Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Экоматик» о признании действительной сделки купли-продажи части доли в праве собственности на объект незавершенного строительства и о государственной регистрации перехода права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Экоматик» с требованием о признании действительной сделки купли-продажи части доли в праве собственности на объект незавершенного строительства и о государственной регистрации перехода права.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора купли-продажи части доли в праве собственности на объект от ***.2017 года истец приобрел у ответчика № доли в праве собственности на объект незавершенного строительства – 30-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: ... Указанная часть доли в праве собственности на объект недвижимого имущества приобретена истцом с целью участия в завершении строительства объекта и использования в будущем жилых помещений, эквивалентных приобретенной доле в личных целях для проживания. В связи с чем, на правоотношения сторон, вытекающие из заключения и исполнения договора купли-продажи части доли в праве собственности на объект от ***.2017 года распространяется действие Закона «О защите прав потребителей». Указано, что истец в полном объеме уплатил ответчику стоимость приобретенной части доли в праве собственности на объект в сумме № рублей. В день заключения договора, то есть ***.2017 года истцом и ответчиком подан комплект документов для осуществления регистрации перехода права собственности на вышеуказанную часть доли в праве собственности на объект. Однако до настоящего времени переход права собственности не зарегистрирован, в связи с отсутствием нотариального заверения предоставляемого на регистрацию договора купли-продажи от ***.2017 года. Вместе с тем, несмотря на неоднократные обращения истца, ответчик уклоняется от нотариального удостоверения состоявшейся между ними сделки, ссылаясь на занятость единоличного исполнительного органа и прочие причины. На основании вышеизложенного, ссылаясь на положения ч. 2 ст. 8.1, ч. 1 ст. 163, ч. 1 ст. 165 ГК РФ, ч. 2,3,5 ст. 4 Закона «О защите прав потребителя» истец просит признать действительной сделку купли-продажи части доли в праве собственности на объект незавершенного строительства - 30-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: ..., заключенную между истцом и ООО «Экоматик» и вынести решение о регистрации перехода права собственности на 0,135 части доли в праве собственности на вышеуказанный объект.

В судебное заседание истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, доверил представлять свои интересы ФИО2.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования подержала по основаниям указанным в иске.

Представитель ООО «Экоматик» ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, согласно имеющимся в материалах дела сведениям доверил представлять свои интересы ФИО4

Представитель ответчика ООО «Экоматик» ФИО4, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился. Согласно имеющейся в деле телефонограмме, явиться в судебное заседание не может, исковые требования признает в полном объеме, не возражает против их удовлетворения, а также просит рассмотреть дело без его участия.

Представитель третьего лица Администрации Островского района Псковской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, возражений по делу не представил.

Представитель третьего лица ООО «Импульс-Регион», надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, возражений по делу не представил.

Определением суда от *** 2019 года признание иска ФИО1 представителем ответчика ООО «Экоматик» ФИО4 судом не принято и продолжено рассмотрение дела по существу.

Выслушав представителя истца ФИО2, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 549 ГК РФ предусматривается, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) пункт 1 статьи 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьей 550 ГК РФ установлены требования, предъявляемые к форме договора продажи недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 434 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

Исходя из положений статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно статье 39 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается настоящими Основами и другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования и утверждаемым федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой.

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в редакции Федерального закона от 29 декабря 2014 года N 457-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему.

В соответствии с Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденным решением правления Федеральной нотариальной палаты от 28.08.2017 N 10/17, приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 30.08.2017 N 156 при удостоверении договора, направленного на отчуждение или залог недвижимого имущества, нотариус дополнительно устанавливает:

информацию о принадлежности имущества, основаниях для регистрации прав, о правах третьих лиц в отношении объекта недвижимого имущества, о правах третьих лиц в отношении жилой недвижимости, если такие права не подлежат государственной регистрации (пункт 33);

информацию о соблюдении продавцом обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, по документам, подтверждающим отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях, или по документам, подтверждающим исполнение указанной обязанности заявителем (пункт 39);

информацию об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о нереализации права преимущественной покупки.

Статьей 165 ГК РФ установлены последствия уклонения от нотариального удостоверения сделки. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (пункт 1 данной статьи).

В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 также указывается о том, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из разъяснений, содержащихся в п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, если сделка, требующая нотариального удостоверения и государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения и ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о признании сделки действительной и регистрации такой сделки. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательного нотариального удостоверения и регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, наличия у каждой из сторон права на ее совершение, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, *** 2017 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи 0,135 части доли в праве собственности на объект незавершенного строительства – 30-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: .... По его условиям ООО «Экоматик» продал, а ФИО1 купил вышеуказанный объект незавершенного строительства за № рублей (л.д.№).

Право собственности продавца ООО «Экоматик» на отчуждаемую часть доли в праве собственности подтверждается Инвестиционным договором № № от *** 2011 года, дополнительным соглашением к Инвестиционному договору № № от *** 2011 года, актом приема передачи к вышеуказанному договору и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, из которой также усматривается, что ограничения прав и обременения на 27/100 доли в праве собственности, принадлежащих ООО «Экоматик» отсутствуют (л.д. №).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, с КН № площадью № кв.м., назначение: нежилое, со степенью готовности объекта – №%, расположенный по адресу: ..., зарегистрировано за ООО «Экоматик» (27/100 доли в праве общей долевой собственности), муниципальным образованием «Островский район» Псковской области (3/100 доли в праве общей долевой собственности) и ООО «Импульс Регион» (7/10 доли в праве общей долевой собственности) (л.д. №).

В подтверждение состоявшейся сделки истцом представлен договор купли-продажи части доли в праве собственности на объект от *** 2017 года, который содержит все существенные условия договора, предмет договора, его цена, сведения о получении оговоренной суммы и передачи имущества (л.д. №).

Согласно акту приема передачи к договору купли-продажи части доли в праве собственности на объект от *** 2017 года продавец передал, а покупатель принял вышеуказанную часть доли в праве собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства (л.д. №).

Денежные средства в сумме № рублей, составляющей предусмотренную пунктом 2.1 договора стоимость названной доли, переданы ФИО1 продавцу ООО «Экоматик», что следует из приходного кассового ордера № № от *** 2017 года (л.д. №).

Для осуществления регистрации перехода права собственности сторонами договора *** 2017 года подан необходимый комплект документов (л.д. №), однако в совершении данных регистрационных действий было отказано, в связи с отсутствием нотариального заверения предоставленного на регистрацию договора купли-продажи от *** 2017 года (л.д. №).

Между тем, как следует из содержания искового заявления, ООО «Экоматик» (продавец) уклоняется от нотариального удостоверения сделки купли-продажи доли в праве собственности на спорный объект недвижимости и государственной регистрации перехода права. Указанное обстоятельство подтверждается также письменной позицией ООО «Экоматик», согласно которой у ООО «Экоматик» в настоящее время не возможности произвести нотариальное удостоверение сделки, а также получить переданные на государственную регистрацию договора купли-продажи документы, поскольку генеральный директор занят осуществлением иной деятельности, в том числе по решению личных вопросов, до появления свободного времени генеральный директор отказывается произвести требуемое действие (л.д. №).

Кроме того, статьей 250 ГК РФ установлены правила отчуждения имущества, находящегося в общей собственности. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

Исходя из приведенных правовых норм, устанавливающих обязательные правила совершения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на жилое помещение, необходимым условием для нотариального удостоверения таких сделок является соблюдение продавцом обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, а также предоставление нотариусу документов, подтверждающих отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях либо об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о нереализации права преимущественной покупки.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи 0,135 части доли в праве собственности на объект незавершенного строительства – 30-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: ..., продавцом спорной части доли ООО «Экоматик», предусмотренная п. 2 ст. 250 ГК РФ обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки исполнена, что подтверждается соответствующими письменными уведомлениями, направленными *** 2017 года в адрес Администрации Островского района и ООО «Импульс-Регион», а также отказом Администрации от преимущественного права приобретения спорной части доли в праве собственности (л.д. №).

Таким образом, договор купли-продажи подписан сторонами, что свидетельствует о достижении соглашения по всем условиям заключенной сделки и подтверждает отчуждение недвижимого имущества продавцом, передача продавцу денежной суммы покупателем подтверждается приходным кассовым ордером, сторонами договора был подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, передав при этом продавцу полную стоимость объекта недвижимости. Вместе с тем, на момент рассмотрения дела переход права собственности на указанную долю в праве собственности на недвижимое имущество на ФИО1 в установленном порядке не зарегистрирован, что свидетельствует об уклонении ООО «Экоматик» от нотариального удостоверения договора от *** 2017 года и от его регистрации.

На основании изложенного, учитывая, что данная сделка совершена в надлежащей форме, однако истец лишен возможности во внесудебном порядке подтвердить свое право собственности на приобретенную 0,135 часть доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, суд считает требования истца ФИО1 к ООО «Экоматик» о признании действительной сделки купли-продажи части доли в праве собственности на объект незавершенного строительства и о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости правомерны и обоснованы, а потому подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 197-199, 321 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Экоматик» о признании действительной сделки купли-продажи части доли в праве собственности на объект незавершенного строительства и о государственной регистрации перехода права удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи от *** 2017 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Экоматик» в отношении 0,135 части доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – 30-квартирный жилой дом, с КН №, площадь застройки № кв.м., назначение: нежилое, со степенью готовности объекта – №%, расположенный по адресу: ...

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 0,135 части доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – 30-квартирный жилой дом, с КН №, площадь застройки № кв.м., назначение: нежилое, со степенью готовности объекта – №%, расположенный по адресу: ...., от ООО «Экоматик» к ФИО1 на основании договора купли-продажи от *** 2017 года, заключенного между ООО «Экоматик» и ФИО1.

Настоящее решение подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Мотивированное решение составлено *** 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Островский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Р.Родакова