Гражданский кодекс часть 1

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе судьи Хромовой А.А., при ведении протокола помощником судьи Захаровым А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2, ООО «Клининг-Веста» о взыскании неосновательного обогащения,

по встречному иску о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ИП ФИО2, ООО «Клининг-Веста» о взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1, является собственником ? доли нежилого помещения площадью 36.2 кв.м., расположенного по адресу: ... кадастровый __

Также до xx.xx.xxxxИ. являлся собственником ? доли нежилого помещения площадью 83.9 кв.м. расположенного по этому же адресу, кадастровый __

И. указывает, что все последние годы помещениями в полном объёме пользовался ответчик - Индивидуальный предприниматель ФИО2, либо ООО «Клининг-Веста». Ранее, несколько лет назад, между сторонами заключался Д. аренды, однако в дальнейшем в письменной форме пролонгации подписано не было. Денежных средств в оплату владения и пользования указанными нежилыми помещениями с учетом долевой собственности от Ответчика за последние три года не поступало.

Согласно Отчету __ об оценке стоимости имущества, величина арендной платы за нежилые помещения площадью 36.2 кв.м. составляет за 1 кв.м.:

1. По состоянию на xx.xx.xxxx (доля 112) составляет 189 руб. 58 коп.

2. По состоянию на xx.xx.xxxx (доля 1/2) 187 руб.

3. По состоянию на xx.xx.xxxx (доля 1/2) 181 руб.

4. По состоянию на xx.xx.xxxx (доля 1/2) 173 руб.

Таким образом, сумма неосновательного обогащения по помещению площадью 36.2 кв.м. за период с xx.xx.xxxx. по xx.xx.xxxx составляет 231 879, 10 руб.

Согласно этому же Отчету __ величина арендной платы за нежилые помещения площадью 83.9 кв.м. составляет за 1 кв.м.:

1. По состоянию на xx.xx.xxxx (доля 112) 190 руб.

2. По состоянию на xx.xx.xxxx (доля 112) 188 руб.

3. По состоянию на xx.xx.xxxx (доля 1/2) 181 руб.

4. По состоянию на xx.xx.xxxx (доля I /2) 174 руб.

Таким образом, сумма неосновательного обогащения по помещению площадью 36.2 кв.м. за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx. составляет 519 549, 40 руб.

Итого сумма за два помещения: 231 879, 10 руб + 519 549, 40 руб=751 428,5 руб.

На основании вышеизложенного, истец просит взыскать с ответчиков сумму неосновательного обогащения в размере 751 428,5 руб.

Представителем ответчика ФИО2 заявлено встречное исковое заявление к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей. В обоснование встречного искового заявления (с учётом уточнений) указано, что И. (по встречному иску) является сособственником 1/2 доли нежилого помещения площадью 36,2 кв.м. расположенного по адресу: ... на поэтажном плане 4-7, этаж 1, кадастровый __

Ответчик является сособственником имущества, указанного выше.

Так же, ответчику до xx.xx.xxxx года, принадлежало нежилое помещение, расположенное по адресу: ... общей площадью 83,9 кв. м., номера на поэтажном плане 8-10, на 1 этаже, кадастровый __

xx.xx.xxxx ИП ФИО2 заключила Д. долевого участия «Собственника» в эксплуатационных расходах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с ООО «НЖК». Согласно данному договору, истец обязалась погашать задолженность собственника помещения ФИО1 в размере 108752,93 рублей, за содержание общего имущества в нежилом помещении по адресу ... же взяла на себя обязательства по оплате текущих платежей за содержание и ремонт общего имущества дома с 01.01.2018 г. общая площадь помещений - 120,1 кв.м.

Ответчик ФИО1 после заявленных исковых требований ИП ФИО2 игнорирует оплату коммунальных платежей 1/2 доли нежилого помещения площадью 36,2 кв.м., расположенного по адресу: ... номера на поэтажном плане 4-7, этаж 1, кадастровый __

На основании вышеизложенного И. (по встречному иску) ИП ФИО2 просит взыскать с ФИО1 сумму долга по оплате коммунальных услуг в размере 91543,64 руб. с декабря 2018 года по апрель 2022 года, расходы по оплате государственной пошлины.

В судебное заседание И.ФИО1 не явился, извещен судом надлежащим образом.

Представитель И.ФИО3 заявленные исковые требования поддержал в полном объёме, возражал против удовлетворения встречного иска на основании того, что ответчиками ИП ФИО2, ООО «Клининг-Веста» велась деятельность по оказанию клининговых услуг в помещении принадлежащему на праве собственности И., но обязанность по оплате обязанность по оплате лежит на собственнике, пояснил, что никаких трёхсторонних соглашений стороны не заключали, ответчика ИП ФИО2 платить не заставляли.

В судебное заседание ответчик ИП ФИО2 не явилась, извещена судом надлежащим образом.

Представитель ответчика ИП ФИО2, ООО «Клининг Веста» - ФИО4 поддержала встречные исковые требования, согласно доводам, указанным во встречном исковом заявлении. Возражала против удовлетворения первоначального иска согласно доводам, указанным в возражениях.

Свидетель ФИО5 в судебном заседании пояснил, что ответчика ИП ФИО2 знает больше 15 лет, и что с её слов она занимается клинингом, заключал с ней Д. на проведение работ, является председателем спортивной организации Буревестник, которая располагается по адресу: ... пояснил, что арендует помещение по спорному адресу, ответчика ИП ФИО2 видел по данному адресу раз 5 в год.

Свидетель Свидетель №1 в судебном заседании пояснил, что является сантехником, и обслуживает дом по адресу: ... пояснил, что по данному адресу есть помещение, где стирают ковры, клининговая компания находится там давно, больше 5 лет, свидетель чистил колодцы и канализацию в данном доме. Последний раз выходил год назад, когда затопило помещение. Сделал вывод о том, что по вышеуказанному адресу располагается клининговая компания в связи с тем, что ковры там чистили, люди выходили. Свидетель пояснил, что управляющая-женщина, видел её, но имя не знает. Пояснил, что помещение полностью используется под бизнес. Также пояснил, что вывески нет никакой, коммуникации находятся в помещении. В помещение слева от входа он не заходил, видел, что заносили коробки какие-то. Не знает, как организация называется. Пояснил, что там люди были разнорабочие, паласы стирали, швабры стояли.

Заслушав объяснения представителей сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 609 ГК РФ Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Из приведенных правовых норм следует, что неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований.

В целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

Не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврат имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности (п. 4 ст. 1109 ГК РФ).

Исходя из положений статей 56 ГПК РФ и 1102, 1109 ГК РФ, в соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения и распределением бремени доказывания, на истце лежит обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчике - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

xx.xx.xxxx между ИП ФИО2 и ФИО1 был заключен Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения.

Предмет основного договора определен в п. 1.2 Предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от xx.xx.xxxx

По договору купли-продажи недвижимого имущества Сторона 1 (Продавец) обязуется передать в собственность Стороны 2 (Покупателя) 1/2 доли нежилого помещения, расположенного по адресу: г... площадью 83,9 кв. м., номера на поэтажном плане 8-10, на 1 этаже, кадастровый __

В соответствии с п. 2.3 Предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от xx.xx.xxxx., стороны договорились, что на момент заключения Предварительного Договора Истец в полном объеме произвела выплату за 1/2 часть нежилого помещения, расположенного по адресу: ... общей площадью 83,9 кв. м., номера на поэтажном плане 8-10, на 1 этаже, кадастровый __ и данная доля в нежилом помещении подлежит обязательной и безусловной передаче по п. 11.1, 1.4 настоящего Договора.

Согласно Решению Заельцовского районного суда г. Новосибирска, по делу __ от xx.xx.xxxx предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от xx.xx.xxxx., признан заключенным, за ИП ФИО2 признано право собственности на нежилое помещение, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ... общей площадью 83,9 кв.м. Решение не обжаловано и вступило в законную силу xx.xx.xxxx

В ходе судебного разбирательства, ответчик заявляла, что несет бремя содержания нежилого помещения. Всю сумму по договору купли-продажи от xx.xx.xxxx, заключенного между мэрией г. Новосибирска и ФИО1 ответчик оплатила самостоятельно, истец в выкупе данного нежилого помещения не участвовал.

Согласно п. 1.3.2 Предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от xx.xx.xxxx обязательство ФИО1 передать помещение ФИО2 считается исполненным после фактической передачи помещения и подписания сторонами соответствующего передаточного Акта.

Акт приема передачи между сторонами не подписывался, и нежилое помещение, расположенное по адресу: ... общей площадью 83,9 кв. м., номера на поэтажном плане 8-10, на 1 этаже, кадастровый __ не передавалось ответчику, доказательств обратного И. суду не представлено.

Нежилое помещение площадь. 36,2 кв.м., расположенного по адресу: ... кадастровый __ также не используется ответчиком, так как данное помещение невозможно эксплуатировать, там нет отопления, не проведена вода, свет (что подтверждается фотографиями, представленными ответчиками, а также пояснениями свидетеля Свидетель №1 о том, что коммуникации в данном помещении отсутствуют), доказательств обратного суду ответчиком не представлено.

Между ФИО1 и ИП ФИО2 (либо ООО «Клининг-Веста») никогда не заключались договоры аренды на спорные нежилые помещения, доказательств обратного суду истцом не представлено, данный факт истцом не оспаривался.

Согласно кадастровому паспорту помещения от xx.xx.xxxx года, назначение нежилого помещения, расположенного по адресу: __ общей площадью 83,9 кв. м., номера на поэтажном плане 8-10, на 1 этаже, кадастровый номер __ является склад.

Однако, истцом представлен отчет __ об оценке стоимости имущества, в котором объекты аналоги использовались - универсальные офисно-торговые помещения. Соответственно, представленный отчет об оценке стоимости имущества не можется являться надлежащим доказательством неосновательного обогащения ответчика, так как, нежилое помещение площадью 83,9 кв.м. является складом, а в нежилом помещении площадью 36,2 кв.м. отсутствуют инженерные коммуникации, и оно не пригодно для эксплуатации.

Из показаний свидетелей следует, что в доме по адресу: ... клининговая компания, названия которой свидетели не знают. Факта использования ФИО2 (как лично, так и как учредитель ООО «Клининг-Веста») именно спорных помещений, свидетели не подтвердили. Тот факт, что ФИО2 и ООО «Клининг Веста» осуществляют деятельность по адресу: ... представителем ответчиков не отрицался. В подтверждение данного факта стороной ответчиков представлены: договоры аренды нежилого помещения площадью 47, 6 кв.м с кадастровым ____ от xx.xx.xxxx__ от xx.xx.xxxx__ от xx.xx.xxxx__ от xx.xx.xxxx заключенные между ООО «Белый бриз» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор), договор аренды нежилого помещения площадью 15 кв.м с кадастровым __ заключенный между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Клининг Веста» (арендатор), Д. субаренды нежилого помещения площадью 10 кв.м с кадастровым __ заключенный между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Клининг Веста» (арендатор) __ от xx.xx.xxxx, Д. субаренды нежилого помещения площадью 10 кв.м с кадастровым __ заключенный между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Клининг Веста» (арендатор) __ от xx.xx.xxxx

Кроме того, в материалы дела представлен договор, подтверждающий факт того, что истец в 2012 году, сдавал в аренду помещение площадь 20 кв.м. по адресу г. ... – ООО «Агентство Дом Чистоты «Сибирь», т.е. доводы И., о том, что он эти помещения долгие годы сдавал в аренду только ООО «КЛИНИНГ-ВЕСТА» - необоснованы.

ООО «КЛИНИНГ-ВЕСТА» действительно занимается предпринимательской деятельностью и юридический адрес расположен по адресу: ... но ни какого отношения к складским помещениям, собственником которых является (являлся) истец – не имеет. Факт фактических (бездоговорных) арендных отношений между истцом и ответчиками, истцом не доказан.

Договоров аренды в xx.xx.xxxx годов, и актов приема передачи между сторонами не подписывалось, и нежилое помещение, расположенное по адресу: ... общей площадью 83,9 кв. м., номера на поэтажном плане 8-10, на 1 этаже, кадастровый __ не передавалось ответчику.

В качестве доказательств пользования ответчиками нежилыми помещениями без оформления договора аренды приведены показания свидетелей, однако, показания данных свидетелей не подтверждают юридически значимые обстоятельства по делу, а именно возникновение между сторонами отношений в связи с передачей имущества ответчикам, и использование имуществом ответчиками.

Иск о взыскании арендных платежей заявлен из правоотношений, вытекающих из долгосрочного договора аренды, в связи с чем, для принятия судебного решения о взыскании арендных платежей значимыми обстоятельствами являются не только заключение договора аренды и согласование сторонами всех существенных условий договора, фактическое исполнение договора (что в рассматриваемом случае отсутствует), но и соблюдение требований закона к форме договора, в частности, его государственной регистрации.

Доказательств, подтверждающих передачу спорного имущества ответчику и его последующее использование им, суду не представлено, в связи с чем, в удовлетворении первоначального иска следует отказать.

Встречный иск суд полагает подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

ФИО2 является сособственником 1/2 доли нежилого помещения площадью 36,2 кв.м. расположенного по адресу: ... номера на поэтажном плане 4-7, этаж 1, кадастровый __

ФИО1 является сособственником имущества, указанного выше.

Так же, ФИО1 до xx.xx.xxxx года, принадлежало нежилое помещение, расположенное по адресу: ... общей площадью 83,9 кв. м., номера на поэтажном плане 8-10, на 1 этаже, кадастровый __

xx.xx.xxxx ИП ФИО2 заключила Д. долевого участия «Собственника» в эксплуатационных расходах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с ООО «НЖК». Согласно данному договору, истец обязалась погашать задолженность собственника помещения ФИО1 в размере 1__лей, за содержание общего имущества в нежилом помещении по адресу ... так же взяла на себя обязательства по оплате текущих платежей за содержание и ремонт общего имущества дома с 01.01.2018 г. общая площадь помещений - 120,1 кв.м.

По пояснениям представителя ответчиков, ФИО2 была вынуждена заключить Д. с управляющей компанией на всё помещение, поскольку счетчик установлен один. Так как ФИО1 не оплачивал расходы по содержанию и ремонту, образовалась задолженность, и во всем помещении было отключено электричество, в связи с чем, ФИО2 оплачивала содержание имущества за себя и за ФИО1

Ответчик ФИО1 оплату коммунальных платежей за свои 1/2 доли нежилого помещения площадью 36,2 кв.м., расположенного по адресу: ... номера на поэтажном плане 4-7, этаж 1, кадастровый __ также не осуществляет, что не оспаривалось представителем истца. Также представителем истца расчет задолженности не оспаривался, представитель в судебном заседании, несмотря на возражения относительно удовлетворения встречных требований, пояснил, что расчет математически верен.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Участники долевой собственности на жилое помещение (сособственники) обязаны оплачивать жилье и коммунальные услуги соразмерно своей доле (нормы ЖК РФ в данном случае, ч. 1 ст. 153. ч.3 ст. 154, ч. 1 ст. 155 ЖК РФ, подлежат применению по аналогии).

Поскольку доказательств несения бремени содержания принадлежащего истцу имущества, истцом в материалы дела не представлено, более того, факт отсутствие оплаты со стороны истца и факт оплат по содержанию имущества истца ответчиком ФИО2, представителем истца не отрицался, встречный иск подлежит удовлетворению, с истца в пользу ИП ФИО2 подлежит взысканию задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 91 543 рублей 64 копеек (расчет судом проверен, признан верным).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с истца в пользу ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2897 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194–199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

По встречному иску: взыскать с ФИО1 в пользу ИП ФИО2 задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 91 543 рублей 64 копеек, в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины 2897 рублей, а всего – 94 440 рублей 64 копейки.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Судья А.А. Хромова

Решение изготовлено в окончательной форме 13 мая 2022 года.