Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Утробина В.Н. к индивидуальному предпринимателю Степановой В.Н. о взыскании задолженности по договору аренды и встречному исковому заявлению Степановой В.Н. к Утробину В.Н. о признании договора аренды расторгнутым,

с участием: истца (ответчика по встречному иску) Утробина В.Н. и его представителя Чуприной М.И., действующей на основании ордера,

представителя ответчика (истца по встречному иску) Солдатова И.В., действующего на основании доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Утробин В.Н. обратился в Абаканский городской суд с иском к Степановой В.Н. о взыскании задолженности по договору аренды, указывая на то, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель (Утробин В.Н.) принял на себя обязательство предоставить за плату во временное пользование и владение, а арендатор (Степанова В.Н.) принять нежилое помещение площадью 50 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, первый этаж, для размещения общепита. Срок действия договора сторонами определён с момента подписания договора действует в течение 11 месяцев, то есть с 13 ноября 2015 года по 13октября 2016 года. Арендную плату за нежилое помещение, исходя из условий договора, начиная с 01 января 2016 года, ответчик не вносила. К настоящему времени ответчик из арендуемого помещения не вывез мебель, при входе в нежилое помещение до сих пор висит вывеска, принадлежащая ответчику. Просит суд взыскать с индивидуального предпринимателя Степановой В.Н. в свою пользу задолженность по договору аренды от 13 ноября 2015 года за январь, февраль, март, апрель, май 2016 года в размере 370 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 900 рублей.

В свою очередь Степанова В.Н. в лице своего представителя Солдатова И.В., действующего на основании доверенности, обратилась в суд со встречным иском к Утробину В.Н. о признании договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с 20.01.2016, указывая на то, что 20.01.2016 в соответствии с п. 3.2.4 договора аренды Степанова В.Н. обратилась к Утробину В.Н. с требованием о расторжении договора ввиду того, что в зимний период в арендуемом помещении отсутствовало отопление. Поскольку Утробин В.Н. отказался от подписания дополнительного соглашения к договору и от принятия ключей от арендатора, то ключи от нежилого помещения в присутствии свидетелей были переданы в управляющую компанию по месту жительства Утробина В.Н. 30.05.2017 Степановой В.Н. в адрес Утробина В.Н. было направлено уведомление о расторжении договора аренды. Полагает, что фактическое пользование нежилым помещением прекратилось в январе 2016 года, в связи с чем, просила заявленные встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

На основании определения Абаканского городского суда от 22.01.2018 встречное исковое заявление принято к производству.

В судебном заседании истец по первоначальному иску Утробин В.Н. и его представитель Чуприна М.И., действующая на основании ордера, на удовлетворении первоначальных исковых требований настаивали в полном объеме, указывая на то, что поскольку письменная форма расторжения договора не соблюдена, ответчик Степанова В.Н., заключив его на 11 месяцев, в нарушение ч. 1ст. 687 ГК, не предупредила арендодателя о досрочном расторжении договора, то указанный договор надлежит считать расторгнутым лишь с июня 2016 года после передачи арендатором ключей от арендуемого помещения. Также указали на недоказанность ответчиком факта отсутствия отопления в арендуемом помещении в зимний период. Полагают, что доводы Степановой В.Н. о выезде из нежилого помещения в январе 2016 года опровергаются представленными в материалы дела доказательствами: наличием вывески арендатора на фасаде помещения вплоть до подачи иска в суд, размещением рекламных объявлений в сети интернет до июня 2016 года, наличием мебели арендатора в арендуемом помещении по настоящее время. Кроме того, обратили внимание суда на то, что ответчик не воспользовалась предусмотренными нормами действующего законодательства способами извещения стороны о расторжении договора аренды. Просили исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Солдатов И.В., действующий на основании доверенности, против удовлетворения первоначальных исковых требований Утробина В.Н. возражал, указал на возможность их удовлетворения лишь за период по 20.01.2016 в размере 50 тыс. руб., ссылаясь на невозможность использования арендуемого помещения в связи с отсутствием в нем отопления в зимний период и, соответственно, прекращение договора аренды в соответствии с п. 3.2.4 договора 20.01.2016. Полагает, что стороной ответчика по первоначальному иску был избран надлежащий способ уведомления арендодателя о расторжении договора, от получения которого последний, в свою очередь, отказался. Поскольку факт передачи 20.01.2016 ключей от спорного помещения Утробину В.Н. через управляющую компанию подтверждается показаниями свидетелей, в присутствии которых был составлен соответствующий акт, от подписания

которого отказался ответчик по встречному иску, то именно с этой даты следует считать договор аренды расторгнутым. Просил встречные исковые требования удовлетворить.

Ответчик (истец по встречному иску) Степанова В.Н. в судебное заседание не явилась, о явке извещалась по правилам ст. 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин неявки суду не представила, просьб об отложении слушания дела не заявляла, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в ее отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела и проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что Утробин В.Н. является собственником нежилого помещения, общей площадью 412,7 кв.м., этаж 1, подвал, по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ Утробин В.Н. (арендодатель) и Степанова В.Н. (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> для размещения объекта общепита. Передаваемые в аренду нежилые помещения обозначены в приложении № 1 к настоящему договору на поэтажном плане здания. Срок действия договора сторонами определен с момента подписания договора в течение 11 месяцев (п.1.3 договора).

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора размер месячной арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения договора составляет: первый месяц - декабрь 2015 г. - бесплатно, второй месяц - январь 2016г. - 50 000 руб., февраль и последующие месяцы по 80 000 руб. и вносится ежемесячно арендатором в срок до 20 числа следующего за отчетным месяцем на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторон.

Согласно пункту 3.1.1 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно оплачивать арендную плату за арендуемое помещение на условиях и в сроки согласно пункту 2.2 договора. По акту приема-передачи нежилого помещения от 13.11.2015 арендатор приняла у арендодателя нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 50 кв.м., состоящее из одного зала, в соответствии с условиями договора аренды от 13.11.2015.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела было установлено, что арендатор принял в пользование помещение, указанное в договоре аренды без каких-либо замечаний и оговорок, разногласий относительно объекта аренды при его заключении и исполнении не имелось, договор взаимно исполнялся.

Кроме того, решением Абаканского городского суда от 19.10.2017, оставленном без изменения судебной коллегией ВС РХ, в удовлетворении иска Степановой В.Н. к Утробину В.Н. о признании договора аренды незаключенным отказано.

На основании ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) за пользование в соответствии с порядком, установленном в договоре. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Факт надлежащего исполнения Степановой В.Н. обязательств по внесению арендной платы стороны в ходе рассмотрения дела не оспаривали. Между тем, у сторон имеется разногласие в отношении даты прекращения договора аренды, что и послужило основанием для обращения в суд.

Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение возможно в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, 620 ГК РФ). Законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Аналогичные положения содержатся и в договоре аренды от 13.11.2015.

Так, пунктом 5.1 договора предусмотрено, что изменение условий договора или его расторжение может иметь место при заключении дополнительных соглашений.

Арендодатель может потребовать изменения или расторжения договора, если арендатор будет использовать помещение не в соответствии с целевым назначением, при переделке или перепланировке арендатором помещения, в случае не внесения арендной платы (п. 5.3 договора).

В свою очередь, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя письменно не позднее, чем за 1 месяц до расторжения договора, а также немедленно, если помещение, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования (п. 3.2.4 договора).

Обращаясь с настоящими требованиями, истец по первоначальному иску указывает на то, что лишь в июне 2016 года ему стало известно о частичном освобождении арендатором нежилого помещения. При этом письменного уведомления о досрочном расторжении договора, исходя из требований п. 3.2.4 договора, ответчик истцу не направлял. Арендуемое помещение по акту приема-передачи не передавал. Претензия, в которой ответчик уведомлял истца о расторжении договора аренды от 13.11.2015 в одностороннем порядке, получена Утробиным В.Н. лишь 30.05.2017.

Ответчик по первоначальному иску, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывает на расторжение договора аренды 20.01.2016, ссылаясь на невозможность использования арендуемого помещения по назначению ввиду отсутствия отопления в зимний период, а также на дополнительное соглашении к договору аренды о его расторжении в одностороннем порядке от ДД.ММ.ГГГГ, от подписания которого арендодатель отказался.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к следующему. Доказательств, свидетельствующих о нарушении арендодателем Утробиным В.Н. условий договора аренды нежилого помещения, суду не представлено.

Довод ответчика по первоначальному иску об отсутствии отопления в зимний период опровергается актом проверки теплоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому температура воздуха внутри помещений первого этажа банкетного зала составляет +22 градуса С, а внутри помещений подвала + 20 градусов С. Представленный в материалы дела акт не оспорен, недействительным не признан. Отсутствие в акте подписи инженера ТИ ФИО6 также не свидетельствует о недействительности документа проверки.

Кроме того, доказательства надлежащего уведомления истца по первоначальному иску о расторжении договоров аренды также отсутствуют.

Из представленного в суд дополнительного соглашения от 20.01.2016 о расторжении договора аренды от 13.11.2015 не усматривается, что оно было передано арендодателю надлежащим образом и получено им. В возражениях истец указывает, что уведомления о расторжении договора не получал, соглашение о расторжении договора сторонами не подписывалось, помещения по акту возвращены арендатором Утробину В.Н. не были.

Допрошенные в суде в качестве свидетелей ФИО7 и ФИО8, работавшие у индивидуального предпринимателя Степановой В.Н., суду пояснили, что работали в банкетном зале, который снимала работодатель по <адрес> до февраля 2016 года. Прекратили работать по причине низкой температуры в помещении, после чего собрали посуду в коробки и вывезли. По поводу дополнительного соглашения пояснили, что присутствовали при разговоре Утробина В.Н. и Степановой В.Н. о расторжении договора, между тем, соглашение Степанова В.Н. привезла позже и попросила свидетелей его подписать. Факт отказа арендатора от его подписания подтвердить не смогли. Детали разговора между арендатором и арендодателем свидетелям неизвестны. По факту передачи ключей от помещения арендатору с достоверностью также пояснить не смогли. Указав при этом, что Утробин В.Н. покинул помещение в то время, когда они освобождали банкетный зал от посуды и мебели.

В свою очередь, свидетель ФИО9 (техник ООО УК «<данные изъяты>») суду пояснил, что выезжал на замеры температуры объекта, принадлежащего истцу, по заявке от арендатора в начале 2016 года. В феврале 2016 года заявки на проверку состояния объекта теплоснабжения от арендатора прекратились. В конце апреля – начале мая 2016 года он наблюдал как из банкетного зала по <адрес> вывозят мебель, вещи.

Оценивая представленные свидетельские показания, суд приходит к выводу, что нет оснований подвергать сомнению показания свидетеля ФИО9, поскольку свидетель предупрежден об уголовной ответственности, не зависит от ответчика или истца. При этом свидетель давал показания относительно выполняемой им работы в управляющей компании, обслуживающей спорное нежилое помещение.

В тоже время к показаниям свидетелей ФИО7 и ФИО8 суд относится критически в виду того, что они находились в зависимости от работодателя, состояли с ответчиком по первоначальному иску в трудовых отношениях, их показания противоречат материалам дела. Кроме того, суд считает, что показания указанных свидетелей не подтверждают факт надлежащего уведомления Степановой В.Н. Утробина В.Н. о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Также суд считает необходимым отметить, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце первом п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Согласно указанным разъяснениям бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Степановой В.Н. в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих надлежащее направление Утробину В.Н. уведомления об одностороннем отказе от договора аренды. В установленном законом порядке Степанова В.Н. уведомила Утробина В.Н. о расторжении договора аренды в одностороннем порядке лишь 30.05.2017, направив соответствующую претензию.

Дополнительное соглашение о расторжении договора в одностороннем порядке от 20.01.2016 не может быть признано судом надлежащим доказательством уведомления Утробина В.Н. о прекращении договора аренды. Факт отказа Утробина В.Н. от подписания указанного соглашения, засвидетельствованный подписями свидетелей, не был подтвержден показаниями самих свидетелей в судебном заседании, показавших, что данное соглашение было привезено Степановой В.Н. после ухода арендатора.

При этом, Степанова В.Н. не была лишена возможности направить указанное уведомление о расторжении договора Утробину В.Н. по почте заказным письмом с уведомлением.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства стороной истца по встречному иску не представлено доказательств наличия обстоятельств, свидетельствующих о расторжении договора аренды арендатором в одностороннем порядке в соответствии с п. 3.2.4 договора аренды от 13.11.2015.

Не нашел своего подтверждения и факт фактического прекращения договора аренды в январе 2016 года и освобождения арендованного имущества.

Так, пунктом 3.1.8 договора установлена обязанность арендатора по истечении срока действия договора аренды или в случае его досрочного расторжения передать арендуемое помещение арендодателю в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа по акту приема-передачи в срок 5 дней с момента прекращения договорных отношений.

Из п. 4.3 договора следует, что при нарушении срока возврата арендованного помещения, предусмотренного п. 3.1.8 договора, Степанова В.Н. уплачивает Утробину В.Н. арендную плату за все время просрочки и возмещает убытки, причиненные ему в части, не покрытой арендными платежами.

Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества установлена также ст. 622 ГК РФ.

Доказательства того, что помещение было возвращено арендатору 20.01.2016 либо уклонения арендодателя от приемки помещения Утробиным В.Н. в материалах дела отсутствует.

Из пояснений истца усматривается, что арендованное помещение не было ему передано до подачи искового заявления в суд, между тем, поскольку о прекращении пользования помещением ему стало известно в июне 2016 года, то полагает, что именно с этого момента можно считать договор аренды расторгнутым.

Представленные Утробиным В.Н. в материалы дела фотографии фасада арендованного Степановой В.Н. помещения, на котором размещена вывеска «Банкетный зал. Хлеб-соль», также подтверждают факт использования Степановой В.Н. нежилого помещения в весенне-летний период, о чем свидетельствует естественное травяное покрытие.

При этом принадлежность указанной вывески Степановой В.Н. сторонами в ходе рассмотрения дела не отрицалось.

Справка о начислениях коммунальных услуг по адресу: <адрес> в период с 01.11.2015 по 31.05.2016, рекламные объявления, выкипированные из электронных источников сети Интернет, не оспоренные стороной ответчика по первоначальному иску, также принимаются судом в качестве доказательств использования Степановой В.С. нежилого помещения до июня 2016 года.

Поскольку на момент рассмотрения дела Степанова В.Н. предпринимательскую деятельность не прекратила, арендованное помещение использовалось в предпринимательских целях, то суд приходит к выводу, что первоначальный иск обоснованно заявлен к Степановой В.Н. как индивидуальному предпринимателю.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о правомерности заявленных первоначальных исковых требований о взыскании с индивидуального предпринимателя Степановой В.Н. задолженности по арендной плате за указанный период по заключенному договору аренды согласно представленному истцом расчету, который ответчиком в суде не оспорен.

Встречные исковые требования о признании договора аренды расторгнутым 20.01.2016 удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика по первоначальному иску в пользу Утробина В.Н. надлежит взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в размере 6 900 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Утробина В.Н. к индивидуальному предпринимателю Степановой В.Н. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Степановой В.Н. в пользу Утробина В.Н. задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за период с января по май 2016 года в сумме 370 000 руб. 00 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 900 руб. 00 коп., а всего – 376 900 (триста семьдесят шесть тысяч девятьсот) руб. 00 коп.

В удовлетворении исковых требований Степановой В.Н. к Утробину В.Н. о признании договора аренды расторгнутым 20.01.2016 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, через Абаканский городской суд.

Председательствующий И.Е. Лобоцкая

Мотивированное решение изготовлено и подписано 02.02.2018.

Судья И.Е. Лобоцкая