Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании утратившим права пользования квартирой, встречному иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО1, ФИО6, ФИО7 об истребовании имущества из чужого незаконного владения

Установил:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании утратившим права пользования квартирой № по .

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ, она приобрела по договору купли-продажи, заключенному с ФИО6 ... квартиру по указанному адресу, получила свидетельство о государственной регистрации права. После оформления договора купли-продажи в данной квартире остались зарегистрированы ответчики, которые согласно п. 7 договора сохраняли право проживания до снятия их с регистрационного учета. Со слов продавца ФИО6 указанные люди были хорошими знакомыми его друзей, и ей было обещано, что максимум через год они добровольно снимутся с регистрационного учета и выселяться из ее квартиры и на тот момент её это устроило. Однако, до настоящего времени она не может пользоваться своей квартирой, сменены замки на входных дверях, в квартиру ее не пускают под разными предлогами. Ответчики не являются членами семьи бывшего собственника ФИО6, а также членами ее семьи, общего хозяйства с ответчиками она не ведет, соглашения о пользовании квартиры с ними не заключала.

Ссылаясь в качестве обоснования своих требований на ч.2 ст. 35 Конституции РФ, ч.1. ст. 209, ст. 304 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ истец просит устранить препятствия в пользовании собственностью – квартирой № по , признать ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 утратившими право пользования жилым помещением квартирой № по .

В порядке ст.137 ГПК РФ ФИО2, ФИО3, ФИО8, ФИО4 обратились со встречным иском к ФИО1 о признании сделок недействительными, указав, что в ... году они участвовали в приватизации спорного жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: . На момент приватизации ФИО3, ФИО8, ФИО4 являлись несовершеннолетними. После того, как квартира была приватизирована и получена ими в собственность, она все время находилась в совместном владении и пользовании. Никто на этот период своей долей в квартире не распоряжался, ни по каким договорам не отчуждал. Считают, что сделки по распоряжению спорной квартирой являются ничтожными, так как не соответствуют требованиям закона.

Просили признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, совершенный между ФИО6 и ФИО1 по приобретению квартиры, расположенной по адресу: , и предыдущие сделки – договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ., ничтожными.

В ходе рассмотрения дела ФИО2, ФИО3, ФИО8, ФИО4 в порядке ст.39 ГПК РФ изменили предмет исковых требований, просили истребовать недвижимое имущество – квартиру №, расположенную по адресу: из незаконного владения приобретателя ФИО1, предъявив указанное требование также к ФИО6 и ФИО7 Дополнительно указали, что согласно представленной в суд представителем истца при рассмотрении настоящего дела копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ они узнали, что ФИО6 приобрел квартиру по адресу: по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. у ФИО7, где от имени ФИО7 по доверенности действовал Н.. Из справки БТИ об истории собственников спорного объекта им также стало известно, что ФИО7 приобрел спорную квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в сделке от его имени участвовал по доверенности ФИО6 Вместе с тем, истцы по встречному иску согласие на распоряжение принадлежащим им на праве собственности недвижимым имуществом не давали, не было такого согласия и со стороны органа опеки и попечительства. Полагают, что сделки по отчуждению собственности, проходившие без личного участия собственников, без наделения кого-либо полномочиями действовать от их имени, не соответствуют закону, являются ничтожными, а, следовательно, не влекут правовых последствий.

Истец ФИО1, надлежаще уведомленная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась.

Представитель истца ФИО1 ФИО9, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, встречные исковые требования не признал, указав, что ФИО1 приобрела квартиру по возмездной сделке, является добросовестным приобретателем, а ее недобросовестность должны доказывать истцы Бойко. Позыныч знала, что квартира давно принадлежала ФИО6, предметом иных сделок долгое время не выступала, что было своеобразным кредитом доверия при заключении сделки. Зная, что в квартире прописаны Бойко, она добровольно указала их в договоре и поверила продавцу ФИО6, который должен был решить вопрос со снятием их с регистрационного учета и выездом. По поводу обстоятельств того, что в договоре не был отражен несовершеннолетний ФИО3 и истечения срока действия доверенности, поддержал позицию нотариуса, в соответствии с которой 15 ДД.ММ.ГГГГ приходился на нерабочий день, а ДД.ММ.ГГГГ был первым рабочим днем, что соответствовало положениям ст. 76 ГК РСФСР, а не указание в договоре одного из детей является технической ошибкой. Заявил об истечении срока исковой давности по встречному иску.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2, надлежаще уведомленная о времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явилась, ранее представила в судебное заседание письменные пояснения, согласно которым в ДД.ММ.ГГГГ она с супругом, несовершеннолетними детьми ФИО3, ФИО8, ФИО4 приватизировала спорную квартиру в совместную собственность. После приватизации квартира все время находилась в их пользовании и владении, никто квартирой не распоряжался и не имел таких намерений. В ДД.ММ.ГГГГ она немного была знакома с ответчиком ФИО6, у которого заняла определенную денежную сумму и не смогла вернуть. ФИО6 предложил ей подписать у нотариуса документ о передаче ему документов на квартиру на хранение, до погашения своей задолженности. Она согласилась, так как ей это не грозило отчуждением имущества, а для ФИО6 являлось какой-то гарантией. Они поехали к нотариусу, он сказал, чтобы о детях она ничего не говорила, муж то же не ездил с ней. У нотариуса она подписала документ, содержание которого она особо не помнит, копию ей не передавали. Впоследствии ни ФИО6, ни другие лица ее не беспокоили и она его больше не видела. Узнав в суде о подписании доверенности на управление квартирой, в которой мимолетно указано на возможность ее отчуждения, в том числе, что она действует также в интересах своих детей, она с уверенностью может сказать, что такую доверенность не подписывала, но подпись явно похожа на ее, а ее муж вообще такую доверенность не подписывал и у нотариуса не был, подпись на доверенности ни его. ФИО7 она никогда не видела вообще. Никто ранее, до и иска в суде, своих прав из третьих лиц на квартиру не заявлял, чтобы они могли узнать о нарушении своих прав. Расходы по содержанию квартиры несли сами, продать квартиру в ущерб интересам детей она не могла. Доверенность, которую она возможна могла подписать, закончила свое действие на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, сделка с Шахновичем уже совершена в нарушении закона. До ДД.ММ.ГГГГ счета на квартиру шли на ее имя, и до этого времени она не могла знать, что их квартиру трижды продали. Кроме того, полагает, что для распоряжения квартирой она должна была попросить разрешение органа опеки и попечительства, за которым ни она, ни ее муж никогда не обращались, поэтому документ, который находился у нотариуса, считает поддельным. Полагает странным поведение собственника квартиры Позыныч, которая никогда в квартиру не приходила, они ее не видели, замки в квартире они никогда не меняли. Считает, что она и ее дети являлись и являются собственниками квартиры, по суду права на нее не лишались, принадлежащее им право неоспоримо.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО8 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, встречные исковые требования просила удовлетворить. Суду пояснила, что в квартире проживает их мать ФИО2, она с мужем и несовершеннолетним ребенком, сестра с несовершеннолетним ребенком, ее брат. Ни она, ни её брат с сестрой никогда не знали, что квартира продана много лет назад. Об этом они узнали только из искового заявления ФИО1 Позыныч, ФИО6, ФИО7 они никогда не видели, никто к ним не приходил, квартиру они не продавали и не собирались продавать, проживать им больше негде. Коммунальные платежи оплачивала их мать, она лишь только давала ей деньги.

Представитель ответчиков по первоначальному иску, истцов по встречному иску ФИО10, действующая на основании ордеров №, № от ДД.ММ.ГГГГ, доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании пояснила, что договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Бойко и Шахновичем является недействительным, не влекущим никаких юридических последствий. Указанная сделка была совершена в нарушение закона, что влечет недействительность всей цепочки последующих сделок. Договор был заключен неуполномоченным лицом, который действовал без доверенности, так как срок доверенности истек. Из производственного календаря следует, что праздничного дня ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не было, ДД.ММ.ГГГГ был понедельник, первый рабочий день. Один из собственников квартиры Б.В. умер в ... году и не подписывал доверенность, на момент подписании договора вообще не знал о сделках, поэтому как его подпись оказалось в документах непонятно. Отсутствие указания в договоре на несовершеннолетнего ФИО3 свидетельствует о том, что ФИО2 в его интересах не действовала, он стороной сделки не являлся, его воли на отчуждение квартиры не было. Договор не содержит всех существенных условий, так как при купле-продаже необходимо указывать размер долей. ФИО11 не доказала, что она является добросовестным приобретателем, в квартиру она ни разу не заходила, не выяснила ситуацию, кто в ней проживает, что говорит о ее недобросовестности. Бойко имеют право истребовать имущество из чужого незаконного владения. Поэтому одним из правовых оснований стоит тот факт, что право собственности должно было остаться за первичными собственниками. В нарушение Положения об органах опеки и попечительства РСФСР, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 30 апреля 1986 г. N 175 не было дано согласие на совершение сделки. То разрешение, которое имеется у нотариуса, не может подтверждать согласие, которое орган опеки мог дать. Кроме того, на обмен не было дано согласие наймодателя, и квартира скорее была служебной. Архивными справками подтверждено, что документов подтверждающих выдачу разрешения на обмен не имеется. Что касается доли, которая принадлежала Б.В., то фактически семья Бойко приняла наследство, семья проживает с того момента как их заселили в квартиру, на момент смерти было фактическое принятие наследства, на сегодняшней день эта доля перешла к наследникам в равных частях, поэтому при вынесении решения судом необходимо учесть, что доля находится в фактическом владении семьи Бойко. Срок исковой давности не считает пропущенным истцами, так как Бойко узнали о нарушении своих прав только при предъявлении иска. С ДД.ММ.ГГГГ стали поступать платежные квитанции на имя ФИО6, а позже и на имя Позыныч, если бы ФИО2 проявила должное внимание, то сообщила бы детям о ситуации с квартирой. Собственник может требовать устранения всех нарушений своего права, законное владение перешло в руки Позыныч, но фактическое владение имеют истцы Бойко. В данной ситуации в силу статьи 208, 304 ГК РФ срок исковой давности применяться не может вообще.

Ответчики по первоначальному иску, истцы по встречному иску ФИО4, ФИО3, ответчик по встречному иску ФИО6, надлежаще уведомленные о времени и месте судебного заседания в суд не явились.

ФИО7, привлеченному судом в качестве соответчика, последнее место жительства которого неизвестно, определением суда в порядке ст. 50 ГПК РФ назначен адвокат.

Представитель ФИО7 адвокат Дудкина О.В. встречные исковые требования не признала.

Представитель ответчика по встречному иску ФИО6 Микадзе В.Г., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ встречный иск не признал. ФИО6 полагает, что сделки совершались добросовестно. ФИО6 в первой сделки представлял интересы Шахнович и присутствовал при совершении нотариальной сделки. Они были знакомы и знали ФИО2 Договор был заключен под контролем нотариуса, что позволяет говорить о проверки им законности сделки. После приобретения квартиры у ФИО7 ФИО6 с ДД.ММ.ГГГГ не раз встречался с Бойко и заявлял себя в качестве собственника, предъявляя требования об освобождении квартиры. При продаже квартиры от имени ФИО6 действовали риэлтеры. ФИО6 считает, что о пороке воли ни в первоначальной, ни в последующих сделках говорить нельзя. Воля была направлена на совершение определенной сделки, о чем свидетельствует подпись на доверенности. Все сделки оформлены надлежащим образом, а при совершении последней указаны граждане, которые там проживают, поэтому порока воли не усматривается ни с чьей стороны. ФИО6 будучи собственником знал, что в квартире проживают Бойко, по прошествии времени он решил продать квартиру. Заявил об истечении срока исковой давности по встречному иску.

Третье лицо, не заявляющая самостоятельных требований на предмет спора нотариус ФИО12, надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания в суд не явилась, об уважительности причин неявки суду не сообщила.

Заслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования истца ФИО1 не подлежат удовлетворению, встречный иск подлежащим удовлетворению.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи в соответствии с которым, ФИО6 передал в собственность ФИО1 недвижимое имущество – ... квартиру №, находящуюся .

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке.

Право собственности ФИО1 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (повторное) 70№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2 указанного договора право собственности продавца ФИО6 являлось ранее возникшим в силу ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и принадлежало продавцу на основании договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен прав на жилье.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК РФ).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ст. 218 ГК РФ) и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (ст. 235 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Согласно правовой позиции, изложенной Конституционным Судом РФ в Определении от 15.04.2008 года N 320-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Ш. на нарушение ее конституционных прав пунктом 2 статьи 292 ГК РФ", гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности.

Обстоятельства включения в договор купли-продажи условия о сохранении за ответчиками Бойко права пользования спорным жилым помещением свидетельствуют о том, что, заключая договоры купли-продажи, покупатель, т.е. будущий собственник, была поставлена в известность об обременении квартиры его правами, а включение в договор купли-продажи положения о регистрации ответчиков в квартире, свидетельствует о фактическом признании приобретателем права Бойко на пользование спорным жилым помещением.

С учетом указанных норм права, при продаже жилого помещения в качестве лиц, которые могут сохранять право пользования этим помещением, должны быть указаны: а) члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам п. 1 ст. 31 ЖК; б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК; в) иные предусмотренные законом лица (например, лица, продолжающие пользоваться помещением по завещательному отказу, - ст. 33 ЖК).

В соответствии с п. 7 Договора на момент заключения договора на регистрационном учете в квартире состояли ФИО2 ДД.ММ.ГГГГр., ФИО3 ДД.ММ.ГГГГр., ФИО8 ДД.ММ.ГГГГр., ФИО4, ДД.ММ.ГГГГр., ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ., которые сохраняют право проживания до момента снятия с регистрационного учета.

Судом установлено и участниками процесса не оспаривалось, что ответчики Бойко проживают в спорной квартире много лет, в том числе, являлись собственниками спорной квартиры.

Вместе с тем, истец ФИО1 полагая, что право пользование нарушает ее права собственника, просит суд прекратить право пользование данным помещением ответчиков, не заявляя об их выселении.

В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст.ст. 301-304 ГК РФ настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пользования. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

На момент заключения договора купли-продажи квартира не была свободна от прав третьих лиц, при приобретении квартиры ФИО1 была уведомлена о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим помещением после перехода права собственности.

Срок, на который указанное право сохранялось договоре, не был определен и суд приходит к выводу, что оно сохранялось за Бойко бессрочно.

Указанное в договоре условие реально отражает существующие права третьих лиц, действующие абсолютно независимо от каких-либо соглашений между продавцом и покупателем жилья. ФИО11 заключая указанный договор, сделала свободный выбор относительно заключения данного договора.

Устные обещания продавца ФИО6 относительно снятия Бойко с регистрационного учета в течение года с момента подписания договора не нашли подтверждения в ходе судебного заседания и не имеют правового значения.

Таким образом, на момент приобретения права собственности на спорное жилое помещение ФИО1 добровольно согласилась принять в собственность такое помещение с существующим обременением правами третьих лиц.

Ответчики, узнав о нарушении их права собственности на спорную квартиру, предъявили встречный иск об истребовании квартиры из чужого из незаконного владения, избрав указанный способ защиты нарушенного права, согласно позиции Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П.

Так, в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П указано, что, поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Суд полагает верным выбранный истцом способ защиты к настоящему собственнику спорного имущества.

Статьей 301 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

На данные требования устанавливается общий срок исковой давности три года, предусмотренный ст.196 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Материалами дела подтверждается, что истцы Бойко никогда не выезжали из спорной квартиры и по настоящее время проживают в ней. На момент выдачи доверенности ФИО2 действовала в интересах своих детей, которые были на тот момент несовершеннолетними. Как следует из письма ООО ... от ДД.ММ.ГГГГ № счет-извещения на оплату квартиры начали выставляться на ФИО6 только с ДД.ММ.ГГГГ, с момента предъявления им свидетельства о собственности, с ДД.ММ.ГГГГ на ФИО1 До этого момента счета приходили на собственника квартиры. Согласно пояснениям ФИО8 счета-извещения получала ФИО2, которая исправляла чужие фамилии на свою и оплачивала сета, думая, что данные фамилии указаны ошибочно. Кроме того, согласно сведениям паспортного стола с достижением совершеннолетия дети ФИО2 регистрировались по месту жительства, несмотря на то, что квартира на тот момент принадлежала ФИО6 Как следует из пояснений представителя Позыныч, она после приобретения квартиры в собственность к Бойко не обращалась, квартиру не смотрела. О том, что ответчики Бойко не знали о совершенных с их квартирами сделках, также свидетельствует заявленные встречные требования, которые они изменили по мере поступления в суд сведений о совершенных с их квартирами сделках.

Таким образом, оценивая в совокупности представленные суду доказательства, исходя из пояснений участников процесса, суд полагает, что срок исковой давности по встречному иску следует исчислять для ФИО13 с ДД.ММ.ГГГГ, когда она могла узнать о нарушении ее прав, ФИО3, ФИО8 ДД.ММ.ГГГГр., ФИО4, с момента предъявления к ним иска ФИО11 о прекращении права пользования квартирой. Указанный срок для истцов на момент предъявления встречного иска не истек.

Доводы представителя истцов о нераспространении исковой давности, суд полагает неверными, так как истцы обратились с указанным иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения по ст. 301 ГК РФ (виндикационный иск), к которым применяются сроки исковой давности, так как при рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества (ст. 302 ГК РФ) и его надлежащего собственника. Ст. 208 ГК РФ не содержит исключений относительно виндикационного иска.

Истцы считают себя собственниками квартиры, указанное обстоятельство они подтверждают договором приватизации, а доверенность от ДД.ММ.ГГГГ и сделку, совершенную между Бойко и Шахновичем от ДД.ММ.ГГГГ не соответствующими требованиям закона, как совершенную неуполномоченным лицом с превышением предоставленных полномочий.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (жена), Б.В. (муж), ФИО8, ДД.ММ.ГГГГр., ФИО3, ДД.ММ.ГГГГр., ФИО14, ДД.ММ.ГГГГр. (несовершеннолетние дети) был заключен договор передачи в совместную собственность квартиры государственного жилищного фонда ... квартиры площадью ... кв.м., по адресу: .

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО8, ФИО14 и ФИО14, в лице представителя Н., действующего по доверенности, удостоверенной нотариусом г. Томска ... от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО7, в лице ФИО6, действующего по доверенности, удостоверенной нотариусом ... от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи.

Указанный договор был нотариально удостоверен нотариусом ФИО12

ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу была передана ФИО7 (продавец) ФИО6 (покупатель) по договору купли-продажи, удостоверенному нотариально нотариусом ФИО12

После этого, указанная квартира перешла в собственность ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Пунктом 13 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с п. 34, п. 35, п. 36, п. 37, п. 38, п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ (п. 34). Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (п. 35). В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (п. 36). В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель) (п. 37). Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38). По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (п. 39).

Из приведенных положений следует, что факт выбытия имущества из владения Бойко помимо их воли является обстоятельством, имеющим значение для дела. Добросовестность владения имуществом должна доказать ФИО11

Одним из оснований выбытия из владения квартиры Бойко указывают на недействительность (ничтожность) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Все участники процесса полагают заключенный между Бойко и Шапхновичем договор договором купли-продажи, с чем суд согласиться не может.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Сопоставив условия договора, суд считает, что заключенный между сторонами договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. является договором обмена.

Указанный вид договоров был предусмотрен ч. 2 ст. 20 Закона РФ 24декабря1992года N4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Указанный договор предусматривал наличие права нанимателя помещения у одной стороны и права собственности на помещение у другой стороны.

Согласно п. 1 договора ФИО2, ФИО8, ФИО15 продали ФИО7 приватизированную квартиру по адресу , принадлежащую на основании договора передачи взамен ФИО7 передал гр. Бойко право пользование государственной квартирой № по адресу: , что соответствуют существу договора обмена, по которому наниматель должен приобрести право собственности на помещение, принадлежащее другой стороне, а собственник приобретает права и обязанности нанимателя помещения другой стороны.

Указанный договор не может рассматриваться как договор обмена жилыми помещениями, предусмотренного ЖК РСФСР, так как по нему должны обмениваются помещения, принадлежащие сторонам по договорам найма жилых помещений и договором мены, предполагающим наличие у каждой из сторон права собственности на обмениваемые вещи (ГК РСФСР). Вместе с тем, некоторые элементы мены и обмена указанный договор содержит.

Суд не может рассматривать указанный договор договором купли-продажи, так как, переход права собственности по договору предусматривает взамен передачу денежных средств (выкупной стоимости), что также договором не было предусмотрено, так как в нем только была зафиксирована инвентаризационная оценка квартиры № по . Доказательств того, что согласно договору передавались денежные средства в материалы дела не представлено. Не имеется указанных документов и в нотариальном деле. Кроме того, направляя копии договоров, нотариус в сопроводительном письме назвала данный договором меной, а не куплей-продажей. Факт заключения договора купли-продажи опровергает находящееся в деле нотариуса разрешение отдела образования ... района г. Томска, согласно которому данный орган не возражал против обмена квартиры, принадлежащей ФИО2 и ее несовершеннолетним детям, а не купли-продажи квартиры.

Истец ФИО2 утверждает, что за разрешением на сделку обмена ни она, ни ее муж не обращались, о нем ей было не известно, в связи с чем, поставила под сомнение действительность данного документа.

Суд относится критически к данному разрешению, так как согласие не содержит номер и дату документа, исходящего от уполномоченного органа, в нем не указано какой обмен и с кем разрешается его произвести и на каких условиях (л.д. 67), в силу чего, невозможно определить давалось ли такое разрешение ФИО2 на совершение сделки с ФИО7

Кроме того, в силу ст. 73 ЖК РСФСР, которая может быть применена к правоотношениям по обмену по аналогии закона, заключение договора обмена не допускалось, если в связи с обменом жилых помещений жилищные условия одной из сторон существенно ухудшались, в результате чего граждане становились нуждающимися в улучшении этих условий.

Согласно пояснениям ФИО2 она не могла совершить указанную сделку в ущерб своим несовершеннолетним детям, однако обмен ... квартиры по на ... квартиру по допускал ухудшение жилищных условий семьи Бойко, имеющих ... несовершеннолетних детей.

Проверить действительность выдачи разрешения ФИО2 в ходе рассмотрения дела не представилось возможным, так как департамент образования г. Томска в письме от ДД.ММ.ГГГГ сообщил о невозможности документально подтвердить о даче согласия на обмен в ... году, так как такие сведения на хранения в архив не поступали. По сведениям ОГУ ГАТО указанного документа не выявлено (л.д. 134). Администрация ... района г. Томска указала, что такие данные не содержаться, так как она не является правопреемником ранее действующих органов.

Кроме того, договор обмен жилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ был заключен без согласия наймодателя, который в обязательном порядке требовалось при совершении обмена жилых помещений, по которому одно из помещений находилось в государственной собственности. Не проверялось нотариусом и согласие проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи. Справка о составе членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ФИО7, по данным регистрационного учета не предъявлялась.

Вместе с тем, истцы полагают, что доверенность на имя Н., по которой была заключена сделка, является ничтожной, поскольку срок действия доверенности на момент совершения сделки истек, а доверить Н. действовал за пределами своих полномочий, а собственник Б.В. данную доверенность не подписывал. С целью проверки подписи Б.В. умершего ДД.ММ.ГГГГ просили назначить почерковедческую экспертизу.

В соответствии со ст. 41 ГК РСФСР сделками признаются действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей. Сделки могут быть односторонними и двух- или многосторонними (договоры).

В соответствии со ст. 62 Гражданского кодекса РСФСР (действующего на момент выдачи доверенности) сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, законе либо административном акте, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст. 63 Гражданского кодекса РСФСР сделка, совершенная от имени другого лица лицом, не уполномоченным на совершение сделки, или с превышением полномочия, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для представляемого лишь в случае последующего одобрения этой сделки представляемым.

Последующее одобрение представляемым делает сделку действительной с момента ее заключения.

В силу ст. 67 Гражданского кодекса РСФСР срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, недействительна.

О том, что Бойко выдавала доверенность на управление квартирой, передав ФИО6 документы о собственности она не оспаривала, однако воли на выдачу доверенности содержанием которой является, в том числе, отчуждение квартиры путем купли –продажи и обмена она не выражала, также полагали что доверенность и договор являются недействительными в силу его заключения неуправомоченным истцом.

Из материалов дела следует, что сделка купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по которому происходил обмен квартир, состоялась на основании нотариально оформленной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ на управление жилым домом, квартирой. Из содержания указанной доверенности следовало, что ФИО2, действующая за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО8, ФИО14 и ФИО14, уполномочивал Н. управлять принадлежащим им на праве собственности квартирой с правом сдавать квартиру в найм, заключать договоры найма, следит за порядком в доме, уплачивать налоги и сборы и др., в том числе, с правом продажи, обмена квартиры и получения денег, совершать все формальности связанные с данным поручением. Доверенность была подписана ФИО2 и ФИО14

Срок действия доверенности был установлен три месяца.

Согласно ст. 72 ГК РСФРС течение срока начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока (ст. 74 ГК РСФСР).

Одним из последствий прекращения действия доверенности является истечение срока доверенности (ст. 69 ГК РСФСР)

Сделка, совершенная от имени другого лица лицом, не уполномоченным на совершение сделки, или с превышением полномочия, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для представляемого лишь в случае последующего одобрения этой сделки представляемым. Последующее одобрение представляемым делает сделку действительной с момента ее заключения (ст. 63 ГК РСФСР)

Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц.

Однако, это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Кроме того, по прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность (ст. 70 ГК РСФСР).

Учитывая указанные нормы закона, срок действия доверенности от 15.02.1994 года, истек 16.04.1994 г. Однако, ФИО16 указанную доверенность не вернул. ФИО2 договор от своего имени, как и ее муж, не подписывали.

В связи с чем, заключив договор ДД.ММ.ГГГГ, Н. вышел за пределы своих полномочий, а сделка, заключенная по такой доверенности является недействительной.

Доводы представителей ФИО6 и ФИО11, а также нотариуса ФИО12 о том, что окончание действие доверенности приходился на нерабочий день, в связи с чем, сделка была удостоверена в первый рабочий день, суд считает не состоятельными, как противоречащие материальной норме права. Указанные положения закона на срок действия доверенности не распространяются, тем более не зависят от времени работы нотариуса.

В силу закона право определения доказательств, имеющих значение для дела, как и право решения вопроса о целесообразности назначения по делу экспертизы принадлежит суду первой инстанции.

Суд отклонил ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы подписи в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку с учетом мнения специалиста в области почерковедения и представленных суду исходных данных почерка умершего ДД.ММ.ГГГГ Б.В., при отсутствии иных условно-свободных образцов почерка, существует лишь вероятность установления каких-либо выводов по исследуемому вопросу.

Учитывая, что выдача доверенности являлась в рассматриваемом случае в силу п. 1 ст. 182 ГК РФ элементом совершения сделки по отчуждению спорной квартиры и судом установлена недействительность указанной сделки, не указание в договоре одного из несовершеннолетних, в интересах которых действовала ФИО2, не влечет к признанию сделки недействительной (ничтожной), так как согласно доверенности она была выдана в от имени матери, действующей, в том числе, от имени ребенка указанного в доверенности, ссылка в договоре на указанную доверенность имеется.

Добросовестность ФИО6 как покупателя спорной квартиры у суда вызывает сомнения, поскольку ФИО7 уполномочивал его лишь на совершение сделки купли-продажи квартиры № по , несмотря на установленное ограничение, им, от имени ФИО7 была совершена сделка обмена. Кроме того, указанная квартира не могла быть продана в силу того, что она не принадлежала Шахновичу на праве собственности. Таким образом, ФИО6 также вышел за пределы предоставленных ему полномочий.

ФИО6 как лицо, действующее от имени стороны в сделке, должен был знать о прекращении полномочий представителя Н. указанное обстоятельство (истечение срока) обязан был учитывать при совершении сделки с представителем. Впоследствии, приобрел спорную квартиру у ФИО7 по возмездной сделке, несмотря на то, что там оставались проживать бывшие собственники квартиры. В течение ... лет он не предпринимал попыток решения вопроса об их выселении.

Несмотря на то, что договор купли-продажи жилого помещения был им подписан ДД.ММ.ГГГГ, заявил о себе как о собственнике спорной квартиры в ... только в ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств несения расходов по содержанию принадлежащей ему квартиры не представил. Представитель не смог пояснить в судебном заседании, на каком праве он разрешал пользоваться квартирой проживающем в ней семье Бойко и почему.

Таким образом, он также знал, что сделка обмена между Шахновичем и Бойко не состоялась, семья Бойко из квартиры не выезжала, обменный ордер не получала, в квартире по не регистрировалась.

Из договора купли-продажи жилого дома квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 158) следует, что квартира № по была передана ДД.ММ.ГГГГ года по договору передачи ТОО ..., который продал ее впоследствии физическому лицу и которая впоследствии переходила также иным лицам в собственность, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 130). Таким образом, фактически обмен не состоялся.

С учетом изложенного, суд не может признать добросовестным приобретателем ответчика ФИО6 Сделка, совершенная между ФИО6 и ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ является также недействительной, поскольку ФИО7 не имел право на отчуждение спорной квартиры.

Вместе с тем, доказательств того, что ФИО1 знала на момент приобретения права собственности о притязаниях истцов на квартиру суду не представлено. Она добровольно приняла квартиру, указав в договоре в качестве сохраняющих право проживания Бойко. Отсутствие прямого общения с Бойко по поводу их выселения из квартиры доказательством недобросовестности не является.

Однако, в судебном заседании установлено, что момента совершения сделок в отношении спорной квартиры до настоящего времени Бойко зарегистрированы и проживают по спорному адресу, что свидетельствует о не совершении им действий, направленных на добровольный отказ от права собственности спорной квартирой путем ее обмена, указанный обмен не состоялся, так как сделка не имела юридической силы и не могла повлечь правовые последствия для сторон.

Сделки по спорной квартире были оформлены от имени Бойко, лицом, не имевшим полномочий на ее заключение, при отсутствии волеизъявления Бойко.

Все обстоятельства, установленные в судебном заседании дают достаточные основания полагать о выбытии спорного жилого помещения из владения ФИО2, ФИО3, ФИО8, ФИО4 помимо их воли, что свидетельствует об обоснованности и доказанности требований истцов по встречному иску об истребовании из незаконного владения добросовестного приобретателя ФИО1 квартиры № по адресу , возмездно приобретенной ею у ФИО6

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании утратившими права пользования квартирой отказать.

Встречный иск ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 удовлетворить.

Истребовать квартиру №, расположенную по адресу: из незаконного владения приобретателя ФИО1.

Настоящее решение является основанием для погашения регистрационной записи о праве собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Томска в течение месяца дней с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

На момент опубликования решение не вступило в законную силу.