Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске 17 июня 2013 года гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Х.О.» о взыскании неосновательного обогащения, встречному иску ООО «Х.О.» к ФИО1 о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Кировский районный суд г. Омска с иском к ООО «Х.О.» о взыскании арендной платы в размере <данные изъяты> руб., а также расходов по уплате государственной пошлине в размере <данные изъяты> указав в обоснование, что является собственником нежилого помещения <адрес>, имеющего кадастровый номер № а также незавершенного строительством объекта – <адрес> ДД.ММ.ГГГГ года между ним и ответчиком на часть указанных помещений, площадью <данные изъяты> кв. м. был заключен договор аренды, в соответствии с которым ответчик приобретал право пользование арендованными помещениями, обозначенными в приложении к договору и обязался выплачивать арендную плату за пользование помещением. В соответствии с п. № договора аренды плата за пользование арендованным имуществом составила <данные изъяты> руб. за <данные изъяты>. м. в месяц или <данные изъяты> руб. В день подписания договора был подписан акт приема-передачи помещения. Начиная с момента получения имущества в аренду с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года ответчик свои обязательства по оплате арендной платы не исполняет.

Позднее истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> руб., т.к. ответчик обратился в Росреестр Омской области, приостановил регистрацию сделки, но фактически с ДД.ММ.ГГГГ помещения находятся у ответчика (л.д. <данные изъяты>). Указав в обоснование, что ответчик сберег за его счет арендную плату, т.е. неосновательно обогатился.

Ответчик ООО «Х.О.» обратился в суд со встречным иском о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. незаключенным, взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб., услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. Указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между гр. ФИО1 и ООО «Х.О» подписан договор аренды нежилого помещения (далее по тексту Договор), по которому Арендодатель (истец) обязуется передать во временное пользование за плату Арендатору:

<адрес> Кадастровый (или условный) номер: №, принадлежащее ФИО1 на основании свидетельства государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ., выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области серия № (Приложение №

;

<адрес> Кадастровый (или условный) номер: №., принадлежащее ФИО1 на основании свидетельства государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области серия № (Приложение № №)

ДД.ММ.ГГГГ. сторонами Договора было заключено дополнительное соглашение № №, в соответствии с которым стороны договорились изложить п. № договора в следующей редакции:

1) «Арендодатель передает, а Арендатор принимает по Акту приема передачи (Приложение №2), за определенную настоящим договором плату, следующие нежилые помещения (именуемые далее «Объект аренды»), расположенные по адресу: <адрес> Кроме того, установлена арендная плата за владение и пользование Объектом аренды, при этом в предмет договора аренды изменения внесены не были.

ДД.ММ.ГГГГ г. Сторонами договора был подписан формальный акт приема -передачи (необходимый для сдачи комплекта документов на государственную регистрацию), в соответствии с которым Арендодатель передал нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> что противоречит площади указанной в предмете договора (см. п. <данные изъяты>) и свидетельству о государственной регистрации права собственности Ключи от объекта аренды Арендатору переданы не были, имущество Арендатор в помещение не ввозил, по назначению его не использовал. Данный факт могут подтвердить следующие лица сотрудники свадебного салона «Счастье», Тату салон «АС-профи», расположенные в соседних помещениях, с оспариваемым объектом аренды.

Кроме того, п. № Договора стороны предусмотрели, что с момента государственной регистрации договора аренды, Арендодатель обязан начать работы по созданию неотделимых улучшений за счет авансовых платежей Арендатора. Арендная плата, установленная п. №. договора не начисляется на период проведения указанных работ до момента выполнения всех работ и подписания акта приема-передачи помещения. При этом, по завершению неотделимых улучшений Помещения Арендодатель обязан произвести сверку взаимных расчетов. Начисление арендной платы, начинается с момента подписания Акта приема передачи помещения и сверки по взаиморасчетам с Арендодателем.

После сдачи Договора на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области было установлено, что из договора аренды от <адрес>., дополнительного соглашения к нему № №, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., свидетельств о государственной регистрации прав невозможно установить площадь передаваемого в аренду нежилого помещения. В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «Х.О» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, в предмете договора общая площадь передаваемых объектов недвижимости указана <данные изъяты> кв.м., что не соответствует общей площади передаваемых помещений согласно имеющихся свидетельств о праве собственности.

По акту приема передачи передано нежилое помещение <адрес> что противоречит общей площади данного объекта, не соответствует свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. в котором указано, что общая площадь помещений <данные изъяты>.м, арендодателем же передаются помещения № при этом, общая площадь их в совокупности значительно превышает площади этих же помещений, указанных в Дополнительном соглашении № <данные изъяты> к договору аренды и акту приема-передачи (<данные изъяты>.)

Управлением Федеральной службы - государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области государственная регистрация договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. приостановлена, о чем Арендодатель был поставлен в известность. Устные требования об уточнении предмета договора аренды и представления в Управление Росреестра надлежащим образом оформленные документы истцом были проигнорированы.

В связи с уклонением арендатора от встреч по вопросу обсуждения и уточнения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. было направлено уведомление о том, что договор является не заключенным, вследствии чего прав и обязанностей по нему у сторон не возникло.

ФИО1 в судебное заседание не явился. О месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом. Представитель истца адвокат Власов Ю.А. по ордеру в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, против встречного иска возражал, дополнительно пояснив суду, что т.к. регистрация договора аренды приостановлена, то он считается незаключенным. Передача помещений подтверждается актом приема-передачи. С предложением о возврате помещений ответчик не обращался. Пользовался ли ответчик фактически помещениями, он пояснить не может. Письма ответчика об уточнении предмета аренды, ФИО1 не получал, т.к. фактически по адресу, куда отправлялись письма, он не живет. Пункты в договоре об арендной плате противоречивы, но считает, что подписав договор и акт приема-передачи, у ответчика возникло право пользование помещениями, и, поскольку помещения не возвращены, у ответчика возникло неосновательное обогащение в размере арендной платы, которую он должен был уплатить.

Представители ООО «Х.О.» ФИО2 и ФИО3 по доверенности (л.д. <данные изъяты>) исковые требования не признали, встречный иск поддержали по доводам, в нем изложенным. Пояснив суду, что акт приема-передачи подписан формально. Передав договор на регистрацию, директор Общества стал его внимательно читать, и обнаружил, что предмет договора четко не определен, поэтому сразу же подал заявление в регистрирующий орган о приостановлении регистрации договора. Фактически предполагалось по устной договоренности между сторонами, что арендодатель подпишет договоры подряда для производства неотделимых улучшений, при предъявлении которых в ООО «Х.О», последнее произведен авансовые платежи в счет будущей арендной платы, и фактическое использование помещений начнется по окончании производства работ по неотделимым улучшениям.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из совокупности законоположений, закрепленных в статьях 606, 611, 614 и 622 ГК РФ, следует, что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента принятия имущества по акту приема-передачи и прекращается с возвращением этого имущества также по акту.

В судебном заседании установлено что, ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимости:

<данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Х.О.» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (л.д. <данные изъяты>), по условиям которого арендодатель передает во временное пользование за плату (в аренду) арендатору:

<данные изъяты>

Срок действия договора аренды сторонами установлен в течение <данные изъяты> с даты подписания договора (п. № договора). Если ни одна из сторон договора в срок за <данные изъяты> дней до истечения действия договора не заявит о своем отказе от его пролонгации, а арендатор продолжит пользоваться помещением, то срок действия договора продлевается на неопределенный срок (п. № договора). Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключение договора аренды помещения на новый срок после окончания срока действия договора (п. № договора).

В пункте № договора от ДД.ММ.ГГГГ размер ежемесячной арендной платы определен сторонами в размере <данные изъяты>

Дополнительным соглашением № № от ДД.ММ.ГГГГ года к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. <данные изъяты>) стороны договорились изложить Пункт № в следующей редакции: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает по Акту приема-передачи (Приложение № 2), за определенную настоящим договором плату, следующие нежилые помещения (именуемые далее «ОБЪЕКТ АРЕНДЫ», расположенные по адресу <данные изъяты> (Приложение № 1) прилагается к настоящему дополнительному соглашению и является его неотъемлемой частью, а также неотъемлемой частью Договора аренды.

Передача объекта аренды оформлена актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (приложение N № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года), подписанным сторонами договора (л.д. <данные изъяты>).

Согласно Приложению № № к договору аренды (л.д. №) общая площадь помещений под номерами 1<данные изъяты>

Одновременно, из договора аренды следует, что предмет договора аренды определен в Разделе 1 договора «Предмет договора».

Пункт же № договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г., в который внесены изменения дополнительным соглашением № № от ДД.ММ.ГГГГ г., устанавливает обязанность Арендодателя передать по акту приема-передачи Помещение арендатору.

Одновременно из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ г. следует, что в соответствии с п№ договора аренды Арендатору переданы нежилые помещения <данные изъяты>

Таким образом, объект аренды определен сторонами, исходя из Дополнительного соглашения, в виде нежилых помещений <данные изъяты> Однако при этом в п. № договора аренды объект договора аренды определен иначе: <данные изъяты>

В соответствии с п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, принадлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку, по мнению суда, как было указано выше, предмет договора определен противоречиво, суд признает данный договор незаключенным, и удовлетворяет встречные исковые требования о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. незаключенным.

При этом суд также принимает во внимание, что по правилам ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст. 433 ГК РФ).

Отсутствие регистрации договора аренды является основанием для признания его незаключенным по правилам п. 3 ст. 433 ГК РФ, и, соответственно, не порождающим никаких прав и обязанностей для сторон.

Как следует из материалов дела, регистрация спорного договора аренды была приостановлена по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ г. ответчика в Росреестр по Омской области (л.д. <данные изъяты> О чем истец был уведомлен регистрирующим органом по адресу, указанному им в договоре. Однако с требованиями о возврате имущества истец к ответчику не обращался ни до обращения с исков в суд, ни после обращения в суд с настоящим иском.

Доводы истца о том, что договор аренды не был зарегистрирован по инициативе ответчика, суд не может принять во внимание, поскольку в случае необоснованного, с точки зрения истца, уклонения стороны сделки от регистрации договора арендатор вправе был обратиться в суд с требованием о принятии решения о регистрации сделки в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ. С таким иском ФИО1 в суд также не обращался.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Между тем основанием для применения названной нормы закона является установление факта пользования арендатором спорными помещениями, поскольку одно лишь документальное оформление передачи помещения в аренду не может служить достаточным доказательством периода пользования ими в соответствии с условиями договора.

При этом суд отмечает наличие противоречий по порядку внесения арендной платы, содержащихся в п. № договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения) и пунктов № договора аренды, устанавливающих порядок расчетов. Так согласно п.№ договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения) арендная плата за владение и пользование объектом аренды составляет <данные изъяты> руб. в месяц, без учета коммунальных платежей. Началом начисления арендной платы является дата подписания акта приема-передачи объекта аренды, подписанного обеими сторонами. При подписании акта приема-передачи и принятии объекта аренды не с <данные изъяты> числа месяца, оплата за неполный календарный месяц производится в течении 3-х дней с момента приемки помещения в аренду, в сумме пропорционально оставшимся дням месяца (л.д. <данные изъяты> Согласно пункту <данные изъяты> договора арендная плата выплачивается арендатором на основании счета на оплату и подтверждения акта выполненных работ, путем безналичного расчета внесением денежных средств на расчетный счет арендодателя, открытый в ОАО «Плюс Банк» в срок до <данные изъяты> числа месяца, следующего за расчетным. Одновременно п.<данные изъяты> договора аренды предусматривает авансовый платеж арендной платы, размер которой должен быть подтвержден проектной документацией, договорами на производство работ, сметами, документами на оплату стоимости материалов, конструкций и работ. При этом Арендатор перечисляет средства в счет аренды по мере проведения работ. И тут же установлено, что арендная плата, установленная п. № настоящего Договора, не начисляется в период проведения неотделимых улучшений Помещения Арендодателем до момента выполнения всех работ и подписания Акта приема-передачи помещения.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчик фактически не эксплуатировал помещения по причине необходимости проведения в них работ капитального характера (для создания неотделимых улучшений Помещения, как указано в п.№ договора аренды).

Оценивая вышеизложенное в совокупности, суд полагает, что обогащение у ООО «Х.О» в виде неосновательно сбереженных арендных платежей отсутствует, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении первоначального иска о взыскании неосновательного обогащения.

По правилам ст.ст. 98, 100 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ООО «Х.О» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., и с учетом сложности, объема и времени рассматриваемого спора, принципа разумности и справедливости, услуг представителя в размере <данные изъяты> руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Х.О» о взыскании неосновательного обогащения отказать.

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ г. аренды нежилых помещений, заключенный между ФИО1 и ООО «Х.О» незаключенным.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Х.О» расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий М.П. Бутакова