2 Методических рекомендаций, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение. В рассматриваемом случае предоставление нотариусу вернувшегося конверта с описью вложения и уведомлением являлось достаточным только для нотариального удостоверения сделки. Принятие ФИО9 достаточных мер к извещению ФИО8 такое уведомление не подтверждает.

Суд также учитывает, что ответчик ФИО9 не лишена была возможности поучить выписки из домовой книги на квартиру, участником общей долевой собственности на которую она является, выяснить из них информацию о наличии либо отсутствии регистрации ФИО8 по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>; при отсутствии информации о регистрации ФИО8 по указанному адресу выяснить у истца адрес, по которому может быть направлено уведомление, либо, как указано выше, вручить его лично.

В рассматриваемом случае направление извещения в адрес истца, которое вернулось по истечении срока хранения, по-существу, носило со стороны ФИО3 формальный характер, и она имела возможность известить ФИО8 о намерении продать свою долю по той цене, за которую она была продана ФИО4, иным способом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец ФИО8, не имея достоверных сведений от ответчика ФИО9, как участника общей долевой собственности на спорную квартиру, о намерении продать долю в праве собственности по цене 550000 руб., не имела возможности выразить свою волю в отношении возможности приобретения продаваемой доли за указанную цену.

В связи с отсутствием надлежащего извещения ФИО8, как участника общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> намерении ответчика ФИО9 продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ФИО9 и ФИО10 в отношении 19/97 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру заключен с нарушением преимущественного права покупки.

Из материалов дела следует, что право общей долевой собственности ФИО10 была зарегистрировано в ЕГРН ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, с указанного времени сведения о новом собственнике спорной доли, и, соответственно, об отчуждении ФИО9 данной доли, стали общедоступны и могли стать известны истцу. ФИО8 обратилась в суд с иском 21.09.2022 (л.д.22), то есть в пределах трехмесячного срока, установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Указанная правовая позиция отражена также в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ №4 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020.

Внесение истцом ФИО8 денежных средств в размере 550000 руб. на счет Управления судебного департамента в Ярославской области подтверждается чек-ордером ПАО Сбербанк от 18.01.2022 (л.д.118а).

В связи с нарушением преимущественного права покупки при продаже ФИО9 19/97 долей в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> исковые требования ФИО8 о переводе на нее прав и обязанностей покупателя подлежат удовлетворению.

Права и обязанности покупателя по договору купли-продажи ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА 19/97доли в праве собственности на спорную квартиру подлежат переводу с ФИО4 на ФИО8, которая подлежит замене в указанном договоре купли-продажи и записи в ЕГРН о праве собственности на указанную долю.

С истца ФИО8 в пользу ответчика ФИО4 подлежат взысканию денежные средства в размере 550000 руб., внесенные ФИО8 на счет Управления судебного департамента в <адрес> в соответствии с чек-ордером ПАО Сбербанк от 18.01.2022, путем их перечисления ФИО4 со счета Управления судебного департамента в Ярославской области.

В связи с удовлетворением исковых требований, на основании ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), в связи с судебные расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 11424 руб. подлежат взысканию в полном объеме. Вместе с тем, исходя из характера правоотношения, из которого возник спор, принимая во внимание, что обращение истца в суд обусловлено нарушением ее прав ответчиком ФИО9, указанные судебные расходы суд считает необходимым отнести на данного ответчика.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО8 удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя по договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА купли-продажи 19/97 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый НОМЕР, с ФИО4 на ФИО8.

Заменить покупателя ФИО4 в договоре от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА купли-продажи 19/97 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый НОМЕР, ФИО2.

Заменить в записи НОМЕР от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА о регистрации права общей долевой собственности на 19/97 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес><адрес><адрес> кадастровый НОМЕР, собственника ФИО4 на ФИО8.

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО4 денежные средства в размере 550000 руб., внесенные ФИО8 в соответствии с чек-ордером от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на счет Управления судебного департамента в Ярославской области, путем их перечисления ФИО4 со счета Управления судебного департамента в Ярославской области.

Взыскать с ФИО9 в пользу ФИО8 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11424 руб.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд г.Ярославля в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.М. Пестерева