Гражданский кодекс часть 1

ФИО4, действуя в лице представителя ФИО1, обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО5, в котором просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке в свою пользу 70 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 300 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что ФИО4 передал денежную сумму в размере 70 000 руб. ФИО5, ФИО2 за продажу жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Впоследствии сделка не состоялась. Ответчики отказались возвращать ФИО4 денежные средства по требованию истца, что подтверждается уведомлением об отказе в возвращении денежных средств и претензией о возвращении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец считает, что ответчики неосновательно обогатились за его счет, чем нарушили его права.

В связи с указанными обстоятельствами, ссылаясь на нормы ст. ст. 15,1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец обратился в суд с настоящим иском.

Представитель истца ФИО4 – ФИО1, действующая на основании доверенности. В судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснила, что обязательства, возникшие между сторонами по спору в связи с заключением предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка от 15.03.2021 г. прекратились, поскольку стороны в течение установленного данным договором срока - до 25.06.2021 г. не заключили основной договор купли-продажи. Истец к ответчикам с предложением заключить основной договор купли-продажи до истечения срока, указанного в предварительном договоре купли-продажи, не обращался в связи с утратой интереса в приобретении объектов недвижимости, принадлежащих ответчикам, а также в связи с тем, что ФИО4 не знал, что нужно такое обращение. Указывала на ничтожность предварительного договора купли-продажи от 15.03.2021 г., поскольку в нем не были указаны несовершеннолетние сособственники - дети ответчиков, кроме того, данный договор не был удостоверен в нотариальном порядке. Уточнила, что заявленная ко взысканию с ответчиков денежная сумма в размере 2300 руб. является судебными расходами истца по оплате государственной пошлины.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, в представленном заявлении просит рассмотреть дело в свое отсутствие, что суд находит возможным. В представленном заявлении настаивает на заявленных требованиях (л.д. 59).

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что предварительный договор купли-продажи, принадлежащих ответчикам жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, от 15.03.2021 г. был заключен с ФИО4 (покупатель) после осмотра истцом указанных объектов недвижимости. После заключения предварительного договора купли-продажи ФИО2 передала истцу ключи от дома. Срок заключения основного договора купли-продажи – 25.06.2021 г. был определён сторонами по обоюдной договоренности, учитывая, что продавцам – ответчикам по делу необходимо было время для оформления разрешения (распоряжения) опеки о даче предварительного разрешения на совершение указанной сделки купли-продажи, поскольку собственниками долей в праве собственности на указанные объекты недвижимости являлись несовершеннолетние дети ответчиков, кроме того, истцу нужно было время для того, чтобы собрать всю сумму для оплаты покупной цены недвижимости. Считает, что истец, собрав сумму большую, чем ту, которая была оговорена сторонами в предварительном договоре купли-продажи от 15.03.2021 г. стал рассматривать более дорогие варианты выставленных на продажу домов. Указала на то, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя (истца), в то время как со стороны ответчиков были предприняты все меры к оформлению необходимых документов (разрешения опеки). Также указывала на то, что 15.06.2021 г. ФИО2 и истец посетили нотариуса, сдали все необходимые документы для оформления сделки купли-продажи, записались для нотариального оформления основного договора купли-продажи на 21.06.2021 г., однако, 16.06.2021 г. истец позвонил по телефону ФИО2 и отказался от нотариального оформления сделки купли-продажи, указав, что его не устраивает техническое состояние дома. С письменным предложением к ФИО4 в период действия предварительного договора купли-продажи – до 25.06.2021 г. о заключении основного договора ответчики не обращались, однако, и в настоящее время готовы заключить основной договор купли-продажи. Получение от ФИО4 денежной суммы в размере 70 000 руб. в качестве задатка не оспаривала.

Ответчик ФИО5 о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, согласно телефонограмме просит рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д. 41), что суд находит возможным.

С согласия участников процесса, в силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено судом при настоящей явке.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы данного гражданского дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

При рассмотрении дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Как следует из выписок из ЕГРН ФИО2, ФИО5, несовершеннолетние ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являются собственниками жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в размере по ? доли в праве собственности каждый (л.д. 45-48, 49-53).

15.03.2021 года между ФИО2, ФИО5 (продавцы) и ФИО4 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи указанных объектов недвижимости (л.д. 61), согласно п.4 которого стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее 25.06.2021 г. Общая сумма сделки определена сторонами в размере 705 000 руб., из которых 70 000 руб. покупатель передаёт продавцу при подписания предварительного договора купли-продажи в качестве задатка. Сумма в размере 635 000 руб. будет предана во время подписания осинового договора купли-продажи.

Согласно п. 9 договора от 15.03.2021 г. он является предварительным, содержание ст. 429 ГК РФ сторонам известно. В п. 11 предварительного договора купли-продажи закреплено, что в случае неисполнения договора, нарушении условий договора, виновная сторона возмещает сверх суммы задатка все убытки, понесенные другой стороной, связанные с неисполнением условий данного договора.

Факт получения задатка в размере 70 000 руб. подтверждается распиской от 15.03.2021 г, согласной которой ФИО2, ФИО5 получили от ФИО4 денежные средства в указанной сумме за продажу жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> качестве задатка (л.д. 60). Данное обстоятельство стороной ответчиков не оспаривалось.

В согласованный сторонами срок – до 25.06.2021 г. основной договор купли-продажи не был заключен, что также не оспаривалось сторонами.

Ссылку представителя истца на ничтожность предварительного договора купли-продажи от 15.03.2021 г. в связи с несоблюдением нотариального порядка его оформления, а также в связи с невключением в число продавцов несовершеннолетних собственников (детей продавцов) долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок суд признает несостоятельной ввиду следующего.

В соответствии с ч.1-3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 24,25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, п. 2 ст. 429 ГК РФ). Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

В силу ч. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Согласно ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, учитывая соблюдение сторонами по спору письменной формы предварительного договора купли-продажи, в котором определенно установлен предмет основного договора (содержатся все необходимые идентифицирующие объект сделки сведения), отсутствие требований закона по обязательному нотариальному удостоверению предварительного договора купли-продажи недвижимости, учитывая необходимость нотариального удостоверения и государственной регистрации основного договора купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, предварительный договор купли-продажи от 15.03.2021 г. является действительным.

При этом суд не соглашается со стороной истца в части правового обоснования заявленных требований ссылкой на положения ст. 1102 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение), поскольку согласно норме п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного кодекса.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что ответчики получили от истца 70 000 руб. в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи, т.е. правомерно, поэтому неосновательным обогащением эта денежная сумма быть признана не может, к спорным правоотношениям подлежат применению положения ст. 429 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Как установлено судом из пояснений сторон по спору, уплаченная истцом ответчикам денежная сумма в размере 70 000 руб. является задатком, переданным по условиям предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости по адресу: <адрес> от 15.03.2021 г.

В срок до 25.06.20212 г., не позднее которого должен был заключен основной договор купли-продажи, никто из участников обязательства не направил другой стороне предложение заключить основной договор (это обстоятельство не оспаривалось сторонами по спору), в связи с чем, по смыслу п. 6 ст. 429 ГК РФ, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

Пояснения ответчика ФИО2 о наличии вины истца в незаключении основного договора купли-продажи и готовности ответчиков и в настоящее время заключить основной договор купли-продажи, суд оценивает критически, в качестве избранного стороной ответчика способа защиты в рамках настоящего спора.

Так, ответчиком ФИО2 к материалам дела приобщены скрин-шоты переписки, имевшей место в связи с возникшими между сторонами правоотношениями, из которой следует, что по состоянию на 17 июня 2021 г. ФИО2, в связи с возникшими разногласиями по оформлению документов для совершения сделки купли-продажи, неоднократно предлагала вернуть ей ключи от жилого дома, переданные покупателю (л.д. 62-68), в связи с чем суд приходит к выводу о взаимном утрате интереса сторон к совершению сделки по заключению основного договора купли-продажи.

Ответчик ФИО2 также пояснила, что посещение нотариуса имело место 15.06.2021 г., заключение основного договора купли-продажи было запланировано на 21.06.2021 г., однако, истец 16.06.2021 г. отказался от приобретения дома и земельного участка, данные пояснения согласуются с содержанием представленной переписки от 17.06.2021 г., из содержания которой усматривается взаимная утрата у сторон по спору интереса к заключению основного договора купли-продажи.

Из ответов нотариуса ФИО8 следует, что представить сведения о записи на дату 21.06.2021 г. на совершение сделки купли-продажи между ФИО2 и ФИО4, равно как и на любую другую дату, не представляется возможным, т.к. нотариус не ведет журналы записи (л.д. 55,57).

Представленная ответчиком ФИО2 копия распоряжения администрации г. Бийска от 01.06.2021 г. №-р о выдаче предварительного разрешения родителям несовершеннолетних Козловых на совершение сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> (л.д. 30), подтверждает наличие заинтересованности ответчиков в заключении основного договора купли-продажи по состоянию на начало июня 2021 г.

Письменные обращения между сторонами стали иметь место после 25.06.2021 г. по поводу задатка: 01.07.2021 г. ответчики направили ФИО4 уведомление об оставлении задатка за собой (л.д. 33), 05.07.2021 г. ФИО4 направил ФИО2, ФИО9 претензию о возврате 70 000 руб. (л.д. 14).

Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что ни истцом, ни ответчиком не представлено доказательств того, что кто-либо из сторон по спору до прекращения обязательств по предварительному договору, в том числе после 16.06.2021 г., предпринимал действия, направленные на заключение основного договора в срок до 25.06.2021 г. - направил другой стороне предложение заключить основной договор, в связи с чем отсутствует вина обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора купли-продажи.

Правоотношения, связанные с последствием прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются ст. 381 ГК РФ, согласно п. 1 которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

При таких обстоятельствах, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию сумма задатка в однократном размере – 70 000 руб.

В силу ч. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Вместе с тем, солидарной ответственности ответчиков в данном случае ни законом, ни договором не установлено, следовательно, имеет место ответственность долевая.

Суд полагает возможным определить такие доли для обоих ответчиков равными, в связи с чем с ФИО2, ФИО5 в пользу истца подлежит взысканию сумма задатка в размере 70 000 руб. в равных долях.

При подаче иска ФИО4 оплачена государственная пошлина в размере 2 300 руб., что подтверждается чек-ордером от 13.07.2021 г.

Оснований для взыскания судебных расходов с ответчиков в солидарном порядке суд также не усматривает, поскольку согласно п.5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от 21.01.2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (ст. 40 ГПК РФ, ст. 41 КАС РФ, ст. 46 АПК РФ). Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, ч. 4 ст. 2 КАС РФ, ч. 5 ст. 3 АПК РФ, ст. ст. 323, 1080 ГК РФ).

Учитывая, что ответчики солидарными должниками не являются, судебные издержки в сумме 2 300 руб., согласно ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию с них в равнодолевом порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 ФИО15 удовлетворить частично.

Взыскать с Козловой ФИО16, ФИО3 ФИО17, с обоих в равных долях, в пользу ФИО4 ФИО18 сумму в размере 70000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2300 руб., всего 72300 руб. - по 36150 руб. с каждого.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня составления судом решения в окончательной форме.

Судья Н.С. Максимова

Дата составления мотивированного решения 31 августа 2021 года.